КАЛИНИНГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

УИД 39OS0000-01-2024-000594-17

Дело № 3а-27/2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

03 февраля 2025 года г.Калининград

Калининградский областной суд в составе:

председательствующего судьи Шкуратовой А.В.,

при секретаре Худоба О.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ООО «Встречное» к ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» об оспаривании решений бюджетного учреждения, установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

ООО «Встречное» обратилось в суд с административным исковым заявлением, в котором просит признать незаконным решения бюджетного учреждения от 28 ноября 2024 года № ОРС-39/2024/001294, № ОРС-39/2024/001295 об отказе в установлении по состоянию на 09 сентября 2024 года кадастровой стоимости принадлежащих административному истцу на праве собственности объектов незавершенного строительства с кадастровыми номерами 39:18:010001:148 и 39:18:010001:191, равной их рыночной стоимости, в размере 16 821 000 руб. и 22 597 000 руб. соответственно на основании отчетов об оценке оценщика ООО «Оценка консультации аудит» ФИО1 от 07 ноября 2024 года № 24-11-02, № 22-11-03.

Сославшись на соответствие данных отчетов требованиям законодательства об оценочной деятельности, на незаконность решений бюджетного учреждения и нарушение прав административного истца на налогообложение в справедливом размере, ООО «Встречное» просило суд установить по состоянию на 09 сентября 2024 года кадастровую стоимость объектов незавершенного строительства с кадастровыми номерами 39:18:010001:148 и 39:18:010001:191, равной их рыночной стоимости, в размере 16 821 000 руб. и 22 597 000 руб. соответственно, указав, что утвержденная административным ответчиком кадастровая стоимость указанных объектов недвижимости необоснованно завышена.

Представитель ООО «Встречное» ФИО2 в судебном заседании уточнила административные исковые требования, просила установить кадастровую стоимость объектов незавершенного строительства в размере их рыночной стоимости, определенном экспертом.

Представитель ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» ФИО3 просила в административном иске отказать по основаниям, изложенным в письменных возражениях.

Заслушав пояснения явившихся представителей сторон, исследовав материалы административного дела, суд считает административный иск подлежащим частичному удовлетворению.

Судом установлено, что ООО «Встречное» с 25 декабря 2013 года является собственником объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 39:18:010001:148, объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 39:18:010001:191, площадью 2243,5 кв.м, расположенных по адресу: <...> (л.д. 26-31 т. 1).

Постановлением Правительства Калининградской области от 08 ноября 2023 года № 498-п утверждены результаты определения кадастровой стоимости всех видов объектов недвижимости (за исключением земельных участков), расположенных на территории Калининградской области, по состоянию на 1 января 2023 года, в том числе определена кадастровая стоимость объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 39:18:010001:148 в размере 24 119 542,8 рублей, а также объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 39:18:010001:191 в размере 33 099 342,64 рублей (л.д. 32-33 т.1).

На основании части 1 статьи 22.1 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» кадастровая стоимость может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц.

Переход к применению статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости на территории Калининградской области осуществлен с 1 декабря 2021 года на основании постановления Правительства Калининградской области от 24 ноября 2021 года № 754.

В соответствии с пункта 1 статьи 378.2 НК РФ для исчисления налога на имущество организаций налоговая база в отношении нежилых зданий определяется как кадастровая стоимость этого имущества.

В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 248 КАС РФ одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, приложенном к заявлению об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, подававшемуся в бюджетное учреждение (в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости).

В силу части 5 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ к заявлению об установлении рыночной стоимости должен быть приложен, помимо прочих документов, отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается в размере рыночной стоимости.

Заявление об установлении рыночной стоимости может быть подано в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости (часть 7 статьи 22.1).

Частью 11 этой же статьи определено, что бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости:

1) об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости;

2) об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее - решение об отказе в установлении рыночной стоимости).

Распоряжением Правительства Калининградской области от 14 апреля 2017 года №75-рп создано ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости», уставной целью деятельности которого является проведение государственной кадастровой оценки на территории Калининградской области.

К полномочиям данного бюджетного учреждения отнесено рассмотрение обращений по вопросам установления в размере рыночной стоимости кадастровой стоимости объектов по тем категориям недвижимости, оценку которых осуществляло ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости».

