ВЕРХОВНЫЙ СУД

РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

дело № 33а-14588/2023 (2а-368/2022)

город Уфа 09 августа 2023 года

Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Республики Башкортостан в составе:

председательствующего Багаутдиновой А.Р.,

судей Зиновой У.В.,

ФИО2,

при секретаре судебного заседания Галимове Л.И.,

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 к Министерству земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан, начальнику отдела по Туймазинскому району и городу Туймазы Управления по работе с территориальными отделами и взаимодействию с органами местного самоуправления Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан ФИО3, отделу по Туймазинскому району и городу Туймазы Управления по работе с территориальными отделами и взаимодействию с органами местного самоуправления Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан о признании незаконным отказа в предоставлении земельного участка в аренду, возложении обязанности заключить договор аренды земельного участка,

по апелляционной жалобе Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан на решение Дюртюлинского районного суда Республики Башкортостан от 17 мая 2023 года.

Заслушав доклад судьи Зиновой У.В., судебная коллегия

установила:

ФИО1 обратилась в суд с вышеуказанным административным иском, мотивируя требования тем, что 06 декабря 2022 года ею направлено заявление о предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером ... расположенного по адресу: адрес, для завершения строительства объекта незавершенного строительства с кадастровым номером ..., принадлежащего ей на праве собственности. Отделом по Туймазинскому району и городу Туймазы Управления по работе с территориальными отделами и взаимодействию с органами местного самоуправления Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан отказано в заключении договора аренды со ссылкой на то, что ранее земельный участок уже предоставлялся для завершения строительства. Жалоба на указанный отказ оставлена без удовлетворения письмом от 25 января 2023 года. В отсутствие судебного акта об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов по требованию публичного собственника участка собственник объекта незавершенного строительства вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства. Таким образом, оспариваемый отказ отдела по Туймазинскому району и городу Туймазы Управления по работе с территориальными отделами и взаимодействию с органами местного самоуправления Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан нарушает права административного истца, являющегося собственником объекта незавершенного строительства, на завершение строительства объекта, а также создает правовую неопределенность относительно статуса объекта незавершенного строительства.

ФИО1 просила суд признать незаконным и отменить отказ в предоставлении в аренду земельного участка, выраженный в письме от дата № ... обязать Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан подготовить и направить подписанный проект договора аренды земельного участка с кадастровым номером ..., площадью ... кв.м., расположенного по адресу: адрес, без проведения торгов для завершения строительства объекта незавершенного строительства с кадастровым номером ... сроком на три года.

Определениями судьи в качестве заинтересованного лица привлечен ФИО9, в качестве административных соответчиков – отдел по Туймазинскому району и городу Туймазы Управления по работе с территориальными отделами и взаимодействию с органами местного самоуправления Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан и его начальник ФИО3

Решением Дюртюлинского районного суда Республики Башкортостан от 17 мая 2023 года административное исковое заявление ФИО1 удовлетворено. Признано незаконным решение начальника отдела по Туймазинскому району и городу Туймазы Управления по работе с территориальными отделами и взаимодействию с органами местного самоуправления Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан, выраженное в письмах ... от дата и № ... от дата об отказе в предоставлении ФИО1 в аренду земельного участка с кадастровым номером ... без проведения торгов.

На отдел по Туймазинскому району и городу Туймазы Управления по работе с территориальными отделами и взаимодействию с органами местного самоуправления Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан возложена обязанность рассмотреть заявление ФИО1 о предоставлении в аренду земельного участка площадью ... кв.м. с кадастровым номером ... для ведения личного подсобного хозяйства без проведения торгов.

В апелляционной жалобе представитель Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан ФИО14 просит отменить решение суда, отказать в удовлетворении требований. В обоснование указывает на то, что испрашиваемый земельный участок ранее уже предоставлялся в аренду ФИО4 на основании договора аренды для завершения строительства в связи с возникновением права собственности на объект незавершенного строительства. Таким образом, в отношении указанного участка использовано право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на однократное заключение после дата договора аренды для завершения строительства без торгов на три года.

Принимая во внимание, что лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения дела в апелляционном порядке, судебная коллегия на основании статьи 150 и части 6 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации находит возможным рассмотрение административного дела в отсутствие неявившихся участников процесса.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав объяснения представителя ФИО1 ФИО10, поддержавшего апелляционную жалобу, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно части 1 статьи 218 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего (далее - орган, организация, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями), если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.

Исходя из положений статьи 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд удовлетворяет заявленные требования о признании оспариваемых решения, действия (бездействия) незаконными, если установит, что оспариваемое решение, действие (бездействие) нарушает права, свободы и законные интересы административного истца, а также не соответствует закону или иному нормативному правовому акту.

Как следует из материалов дела и установлено судом, земельный участок с кадастровым номером ..., общей площадью ... расположен по адресу: адрес, имеет категорию земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для ведения личного подсобного хозяйства (л. д. 5–9).

дата между Администрацией муниципального района Туймазинский район Республики Башкортостан и ФИО4 заключен договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности №...зем.

Согласно договору №...зем арендатор принимает в аренду с целью завершения строительства земельный участок с кадастровым номером ..., общей площадью ... кв. м., категория земель – земли населенных пунктов, расположенный по адресу: адрес, для использования в целях – для ведения личного подсобного хозяйства (пункт 1.1. договора); на участке имеется объект незавершенного строительства на праве собственности на основании государственной регистрации права, запись регистрации №... от дата (пункт 1.2. договора); срок аренды устанавливается с дата по дата (пункт 2.1. договора) (л. д. 30 – на обороте - 33).

