РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г.Сочи.

22.12.2022.

Центральный районный суд г.Сочи Краснодарского края в составе

председательствующего судьи Качур С.В.,

при секретаре судебного заседания Казанджян А.А.,

с участием представителя ФИО1 – ФИО2,

представителя ФИО3, ФИО4 – ФИО5,

представителя ФИО4 – ФИО6,

рассмотрев в судебном заседании гражданское дело

по иску ФИО1 к ФИО3, ФИО4 о признании отсутствующим обременения в виде залога недвижимости,

встречному иску ФИО3, ФИО4 к ФИО1, ФИО7 о расторжении договоров, прекращении и восстановлении права собственности на объект недвижимости,

установил:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО3 и ФИО4, третье лицо ФИО7 о признании обременения отсутствующим. В своих исковых требованиях ФИО1 просил признать отсутствующим обременение, зарегистрированное в ЕГРН № в виде залога недвижимости (ипотеки) земельного участка с кадастровым номером №, площадью 2600 м2, категория земель: земли населенных пунктов, с разрешенным использованием: многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: Краснодарский край, г.Сочи, <адрес> в пользу ФИО4 и ФИО3

В обоснование исковых требований истец ФИО1 указал, что является собственником земельного участка с кадастровым номером №, площадью 2600 м2, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенным использованием: многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: Краснодарский край, г.Сочи, <адрес>, что подтверждается записью в ЕГРН №.

Право собственности возникло на основании договора купли-продажи земельного участка от 01.11.2016, заключенного с ФИО7 Согласно п.2.1 договора купли-продажи от 01.11.2016 на земельный участок распространяются права третьих лиц с установленным обременением – ипотека в силу закона, на основании договора купли-продажи от 01.12.2014, о чем 11.12.2015 Управлением Росреестра по Краснодарскому краю произведена государственная регистрация за номером № в пользу Ответчиков ФИО8 и ФИО4. Согласно п.2.5 договора Покупатель ФИО1 согласился принять и оплатить земельный участок, обремененный правами третьих лиц. Договор купли-продажи от 01.11.2016 совершен с согласия залогодержателей Ответчиков. Срок, на который установлено ограничение (обременение) права с 11.12.2015 по 30.03.2018.

От ФИО4 и ФИО3 поступили возражения на исковое заявление, в котором ответчики с иском не согласны, просят в исковых требованиях отказать полностью.

С встречным иском обратились в суд ФИО4 и ФИО3 к ФИО1 и ФИО7 о расторжении договора купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, о расторжении договора купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, расторжении договора о намерениях создания юридического лица для строительства объекта недвижимости жилого назначения в рамках совместной деятельности от 16.10.2016, прекращения права собственности ответчиков ФИО1 и ФИО7, восстановлении права собственности ФИО4 и ФИО3 на земельный участок с кадастровым номером №, площадью 2600 м2, находящийся по адресу: Краснодарский край, г.Сочи, <адрес>.

В обоснование исковых требований истцы пояснили, что ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор купли-продажи земельного участка между ФИО4 и ФИО8 и ФИО7.

