ЛЕНИНСКИЙ РАЙОННЫЙ СУД ГОРОДА КИРОВА
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
по гражданскому делу № 2-307/2025 (2-5935/2024) (М-5735/2024)
(43RS0001-01-2024-008541-54)
<...> 19 июня 2025 года
Ленинский районный суд г.Кирова в составе:
председательствующего судьи Шамриковой В.Н.
при секретаре судебного заседания Пермяковой Н.А.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ЖСК «Гороховская, 81», ООО "СМУ-12" о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратилась в суд с исковым заявлением к ЖСК «Гороховская, 81», ООО "СМУ-12" о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки. В обоснование иска указано, что {Дата изъята} между ООО «Жилой комплекс Виктория» (застройщик), с одной стороны, и ФИО2 (участником долевого строительства), с другой стороны, был заключен договор участия в долевом строительстве жилья {Номер изъят}, который был зарегистрирован в установленном законом порядке. ФИО2 свои обязательства перед ООО «Жилой комплекс Виктория» исполнил надлежащим образом, произвел оплату своевременно и в полном объеме в соответствии с п.1.2. данного договора. {Дата изъята} ООО «Жилой комплекс Виктория» ФИО2 была выдана справка {Номер изъят} о полной оплате по договору участия в долевом строительстве. {Дата изъята} между ФИО2 (цедентом), с одной стороны, и ФИО1 (цессионарием), с другой стороны, был заключен договор уступки права требования б/н по договору участия в долевом строительстве жилья {Номер изъят} от {Дата изъята}, который также был зарегистрирован Управлением Росреестра. ФИО1 свои обязательства перед ФИО2 по договору уступки права требования исполнила надлежащим образом, произвела оплату своевременно и в полном объеме, в соответствии с п.1.2. договора, который одновременно имеет силу расписки. Напротив, ООО «Жилой комплекс Виктория» существенно нарушило свои обязательства по договору участия в долевом строительстве, в том числе, предусмотренные пунктами 4.1. и 4.2. договора, на протяжении долгого времени после окончания сроков не производило передачу квартиры истцу. {Дата изъята} Арбитражным судом Кировской области было вынесено решение по делу №А28-7795/2017, которым ООО «Жилой комплекс Виктория» было признано банкротом и в отношении него открыта процедура банкротство – конкурсное производство. {Дата изъята} Арбитражным судом Кировской области было вынесено определение по обособленному производству №А28-7795/2017, которым: было удовлетворено ходатайство конкурсного управляющего ООО «Жилой комплекс Виктория» ФИО3 о погашении требований участников долевого строительства путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок ЖСК «Гороховская, 81». Согласно приговору Ленинского районного суда г.Кирова от 22.11.2021 по уголовному дел №1-2/2021, бывший директор ООО «Жилой комплекс Виктория» ФИО4 был признан виновным в совершении преступлении, предусмотренного ч.4 ст.159 УК РФ, в том числе, и по эпизоду с заключением с ФИО2 договора участия в долевом строительстве №Гор 81/31 от {Дата изъята}. Таким образом, в рамках данного уголовного дела был установлен факт того, что ФИО4, являясь директором застройщика получил от ФИО2 2 140 640 руб. {Дата изъята} ФИО1 в Ленинский районный суд г.Кирова было подано заявление о пересмотре по вновь открывшимся обстоятельствам решения Ленинского районного суда г.Кирова от {Дата изъята} по гражданскому делу №2-2501/2018 по исковому заявлению ООО «Жилой комплекс Виктория» к ФИО2, ФИО1 о признании сделки между ними недействительной. В этот же день 26.01.2023 Ленинским районным судом г. Кирова приняты обеспечительные меры по указанному заявлению в виде наложения запрета Управлению Росреестра по Кировской области совершать регистрационные действия в отношении расположенной по адресу {Адрес изъят}. Кроме того, {Дата изъята} Октябрьским районным судом г.Кирова вынесено определение по гражданскому делу №2-3542/2023, в соответствии с которым был наложен запрет Управлению Росреестра по Кировской области совершать регистрационные действия в отношении квартиры по адресу: {Адрес изъят}. {Дата изъята} Управлением Росреестра по Кировской области был зарегистрирован договор купли-продажи квартиры по адресу: {Адрес изъят}, заключенный между ЖСК «Гороховская,81» и ООО «СМУ-12». 20.03.2024 Ленинским районным судом г.Кирова было вынесено определение по делу {Номер изъят}, которым заявление ФИО1 от 26.01.2023 было удовлетворено, отменено решение Ленинского районного суда г.Кирова Кировской области от 12.09.2018 по гражданскому делу №2-2501/2018, производство по делу возобновлено, делу присвоен новый номер №2-2585/2024. 16.07.2024 Ленинским районным судом г.Кирова вынесено решение по гражданскому делу №2-2585/2024 по иску ООО «Жилой комплекс Виктория» к ФИО2, ФИО1 о признании сделки – договора уступки права требований недействительной и применении к данной сделке последствий недействительности ничтожной сделки, в соответствии с которым истцу было отказано в удовлетворении исковых требований к ответчику в полном объеме. 08.10.2024 Кировским областным судом вынесено апелляционное определение, которым вышеуказанное решение суда оставлено без изменения, а апелляционная жалоба ЖСК «Гороховская,81» - без удовлетворения. Таким образом, в связи с недобросовестным поведением ответчиков ЖСК «Гороховская,81» и ООО «СМУ-12») было существенно нарушено право истца на жилище.
