Дело №

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

30 августа 2022года

Балашихинский городской суд <адрес> в составе:

председательствующего судьи Мироновой Е.М.,

при секретаре Жур Е.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО СЗ «ГрандСтрой» к ФИО1 о взыскании задолженности по ДДУ, неустойки, судебных расходов,

установил:

ООО СЗ "ГрандСтрой" (истец, заказчик-застройщик) обратилось в суд с иском к ФИО1 (ответчик, участник) о взыскании денежных средств в размере 168 536,04 руб., неустойки за период за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 7 662,77 руб., указывая на то, что ДД.ММ.ГГГГ между сторонами заключен Договор участия в долевом строительстве № жилья в жилом комплексе «Алые паруса» (далее - Договор).

Согласно пункту 3.1. Договора истец обязался в предусмотренный договором срок осуществить строительство 25-этажного жилого многоквартирного дома на земельном участке с кадастровым номером № по строительному адресу: <адрес>, позиция 6, 6а (далее - Дом) и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать Квартиру Участнику при условии надлежащего исполнения им своих обязательств по договору, а Участник обязуется уплатить обусловленную договором цену.

В соответствии с пунктом 3.2. Договора участник принимает участие в строительстве Дома путем финансирования строительства одной 1-комнатной квартиры за проектным номером № общей проектной площадью 40,3 кв.м на 22 (двадцать втором) этаже Дома (далее - Квартира, объект долевого строительства).

Письмом от ДД.ММ.ГГГГ № истец уведомил ответчика о том, что в соответствии с условиями Договора сумма денежных средств, подлежащих уплате участником сверх стоимости Квартиры, составляет 168 536 руб. 04 коп., в т.ч.:

- 74 340 руб. - стоимость дополнительной общей площади Квартиры после обмера БТИ;

- 35 731 руб. 63 коп. – стоимость остекления лоджий;

- 18 688 руб. 75 коп. – стоимость установки счетчиков воды, электроэнергии, тепла, домофона;

- 39 775 руб. 66 коп. – стоимость технического присоединения дома к сетям электроснабжения и наружного освещения, водоснабжения, теплоснабжения, водоотведения и сетям водоотведения поверхностных стоков.

Участнику было предложено произвести оплату 168 536 руб. 04 коп. на расчетный счет заказчика-застройщика в течение 15 дней с даты получения уведомления. Согласно почтовому идентификатору 4280860024217 уведомление было получено ответчиком ДД.ММ.ГГГГ.

В связи с неисполнением уведомления истец обратился в суд с требованием взыскания денежных средств, мотивируя нарушением ответчиком обязательств, предусмотренных пунктами 3.3.,7.2, и 10.1. договора.

Истец просил взыскать с ответчика задолженность по договору № от ДД.ММ.ГГГГ в размере 168536рублей 04копейки, неустойку за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 7662рубля 77копеек и расходы по оплате госпошлины 4724рубля.

В судебное заседание представитель истца не явился, извещен, ранее просил о рассмотрении дела в его отсутствие.

Ответчик в судебное заседание не явилась, извещена, представила письменные возражения.

В возражениях на исковые требования ответчик иск не признала, просила отказать в полном объеме, ссылаясь на отсутствие документов, подтверждающих увеличение площади Квартиры, неисполнение заказчиком-застройщиком обязательства по передаче Квартиры и оплатой участником всей цены, предусмотренной Договором и проектной декларацией. Мотивированный отказ на письмо от ДД.ММ.ГГГГ № получен истцом ДД.ММ.ГГГГ (почтовый идентификатор 14392361014592) и оставлен без ответа.

Исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно статье 4 Федерального закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 214-ФЗ) по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно статье 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с пунктом 3 части 4 статьи 4 Федеральный закон № 214-ФЗ цена договора является существенным условием. По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между сторонами заключен Договор участия в долевом строительстве № в соответствии с которым истец принял на себя обязательство не позднее ДД.ММ.ГГГГ завершить строительство Дома и не позднее ДД.ММ.ГГГГ передать ответчику по подписываемому сторонами Акту приема-передачи Квартиру (подпункт «е», п. 7.1. Договора), а ответчик обязался оплатить стоимость Квартиры в размере 1 664 390 рублей, исходя из цены одного квадратного метра общей проектной площади Квартиры 41 300 (сорок одна тысяча триста) рублей 00 коп. Договор в установленном порядке зарегистрирован ДД.ММ.ГГГГ Управлением Росреестра по Чувашской Республике.

В соответствии с подпунктом «а» п.7.2. Договора участник обязуется финансировать строительство Квартиры, указанной в п. 3.2 настоящего Договора, в размере и в сроки, указанные в п.п. 4.1, 4.2 настоящего Договора. Размер и сроки иных платежей также определяются договором.

Цена Квартиры (размер платежа) определена пунктом 4.1, а пунктом 4.2 закреплены сроки оплаты. Указанная цена была оплачена участником в течение 3 дней с момента государственной регистрации Договора ДД.ММ.ГГГГ двумя платежами на сумму 264 390 руб. и 1 400 000 руб. и подтверждается представленными копиями платежных поручений.

Согласно пункту 4.3. Договора в случае удорожания стоимости со дня заключения Договора до дня последнего платежа по Договору застройщик до окончания строительства рассчитывает размер удорожания и направляет участнику письменное уведомление о подлежащей оплате сумме удорожания. Основанием для такого расчета являются индексы удорожания строительства Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ и Министерства строительства, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства Чувашской Республики.

Согласно пунктам 10.1. и 10.2. Договора «в случае, если фактически общая площадь передаваемой Квартиры, подтвержденная замерами БТИ, будет больше проектной (предусмотренной п. 3.2 Договора), Участник в течение 15 календарных дней после получения уведомления об изменении площади оплачивает Заказчику-Застройщику разницу в метраже по цене 1 кв.м., сложившейся на день его последнего платежа по настоящему Договору, а если фактически общая площадь передаваемой Квартиры, подтвержденная замерами БТИ, будет меньше проектной (предусмотренной п. 3.2 Договора), Заказчик-Застройщик в срок до 30 календарных дней после получения замеров БТИ возвращает Участнику излишне оплаченную сумму из расчета стоимости 1 кв.м., сложившейся на день его последнего платежа по настоящему Договору».

Таким образом, стороны согласовали возможность изменения цены и условия ее изменения в двух случаях: удорожание строительства при неполной оплате (пункт 4.3.) и изменение фактической площади передаваемой квартиры (пункты 10.1. и 10.2.).

Факт получения денежных средств (цены Квартиры) в полном объеме истцом не оспорен, доказательства направления ответчику уведомления об удорожании строительства до даты последнего платежа суду не представлены.

В отношении изменения фактической площади Квартиры в судебном заседании ответчик пояснял, что до настоящего момента строительство Дома не завершено, акт ввода в эксплуатацию не подписан, сообщение о завершении строительства и готовности Квартиры к передаче (п.5.1. договора) истцом в адрес ответчика не направлялось. В единой информационной системе жилищного строительства «наш.дом.рф» содержится информация о том, что строительство Дома (ID дома: p-17825) признано проблемным в связи с просрочкой завершения строительства более чем на 6 месяцев согласно ч.1.1 ст. 23.1 Федерального закона № 214-ФЗ. Представленная истцом выписка в отношении Квартиры № из технического плана здания 25-этажного жилого многоквартирного дома по адресу: <адрес> заверена только подписью и печатью истца и не содержит реквизитов, позволяющих установить с какого документа сделана копия, а также когда произведены обмеры Квартиры, составляющие 42,10 кв.м. При этом, согласно новой редакции проектной декларации от ДД.ММ.ГГГГ, представленной ответчиком, общая площадь Квартиры составляет 46,58 кв. м (позиция 209 на странице 23, размещена в единой информационной системе жилищного строительства «наш.дом.рф»).

