Решение по делу № 2-1546/2025 от 08.08.2025 | Кисловодский городской суд (Ставропольский край)

Категория дела О признании права собственности на квартиру по приобретательной давности Гражданское Удовлетворено

Краткое содержание дела Все четыре части решения кратко

Вводная частькто, когда и о чём судился

<ФИО> обратилась в Кисловодский городской суд с исковым заявлением к администрации города-курорта Кисловодска о признании права собственности на жилое помещение (квартиру) №, расположенную по адресу <адрес> общей площадью 82,5

Описательная частьчто требовал истец и что отвечал ответчик

Представитель истца по доверенности <ФИО> в судебном заседании иск поддержала, по основаниям, извоженным в иске. Просила принять во внимание определение Пятого кассационного суда по данному делу. Как следует из

Мотивировочная частьчем суд руководствовался и почему так решил

Оценивая в совокупности представленные доказательства, суд приходит к выводу, что заключив в 1999 году договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес> (ранее <адрес> общей площадью 82,5 кв.м. с ТОО

Резолютивная частьитоговое решение суда

Исковые требования <ФИО> к администрации города-курорта Кисловодска о признании права собственности в порядке приобретательной давности - удовлетворить.

Суды по аналогичным делам принимают разные решения

Посмотреть все аналогичные дела →

2-1546/2025

26RS0017-01-2024-001981-08

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

29 июля 2025 года г. Кисловодск

Кисловосдкий городской суд Ставропольского края в составе председательствующего судьи Коротыча А.В., при секретаре судебного заседания Швецовой Д.В., с участием представителя истца по доверенности ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Кисловодского городского суда гражданское дело по исковому заявлению ФИО2 к администрации города-курорта Кисловодска о признании права собственности на квартиру в силу приобретательной давности,

установил:

ФИО2 обратилась в Кисловодский городской суд с исковым заявлением к администрации города-курорта Кисловодска о признании права собственности на жилое помещение (квартиру) №, расположенную по адресу <адрес> общей площадью 82,5 кв.м. с кадастровым номером 26:29:180106:53, в силу приобретательной давности.

В обоснование иска указала, что она по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между истцом и ТОО «Правоберезовское» приобрела в собственность <адрес>. В материалах дела имеется квитанция к приходному кассовому ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ, подтверждающая оплату в кассу ТОО «Правоберезовское» 3 000 (три тысячи) рублей за квартиру.

В указанной квартире истец и члены ее семьи фактически проживали с 70-х годов прошлого столетия, что следует из текста заключенного договора, а также подтверждается справкой, выданной администрацией Нежинского сельсовета <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ. В последствии жилому дому № был присвоен другой № - № (пять).

Справкой выданной администрацией Нежинского сельсовета <адрес> б/н от ДД.ММ.ГГГГ подтверждается, что ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ г.р., фактически проживает в <адрес>. Справкой выданной администрацией Нежинского сельсовета <адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ, подтверждается что <адрес> поселке <адрес> принадлежит на праве собственности гр. ФИО2 на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, которая состоит из трех жилых комнат. <адрес> квартиры составляет 82,5 кв.м., из них жилая – 41,5 кв.м. Согласно плану объекта недвижимости, выданному ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ Предгорным филиалом ГУП СК «Крайтехинвентаризация» по состоянию на дату обследования – ДД.ММ.ГГГГ, трехкомнатная <адрес> имеет общую площадь 82,5 кв.м. и состоит из трех жилых комнат, прихожей, коридора, веранды и подвала.

Постановлением Главы администрации Нежинского сельсовета <адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ, ФИО2 и ФИО3, предоставлен в долевую собственность земельный участок площадью 230 кв.м. под жилым домом по адресу: <адрес>.

В соответствии с выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ в Росреестре содержатся сведения о ранее учтенном объекте недвижимого имущества – жилом помещении <адрес>, расположенной по адресу: <адрес> общей площадью 82,5 кв.м. с кадастровым номером 26:29:180106:53. Права на указанную квартиру не зарегистрированы. Квартира снята с кадастрового учета ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ истец обратилась в Управление Росреестра по <адрес> с заявлением о государственном кадастровом учете и государственной регистрации ранее возникшего прав собственности на объект недвижимого имущества с кадастровым номером 26:29:180106:53.

