УИД 26RS0№-13

Дело 2-2809/2025

РЕШЕНИЕ

ИФИО1

12 ноября 2025 г. <адрес>

Георгиевский городской суд <адрес> в составе:

председательствующего судьи Сафоновой Е.В.,

при секретаре ФИО6,

с участием представителя ответчика ФИО7,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к ФИО5 о признании сделки недействительной, расторжении договора купли-продажи, прекращении права собственности, признании заключенным договора купли-продажи, признании права собственности на земельный участок, взыскании денежных средств,

установил:

ФИО2 обратился в суд с настоящим иском к ФИО5, в обоснование которого указал, что ДД.ММ.ГГГГг. между ним и ответчиком был заключен договор купли-продажи недвижимости (соглашение о задатке) земельного участка кадастровый №, находящегося по адресу: <адрес>, категория земель - Земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - эксплуатация индивидуального жилого дома.

На момент подписания договора купли-продажи сторонами было достигнуто соглашение по всем существенным условиям сделки, в частности были определен земельный участок с кадастровым номером и адресом местоположения, стоимость земельного участка и т.д. По указанному договору купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ истец приобрел часть земельного участка, кадастровый № по цене 800 000 рублей и оплатил задаток в сумме 200 000 рублей.

На момент заключения сделки сторонам не удалось надлежащим образом зарегистрировать указанный договор в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии в связи с тем, что ФИО5 не были надлежащим образом оформлены наследственные права на него, в частности не проведены кадастровые работы по межеванию указанного земельного участка.

С продавцом ФИО5 была достигнута договоренность об оформлении ею наследственных прав, проведении кадастровых работ по межеванию земельного участка и разделу на два самостоятельных участка для дальнейшего оформления в собственность истца. До ДД.ММ.ГГГГ кадастровые работы не были проведены по вине ответчика. На неоднократные устные требования о выполнении обязательств по вышеуказанному договору ответчик заверила, что занимается документами и обещает сообщить о дате и времени для регистрации заключенного договора купли-продажи недвижимости.

В подтверждении намерений заключить договор купли-продажи истец с ФИО5 достигли также соглашения о задатке, и в качестве задатка, были переданы ФИО5 деньги в размере 200 000 рублей.

ДД.ММ.ГГГГ истец получил от ответчика уведомление о намерении возвратить 200 000 рублей в связи с истечением срока договора.

Позднее истцу стало известно, что ответчик в нарушение договоренности в одностороннем порядке отказавшись от исполнения своих обязательств, после проведения кадастровых работ и раздела земельного участка, ДД.ММ.ГГГГг. продала вышеуказанный земельный участок третьему лицу ФИО3

Земельный участок площадью 500 кв.м. кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес> А, был образован из земельного участка кадастровый №, находящегося по адресу: <адрес> путем раздела и поставлен на кадастровый учет ДД.ММ.ГГГГ. Этот факт ответчик от него скрыла и продала участок третьему лицу, чем нарушила его права, как Покупателя, повела себя, как недобросовестный продавец.

От приобретения участка истец не отказывался, каких-либо соглашений о расторжении Договора купли-продажи (соглашение о задатке) от ДД.ММ.ГГГГ между ним и ответчицей подписано не было.

Считает, что договор купли продажи от ДД.ММ.ГГГГ заключен между ответчицей и ФИО3 в нарушение статьи 431.2 ГК РФ, в частности земельный участок был продан истцу до заключения вышеуказанного выше договора.

В свою очередь, истец готов возместить ФИО3 стоимость земельного участка в размере 800 000 рублей.

Просит признать сделку купли-продажи от 28.02.2025между ФИО5 и ФИО3 в отношении земельного участка кадастровый №, недействительной, расторгнуть данный договор., прекратить право собственности ФИО3 на земельный участок площадью 500 кв.м., кадастровый №, с исключением регистрационных записей о правах в ЕГРН на указанное недвижимое имущество, признать заключенным договор купли-продажи недвижимости (соглашение о задатке) земельного участка кадастровый №, находящегося по адресу: <адрес>, категория земель - Земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - эксплуатация индивидуального жилого дома, признать право собственности на земельный участок за ФИО2 площадью 500 кв.м., кадастровый №, находящийся по адресу: <адрес> А, взыскать денежные средства в сумме 200 000 рублей, оплаченные по договору купли-продажи (соглашение о задатке) от ДД.ММ.ГГГГ.

В судебное заседание истец, надлежащим образом уведомленный о времени и месте рассмотрения дела, дважды не явился, своего представителя не направил, представитель ответчика ФИО7 настаивает на рассмотрении дела по существу.

Ответчик ФИО8 в судебное заседание не явилась, направила своего представителя.

Представитель ответчика ФИО7 против удовлетворения иска возражает по основаниям, указанным в письменных возражениях, согласно которым ФИО2 не является участником сделки между ФИО5 и ФИО3, следовательно у него отсутствует правовые основания для заявленных требований расторгнуть указанный договор, который по существу являлся договором о намерениях, имел конкретный срок действия до ДД.ММ.ГГГГг., доказательств виновности действий ответчика не представлено.