Суд обращает внимание на расхождения площади Квартиры в представленных документах, которые не устранены и не объяснены истцом, в связи с чем в соответствии со ст.56 ГПК РФ полагает недоказанным со стороны истца изменение площади квартиры именно таким образом и на такую площадь, как указано в иске..

В силу части 1 статьи 8 Федерального закона № 214-ФЗ передача объекта долевого строительства застройщиком и его приемка участником долевого строительства осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

В связи с тем, что строительство Дома не завершено, участник лишен возможности проверить фактическую общую площадь передаваемой Квартиры.

Кроме того, отсутствие достоверной площади Квартиры в настоящее время не позволяет определить долю затрат пропорционально получаемой площади Квартиры, которые обязан нести участник в иных случаях, предусмотренных Договором (пп. «д», «е» и «ж» п. 7.2.).

Также истец требует взыскать с ответчика стоимость дополнительных работ по установке домофона, подключению Дома к инженерным сетям на основании пунктов 3.3. и 7.2. Договора.

Как следует из текста Договора, заключенного между сторонами, пунктом 3.3. установлены качественные характеристики, которым должна соответствовать по окончанию строительства передаваемая Квартира:

- устройство стен, штукатурка поверхностей стен, оконных и дверных откосов цементно-известковым или цементным раствором по камню и бетону улучшенная;

- шпатлевка стен;

- стяжки цементные;

- однослойное оштукатуривание из сухих растворных смесей толщиной до 10 мм, шпатлевка, окраска поливинилацетатными водоэмульсионными составами улучшенная потолков санузла;

- гладкая облицовка стен без установки плиток туалетного гарнитура на клее из сухих смесей по кирпичу и бетону санузла;

- гидроизоляция пола санузла в один слой праймером;

- коммуникации - водопроводные сети, выпуск канализации без установки сантехнического оборудования, развод электричества (без установки выключателей и розеток), ввод за входную дверь сетей телефонизации, кабельного телевидения, радио.

Текст данного пункта не содержит условий о размере и сроках платежей. Более того, из представленных суду договоров с другими участниками строительства следует текстуальное различие пункта 3.3, существенным образом влияющее на объем обязательств.

Так, помимо качественных характеристик, представленные договоры с другими участниками содержат абзац следующего содержания: «Установка домофона, ограждение территории микрорайона, подключение дома к инженерным сетям оплачиваются Участником сверх суммы, уплаченной за общую проектную площадь Квартиры, по дополнительному письменному уведомлению Заказчика-Застройщика в течение 15 дней после получения Участником уведомления». Таким образом, требование истца о взыскании денежных средств за установку домофона и подключение к инженерным сетям на основании пункта 3.3 договора не основано на буквальном толковании заключенного договора (п.1 ст. 431 ГК РФ).

В соответствии с правовой позицией, изложенной в пунктах 43-45 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (ст. 431 ГК РФ). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).

Таким образом, исходя из системного толкования пункта 7.2. Договора, размер и сроки иных платежей (пп. «а» п.7.2.) должны быть согласованы сторонами в том же порядке, как и в случае с платежами, предусмотренными пунктами 4.1. и 4.2., 10.1. и 10.2. Договора и не могут произвольно (в одностороннем порядке) определяться заказчиком-застройщиком.

В соответствии с пунктом 2.2. Договора основанием для его заключения выступили следующие документы:

- договор о развитии застроенной территории в городе <адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ.

- разрешение на строительство от ДД.ММ.ГГГГ №, выданное администрацией <адрес>.

- договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №, зарегистрированный в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике ДД.ММ.ГГГГ.

- договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №, зарегистрированный в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике ДД.ММ.ГГГГ.

- проектная декларация, размещенная на Интернет-сайте Заказчика-Застройщика по адресу: <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ в редакции от ДД.ММ.ГГГГ.