Уведомлениями от ДД.ММ.ГГГГ (№ КУВД-001/2023060666260/1 и № КУВД-001/2023060666260/2) истец уведомлен о возврате без рассмотрения представленных в Росреестр документов по следующему основанию.

В соответствии с частью 1 статьи 69 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Государственная регистрация таких прав в Едином государственном реестре недвижимости проводится по желанию их обладателей.

Однако ранее возникшее право в силу прямых норм Закона о регистрации, иных нормативных правовых актов признается государством юридически действительным и приравненным к записям ЕГРН, при условии, что документы, свидетельствующие о его возникновении, оформлены в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, действовавшего в момент их оформления (выдачи, издания).

В ответе ГБУ СК «Ставкайимущество» указано, что сведения о регистрации ранее возникшего (до ДД.ММ.ГГГГ) права собственности на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ на ФИО2 в материалах инвентарного дела отсутствуют. Таким образом, поскольку договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ не был зарегистрирован в органах БТИ, истец не может в настоящее время зарегистрировать право собственности на спорную квартиру.

Решением Кисловодского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ в удовлетворении иска отказано.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам <адрес>вого суда от ДД.ММ.ГГГГ решение Кисловодского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ оставлено без изменений.

Определением Пятого кассационного суда общей юрисдикции от ДД.ММ.ГГГГ решение Кисловодского городского суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам <адрес>вого суда от ДД.ММ.ГГГГ отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Истец ФИО2 в судебное заседание не явилась.

Представитель истца по доверенности ФИО1 в судебном заседании иск поддержала, по основаниям, извоженным в иске. Просила принять во внимание определение Пятого кассационного суда по данному делу.

Представитель ответчика администрации города-курорта Кисловодска, представители привлеченных к участию в деле третьих лиц: Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> и Управления по архитектуре, градостроительству и имущественным отношениям администрации города-курорта Кисловодска, надлежащим образом извещенные о дате, месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явились.

На основании статьи 167 ГПК РФ суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав представителя истца, изучив письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно ст. 35 Конституции Российской Федерации право частной собственности охраняется законом. Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.

В силу п. 1 ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с п. 3 ст. 218 ГК РФ в случаях и в порядке, предусмотренном ГК РФ, лицо может приобрести право собственности на имущество, не имеющее собственника, на имущество, собственник которого не известен, либо на имущество от которого собственник отказался или на которое он утратил право собственности по иным основаниям, предусмотренным законом.

В силу ч. 1 ст. 234 ГК РФ лицо - гражданин или юридическое лицо, - не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).

Лицо, ссылающееся на давность владения, может присоединить ко времени своего владения все время, в течение которого этим имуществом владел тот, чьим правопреемником это лицо является (п. 3 ст. 234 ГК РФ).

В силу ст. ст. 225, 234 ГК РФ право собственности в силу приобретательной давности может быть приобретено на имущество, принадлежащее на праве собственности другому лицу, а также на бесхозяйное имущество. Ответчиком по иску о признании права собственности в силу приобретательной давности является прежний собственник имущества.

По смыслу абз.2 п. 1 ст. 234 ГК РФ отсутствие государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество не является препятствием для признания права собственности на это имущество по истечении срока приобретательной давности, что согласуется с разъяснениями, содержащимся в п. 20 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от ДД.ММ.ГГГГ "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав".

Добросовестность владения означает, что лицо, получая владение, не знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности (абзац 3 пункта 15 постановления Пленума N 10/22).

Владение имуществом как своим собственным означает владение им не по договору. По этой причине статья 234 ГК РФ не подлежит применению в случаях, когда владение имуществом осуществляется на основании договорных обязательств, не предусматривающих переход титула (аренды, хранения, безвозмездного пользования и т.п.) - абзац 6 пункта 15 постановления Пленума N 10/22.