13 ноября 2024 года ООО «Встречное» обратилось в ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» с заявлениями об установлении по состоянию на 09 сентября 2024 года кадастровой стоимости, равной рыночной стоимости, объекта с кадастровым номером 39:18:010001:148 в размере 16 821 000 рублей, объекта с кадастровым номером 39:18:010001:191 в размере 22 597 000 рублей, представив отчеты об оценке от 07 ноября 2024 года № 24-11-02, № 22-11-03, выполненные оценщиком ООО «Оценка консультации аудит» ФИО1

Как следует из оспариваемых решений от 28 ноября 2024 года № ОРС-39/2024/001294, № ОРС-39/2024/001295 бюджетное учреждение полагает представленные отчеты об оценке от 07 ноября 2024 года № 24-11-02, № 22-11-03, не соответствующим требованиям действующего законодательства об оценочной деятельности, в связи со следующими допущенными нарушениями:

- не выполнены требования подпункта 4 пункта 5 Федерального стандарта оценки «Подходы и методы оценки (ФСО V)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 14.04.2022 №200. Рассматривая возможность и целесообразность применения сравнительного подхода, оценщику необходимо учитывать объем и качество информации о сделках с объектами, аналогичными объекту оценки, в частности степень сопоставимости аналогов с объектом оценки (значимость сравнительного подхода тем выше, чем ближе аналоги по своим существенным характеристикам к объекту оценки и чем меньше корректировок требуется вносить в цены аналогов).

В разделе 5.1.2 «Расчёт рыночной стоимости нежилого здания» оценщик в качестве аналога №1 (<...>), аналога №2 (<...>), аналога №3 (Гурьевский район, п. Ушаково), аналога №5 (<...>) использует объекты, которые представляют собой комплексы, состоящие из нескольких зданий аналог №1: офисное здание; проходная; механический и сборочный цех; трансформаторная подстанция; канализационно-насосная станция; баня-сауна; аналог №2: здание мясопереработки; котельная на диз. топливе; трансформаторная подстанция; проходная; аналог №3: 5 капитальных сооружений общей площадью 3500 кв.м.; 4 объединены общей галереей (закрытым коридором); 2 здания отапливаемые (473 и 364 кв.м.); офисно-бытовое 3-этажное здание 450 кв.м, (с этажом для проживания); жилой пост охраны; аналог №5: производственно - складской комплекс). Этот факт свидетельствует о некорректно подобранных аналогах.

Согласно решению бюджетного учреждения выявленные нарушения приводят к искажению рыночной стоимости объекта оценки, в связи с чем установленная оценщиком стоимость не может быть принята как достоверная по состоянию на 22 мая 2024 года.

Решение принято уполномоченным органом в пределах его компетенции в установленный законом срок.

В соответствии с частью 15 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Согласно части 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании решений бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, если кадастровая стоимость затрагивает права и обязанности этих лиц.

В целях проверки доводов административного истца и бюджетного учреждения определением суда от 23 декабря 2024 года по делу назначена судебная экспертиза, производство которой с согласия сторон поручено эксперту АНО «ЭКСКО» ФИО4, на разрешение эксперта поставлены вопросы:

- соответствуют ли отчеты об оценке № 24-11-02, № 22-11-03 от 07 ноября 2024 года, выполненные оценщиком ООО «Оценка консультации аудит» ФИО1, требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки?

- имеются ли в отчете об оценке неточности и недостатки, расчетные или иные ошибки, влияющие на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки ?

- в случае несоответствия отчетов требованиям законодательства об оценочной деятельности и (или) наличия недостатков в отчете, влияющих на итоговую величину рыночной стоимости объектов оценки, определить по состоянию на 09 сентября 2024 года рыночную стоимость объектов незавершенного строительства с кадастровыми номерами 39:18:010001:148 и 39:18:010001:191.

В соответствии с заключением эксперта № 507-24 от 14 января 2025 года отчеты об оценке № 24-11-02, № 22-11-03 от 07 ноября 2024 года, выполненные оценщиком ООО «Оценка консультации аудит» ФИО1, не соответствуют требованиям законодательства об оценочной деятельности, что приводит к искажению стоимости объектов оценки, рыночная стоимость объекта с кадастровым номером 39:18:010001:148 по состоянию на 09 сентября 2024 года составляет 17 160 000 рублей, рыночная стоимость объекта с кадастровым номером 39:18:010001:191 по состоянию на 09 сентября 2024 года составляет 23 050 000 рублей.