Часть 1 статьи 19 Федерального закона № 214-ФЗ устанавливает, что проектная декларация включает в себя информацию о застройщике и информацию о проекте строительства.

Частью 1 статьи 21 Федерального закона № 214-ФЗ предусмотрено, что информация о проекте строительства должна соответствовать документации по планировке территории (за исключением случаев, если в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации допускается строительство указанных объектов недвижимости при отсутствии документации по планировке территории), проектной документации и содержать информацию:

5) о местоположении и характеристиках строящихся (создаваемых) в рамках проекта строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, сумме общей площади всех жилых и нежилых помещений.

Следовательно, проектная декларация является документом, в котором описаны характеристики, которым должен соответствовать объект строительства (многоквартирный дом) и составляет неотъемлемую часть договора, заключаемого между заказчиком-застройщиком и участником долевого строительства.

Согласно представленной ответчиком проектной декларации в редакции от ДД.ММ.ГГГГ предусмотрено:

- «Остекление витражей и балконных ограждений – стекло обычное»;

- «В целях индивидуального учета расхода холодной и горячей воды проектом предусмотрена установка счетчиков учета воды с фильтрами. В квартирных узлах учета предусмотрены редукторы давления».

В соответствии с подпунктом «б» пункта 7.1. Договора заказчик-застройщик обязался организовать строительство Дома с выполнением работ по инженерному обеспечению, благоустройству и озеленению.

По мнению ответчика, работы, за которые истец требует денежные средства – остекление, установка счётчиков и техническое присоединение – должны были быть выполнены для строительства Дома и их выполнение предусмотрено проектной декларацией. Следовательно, указанные работы были включены в проект строительства, в связи с чем цена на момент заключения Договора участником включала все затраты застройщика, необходимые для строительства Дома.

С данными доводами соглашается суд, полагая их не опровергнутыми в порядке ст.56 ГПК РФ со стороны истца.

По смыслу абзаца второго статьи 431 ГК РФ при неясности условий договора и невозможности установить действительную общую волю сторон иным образом толкование условий договора осуществляется в пользу контрагента стороны, которая подготовила проект договора либо предложила формулировку соответствующего условия. Пока не доказано иное, предполагается, что такой стороной было лицо, профессионально осуществляющее деятельность в соответствующей сфере, требующей специальных познаний (например, банк по договору кредита, лизингодатель по договору лизинга, страховщик по договору страхования и т.п.).

Учитывая, что договор подготовлен лицом, осуществляющим деятельность в области строительства, в данном случае истцом, то при возникновении сомнений или неясностей условий такого договора, толкование осуществляется в пользу контрагента, т.е., ответчика.

Согласно статьям 309, 310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается в обоснование своих требований.

Поскольку истцом не представлены доказательства завершения строительства Дома и передачи Квартиры, отсутствуют документы, подтверждающие фактическую площадь Квартиры, суд приходит к выводу, что у ответчика не возникло обязательств по оплате заявленных сумм в счет задолженности по договору об участии в долевом строительстве, в связи с чем не находит оснований для удовлетворения заявленных истцом требований на сумму 168536рублей 04копейки.

В связи с отказом в удовлетворении основного требования суд также не находит оснований для удовлетворения вытекающего из него требования о взыскании неустойки в размере 7662рубля 77копеек, а в силу положений ст.98 ГПК РФ с учетом отказа в удовлетворении иска не находит оснований и для взыскания с ответчика расходов по оплате госпошлины в размере 4724рубля 00копеек.

На основании изложенного, и руководствуясь ст. ст. 194 - 199 ГПК РФ, суд

решил:

Иск ООО СЗ «ГрандСтрой» к ФИО1 о взыскании задолженности по ДДУ, неустойки, судебных расходов оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд через Балашихинский городской суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Е.М.Миронова

Мотивированное решение изготовлено и подписано 23.09.2022года

Судья Е.М.Миронова