Пунктом 15 постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации N 22 от ДД.ММ.ГГГГ "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что давностное владение является добросовестным, если лицо, получая владение, не знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности. При разрешении споров, связанных с возникновением права собственности в силу приобретательной давности, судам необходимо учитывать, что давностное владение признается непрерывным, если оно не прекращалось в течение всего срока приобретательной давности. В этот срок входит как срок владения самим незаконным владельцем, так и его правопреемниками.

Согласно абз. 1 п. 19 этого же постановления возможность обращения в суд с иском о признании права собственности в силу приобретательной давности вытекает из ст. 11 и 12 ГК РФ, согласно которым защита гражданских прав осуществляется судами путем признания права. Поэтому лицо, считающее, что стало собственником имущества в силу приобретательной давности, вправе обратиться в суд с иском о признании за ним права собственности.

По смыслу указанных выше положений закона и разъяснений постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, давностное владение является добросовестным, если, приобретая вещь, лицо не знало и не должно было знать о неправомерности завладения ею, то есть в тех случаях, когда вещь приобретается внешне правомерными действиями, однако право собственности в силу тех или иных обстоятельств возникнуть не может. При этом лицо владеет вещью открыто, как своей собственной, то есть вместо собственника, без какого-либо правового основания (титула).

Не является давностным владение, которое осуществляется по договору с собственником или иным управомоченным на то лицом, не предполагающему переход титула собственника. В этом случае владение вещью осуществляется не как своей собственной, не вместо собственника, а наряду с собственником, не отказавшимся от своего права на вещь и не утратившим к ней интереса, передавшим ее непосредственно или опосредованно во владение, как правило - временное, данному лицу. Примерный перечень таких договоров приведен в пункте 15 указанного выше постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации - аренда, хранение, безвозмездное пользование и т.п.

Гражданский кодекс Российской Федерации не содержит запрета на приобретение права собственности в силу приобретательной давности, если такое владение началось по соглашению с собственником или иным лицом о последующей передаче права собственности на основании сделки, когда по каким-либо причинам такая сделка не была заключена и переход права собственности не состоялся (лицо, намеренное передать вещь, не имеет соответствующих полномочий, не соблюдена форма сделки, не соблюдены требования о регистрации сделки или перехода права собственности и т.п.).

Как следует из материалов дела, истец ФИО2 по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между истцом и ТОО «Правоберезовское» приобрела в собственность <адрес>.

В указанной квартире истец с семьей фактически проживала с 70-х годов прошлого столетия, что следует из текста заключенного договора, а также подтверждается справкой, выданной администрацией Нежинского сельсовета <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ.

Впоследствии жилому дому № был присвоен другой № - № (пять).

В письме от ДД.ММ.ГГГГ № администрация Предгорного муниципального округа <адрес> сообщила, что в имеющихся на хранении документах архивных фондах Нежинской сельской администрации <адрес> за период с 1973 по апрель 1997 годов и администрации муниципального образования Нежинского сельсовета <адрес> за период с апреля 1997 г. по 2006 год включительно решение (постановление) о присвоении дому №, поселка Правоберезовский <адрес> – не выявлено. В то же время справкой, выданной администрацией Нежинского сельсовета от ДД.ММ.ГГГГ подтверждается, что в связи с нумерацией домов в <адрес> по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, дому № был присвоен номер <адрес> (пять).

Справкой выданной администрацией Нежинского сельсовета <адрес> б/н от ДД.ММ.ГГГГ подтверждается, что ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ г.р. фактически проживает в <адрес>.

Справкой выданной администрацией Нежинского сельсовета <адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ подтверждается, что <адрес> поселке <адрес> принадлежит на праве собственности гр. ФИО2 на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

Квартира № в <адрес> поселке <адрес> состоит из трех жилых комнат. <адрес> квартиры составляет 82,5 кв.м., из них жилая – 41,5 кв.м.

Согласно плану объекта недвижимости, выданному ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ Предгорным филиалом ГУП СК «Крайтехинвентаризация» по состоянию на дату обследования – ДД.ММ.ГГГГ, трехкомнатная <адрес> имеет общую площадь 82,5 кв.м. и состоит из трех жилых комнат, прихожей, коридора, веранды и подвала.