Эксперт выявил те же нарушения, допущенные в отчетах об оценке № 24-11-02, № 22-11-03 от 07 ноября 2024 года, что и бюджетное учреждение, подтвердив тем самым правильность выводов ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости», содержащихся в оспариваемом административным истцом решении.

Экспертом также указано, что в отчетах об оценке не произведено вычленение земельного участка из стоимости единого объекта недвижимости, стоимость объекта капитального строительства принята равной стоимости единого объекта недвижимости.

Таким образом, оценщиком не выполнены требования, установленные подпунктом 2 пункта 10 Федерального стандарта оценки «Подходы и методы оценки (ФСО V)», статьей 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Суд, исследовав заключение эксперта и сопоставив его содержание с материалами дела, приходит к выводу о том, что оно отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

У суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов эксперта ФИО4, поскольку составленное ею заключение мотивировано и не содержат противоречий.

Эксперт АНО «ЭКСКО» ФИО4 соответствует по уровню образования и квалификации требованиям, предъявляемым к кандидатуре эксперта, имеет высшее образование, диплом о профессиональной переподготовке по специальности «Судебная стоимостная и строительно-техническая экспертиза недвижимости», диплом о профессиональной переподготовке по специальности «Оценка предприятия (бизнеса)», квалификационный аттестат по направлению оценочной деятельности «Оценка недвижимости», является членом саморегулируемой организации оценщиков – Ассоциация «Русское общество оценщиков», имеет большой стаж работы эксперта в сфере оценочной деятельности (с 2007 года), предупреждена об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 УК РФ.

В силу части 2 статьи 83 КАС РФ в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта (комиссии экспертов) или наличия противоречий в выводах эксперта (комиссии экспертов) суд может назначить по тем же вопросам повторную экспертизу, проведение которой поручается другому эксперту (другой комиссии экспертов).

По настоящему делу лица, участвующие в деле, ходатайство о назначении повторной судебной экспертизы не заявили, выразили согласие с результатом экспертного исследования.

Таким образом, в порядке, установленном процессуальным законом, выводы эксперта о несоответствии отчетов об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности не опровергнуты.

При таких обстоятельствах не подлежат удовлетворению требования о признании незаконными решения ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» от 28 ноября 2024 года № ОРС-39/2024/001294, № ОРС-39/2024/001295.

Согласно части 3 статьи 249 КАС РФ в резолютивной части решения суда должно содержаться указание на вновь установленную величину кадастровой стоимости.

Объективные основания полагать искаженной определенную экспертом величину рыночной стоимости объектов отсутствуют, в связи с чем подлежат удовлетворению уточненные требования административного истца об установлении по состоянию на 09 сентября 2024 года кадастровой стоимости

объекта с кадастровым номером 39:18:010001:148 в размере 17 160 000 рублей, рыночная стоимость объекта с кадастровым номером 39:18:010001:191 в размере 23 050 000 рублей.

Исходя из положений пункта 6 части 2 статьи 18 Федерального закона №237-ФЗ правовое значение имеет дата подачи в бюджетное учреждение заявления об установлении рыночной стоимости, а именно 13 ноября 2024 года, которая подлежит указанию в резолютивной части решения.

Руководствуясь ст.ст. 175-180, 248-249 КАС РФ, суд

РЕШИЛ:

Административные исковые требования ООО «Встречное» удовлетворить частично.

Отказать в удовлетворении требований к ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» о признании незаконными решения от 28 ноября 2024 года № ОРС-39/2024/001294, №ОРС-39/2024/001295 об отказе в установлении рыночной стоимости объектов.

Установить по состоянию на 09 сентября 2024 года кадастровую стоимость объектов незавершенного строительства с кадастровым номером 39:18:010001:148 в размере 17 160 000 рублей; с кадастровым номером 39:18:010001:191 - в размере 23 050 000 рублей.

Датой подачи заявлений об установлении рыночной стоимости объектов считать 13 ноября 2024 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Калининградский областной суд в течение месяца со дня составления мотивированного решения.

Мотивированное решение изготовлено 04 февраля 2025 года.

Судья А.В. Шкуратова