Истец неоднократно уточняла исковые требования, в соответствии с последними уточнениями просит признать недействительную сделку – договор купли-продажи недвижимости б/н от {Дата изъята}, заключенный между ЖСК «Гороховская,81» (продавцом), с одной стороны, и ООО «СМУ-12» (покупателем), с другой стороны, зарегистрированный Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кировской области {Дата изъята}, номер регистрации: {Номер изъят}, в отношении квартиры – кадастровый {Номер изъят}, площадью 61,1 кв.м., расположенной по адресу: {Адрес изъят}, применить к договору купли-продажи недвижимости б/н от {Дата изъята} последствия недействительности сделки в виде: прекращения записи {Номер изъят} от {Дата изъята} в ЕГРН, привести стороны договора купли-продажи недвижимости б/н от {Дата изъята} в первоначальное правовое положение, существовавшее до его заключения, а именно: возвратить ЖСК «Гороховская,81» переданную им ООО «СМУ-12» по договору купли-продажи недвижимости б/н от {Дата изъята} квартиру (кадастровый {Номер изъят}, площадью 61,1 кв.м., расположенную по адресу {Адрес изъят}; возвратить ООО «СМУ-12» уплаченные им по договору купли-продажи недвижимости б/н от {Дата изъята} ЖСК «Гороховская,81» денежных средств в размере 1 405 315,84 руб.
В ходе рассмотрения дела в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, были привлечены Государственная инспекция строительного надзора Кировской области, ООО СК "МОНТАЖ", ООО СЗ "СМУ-16", ФИО4, арбитражный управляющий ФИО5, ФИО6
В судебное заседание истец ФИО1 не явилась, о времени и месте судебного заседания извещена надлежащим образом.
В судебном заседании представитель истца ФИО1 по доверенности ФИО7 уточненные исковые требования поддержала в полном объеме, просила удовлетворить.
В судебном заседании представитель ответчика ООО «СМУ-12» ФИО8 возражала против удовлетворения иска по доводам, изложенным в письменных отзывах, так же указала, что сделка была совершена надлежащим образом, ничьих прав в момент заключения договора нарушено не было.
В судебном заседании представитель ответчика ЖСК «Гороховская,81» ФИО9 возражал против удовлетворения иска по доводам, изложенным в письменных возражениях.
В судебном заседании третье лицо ФИО6 возражал против удовлетворения исковых требований.
В судебное заседание представитель третьего лица Управление Росреестра по Кировской области не явился, извещен, ранее просил рассмотреть дело в свое отсутствие, представил письменный отзыв.
В судебное заседание представитель третьего лица Государственной инспекции строительного надзора Кировской области не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, причины не явки не известны, ранее направил письменный отзыв.
В судебное заседание третьи лица ООО СК "МОНТАЖ", ООО СЗ "СМУ-16", ФИО4, арбитражный управляющий ФИО5, ФИО2, конкурсный управляющий ФИО3, ликвидатор ЖСК "Гороховская, 81" ФИО10, ООО "Жилой комплекс Виктория" не явились, извещены, причины не явки не известны.
Суд считает возможным рассмотреть дело при данной явке.
Выслушав стороны, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.
В соответствии со статьей 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом (пункт 1).
Пунктом 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами (п.1 ст.131 ГПК РФ).
В соответствии со ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно (ч. 1 ст. 167 ГК РФ).
При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (ч. 2 ст. 167 ГК РФ).
Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной (ч.3 ст. 166 ГК РФ).
В силу ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
В силу ч. 2 ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.
В судебном заседании установлено, что {Дата изъята} между ООО «Жилой комплекс Виктория» в лице директора ФИО4, действующего на основании Устава, именуемое в дальнейшем «Застройщик», с одной стороны, и ФИО2, именуемый в дальнейшем «участник долевого строительства», с другой стороны, заключен договор {Номер изъят} участия в долевом строительстве жилья.
В соответствии с п.1.1. Договора «участник долевого строительства» в соответствии с настоящим договором осуществляет вложение инвестиций в строительство 10-ти этажного кирпичного жилищного дома, расположенного по строительному адресу: <...> (1 этап строительства – секция {Номер изъят}), на земельном участке с кадастровым {Номер изъят}, а именно в строительство Объекта долевого строительства, представляющего собой жилое помещение в виде: двухкомнатной квартиры, находящейся в указанном доме на 8-ом этаже, строительный {Номер изъят}, площадью 62,96 кв.м., в том числе, площадь лоджии с применением коэффициента 0,5- 3,07 кв.м. Застройщик обязуется собственными и привлеченными силами обеспечить возведение указанного дома в соответствии с проектной документацией и после завершения строительства и завершения всех расчетов по договору при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию дома передать обозначенную в настоящем договоре квартиру, находящуюся в указанном жилом доме, в собственность участника долевого строительства.
Стоимость вышеуказанной квартиры на момент заключения договора составляет 2 140 640 руб. из расчета 34 000 руб. за 1 кв.м. общей проектной площади квартиры, НДС нет. Стоимость квартиры участник долевого строительства должен оплатить в срок до {Дата изъята}. (п.1.2. Договора).