Третье лицо ФИО3 представила заявление о рассмотрении дела в свое отсутствие. Против удовлетворения исковых требований возражает по письменным возражениям, аналогичным возражениям ответчика.

На основании ст. 167 ГПК РФ суд определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся участников судебного процесса.

Заслушав представителя ответчика ФИО7, изучив материалы дела, исследовав предоставленные сторонами доказательства, суд приходит к следующему.

В соответствии с ч. 1 ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п. 3 ст. 28 Конституции Российской Федерации и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В силу п. п. 1, 3 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

На основании п. 1 ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Как следует из ч. 2 ст. 434 ГК РФ договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами, а также путем обмена письмами, телеграммами, телексами, телефаксами и иными документами, в том числе электронными документами, передаваемыми по каналам связи, позволяющими достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору.

В соответствии со ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно ст. 485 ГК РФ, покупатель обязан оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи, либо, если она договором не предусмотрена и не может быть определена исходя из его условий, по цене, определяемой в соответствии с п. 3 ст. 424 данного кодекса, а также совершить за свой счет действия, которые в соответствии с законом, иными правовыми актами, договором или обычно предъявляемыми требованиями необходимы для осуществления платежа.

В силу ст. 549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130).

В соответствии с абзацем 1 ст. 554 ГК РФ, в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. Для индивидуализации предмета договора купли-продажи недвижимого имущества достаточно указания в договоре кадастрового номера объекта недвижимости.

В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой этой статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

В пункте 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" разъяснено, что условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, другими положениями Гражданского кодекса Российской Федерации, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Суду независимо от наименования договора следует установить его действительное содержание, исходя как из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, так и из существа сделки с учетом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений сторон.

Как установлено судом и следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГг. между ФИО5 (продавцом) и ФИО2 покупателем) был заключен договор купли-продажи недвижимости (соглашение о задатке) земельного участка кадастровый №, находящегося по адресу: <адрес>, категория земель - Земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - эксплуатация индивидуального жилого дома, площадь 1062 кв.м.

Согласно условиям договора, указанный земельный участок площадью 1062 кв.м продается примерно 600 кв.м (точно будет известно после размежевания) за 800 000 руб. В подтверждение намерения о покупке вышеуказанной недвижимости покупатель передал продавцу сумму задатка 200 000 руб., оставшаяся сумма 600 000 руб. будет передана до подписания основного договора, но не позднее 1.082.2024.Покупатель приобретает право общей долевой собственности на указанную недвижимость после государственной регистрации права общей долевой собственности в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>. В случае нарушения продавцом своих обязанностей, связанных с заключением купли-продажи недвижимости, он обязан вернуть покупателю сумму задатка в двухкратном размере. В случае нарушения покупателю своих обязанностей, связанных с заключением договора купли-продажи недвижимости, продавец вправе оставить сумму задатка, указанную выше, безвозмездно.

Распиской от ДД.ММ.ГГГГг. подтверждается получение денежных средств ФИО5 от ФИО2 суммы 200 000 руб. в счет задатка за продаваемый земельный участок около 600 кв.м за цену 800 000 руб.

Согласно договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГг., заключенному между Управлением имущественных и земельных отношений Администрации Георгиевского муниципального округа <адрес> и ФИО5, ФИО5 купила 1/5 долю в праве общей долевой собственности на жилое помещение, находящееся по адресу: <адрес>, пом. 1-4, которые переданы покупателю по акту от ДД.ММ.ГГГГг.

Решением Георгиевского городского суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ за ФИО5 признано право собственности на 1/10 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 1062 кв.м, кадастровый №, находящегося по адресу: <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГг. между ФИО5 и ФИО3 заключен договор купли-продажи земельного участка, находящегося по адресу: <адрес> кадастровый № площадью 500+/-8 кв.м по цене 800 000 руб.

ДД.ММ.ГГГГг. ФИО5 уведомила ФИО2 о возврате суммы задатка 200 000 руб. в связи с истечением ДД.ММ.ГГГГг. срока действия договора, предложив направить в адрес заявителя банковские реквизиты для их перечисления.

Ответчик в своих возражениях указывает, что заключенный между ФИО5 и ФИО2 договор от ДД.ММ.ГГГГг. являлся договором о намерениях сторон.

Рассматривая указанный договор и последующие действия сторон суд исходит из того, что на момент его заключения ДД.ММ.ГГГГ земельный участок по адресу: : <адрес> кадастровый № площадью 500+/-8 кв.м, на который претендует истец, еще не был сформирован, стороны согласовали только намерение его купли-продажи – «площадь примерно 600 кв.м, точно будет известно после размежевания». Поскольку основные условия договора купли-продажи в данном договоре отсутствуют, он считается не заключенным и в требовании о признании права собственности на данный земельный участок надлежит отказать.