ФИО8 умерла ДД.ММ.ГГГГ, наследником является ФИО3

Согласно п.1 выше перечисленного договора Продавцы обязуются передать в собственность Покупателя (продать), а Покупатель обязуется принять и оплатить (купить) в соответствии с условиями настоящего Договора принадлежащий Продавцам на праве собственности земельный участок. Согласно п.3 договора купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, земельный участок, находящийся по адресу: Краснодарский край, г.Сочи, <адрес>, кадастровый №, площадью 2600 м2 продается за 900000 рублей, ФИО8 450000 рублей и ФИО4 450000 рублей. Согласно п.4 выше указанного договора купли-продажи земельного участка, расчет Покупателя с Продавцом производится с рассрочкой платежа, путем наличной передачи денежных средств, или путем безналичной формы оплаты, либо путем передачи от Покупателя к Продавцу (и/или к лицу, указанному Продавцом) имущества в нижеследующем порядке и сроки. Стороны пришли к соглашению, что Покупатель может исполнить свое обязательство по выплате Продавцу выше указанной денежной суммы, любым не запрещенным законом способом, в том числе путем передачи в срок до 30.03.2018 от Покупателя к Продавцу (и/или к лицу, указанному Продавцом) права собственности на принадлежащее Покупателю недвижимое имущество, общей площадью не менее 851,2 м2, расположенное в Центральном районе г.Сочи Краснодарского края, <адрес> на выше указанном земельном участке. В случае отказа Продавца от принятия недвижимого имущества в собственность от Покупателя, Покупатель вправе передать Продавцу в форме наличного платежа или перечислить на любые платежные реквизиты Продавца в том числе блиц переводом Сбербанка России на имя Продавца, либо перечислить на любые банковские реквизиты Продавца в размере 900000 рублей в срок до 30.03.2018. Передача оплаты выше указанной денежной суммы от Покупателя к Продавцу может производится Покупателем как полной указанной суммы, так и по частям. Договор купли-продажи между ФИО4 и ФИО8 и ФИО7 зарегистрирован в Управлении Росреестра по Краснодарскому краю ДД.ММ.ГГГГ за №.

16.10.2016 между ФИО8 (далее Товарищ 1), ФИО4 (далее Товарищ 2), ФИО7 (далее Товарищ 3), ФИО1 (далее Товарищ 4) заключили договор о намерениях создания юридического лица для строительства объекта недвижимости жилого назначения в рамках совместной деятельности.

Предметом настоящего договора является реализация инвестиционного проекта. В рамках реализации инвестиционного проекта Товарищ 4 – ФИО1 учреждает юридическое лицо, и за счет собственных (привлеченных) денежных средств производит новое строительство объекта на земельном участке, расположенном по адресу: РФ, Краснодарский край, <адрес>, кадастровый №, площадь 2600 м2. Размер общей площади не менее 10000 м2, в том числе общей площади квартир не менее 8000 м2, площадь встроенно-пристроенных помещений – не менее 1500 м2. Ориентировочный ввод объекта в эксплуатацию – ДД.ММ.ГГГГ, срок приемки объекта – ДД.ММ.ГГГГ.

На момент заключения Договора о намерениях создания юридического лица для строительства объекта недвижимости жилого назначения в рамках совместной деятельности, земельный участок, расположенный по адресу: РФ, Краснодарский край, <адрес>, кадастровый №, площадь 2600 м2 принадлежал Товарищу 3 – ФИО7. Согласно Договора о намерениях создания юридического лица для строительства объекта недвижимости жилого назначения в рамках совместной деятельности от ДД.ММ.ГГГГ реализация инвестиционного проекта состояла из 4 (четырех) этапов:

Первый этап: оформление права собственности на выше указанный земельный участок на Товарища 4 – ФИО1, данный пункт выполнен Товарищами 1 и 2 – ФИО8 и ФИО4, которые дали согласие на переуступку прав на земельный участок Товарищу 4 – ФИО1. ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор купли-продажи земельного участка между ФИО7 с одной стороны – Продавец и ФИО1 с другой стороны – Покупатель.

Второй этап: разработка, согласование и утверждение в установленном порядке проектной документации, получение разрешения на строительство и его регистрации в Управлении государственного строительного надзора, заключение между Инвестором, Застройщиком и Товарищами Договоров долевого участия в строительстве – не выполнено.

Третий этап: производство строительных и иных работ необходимых для ввода объекта в эксплуатацию. Оформление разрешения на строительство, оформление разрешения на ввод объекта в эксплуатацию – не выполнено.

Четвертый этап: завершение расчетов и урегулирование претензий, подписание Акта о приеме передачи квартир и иных объектов в многоквартирном жилом доме – не выполнено. Согласно п.5.1.4 Договора о намерениях создания юридического лица для строительства объекта недвижимости жилого назначения в рамках совместной деятельности от 16.10.2016 явным неисполнением Товарищами признают факт отсутствия Разрешения на строительство на объект в течении 6 (шести) месяцев с момента подписания настоящего договора. Также согласно п.8.3 в случае не достижения соглашений при невыполнении обстоятельств одной из сторон в соответствии с условиями договора стороны вправе требовать расторжения Договора в судебном порядке.