В силу п.4.1. и п.4.2. Договора застройщик обязуется обеспечить ввод объекта в эксплуатацию до {Дата изъята}. Застройщик обязуется обеспечить передачу квартиры участнику долевого строительства не позднее 90 дней после ввода объекта в эксплуатацию, срок которого определен в п.4.1. настоящего договора.
В соответствии с п.5.1. договор вступает в силу с момента подписания и действует до полного исполнения сторонами обязательств по договору.
Договор участия в долевом строительстве жилья {Номер изъят} от {Дата изъята} зарегистрирован в установленном порядке в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кировской области {Дата изъята} за {Номер изъят}.
{Дата изъята} между ФИО2 (кредитор) и ООО «Жилой комплекс Виктория» (должник) заключено Соглашение об отступном (т.1 л.д.97), по условиям которого отступное должником предоставляется взамен следующего обязательства: сумма займа (1.2 Договора поручительства) 179 011 долларов США (согласно письму об обмене денежных средств от {Дата изъята} сумма равна 10 000 000 рублей). В качестве отступного по Соглашению должник передает кредитору следующее имущество: двухкомнатную квартиру строительный {Номер изъят}, находящейся на 8-ом этаже, 10-ти этажного кирпичного дома, расположенного по строительному адресу: <...>, площадью 62.96 кв.м. в соответствии с договором долевого участия в строительстве жилья {Номер изъят} от {Дата изъята}, заключенному между ООО «Жилой комплекс Виктория» и ФИО2
{Дата изъята} между ФИО2, именуемый в дальнейшем сторона-1, и ФИО1, именуемый в дальнейшем сторона-2, заключен договор уступки права требования по договора участия в долевом строительстве жилья {Номер изъят} от {Дата изъята}
По настоящему договору «сторона-1» уступает в соответствии с гл.24 ГК РФ «стороне-2» на основании договора участия в долевом строительстве жилья {Номер изъят} от {Дата изъята}, зарегистрированного {Дата изъята} за {Номер изъят}) право требования с застройщика получения в собственность двухкомнатной квартиры {Номер изъят} (строительный) на восьмом этаже в многоквартирном доме по адресу: <...> (I этап строительства – I секция), на земельном участке с кадастровым номером {Номер изъят}, общей площадью согласно проектной документации 62,96 кв.м., в том числе, площадь лоджии с применением коэффициента 0,5-3,07 кв.м. (п.1.1. Договора).
Сторона-2 обязуется возместить стороне-1 расходы по строительству вышеуказанной квартиры в обмен на право получения в собственность однокомнатной квартиры, указанной в договоре долевого участия. Стороны оценили расходы Стороны-1 по строительству квартиры в размере 2 280 000 руб. (п.1.2. Договора).
«Сторона-1» гарантирует, что до заключения настоящего договора вышеуказанная квартира никому не заложена, в споре под арестом или запрещением не состоит, обременений нет. Обязательства стороны-1 перед застройщиком по договору долевого участия выполнены в полном объеме (п.1.3 Договора).
Из пункта 2.1. Договора следует, что расчет между сторонами в указанной в пункте 1.2. настоящего договора сумме производится в момент заключения настоящего договора, в силу чего настоящий договор имеет силу расписки в поручении стороной-1 от стороны-2 денежных средств.
В том числе, как следует из п.3.2.4 Договора, договор имеет силу акта приема-передачи договора участия в долевом строительстве {Номер изъят} от {Дата изъята} от «Стороны-1» «Стороне-2».
Договор уступки прав требования от {Дата изъята} зарегистрирован в ЕГРН {Дата изъята}, номер регистрации {Номер изъят}
В соответствии со справкой {Номер изъят} от {Дата изъята}, выданной директором ООО «Жилой комплекс Виктория» ФИО4, ФИО2 произвел расчет с ООО «Жилой комплекс Виктория» по договору участия в долевом строительстве жилья {Номер изъят} от {Дата изъята} за приобретенную двухкомнатную квартиру {Адрес изъят}, в сумме 2 140 640 руб. Договор {Номер изъят} от {Дата изъята} оплачен полностью по состоянию на {Дата изъята}
Решением Ленинского районного суда г.Кирова от 12.09.2018 г. по гражданскому делу №2-2501/2018 по иску ООО «Жилой комплекс Виктория» к ФИО2, ФИО1 о признании сделки недействительной постановлено: исковые требования ООО «Жилой комплекс Виктория» к ФИО11, ФИО1 о признании сделки недействительной – удовлетворены, признан недействительным договор уступки права требования от {Дата изъята} по договору участия в долевом строительстве жилья №Гор81/31 от {Дата изъята}, заключенный между ФИО2 и ФИО1, применены последствия недействительности сделки в виде прекращения записи {Номер изъят} от {Дата изъята} в Государственном реестре недвижимого имущества, по договору уступки права требования от {Дата изъята}, заключенному между ФИО2 и ФИО1 по договору участия в долевом строительстве жилья {Номер изъят} от {Дата изъята}.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Кировского областного суда от 10.01.2019 г. решение Ленинского районного суда г.Кирова от 12.09.2018 оставлено без изменения, апелляционные жалобы ФИО2, представителя ФИО1 – ФИО12 – без удовлетворения.
