Дело № 2-192/2025
03RS0002-01-2024-010314-47
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
19 февраля 2025 года город Уфа
Калининский районный суд города Уфы Республики Башкортостан в составе: председательствующего судьи Бикчуриной О.В., при секретаре Кирилловой Ю.Н.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан, Министерству земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан о признании права собственности на самовольную постройку
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратился в суд с иском к Министерству земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан о признании права собственности на самовольную постройку - жилой дом общей площадью 141,4 кв.м, расположенный по адресу: <адрес> за домом № по <адрес>.
В обоснование исковых требований указал, что ему на праве аренды принадлежит земельный участок с кадастровым номером № общей площадью 1495 кв.м, с разрешенным использованием – для завершения строительства индивидуального жилого дома по адресу: <адрес> за домом № по <адрес> аренды с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. Истец продолжает пользоваться земельным участком, требования об освобождении земельного участка не получал, арендную плату за использование земельного участка продолжает оплачивать. В границах арендуемого земельного участка расположен жилой дом общей площадью 141,4 кв.м, что подтверждается техническим паспортом по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, инвентарный №. Согласно техническому заключению, здание жилого дома соответствует действующим нормам и правилам, не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозы жизни и здоровью граждан. Жилой дом расположен на земельном участке в соответствии с Градостроительным планом земельного участка № RU№, выданному истцу ДД.ММ.ГГГГ Главным управлением архитектуры и градостроительства Администрации ГО <адрес> РБ.
Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ в качестве соответчика по делу была привлечена Администрация ГО г. Уфа РБ.
Определением суда от 09.12.2024 года в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, было привлечено Управление земельных и имущественных отношений Администрации ГО г. Уфа РБ.
В судебное заседание истец, надлежаще извещенный о времени и месте судебного заседания, не явился.
Представитель ответчика Администрации ГО г. Уфа РБ по доверенности ФИО2 исковые требования не признал, показал, что истцу действительно по договору аренды для завершения строительства индивидуального жилого дома был предоставлен земельный участок, которым истец фактически пользуется, продолжает оплачивать аренду. Но срок договора аренды истек, сначала истец должен продлить договор аренды земельного участка.
В судебное заседание представители ответчика Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан, третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, Управления земельных и имущественных отношений Администрации ГО г. Уфа РБ, надлежаще извещенные о времени и месте судебного заседания, не явились.
В соответствии со ст. 167 ГПК РФ суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.
Исследовав материалы дела, заслушав участников процесса, суд находит исковые требования подлежащими удовлетворению на основании следующего.
Согласно п. 1 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки. Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка.
Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Использование самовольной постройки не допускается. Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления (п. 2 ст. 222 ГК РФ).
На основании п. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:
если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;
если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;
если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.
Как разъяснено в постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 N 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» в силу положений пункта 1 статьи 222 ГК РФ возведение постройки в отсутствие необходимого в силу закона разрешения на строительство является признаком самовольной постройки.
Вместе с тем исходя из принципа пропорциональности снос объекта самовольного строительства является крайней мерой государственного вмешательства в отношения, связанные с возведением (созданием) объектов недвижимого имущества, а устранение последствий допущенного нарушения должно быть соразмерно самому нарушению, не должно создавать дисбаланса между публичным и частным интересом, приводящего к нарушению устойчивости хозяйственного оборота и причинению несоразмерных убытков.
В связи с этим следует иметь в виду, что необходимость сноса самовольной постройки обусловливается не только несоблюдением требований о получении разрешения на строительство, но и обстоятельствами, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки вследствие ее несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц.
По общему правилу, наличие допущенного при возведении (создании) постройки нарушения градостроительных и строительных норм и правил является основанием для признания постройки самовольной.
Определяя последствия такого нарушения, суду следует оценить его существенность. В частности, возведение объекта с нарушением нормативно установленного предельного количества этажей или предельной высоты (например, возведение объекта индивидуального жилищного строительства, превышающего по числу этажей допустимые параметры, установленные пунктом 39 статьи 1 ГрК РФ), с нарушением строительных норм и правил, повлиявшим или способным повлиять на безопасность объекта и его конструкций, является существенным.