От ФИО1 поступили возражения на встречные исковые заявления о расторжении договоров, в котором ответчик ФИО1 со встречными исковыми требованиями не согласился, полагает, что встречный иск удовлетворению не подлежит, пропущен трехлетний срок исковой давности.

Изучив позиции сторон, материалы дела, суд приходит к следующему.

По первоначальному исковому заявлению. Иск не подлежит удовлетворению, так как согласно заключенным ранее договорам, права ФИО4 и ФИО3 нарушены, договоренности по условиям договоров не исполнены, оплата за земельный участок не произведена.

По встречному исковому заявлению ФИО4 и ФИО3 В результате длительного неисполнения ответчиком обязательств по оплате приобретенных объектов недвижимости истцы в значительной степени лишились того, на что он был вправе рассчитывать при заключении договора. Такое нарушение условий договора со стороны ответчика является существенным и порождает у истцов право требовать расторжения договора купли-продажи и возврата, переданного ответчику имущества.

Поскольку в рассматриваемом деле продавцы не получили вообще никакой денежной суммы за проданное имущество, с очевидностью лишились того, на что вправе были рассчитывать при заключении договора. Следовательно, имеет место существенное нарушение договора и является основанием для его расторжения (п.2 ст.450 ГК РФ), а также п.3 ст.486 ГК РФ, не исключает право продавца требовать расторжения договора в связи с нарушением покупателем обязанности по оплате.

Согласно пунктам 1, 2 ст.450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которая влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была в праве рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с ч.2 ст.452 ГК РФ требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор, либо получения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом, либо договором, а при его отсутствии – 30-дневный срок.

В п.65 Постановления Пленума Верховного суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено следующее.

Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании п.3 ст.486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со ст.395 ГК РФ. Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным ст.450 ГК РФ.

В силу п.4 ст.453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно ст.1103 ГК РФ положение о неосновательном обогащении подлежат к применению требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполнено в связи с этим обязательствам.

Поэтому в случае расторжении договора продавец не получившим оплаты по нему вправе требовать возврата, переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ. Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

Согласно п.1 ст.454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Из представленных доказательств следует, что по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ ФИО8 и ФИО4 продали земельный участок ФИО7 за цену в 900000 рублей с рассрочкой платежа, установлено обременение в пользу продавцов.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО8, ФИО4, ФИО7, ФИО1 заключён договор о совместной деятельности для строительства объекта недвижимости жилого назначения (договор простого товарищества).

Действие данного договора прекращено заключением между теми же лицами ДД.ММ.ГГГГ договора о совместной деятельности строительства многоквартирного жилого дома и о намерениях создания юридического лица в виде ООО. По данному договору имущественный вклад ФИО8 и ФИО4 определен в 42750000 рублей, ФИО7 – 31500000 рублей как уже произведенных затрат до заключения договора, ФИО1 – 320000000 рублей – строительных затрат и иных для реализации договорённостей.

Поэтому для оснований для расторжения договора от 16.10.2016 не имеется.

Также стороны установили, что ФИО7 реализует земельный участок ФИО1 с сохранением обременения в пользу ФИО8 и ФИО4

ДД.ММ.ГГГГ заключён договор купли-продажи земельного участка между ФИО7 и ФИО1 с согласия залогодержателей ФИО8 и ФИО4 Договор прошел государственную регистрацию.

При этом правоотношения сторон по договору купли-продажи земельного участка могут рассматриваться только в совокупности с договором между ними от ДД.ММ.ГГГГ о совместной деятельности, поскольку в данном договору отражены существенные условия правоотношений, в частности цены земельного участка как имущественного вклада ФИО8 и ФИО4 ().