Приговором Ленинского районного суда г.Кирова от 22.11.2021 по уголовному делу №1-2/2021 ФИО4 признан виновным в совершении преступления, предусмотренного ч.4 ст.159 Уголовного кодекса Российской Федерации в том числе, и по эпизоду с заключением с ФИО2 договора участия в долевом строительстве {Номер изъят} от {Дата изъята}. и ему назначено наказание в виде 5 лет лишения свободы с отбыванием в исправительной колонии общего режима, с лишением права заниматься деятельностью, связанной с осуществлением организационно-распорядительных и административно - хозяйственных функций в сфере жилищного строительства на срок 2 года. Приговор вступил в законную силу 08.12.2022.
23.01.2023 ФИО1 обратилась в Ленинский районный суд г.Кирова с заявлением о пересмотре решения Ленинского районного суда г.Кирова от 12.09.2018 г. по вновь открывшимся обстоятельствам.
Определением судьи Ленинского районного суда г.Кирова от 23.01.2023 г. в качестве меры по обеспечению заявления о пересмотре решения Ленинского районного суда г.Кирова от 12.09.2018 г. по гражданскому делу №2-2501/2018 по вновь открывшимся обстоятельствам был наложен запрет Управлению Росреестра по Кировской области совершать регистрационные действия в отношении недвижимого имущества: квартиры – кадастровый {Номер изъят}, площадью 61,1 кв.м., расположенный по адресу: {Адрес изъят}.
Определением Ленинского районного суда от 26.05.2023 г. ФИО1 отказано в пересмотре по вновь открывшимся обстоятельствам решения Ленинского районного суда г.Кирова от 12.09.2018 г. по гражданскому делу по иску ООО «Жилой комплекс Виктория» к ФИО2, ФИО1 о признании сделки недействительной.
На основании определения суда от {Дата изъята} мера обеспечения иска, принятая согласно определению Ленинского районного суда г.Кирова от 23.01.2023 г., в виде запрета Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кировской области совершать регистрационные действия в отношении недвижимого имущества: квартиры с кадастровым номером {Номер изъят}, площадью 61,1 кв.м., расположенной по адресу {Адрес изъят} - отменена.
Апелляционным определением Кировского областного суда от 05.09.2023 определение Ленинского районного суда г.Кирова от 13.07.2023 оставлено без изменения, частная жалоба представителя ФИО1 – ФИО7 – без удовлетворения.
Определением Шестого кассационного суда общей юрисдикции от 24.01.2024 г. определение Ленинского районного суда г.Кирова от 26.05.2023 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Кировского областного суда от 05.09.2023 г. по заявлению ФИО1 о пересмотре по вновь открывшимся обстоятельствам решение суда по гражданскому делу №2-2501/2018 отменено, дело направлено в суд первой инстанции – Ленинский районный суд г.Кирова.
На основании определения Шестого кассационного суда общей юрисдикции от 24.01.2024 г. заявление ФИО1 о принятии обеспечительных мер по гражданскому делу №2-2501/2018 – удовлетворены. Установлен запрет Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кировской области совершать регистрационные действия в отношении недвижимого имущества: квартиры – кадастровый {Номер изъят}, площадью 61,1 кв.м., расположенный по адресу: {Адрес изъят}
Определением Ленинского районного суда г. Кирова от 20.03.2024 г. заявление ФИО1 о пересмотре по вновь открывшимся обстоятельствам решения Ленинского районного суда г.Кирова от 18.09.2018 удовлетворено. Решение Ленинского районного суда г.Кирова от 12.09.2018 г. по гражданскому делу №2-2501/2018 отменено, производство по делу возобновлено, делу присвоен новый порядковый номер.
Решением Ленинского районного суда г.Кирова от 16.07.2024 г. в удовлетворении исковых требований ООО «Жилой комплекс Виктория» к ФИО2, ФИО1 о признании сделки недействительной - отказано.
Апелляционным определением Кировского областного суда от 08.10.2024 г. решение Ленинского районного суда г.Кирова от 16.07.2024 оставлено без изменения, апелляционная жалоба – без удовлетворения.
Таким образом, в настоящий момент истец является участником долевого строительства по действующему договору уступки права требования от {Дата изъята} заключенному между ФИО2 и ФИО1, по договору участия в долевом строительстве жилья {Номер изъят} от {Дата изъята}, заключенного между ФИО2 и между ООО «Жилой комплекс Виктория» со всеми вытекающими из него правами.
Так же, в период судебных разбирательств в отношении спорной квартиры, 26.07.2018 Арбитражным судом Кировской области было вынесено определение по делу №А28-7795/2017, которым в отношении ОООО «Жилой комплекс Виктория» была введена процедура банкротства – наблюдение.
Решением Арбитражного суда Кировской области по делу №А28-7795/2017 от 25.06.2019 г., ООО «ЖК Виктория» признано несостоятельным (банкротом), в отношении ООО «ЖК Виктория» открыта процедура банкротства – конкурсное производство.
25.06.2021 г. Арбитражным судом Кировской области по делу №А28-7795/2017-11 удовлетворено ходатайство конкурсного управляющего ООО «Жилой комплекс Виктория» ФИО3, в соответствии с которым в счет погашения требований участников строительства по объекту незавершенного строительства, расположенному по адресу <...>, права застройщика ООО «Жилой комплекс Виктория» на объект незавершенного строительства, кадастровый {Номер изъят}, расположенный по адресу: <...>, проектируемое назначение: многоквартирный дом, площадью 9 522 кв.м.; и земельный участок с кадастровым номером {Номер изъят}, расположенный по адресу <...> з/у, 81, площадью 3 743 +/- 21 кв.м., переданы жилищно-строительному кооперативу «Гороховская, 81».
