Дело №

№

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Невский районный суд Санкт-Петербурга в составе:

председательствующего судьи Вишневецкой О.М.,

при секретаре Шипиловой М.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к <данные изъяты> о взыскании задолженности по договору аренды,

УСТАНОВИЛ:

истец обратился в суд с иском к ответчику о взыскании задолженности по договору аренды нежилых помещений от <данные изъяты>. в размере 2 180 049 руб., судебных расходов - госпошлины в размере 19 100 руб. В обоснование которого указал, что на основании заключённого между сторонами договора аренды передал ответчику во временное владение и пользование нежилое помещение площадью 252 м?, расположенное по адресу: <данные изъяты> (далее – Нежилое помещение), арендатор обязался своевременно уплачивать арендную плату за указанное помещение. В нарушение условий договора аренды ответчик не исполнил свои обязательства как арендатора по внесению арендных платежей /л.д. 4/.

Представитель истца в суд явился, настаивал на иске.

Представитель ответчика в судебное заседание явился, в возражениях на исковое заявление указал на то, что истец не является собственником нежилого помещения, которое сдавалось им в аренду, данные о правообладателе на объект недвижимости отсутствуют, а потому собственники МКД не являются собственниками Нежилого помещения, извлекать выгоду из сдачи своего имущества в аренду имеет собственник, доходы от сдачи в аренду неуправомоченным лицом являются его неосновательным обогащением, поэтому, считает ответчик, иск заявлен ненадлежащим истцом; исходя из протокола общего собрания собственников помещений в МКД, истцу не предоставлено право на заключение и подписание такого договора, ООО УК «Возрождение» не имело право сдавать в аренду Нежилое помещение истцу с ДД.ММ.ГГГГ, поскольку волеизъявление собственников МКД на передачу помещения УК было выражено <данные изъяты>.; договор аренды сроком на 3 года должен был быть зарегистрирован в Росреестре; вследствие подписания договора аренды неуполномоченным лицом договор заключён не был /л.д. 39,76/.

Третье лицо ООО УК «Возрождение» в суд не явился, о дате судебного заседания извещён путём публикации соответствующей информации на сайте суда, просит рассматривать дело в отсутствие его представителя /л.д. 127/, в отзыве на иск указывает, что Нежилое помещение решением собственников помещений МКД передано во временное владение и пользование ФИО1, впоследствии утверждён договор аренды с ООО УК "Возрождение", которое, в свою очередь, заключило договор аренды с ФИО1, исковые требования поддерживает /л.д. 106/.

Суд, проверив материалы дела, находит требования обоснованными и подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Нежилое помещение распоряжением Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга № от <данные изъяты> исключено из реестра собственности Санкт-Петербурга и относится к общему имуществу собственников МКД по адресу: Санкт-Петербург, наб. Лейтенанта Шмидта, <адрес> силу ст. 36 ЖК РФ /л.д. 8, 47/;

решением общего собрания собственников в МКД от <данные изъяты>. Нежилое помещение передано во временное владение и пользование ФИО1 с правом сдачи в аренду /л.д. 9/; на общем собрании собственников помещений от <данные изъяты>. принято решение о передаче Нежилого помещения в возмездное пользование, утверждён договор аренды с ООО УК "Возрождение", которое наделено полномочиями на получение арендной платы в соответствии с договором /л.д. 59/; управляющей компанией ДД.ММ.ГГГГ заключён договор аренды с ФИО1, которому предоставлено право сдавать помещение в субаренду, дополнительным соглашением действие договора от ДД.ММ.ГГГГ распространено на отношения с <данные изъяты>. /л.д. 63,68,69/;

По договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ (далее – Договор) /л.д. 12/ ФИО1 (арендодатель) передал <данные изъяты> (арендатору) во временное владение и пользование Нежилое помещение.

Согласно п.2.1 арендатор уплачивает арендную плату, которая включает в себя стоимость аренды помещения в размере 133 400 руб. в месяц.

По условиям договора сторон оплата производится ежемесячно до <данные изъяты> числа оплачиваемого месяца (п. 2.3).

В соответствии с абзацем 3 ч. 2 ст. 615 ГК РФ к договорам субаренды применяются правила договора аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Во исполнение договора нежилое помещение было передано истцом ответчику- арендатору по Акту приема –передачи от ДД.ММ.ГГГГ /л.д. 20/.

В силу п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с положениями статей 309 - 310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии условиями обязательства и требования закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и односторонне изменение его условий недопустимы, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В силу ч. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Но в нарушении условий договора аренды арендную плату ответчик- арендатор не вносил. В связи с чем, у ответчика за период с <данные изъяты>, согласно расчёту истца /л.д. 6/, образовалась задолженность по арендной плате в сумме 2 180 049 руб. /л.д. 5/.

Данного обстоятельства, наличия задолженности и ее размера, ответчик не оспаривал. Доказательств оплаты задолженности суду не представил, в связи с чем с ответчика в пользу истца следует взыскать требуемую сумму задолженности.