Постановлением Главы администрации Нежинского сельсовета <адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 и ФИО3, предоставлен в долевую собственность земельный участок площадью 230 кв.м. под жилым домом по адресу: <адрес>.

В соответствии с выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ в Росреестре содержатся сведения о ранее учтенном объекте недвижимого имущества – жилое помещение, <адрес>, расположенная по адресу <адрес> общей площадью 82,5 кв.м. с кадастровым номером 26:29:180106:53. Права на указанную квартиру не зарегистрированы.

Таким образом, поскольку договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ не был зарегистрирован в органах БТИ, истцу отказано в регистрации ранее возникшего права собственности на спорную квартиру.

В силу ст. 17 ЖК РФ, жилое помещение предназначено для проживания граждан. Пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом или смежном жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными уполномоченным Правительством РФ федеральным органом исполнительной власти.

В соответствии с ч. 4 ст. 30 ЖК РФ собственник жилого помещения обязан поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилым помещением, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно исковому заявлению, а также пояснениям, данным представителем истца в ходе рассмотрения дела, истец и члены ее семьи в течение более 18 лет добросовестно, открыто и непрерывно пользуются спорной квартирой, следят за ее сохранностью, несут расходы по ее содержанию.

Указанные обстоятельства подтверждаются также заключением проведенной по делу строительно-технической экспертизы, согласно которому спорное помещение является квартирой, соответствует требованиям, предъявляемым для жилых помещений, самовольно выполненных перепланировок и реконструкций в спорном помещении экспертами не установлено.

В соответствии со ст. 12 ГПК РФ правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон, и в силу ст. 56, 57 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

В соответствии с ч. 1 ст. 68 ГПК РФ в случае, если сторона, обязанная доказывать свои требования или возражения, удерживает находящиеся у нее доказательства и не представляет их суду, суд вправе обосновать свои выводы объяснениями другой стороны.

Однако договор купли-продажи ТОО «Правоберезовское», ныне прекратившего свою деятельность, зарегистрирован в установленном порядке в органах БТИ не был, что исключает его квалификацию в качестве надлежащего правоустанавливающего документа.

Вместе с тем, денежные средства были оплачены ФИО2 и переданы продавцу, квартира была предоставлена ей предыдущим собственником – ТОО «Правоберезовское».

С 1970 года ФИО2 фактически пользуется спорной квартирой, владение квартирой осуществляет открыто и добросовестно, как своей собственностью, несет бремя содержания квартирой. Иных лиц, претендующих на право собственности в отношении спорной квартиры, не выявлено. Общий срок давностного владения составляет более 18 лет.

В соответствии с Законом СК от ДД.ММ.ГГГГ №-кз «О внесении изменой в закон <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №-кз «Об установлении границы муниципального образования города-курорта <адрес>» и ст.2 Закона Ставропольского к от ДД.ММ.ГГГГ №-кз «О преобразовании муниципальных образований, входящих в состав предгорного муниципального района <адрес>, и об организации местного самоуправления на территории <адрес>» <адрес> входит в границы муниципального образования города-курорта Кисловодска, в связи с чем, в соответствии со ст. 30 ГПК РФ, настоящее гражданское дело подлежит рассмотрению в Кисловодском городском суде.

С учетом изложенного суд приходит к выводу о наличии оснований, для признания за истцом права собственности на квартиру, в порядке приобретательной давности.

Руководствуясь статьями 194 - 199 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования ФИО2 к администрации города-курорта Кисловодска о признании права собственности в порядке приобретательной давности - удовлетворить.

Признать за ФИО2, право собственности на жилое помещение (квартиру) №, расположенное по адресу: <адрес>, общей площадью 82,5 кв.м. с кадастровым номером 26:29:180106:53 (ранее учтенный), в силу приобретательной давности.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Ставропольского краевого суда в течение месяца путем подачи апелляционной жалобы через Кисловодский городской суд.

Мотивированное решение суда изготовлено 08.08.2025.

Судья А.В. Коротыч

В ряде случаев суды приходят к противоположным выводам

Актуальная практика 2025–2026 →