02.11.2021 г. на основании определения Арбитражного суда Кировской области по делу №А28-7795/2017-11 от 25.06.2021, произведена государственная регистрация права собственности на объект незавершенного строительства, кадастровый {Номер изъят}, расположенный по адресу <...>, за ЖСК «Гороховская,81», о чем внесена соответствующая запись {Номер изъят}
{Дата изъята} между ЖСК «Гороховская,81», именуемое в дальнейшем «Заказчик», в лице председателя правления ФИО10, действующей на основании Протокола заседания Правления ЖСК «Гороховская,81» от {Дата изъята}, с одной стороны, и ООО «СМУ-12», именуемое в дальнейшем «Подрядчик», в лице директора ФИО13, действующего на основании Устава, с другой стороны, заключен договор подряда {Номер изъят}, согласно которому подрядчик обязуется согласно проектной документации заказчика, условий настоящего договора, поставить лифты и выполнить работы по их монтажу, выполнить общестроительные работы, устройство и монтаж внутреннего электрооборудования, внутреннего водопровода и канализации, пожарной сигнализации, наружных электрических сетей, работы по благоустройству прилегающей территории, а так же пусконаладочные работы лифтов в секции 1 на объекте: многоквартирный жилой дом со всторенными помещениями общественного назначения Секция 1 и 2 (завершающий этап), расположенного по адресу: <...> (п.2.1.)
В силу п.5.1. Договора, стоимость работ согласовывается в сметах и составляет ориентировочно 35 250 771, 65 руб.
{Дата изъята} между Государственной инспекции строительного надзора Кировской области и ООО «СМУ-16» заключено соглашение о завершении строительства и вводе в эксплуатацию жилых домов.
{Дата изъята} между ЖСК «Гороховская,81» (заказчик) и ООО Специализированный застройщик «СМУ-16» (подрядчик) был заключен договор генерального подряда {Номер изъят}, в соответствии с которым подрядчик обязуется по заданию заказчика в установленный договором срок выполнить строительные работы, указанные в п.1.2. Договора, а заказчик обязуется создать необходимые условия для выполнения работ, принять результат работ (п.1.1)
{Дата изъята} между ООО «СМУ-12» и ЖСК «Гороховская,81» было заключено дополнительное соглашение к договору подряда {Номер изъят} от {Дата изъята}, по которому стороны пришли к соглашению изменить п.5.3 Договора подряда и предусмотрели оплату выполненных работ заказчиком, в том числе, путем передачи жилых и нежилых помещений, указанных в Приложении {Номер изъят} к договору.
В соответствии с приложением {Номер изъят} к договору подряда {Номер изъят} от {Дата изъята} перечень и стоимость передаваемых заказчиком подрядчику помещений, в порядке расчетов по договору подряда {Номер изъят} от {Дата изъята} указана, в том числе, квартира, строительный {Номер изъят}, площадью 64,98 кв.м., расположение 7 этаж, секция 1, стоимость 6 306 807 руб.
{Дата изъята} между Государственной инспекцией строительного надзора Кировской области и ООО Специализированный застройщик «СМУ-16» составлен акт об исполнении соглашения о завершении строительства и вводе в эксплуатацию жилого дома, что подтверждается разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от {Дата изъята} {Номер изъят} и разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от {Дата изъята} {Номер изъят}.
В материалы гражданского дела представлено письмо ООО «СМУ-12» от {Дата изъята}, направленное в адрес ЖСК «Гороховская,81», в котором указано, что между ООО «СМУ-12» и ЖСК «Гороховская,81» заключен договор подряда {Номер изъят} от {Дата изъята} На текущую дату обязательства по оплате выполненных работ ЖСК «Гороховская,81» не исполнило в полном объеме: жилое помещение – квартира, строительный номер {Номер изъят}, площадью 64,98 кв.м., на 7 этаже секции 1 в адрес ООО «СМУ-12» не передана по независящим от ООО «СМУ-12» причинам. Таким образом, за ЖСК «Гороховская,81» по состоянию на {Дата изъята} числится задолженность в размере 4 942 255,38 руб. Учитывая долгосрочный характер и отсутствие каких-либо гарантий оформления права собственности ЖСК «Гороховская,81» на указанную выше квартиру ввиду претензий на нее третьих лиц, ООО «СМУ-21» отказывается от принятия в счет расчетов квартиры со строительным номером {Номер изъят}.
Не смотря на указанное письмо, {Дата изъята} ООО «СМУ-12» (покупатель) и ЖСК «Гороховская,81» (продавец) заключили договор купли-продажи недвижимости, согласно которому продавец передает в собственность покупателя, а покупатель принимает и оплачивает на условиях договора квартиру {Номер изъят}, площадью 61,1 кв.м. (общая площадь всех помещений включаемых в площадь здания 65,4 кв.м.), расположенную на {Номер изъят} этаже жилого дома по адресу <...>, кадастровый {Номер изъят} (п.1.2.)