Также нельзя признать заключенным договор купли-продажи недвижимости (соглашение о задатке) земельного участка кадастровый №, поскольку из существа договора следует, что стороны намерены были заключить договор на сформированный в будущем земельный участок, а не на земельный участок кадастровый №, в нем не оговорены как основные условия договора купли-продажи недвижимости, так и соглашение о задатке за данный земельный участок.

Требование о признании недействительной сделки купли-продажи, заключенной между ФИО5 и ФИО3 в отношении земельного участка 26:26:010802:289, его расторжении истец связывает с нарушением ст. 431.2 ГК РФ.

Вместе с тем определенный статьей 431.2 ГК РФ механизм ответственности за договорные заверения основывается на том, что предоставление лицом определенной информации может влиять на намерение другого лица установить обязательства.

Применение данного механизма позволяет одной из сторон сделки взять на себя особую ответственность за предоставление информации другой стороне и тем самым в том числе распределить риски наступления нежелательных имущественных последствий между сторонами (например, передать соответствующий риск лицу, которое предоставило значимую для совершения сделки информацию).

С учетом природы рассматриваемого института заверение в том числе может даваться в отношении оснований (причин) возникновения обстоятельства, которое способно проявиться в будущем и в таком случае может стать причиной имущественных потерь лица, полагавшегося на заверения.

Поскольку ФИО2 не является участником сделки, заключенной ДД.ММ.ГГГГг. между ФИО5 и ФИО3, механизм ответственности, указанный в статье 431.2 ГК РФ к правоотношением с участием истца не применим. Более того, в данной статье идет речь о взыскании убытков.

Иных оснований для признания недействительной сделки, заключенной между ФИО5 и ФИО3 в отношении земельного участка 26:26:010802:289, а также расторжения договора от ДД.ММ.ГГГГг. в условиях состязательности процесса, установленного ч.1 ст. 56 ГПК РФ, истцом не представлено и судом из существа исковых требований не усматривается.

Кроме того истцом не указано основание для взыскания с ответчика суммы 200 000 рублей, оплаченных по договору купли-продажи (соглашение о задатке) от ДД.ММ.ГГГГг. Из существа исковых требований следует, что истец требует признания за ним права на указанный земельный участок, полагает условия договора купли-продажи сторонами согласованными. Взыскание денежной суммы по договору не является последствием заключенного договора и признания права по нему. Более того, из текста иска следует, что истец имеет намерение возместить ФИО3 стоимость земельного участка 800 000 рублей. В исковых требованиях о взыскании с ответчика суммы 200 000 рублей в отсутствии правовых оснований надлежит отказать. Суд разъясняет истцу право на обращение в суд с исковыми требованиями о взыскании суммы, уплаченной по договору купли-продажи либо по соглашению о задатке, указав основание иска.

Истцом при подаче иска уплачена государственная пошлина в сумме 21 000 руб. Исходя из исковых требований о признании сделки недействительной суммой 800 000 руб., расторжения договора купли –продажи на сумму 800 000 руб., а также взыскания денежных средств в сумме 200 000 руб. по нормативам, установленным ст. 333.19 НК РФ с истца подлежала уплате государственная пошлина в сумме 33 000 руб. Недоплаченная государственная пошлина в сумме 12 000 рублей в соответствии с ч.2 ст. 103 ГПК РФ подлежит взысканию с истца в доход соответствующего бюджета в связи с отказом в исковых требованиях.

Руководствуясь ст.ст. 194,199 ГПК РФ, суд

решил:

В исковых требованиях ФИО2 к ФИО5 о признании сделки купли-продажи между ФИО5 и ФИО3 в отношении земельного участка площадью 500 кв.м., кадастровый №, недействительной, расторжении договора купли-продажи от 28.02.2025г., заключенного между ФИО5 и ФИО3 в отношении земельного участка площадью 500 кв.м., кадастровый №, находящегося по адресу: <адрес>, прекращении права собственности ФИО4 на земельный участок площадью 500 кв.м., кадастровый №, с исключением регистрационных записей о правах в ЕГРН на указанное недвижимое имущество, признании заключенным договора купли-продажи недвижимости (соглашение о задатке) земельного участка кадастровый №, находящегося по адресу: <адрес>, категория земель - Земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - эксплуатация индивидуального жилого дома, признании права собственности на земельный участок за ФИО2 площадью 500 кв.м., кадастровый №, находящийся по адресу: <адрес> А, взыскании денежных средств в сумме 200 000 рублей, оплаченную по договору купли-продажи (соглашение о задатке) от ДД.ММ.ГГГГ, отказать.

Взыскать с ФИО2 (паспорт <...>) в бюджет Георгиевского муниципального округа <адрес> государственную пошлину в размере 12 000 рублей.

Решение может быть обжаловано в <адрес>вой суд в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Георгиевский городской суд.

Судья Е.В. Сафонова

(мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГг.)