Исходя из данных обстоятельств, обязательства ФИО1 и ФИО7 перед ФИО8 и ФИО4 не выполнены, цена 42750000 рублей за земельный участок не уплачена, что является основанием к расторжению договоров и восстановления прав на земельный участок ФИО8 и ФИО4

Ответчиком ФИО1 заявлено в возражении о том, что ФИО8 и ФИО4 пропущен трехлетний срок исковой давности, который истекает 30.03.2021, и поэтому во встречных исковых требованиях следует отказать.

Данный довод об истечении срока исковой давности судом отклоняется.

Договором между ФИО8 и ФИО4, ФИО9, ФИО1 от ДД.ММ.ГГГГ о совместной деятельности предусмотрено, что договор действует до полного исполнения сторонами своих обязательств (раздел 7). Согласно п.8.2 договора обязательства сторон прекращаются при заключении в установленном порядке договоров долевого участия в строительстве, по письменно оформленному соглашению сторон, при одностороннем отказе в случаях, предусмотренном договором.

Пунктом 8.3 предусмотрено, что в случае недостижения соглашений при невыполнении обязательств одной из Сторон в соответствии с условиями Договора Стороны вправе требовать расторжения Договора в судебном порядке.

Из материалов дела видно, что обязательства по данному договору не исполнены ФИО1 и ФИО7

Оснований для применения к договорам купли-продажи, рассматриваемых неразрывно с договором о совместной деятельности от 28.10.2016, последствий применения сроков исковой давности не имеется.

Также, ФИО4 и ФИО3 заявили в процессе, начиная с 2019 г. подавали иски с такими же требованиями к Ответчикам ФИО1 и ФИО7, данные иски были зарегистрированы в суде, но оставлены без движения.

По делу № 2-3443/19 было вынесено определение о подготовке дела к судебному разбирательству, назначено несколько судебных заседаний, а 28.08.2019 вынесено определение об оставлении искового заявления без рассмотрения.

По делу № 2-1782/20 было вынесено определение о подготовке дела к судебному разбирательству, назначено несколько судебных заседаний, а 18.08.2020 вынесено определение об оставлении искового заявления без рассмотрения.

Согласно нормам ст.203 ГК РФ течение срока исковой давности прерывается совершением обязанным лицом действий, свидетельствующих о признании долга. После перерыва течение срока исковой давности начинается заново; время, истекшее до перерыва, не засчитывается в новый срок.

В соответствии с разъяснениями, содержащимся в п.20 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 № 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм ГК РФ об исковой давности", течение срока исковой давности прерывается совершением обязанным лицом действий, свидетельствующих о признании долга (ст.203 ГК РФ). К действиям, свидетельствующим о признании долга в целях перерыва течения срока исковой давности, в частности, могут относиться: признание претензии; изменение договора уполномоченным лицом, из которого следует, что должник признает наличие долга, равно как и просьба должника о таком изменении договора (например, об отсрочке или о рассрочке платежа); акт сверки взаимных расчетов, подписанный уполномоченным лицом.

Руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Расторгнуть договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка площадью 2600 м2, кадастровый №, адрес места нахождения: РФ, Краснодарский край, г.Сочи, <адрес>, заключённый между ФИО7 и ФИО1.

Расторгнуть договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка площадью 2600 м2, кадастровый №, адрес места нахождения: РФ, Краснодарский край, г.Сочи, <адрес>, заключённый между ФИО8, ФИО4 и ФИО7.

Прекратить право собственности ФИО7 и ФИО1 на земельный участок с кадастровым номером №, адрес места нахождения: РФ, Краснодарский край, г.Сочи, <адрес>, площадью 2600 м2, с внесением соответствующих записей в ЕГРН.

Восстановить право собственности ФИО4 и ФИО8 на земельный участок с кадастровым номером №, адрес места нахождения: РФ, Краснодарский край, г.Сочи, <адрес>, площадью 2600 м2.

В остальной части требований встречного иска ФИО3, ФИО4 отказать.

Отказать в удовлетворении иска ФИО1 к ФИО3, ФИО4 о признании отсутствующим обременения в виде залога недвижимости.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд через Центральный районный суд г.Сочи в течение месяца со дня составления решения судом в окончательной форме.

Мотивированное решение составлено 29.12.2022.

Председательствующий