ООО «СМУ-12» уплачены по договору купли-продажи недвижимости б/н от {Дата изъята} ЖСК «Гороховская,81» в счет стоимости квартиры денежные средства в размере 6 347 571 руб., 22 копейки, из которых 4 942 255 рублей 38 копеек были уплачены путем выполнения работ, 1 138 907 руб., 96 коп. путем перечисления денежных средств на расчетный счет, 266407 рублей 88 копеек путем зачета встречных однородных требований (проценты за пользование чужими денежными средствами по ст. 395 ГК РФ).
Имущество принадлежит продавцу на праве собственности, о чем в ЕГРН внесена соответствующая запись (п.1.3.).
На дату подписания договора имущество не отчуждено, не заложено, в споре и под арестом не состоит, не обременено правами третьих лиц, права на имущество не являются предметом судебного спора (п.1.4.)
По сведениям Управления Росреестра по Кировской области право собственности на спорную квартиру {Адрес изъят} зарегистрировано за ООО «СМУ-12» с {Дата изъята}
Из ответа Управления Росреестра по Кировской области от {Дата изъята} {Номер изъят} следует, что по данным ЕГРН в отношении жилого помещения, расположенного по адресу: {Адрес изъят}, кадастровый {Номер изъят}, были зарегистрированы следующие аресты (запреты), в том числе:
- запись о запрете регистрационных действий {Номер изъят} от {Дата изъята} внесена в реестр на основании определения Ленинского районного суда г.Кирова (судья Куликова Л.Н.) от {Дата изъята} дело {Номер изъят}, запись погашена в ЕГРН {Дата изъята} на основании определения Ленинского районного суда г.Кирова от 13.07.2023 г. и апелляционного определения Кировского областного суда от 05.09.2023 г.;
- запись о запрете {Номер изъят} от {Дата изъята} внесена в реестр на основании определения Октябрьского районного суда г.Кирова (судья Уськова А.Н.) от {Дата изъята} дело №2-3542/2023, погашена в ЕГРН {Дата изъята} на основании определения Октябрьского районного суда г.Кирова от 06.12.2023 г.
Так, в сентябре 2023 года ФИО1 обращалась в Октябрьский районный суд г.Кирова с исковым заявлением к ООО «Жилой комплекс «Виктория» о возложении обязанности совершить определенные действия, одновременно истцом заявлено ходатайство о применении обеспечительных мер.
Определением Октябрьского районного суда г.Кирова от 04.09.2023 г. по делу №2-3542/2023 ходатайство ФИО1 удовлетворено, судом наложен запрет на совершение регистрационных действий в отношении недвижимого имущества – квартиры, расположенной по адресу: {Адрес изъят}, площадью 61,1 кв.м., с кадастровым номером {Номер изъят}, принадлежащей ООО «Жилой комплекс «Виктория».
В соответствии со ст. 142 ГПК РФ определение суда об обеспечении иска приводится в исполнение немедленно в порядке, установленном для исполнения судебных постановлений. На основании определения суда об обеспечении иска судья или суд выдает истцу исполнительный лист и направляет ответчику копию определения суда.
Однако определение Октябрьского районного суда г.Кирова от 04.09.2023 г. по делу №2-3542/2023 о наложении запрета на совершение регистрационных действий в отношении недвижимого имущества – квартиры, расположенной по адресу: {Адрес изъят} не было приведено в исполнение немедленно, запись о запрете {Номер изъят} внесена Управлением Росреестра по Кировской области {Дата изъята}, что независимо от причин по которым это произошло позволило ответчикам совершить сделку, и переход права собственности на квартиру был впоследствии зарегистрирован Управлением Росреестра по Кировской области не смотря на принятые Октябрьским районным судом г.Кирова 04.09.2023 обеспечительные меры.
Анализируя представленные суду доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу, что квартира {Адрес изъят} с кадастровым номером {Номер изъят}, площадью 61,1 кв.м., с 2018 года и до настоящего времени находится в споре, в том числе, находилась в споре и на дату заключения ответчиками договора-купли продажи.
Следовательно, договор был заключен и запись о регистрации права произведена в то время, когда объект был обременен правами третьего лица, находился в споре, рассматриваемом судом в порядке гражданского судопроизводства, и производство по которому не было окончено, в отношении квартиры были приняты обеспечительные меры, о чем ответчики не могли не знать.
Довод представителя ответчика ООО «СМУ-12», о том, что на дату заключения договора купли-продажи ему не было известно, что на квартиру имелись какие-либо обременения и притязания третьих лиц противоречит письменным материалам дела.
О том, что истец заявляет свои права на квартиру {Адрес изъят}, ООО «СМУ-12» было известно, что подтверждается письмом Общества от {Дата изъята}, направленное в адрес ЖСК «Гороховская,81», в котором указано, что «СМУ-21» отказывается от принятия в счет расчетов квартиры со строительным номером {Номер изъят} ввиду претензий на нее третьих лиц.
При этом, не имеет правового значения, что на дату заключения договора купли-продажи между ответчиками, ООО «СМУ-12» участником споров в суде с истцом не выступало, и что решение Ленинского районного суда г.Кирова от 12.09.2018 г. по гражданскому делу №2-2501/2018 еще было не отменено, так как имеет значение сам факт наличия притязаний истца с 2018 года на квартиру {Адрес изъят}, о котором безусловно было известно ответчикам.