С учетом конкретных обстоятельств дела допущенное при возведении (создании) постройки незначительное нарушение градостроительных и строительных норм и правил (например, в части минимальных отступов от границ земельных участков или максимального процента застройки в границах земельного участка), не создающее угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушающее права и интересы третьих лиц, может быть признано судом несущественным и не препятствующим возможности сохранения постройки.
Право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведен (создан) объект, при одновременном соблюдении следующих условий:
- если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;
- если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;
- если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (пункт 3 статьи 222 ГК РФ).
При этом необходимо учитывать, что для целей признания права собственности самовольная постройка должна отвечать требованиям, установленным правилами землепользования и застройки, документации по планировке территории, обязательным требованиям к параметрам постройки, установленным на день обращения в суд (абзац четвертый пункта 2, абзац третий пункта 3 статьи 222 ГК РФ, пункты 4, 7 статьи 2 ГрК РФ).
Признание права собственности на самовольную постройку является основанием возникновения права собственности по решению суда. В связи с этим при рассмотрении иска о признании права собственности на самовольную постройку применению подлежат положения пункта 3 статьи 222 ГК РФ в той редакции, которая действовала на момент принятия решения суда (пункт 2 статьи 4 ГК РФ).
С иском о признании права собственности на самовольную постройку вправе обратиться лицо, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена (создана) такая постройка (пункт 3 статьи 222 ГК РФ), в том числе в случае, если постройка возведена иным лицом (например, наследник, принявший наследство в виде земельного участка, на котором возведена (создана) самовольная постройка; собственник земельного участка, приобретший земельный участок, на котором расположена самовольная постройка; учредитель (участник), получивший оставшийся после удовлетворения требований кредиторов земельный участок ликвидированного юридического лица).
Ответчиком по иску о признании права собственности на самовольную постройку является орган местного самоуправления по месту нахождения такой постройки, иной уполномоченный федеральный орган исполнительной власти, орган государственной власти субъекта Российской Федерации (части 4 - 6 статьи 51 ГрК РФ), а в случае предъявления правообладателем земельного участка иска о признании права собственности на самовольную постройку, возведенную на этом участке иным лицом, - также лицо, осуществившее ее возведение (создание). Признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в отсутствие со стороны истца очевидных признаков явного и намеренного недобросовестного поведения.
Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению, если единственным признаком самовольной постройки является отсутствие необходимых в силу закона согласований, разрешений, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, принимало надлежащие меры. При установлении факта недобросовестного поведения застройщика, создавшего самовольную постройку (например, в случае, если такое лицо обращалось за выдачей разрешения на строительство лишь для вида, действуя в обход закона), суд вправе отказать в признании права собственности на самовольную постройку (статья 10 ГК РФ).
Принятие судом признания ответчиком иска о признании права собственности на самовольную постройку, утверждение мирового соглашения без установления обстоятельств, при которых в силу пункта 3 статьи 222 ГК РФ может быть удовлетворено такое требование, не допускаются (часть 2 статьи 39, части 6, 7 статьи 153.10 ГПК РФ, часть 5 статьи 49, части 6, 7 статьи 141 АПК РФ).
Суду, во всяком случае, необходимо установить предусмотренную пунктом 3 статьи 222 ГК РФ совокупность условий, при которых допускается признание права собственности на самовольную постройку и введение ее в гражданский оборот.
Вступившее в законную силу решение суда о признании права собственности на самовольную постройку является основанием возникновения права собственности на объект недвижимости (подпункт 3 пункта 1 статьи 8 ГК РФ) и для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на объект недвижимости (статья 219 ГК РФ, пункт 5 части 2 статьи 14 Закона о государственной регистрации недвижимости).
После вступления в законную силу решения суда о признании права собственности на самовольную постройку собственник данного объекта недвижимости вправе использовать его в гражданском обороте. При этом получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию не требуется.