Доводы представителя ответчика о том, что переданное в аренду помещение не принадлежит истцу на праве собственности, в связи с чем, истец не вправе был предоставлять его в аренду и предъявлять к оплате, не освобождают арендатора от исполнения обязательств по оплате арендной платы.

В соответствии со ст. 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Доводы ответчика судом отклонены с учётом разъяснений, данных в п.12 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", согласно которым судам следует иметь в виду, что положения статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации не означают, что в ходе рассмотрения споров, связанных с нарушением арендатором своих обязательств по договору аренды, арендодатель обязан доказать наличие у него права собственности на имущество, переданное в аренду.

Доводы арендатора, пользовавшегося соответствующим имуществом и не оплатившего пользование объектом аренды, о том, что право собственности на арендованное имущество принадлежит не арендодателю, а иным лицам и поэтому договор аренды является недействительной сделкой, не принимаются судом во внимание.

Поскольку ответчиком имущество получено от истца, с которым ООО "УК Возрождение" заключен договор, между ними возникло обязательство, повлекшее права и обязанности, в том числе для арендатора в виде обязанности уплачивать арендные платежи, оснований для его неисполнения не имеется.

Кроме того, ответчик с <данные изъяты> ответчик пользовался помещениями по назначению для предпринимательской деятельности, сомнений в правах истца на данные помещения у него не возникало. Доказательств, что данные помещения принадлежат иному лицу (физическому или юридическому), а также о наличии притязаний на данные помещения ответчиком суду не представлено.

Ссылки ответчика на разъяснения Пленума ВАС от ДД.ММ.ГГГГ касаются спора между собственником сдаваемого в аренду помещения и неуправомоченным лицом, выступившим в качестве арендатора.

Доводы ответчика об отсутствии правообладателя Нежилого помещения суд находит несостоятельными, основанными на ошибочном толковании норм права. В вышеуказанном распоряжении <данные изъяты> указано на то, что выявлена принадлежность к общему имуществу собственников помещений МКД Нежилого помещения кадастровый №; в ст.36 ЖК РФ содержится перечень имущества МКД, относящегося к общему имуществу собственников помещений, в том числе: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы) (п.1); из изложенного следует, что отсутствие регистрации права собственности на Нежилое помещение не означает неопределённость его правообладателя, т.к. собственники помещений МКД в силу закона являются собственниками общего имущества, в т.ч. подвала, к каковым относится Нежилое помещение.

Акт приёма –передачи между истцом и управляющей компанией составлен одновременно с заключением договора, но Нежилое помещение, как установлено ранее, было передано истцу в силу решения собственников от <данные изъяты>.

В материалах дела отсутствуют сведения о государственной регистрации спорного договора аренды, заключенного на срок более 1 года, в нарушение требований статьи 651 ГК РФ.

В то же время материалы дела свидетельствуют о том, что договор аренды фактически исполнялся сторонами. При таком положении отсутствие государственной регистрации не освобождает стороны от исполнения принятых на себя договорных обязательств.

В пункте 14 названного Пленума N 13 также обращено внимание, что, согласно пункту 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.

Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

Таким образом, давая оценку договору аренды на предмет его заключенности, суд учитывает длительный характер арендных отношений между сторонами, определенность предмета аренды для каждой из сторон, а также отсутствие у арендатора каких-либо сомнений в нем на протяжении всего срока аренды.

Ответчик в своих возражениях также ссылается на то обстоятельство, что помещение согласно условиям договора может использоваться в качестве офисного, но по вине арендодателя помещение невозможно было использовать в соответствии с условиями договора и назначением имущества. С момента передачи помещения ответчик с согласия истца производил там ремонт.

В соответствии с ч. 1 ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Утверждения ответчика не подтверждены доказательствами, как того требует ст. 56 ГПК РФ, приобретение строительных материалов и инвентаря не является доказательством передачи помещения, не соответствующем условиям договора и невозможности его использования по назначению. Подписывая договор аренды, ответчик подтвердил, что помещение передано в состоянии, удовлетворяющей арендатора (п.4.1), в акте приёма-передачи арендатор не отразил никаких недостатков и подтвердил, что помещение находится в удовлетворительном состоянии. В силу п.4.9.7 договора арендатор в случае необходимости проведения ремонта обязан был предоставить проект арендодателю, однако такового ответчиком не предоставлено.

Доводы ответчика, ставящегося под сомнение действительность решений собственников помещений <данные изъяты> судом отклонены, поскольку ответчик лишён права на обжалование этих решений.

По правилам ст. 98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца подлежит взысканию госпошлина, уплаченная за подачу иска - в размере 19 100 руб. /л.д. 27/.

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Взыскать с Чжан Юнцян в пользу ФИО1 задолженность по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ за период с ДД.ММ.ГГГГ <данные изъяты>. в размере 2180 049 руб., госпошлину в размере 19 100 руб.

Решение может быть обжаловано сторонами в Санкт-Петербургский городской суд в течение месяца.

Судья

Мотивированное решение изготовлено <данные изъяты>