ООО «СМУ-12», являясь профессиональным участником гражданско-правовых отношений в сфере строительства, зная о судебных разбирательствах и притязаниях третьего лица на спорную квартиру, могло, и должно было должным образом проверить движение дел, которые рассматривались в судах, а так же информацию о наличии имеющихся арестов и запретов в отношении квартиры.
При этом, у ответчиков было достаточно времени, чтобы приостановить регистрацию права собственности на недвижимость, но они этого не сделали. Подобные действия ответчиков свидетельствуют об их недобросовестности.
В абзаце 2 пункта 3.1 Постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 21 апреля 2003 года N 6-П отмечено, что приобретатель не может быть признан добросовестным, если к моменту совершения возмездной сделки в отношении спорного имущества имелись притязания третьих лиц, о которых ему было известно, и если такие притязания впоследствии признаны в установленном порядке правомерными.
Согласно ст.ст. 4,8 ФЗ от 30.12.2004 года «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства. В передаточном акте или ином документе о передаче объекта долевого строительства указываются дата передачи, основные характеристики жилого помещения или нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, а также иная информация по усмотрению сторон.
Согласно ч.1 ст. 16 ФЗ от 30.12.2004 года «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», право собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства после передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства в соответствии со статьей 8 настоящего Федерального закона подлежит государственной регистрации в порядке, установленном Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".
Таким образом, право собственности на объект долевого строительства возникает у участника долевого строительства после передачи застройщиком участнику долевого строительства объекта долевого строительства по передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства.
До указанной передачи участник долевого строительства не является ни собственником, ни лицом владеющим объектом недвижимости.
Квартиры, являющиеся предметом договоров долевого участия в инвестировании строительства, которыми предусмотрены права участников строительства на получение квартир по окончании строительства, не могут передаваться в собственность иным лицам, так как обременены правами участников долевого строительства, оплативших стоимость предмета договора.
Таким образом, квартира {Адрес изъят} с кадастровым номером {Номер изъят}, площадью 61,1 кв.м., оплаченная истцом, не могла быть передана ЖСК «Гороховская, 81» (которому в установленном законом порядке переданы права застройщика) по договору купли-продажи ООО "СМУ-12», так как была обременена правом истца, являющегося участником долевого строительства, оплатившего предмет договора.
Согласно ст. 460 ГК РФ:
1. Продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц.
Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар.
2. Правила, предусмотренные пунктом 1 настоящей статьи, соответственно применяются и в том случае, когда в отношении товара к моменту его передачи покупателю имелись притязания третьих лиц, о которых продавцу было известно, если эти притязания впоследствии признаны в установленном порядке правомерными.
Способ защиты прав покупателя (снижение цены, расторжение договора) при продаже товара не свободного от прав третьих лиц не распространяется на самих третьих лиц, для которых законодатель предусмотрел иной способ защиты права, предусмотренный ч.2 ст. 168 ГК РФ (сделка, нарушающая требования закона и при этом посягающая на права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна), ч.2 ст. 167 ГК РФ (последствия недействительности сделки).
Пунктом 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации установлена недопустимость действий граждан и юридических лиц исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.
В силу пункта 3 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда закон ставит защиту гражданских прав в зависимость от того, осуществлялись ли эти права разумно и добросовестно, разумность действий и добросовестность участников гражданских правоотношений предполагаются.
По смыслу вышеприведенных норм добросовестным поведением является поведение, ожидаемое от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе, в получении необходимой информации.
Под злоупотреблением правом понимается поведение управомоченного лица по осуществлению принадлежащего ему права, сопряженное с нарушением, установленных в статье 10 Гражданского кодекса Российской Федерации пределов осуществления гражданских прав, осуществляемое с незаконной целью или незаконными средствами, нарушающее при этом права и законные интересы других лиц и причиняющее им вред или создающее для этого условия.
Под злоупотреблением субъективным правом следует понимать любые негативные последствия, явившиеся прямым или косвенным результатом осуществления субъективного права.
По своей правовой природе злоупотребление правом является нарушением запрета, установленного в статье 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с чем злоупотребление правом, допущенное при совершении сделок, влечет ничтожность этих сделок, как не соответствующих закону (статьи 10 и 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Учитывая, что ответчики при заключении сделки знали о притязании истца на квартиру, знали о наличии у ЖСК «Гороховская, 81» обязательства перед истцом, как участником долевого строительства, исполнению которого совершение сделки создает или создаст в будущем препятствия, не могли не понимать о наличии негативных правовых последствий для прав и законных интересов истца при заключении оспариваемого договора, суд приходит к выводу, что ответчики злоупотребили правом при его заключении.
При таких обстоятельствах, договор купли-продажи недвижимости б/н от {Дата изъята}, заключенный между ЖСК «Гороховская,81» и ООО «СМУ-12», в отношении квартиры {Адрес изъят}, как нарушающий требования закона, а именно ст. 10 ГК РФ, ч.1 ст. 460 ГК РФ, ст.ст. 4,8, ч.1 ст. 16 ФЗ от {Дата изъята} «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», и посягающий на право истца на получение в собственность оплаченного ею объекта долевого строительства является ничтожной, недействительной сделкой.