Вместе с тем наличие такого судебного акта не освобождает лицо от представления иных документов, не являющихся правоустанавливающими и разрешительными, которые необходимы для внесения записи в ЕГРН согласно Закону о государственной регистрации недвижимости (например, технический план).
Как усматривается из технического паспорта на жилой дом (литер А) объект индивидуального жилищного строительства по адресу: <адрес>, <адрес> <адрес>, за домом № по <адрес>, указанный двухэтажный жилой дом, <адрес>, на его возведение разрешение не предъявлено. Также в домовладении имеется строение бани (Литер Г), 2020 года постройки, и забор (ФИО3), 2020 года постройки. Согласно экспликации к поэтажному плану жилого дома общая площадь жилого дома составляет 141,4 кв.м.
Спорный жилой дом расположен на земельном участке с кадастровым номером №. В соответствии с Выпиской из ЕГРН по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес> за домом № по <адрес>, общей площадью 1495+/-14 кв.м, относится к категории земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для завершения строительства индивидуального жилого дома, предоставлен ФИО1 в аренду ДД.ММ.ГГГГ для завершения строительства индивидуального жилого дома, сроком с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ на основании договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, дата государственной регистрации ДД.ММ.ГГГГ, договора передачи прав и обязанностей от ДД.ММ.ГГГГ, дата государственной регистрации ДД.ММ.ГГГГ.
ДД.ММ.ГГГГ между Управлением по земельным ресурсам Администрации ГО <адрес> РБ (Арендодателем) и ФИО4 АлексА.ем (Арендатором) был заключен договор аренды земельного участка №, по условиям которого на основании постановления Администрации ГО <адрес> РБ № от ДД.ММ.ГГГГ Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес> городского округа <адрес> Республики Башкортостан, по <адрес> за домом № по <адрес>, для завершения строительства индивидуального жилого дома, в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, прилагаемом к Договору и являющимся его неотъемлемой частью, общей площадью 1 495 кв.м. Срок аренды устанавливается с ДД.ММ.ГГГГ до ДД.ММ.ГГГГ.
ДД.ММ.ГГГГ между Управлением по земельным ресурсам Администрации ГО <адрес> РБ (Арендодателем) и ФИО1 (Арендатором) заключено дополнительное соглашение о внесении изменений № в договор № от 02.11.20212 года аренды земельного участка, согласно пункту 1 которого на основании заявления (вх. З-3011 от ДД.ММ.ГГГГ), договора передачи прав и обязанностей № б/н от ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрированного в Управлении Росреестра по РБ за № от ДД.ММ.ГГГГ, права и обязанности арендатора по договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка переданы от ФИО4 АлексА.а к ФИО1 с ДД.ММ.ГГГГ. Остальные пункты договора согласовано оставить без изменений (п. 2 договора).
На основании заявления ФИО1 от ДД.ММ.ГГГГ Главным управлением архитектуры и градостроительства Администрации ГО <адрес> РБ ДД.ММ.ГГГГ выдан Градостроительный план № RU№ земельного участка с кадастровым номером №.
Как усматривается из ответа УЗИО Администрации ГО <адрес> РБ № от ДД.ММ.ГГГГ, на запрос суда, договор аренды земельного участка с кадастровым номером №, предоставленный для завершения строительства индивидуального жилого дома сроком с ДД.ММ.ГГГГ до ДД.ММ.ГГГГ ФИО1, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ не был расторгнут, земельный участок по акту приема-передачи Управлению возвращен не был. С ДД.ММ.ГГГГ полномочия по распоряжению данным земельный участком в соответствии с Законом Республики Башкортостан от ДД.ММ.ГГГГ №-з «О внесении изменений в статью 10.1 Закона Республики Башкортостан «О местном самоуправлении в Республике Башкортостан» принадлежат органам государственной власти Республики Башкортостан.
ДД.ММ.ГГГГ в связи с истечением срока договора аренды ФИО1 обратился в Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан с заявлением о предоставлении земельного участка с кадастровым номером № в аренду.
Письмом № АМ-М04-06-3/1540г от ДД.ММ.ГГГГ в предоставлении земельного участка в аренду было отказано в связи с отсутствием зарегистрированных прав на объекты недвижимого имущества, расположенные на земельном участке.
В обоснование своих доводов истцом представлено суду Техническое заключение по результатам проведения визуального инструментального обследования основных несущих и ограждающих конструкций здания жилого дома, расположенного по адресу: РБ, <адрес> за домом № по <адрес>, на предмет их технического состояния и возможности дальнейшей эксплуатации, подготовленное ООО Инженерное бюро «СтройТех-ХХ1», согласно которому обследуемое здание жилого дома соответствует действующим градостроительным и строительным нормам и правилам, санитарно-гигиеническим и противопожарным нормам. Также обследуемое здание соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилам землепользования и застройки, не нарушает права и охраняемые интересы других лиц (при его сохранении) и не создает угрозу жизни и здоровью граждан, в том числе, пользователей и собственников смежных земельных участков.
Для установления юридически значимых по делу обстоятельств судом была назначена строительно-техническая экспертиза, на разрешение которой поставлены вопросы: 1. Соответствует ли жилой дом площадью 141,4 кв.м, расположенный на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес> за домом № по <адрес>, установленным градостроительным и другим действующим нормам и правилам? 2. Не нарушает ли сохранение указанного строения интересы других лиц и не создает ли его эксплуатация угрозу жизни и здоровью граждан? 3. Находится ли строение, указанное в вопросе первом, в границах земельного участка с кадастровым номером № по адресу: <адрес> за домом № по <адрес>?
Согласно заключению эксперта ООО «Консалтинговая компания «Платинум» № от ДД.ММ.ГГГГ, жилой дом общей площадью 141,4 кв.м, расположенный на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес> за домом № по <адрес> соответствует установленным градостроительным, санитарным, противопожарным и строительно-техническим требованиям. Сохранение указанного строения не нарушает интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан. Строение, указанное в первом вопросе, находится в границах земельного участка с кадастровым номером № по адресу: <адрес> за домом № по <адрес>.
Таким образом, истцом представлены суду объективные, допустимые и достаточные доказательства того обстоятельства, что сохранение самовольной постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, а ответчиком не представлено суду допустимых, объективных и достаточных доказательств обратного. Единственным признаком самовольной постройки является отсутствие разрешения на строительство, существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил при строительстве самовольной постройки допущены не были, самовольная постройка расположена на земельном участке, предоставленном истцу на законных основаниях на праве, допускающем такое строительство. Принимая во внимание изложенное, суд полагает, что требования иска обоснованы и подлежат удовлетворению.
Довод представителя ответчика о необходимости первичного продления договора аренды земельного участка, на котором расположено спорное самовольное строение, не может быть взят судом за основу решения, поскольку по обращению истца о предоставлении земельного участка в аренду в связи с истечением срока ранее заключенного договора аренды земельного участка, истцу в этом было отказано. Между тем, земельный участок не был изъят из пользования истца, требований о возврате земельного участка не предъявлялось, освоение земельного участка и строительство вспомогательных сооружений начато истцом в период срока договора аренды и по Градостроительному плану земельного участка № RU03308000-19-377, выданному истцу 23.05.2019 года Главным управлением архитектуры и градостроительства Администрации ГО г.Уфа РБ.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО1 к Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан, Министерству земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан о признании права собственности на самовольную постройку удовлетворить.
Признать за ФИО1 право собственности на жилой дом общей площадью 141,4 кв.м, расположенный по адресу: <адрес> за домом № по <адрес>.
Решение суда может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Башкортостан в течение одного месяца путем подачи апелляционной жалобы через Калининский районный суд г.Уфы Республики Башкортостан.
Судья: Бикчурина О.В.
Мотивированное решение суда изготовлено 26.02.2025 года.