Истец не могла воспользоваться правом, предусмотренным ст.ст. 301, 302, 305 ГК РФ и истребовать имущество из чужого незаконного владения, так как не является ни собственником имущества, ни лицом владеющим имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором, поскольку квартира ей в собственность по акту приема-передачи не была передана.
При этом, истец, является лицом, имеющим право на получение от застройщика квартиры в собственность по договору долевого участия в строительстве, то есть, лицом, чьим правом обременен предмет спора.
При таких обстоятельствах, учитывая, что при удовлетворении данного иска у истца в дальнейшем возникает право обратиться с соответствующим иском к ЖСК «Гороховская, 81» как к лицу к которому перешли права застройщика на объект незавершенного строительства, {Адрес изъят}, кадастровый {Номер изъят}, суд приходит к выводу, что истцом выбран надлежащий способ защиты права.
Так же, суд признает довод ответчика ЖСК «Гороховская,81» о том, что ЖСК не является правопреемником ООО «ЖК Виктория» не состоятельным, поскольку после передачи объекта незавершенного строительства и регистрации права собственности за ЖСК «Гороховская,81» к последнему перешли как права, так и обязанности, имеющиеся у ООО «ЖК Виктория», что следует из поведения ЖСК «Гороховская,81», которое предпринимала меры для завершения строительства МКД.
Оценив имеющиеся в материалах дела доказательства по правилам ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к выводу о признании договора купли-продажи квартиры от {Дата изъята}, заключенного между ответчиками, ничтожной сделкой.
В соответствии с пунктом 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Согласно пункту 80 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" по смыслу пункта 2 статьи 167 ГК РФ взаимные предоставления по недействительной сделке, которая была исполнена обеими сторонами, считаются равными, пока не доказано иное. При удовлетворении требования одной стороны недействительной сделки о возврате полученного другой стороной суд одновременно рассматривает вопрос о взыскании в пользу последней всего, что получила первая сторона, если иные последствия недействительности не предусмотрены законом.
Поскольку заключенный между ЖСК «Гороховская,81» и ООО «СМУ-12» договор купли-продажи квартиры от {Дата изъята} признан недействительным, суд считает необходимым применить последствия недействительности сделки: прекратить право собственности ООО «СМУ-12» на квартиру {Номер изъят} с кадастровым номером {Номер изъят}, площадью 61,1 кв.м., расположенную по адресу: {Адрес изъят}; признать за ЖСК «Гороховская, 81» право собственности на квартиру {Номер изъят} с кадастровым номером {Номер изъят}, площадью 61,1 кв.м., расположенную по адресу: {Адрес изъят}, взыскать с ЖСК «Гороховская, 81» в пользу ООО «СМУ-12», уплаченные по договору купли-продажи недвижимости б/н от {Дата изъята} ЖСК «Гороховская,81» денежные средства в размере 6 347 571 руб., 22 копейки, из которых 4 942 255 рублей 38 копеек была уплачена путем выполнения работ, 1 138 907 руб., 96 коп. путем перечисления денежных средств на расчетный счет, 266407 рублей 88 копеек путем зачета встречных однородных требований (проценты за пользование чужими денежными средствами по ст. 395 ГК РФ).
Указанное решение является основанием для внесения соответствующих записей в ЕГРН.
Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО1 ({Дата изъята} и года рождения, паспорт серия {Номер изъят}) к ЖСК «Гороховская, 81» (ИНН <***>), ООО "СМУ-12" (ИНН <***>) о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки - удовлетворить.
Признать недействительной сделку - Договор купли-продажи недвижимости б/н от {Дата изъята}, заключенный между ЖСК «Гороховская,81» (Продавцом), с одной стороны, и ООО «СМУ-12» (Покупателем), с другой стороны, зарегистрированный Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кировской области {Дата изъята}, номер регистрации: {Номер изъят}, в отношении квартиры, расположенной по адресу: {Адрес изъят}, с кадастровым номером {Номер изъят}, площадью 61,1 кв.м.
Применить к договору купли-продажи недвижимости б/н от {Дата изъята} последствия недействительности сделки:
- прекратить право собственности ООО «СМУ-12» на квартиру {Номер изъят} с кадастровым номером {Номер изъят}, площадью 61,1 кв.м., расположенную по адресу: {Адрес изъят}.
- признать за ЖСК «Гороховская, 81» право собственности на квартиру {Номер изъят} с кадастровым номером {Номер изъят}, площадью 61,1 кв.м., расположенную по адресу: {Адрес изъят}
- взыскать с ЖСК «Гороховская, 81» в пользу ООО «СМУ-12», уплаченные по договору купли-продажи недвижимости б/н от {Дата изъята} ЖСК «Гороховская,81» денежные средства в размере 6 347 571 руб., 22 копейки, из которых 4 942 255 рублей 38 копеек были уплачены путем выполнения работ, 1 138 907 руб., 96 коп., путем перечисления денежных средств на расчетный счет, 266407 рублей 88 копеек путем зачета встречных однородных требований (проценты за пользование чужими денежными средствами по ст. 395 ГК РФ).
Указанное решение является основанием для внесения соответствующих записей в ЕГРН.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Кировский областной суд через Ленинский районный суд г. Кирова в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.
Судья В.Н. Шамрикова
Мотивированное решение изготовлено 03.07.2025
Судья В.Н. Шамрикова