дата между финансовым управляющим ФИО4 – ФИО5 с одной стороны, и ФИО9 – с другой, заключен договор купли-продажи №... принадлежащего на праве собственности ФИО4 объекта незавершенного строительства, общей площадью ... кв. м., кадастровый №..., расположенного по адресу: адрес (л. д. 10).

По акту приема-передачи от дата объект незавершенного строительства, общей площадью ... кв. м., кадастровый №..., расположенный по адресу: адрес, передан ФИО9 (л. д. 11).

Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от дата право собственности ФИО9 на объект незавершенного строительства зарегистрировано дата на основании договора купли-продажи №... от дата (л. д. 12-13).

В соответствии с договором купли-продажи имущества от дата и актом приема-передачи ФИО1 приобрела у ФИО9 принадлежащий ему на праве собственности указанный объект незавершенного строительства (л. д. 14).

Из выписки из Единого государственного реестра недвижимости от дата усматривается, что объект незавершенного строительства с кадастровым номером ... расположен в пределах испрашиваемого земельного участка по вышеуказанному адресу, площадь застройки составляет ... кв. м., степень готовности объекта 20 %, с дата находится в собственности ФИО1 (л. <...>).

дата ФИО1 на основании подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации обратилась в отдел по Туймазинскому району и городу Туймазы Управления по работе с территориальными отделами и взаимодействию с органами местного самоуправления Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан с заявлением о предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером ..., общей площадью ... кв. м., расположенного по адресу: адрес, для строительства индивидуального жилого дома, указав, что на испрашиваемом земельном участке расположен объект незавершенного строительства с кадастровым номером ..., право на который зарегистрировано за заявителем в Едином государственном реестре недвижимости (л. д. 35).

дата отдел по Туймазинскому району и городу Туймазы Управления по работе с территориальными отделами и взаимодействию с органами местного самоуправления Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан отказал истцу в предоставлении земельного участка в аренду со ссылкой на пункт 1 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации, указав, что ранее земельный участок уже предоставлялся в аренду в целях «для ведения личного подсобного хозяйства» сроком с дата по дата для завершения строительства (л. д. 35).

Жалоба ФИО1 на вышеуказанный ответ оставлена без удовлетворения (л. д. 18).

Не соглашаясь с отказом административного ответчика заключить договор аренды земельного участка, ФИО1 обратилась в суд с настоящим иском.

Разрешая спор и удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что отказ административного ответчика в предоставлении ФИО6 в аренду без проведения аукциона земельного участка для завершения строительства, выраженный в письмах № ... от дата и № ... от дата, является незаконным, поскольку публичный собственник земельного участка не воспользовался правом на обращение в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды указанного земельного участка, на котором расположен этот объект, как то установлено подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, у ФИО6 в силу вышеприведенных правовых норм имеется право на однократное продление срока действия договора аренды без проведения торгов для завершения строительства этого объекта.

Судебная коллегия, соглашаясь с решением суда о незаконности оспариваемого ответа, исходит из следующего.

В силу пункта 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 названного кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и данным кодексом.

Согласно пункту 3 части 1 статьи 39.1 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду.

На основании статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 этой статьи (пункт 1). Без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 этого кодекса (подпункт 6 пункта 2).

Если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках (пункт 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

Пунктом 5 указанной статьи установлено, что предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Порядок предоставления в собственность за плату земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов установлен статьями 39.14, 39.17 Земельного кодекса.

Федеральным законом от 23 июня 2014 года № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения как в Земельный кодекс Российской Федерации, так и Гражданский кодекс Российской Федерации, который дополнен статьей 239.1, предусматривающей продажу такого объекта с публичных торгов в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Таким образом, действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после 01 марта 2015 года однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Земельным кодексом Российской Федерации установлено, что не может быть предметом аукциона находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок, на котором расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам (подпункт 8 пункта 8 статьи 39.11).

В силу пункта 4 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам.

Согласно пункту 1 статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

Приведенные законоположения направлены на реализацию основополагающего принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации).

Из содержания подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, следует, что при прекращении договора аренды публичный собственник земли не может распорядиться объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды и на основании надлежащей разрешительной документации, без судебного решения.

Закон допускает возможность изъятия такого объекта лишь при определенных обстоятельствах (при злоупотреблении собственником объекта незавершенного строительства своим правом, в частности, при неиспользовании земельного участка в целях строительства в течение длительного времени без уважительных причин), которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленных в порядке статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Эта норма корреспондирует к ограничениям, предусмотренным статьей 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, устанавливающей пределы осуществления гражданских прав, и является гарантией защиты прав и законных интересов добросовестных лиц, предпринимавших соответствующие меры, но допустивших нарушение сроков строительства не по своей вине.

В отсутствие такого судебного акта собственник объекта незавершенного строительства вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства.

Данные права публичного собственника земельного участка и собственника расположенного на нем объекта незавершенного строительства связаны между собой, что следует из анализа пункта 5 статьи 1 и подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

Учитывая нахождение на испрашиваемом земельном участке объекта незавершенного строительства, принадлежащего на праве собственности ФИО6, а также то, что публичный собственник земельного участка с кадастровым номером ... не воспользовался правом на обращение в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды указанного земельного участка, данный участок не может быть предоставлен иным лицам, не может быть предметом аукциона, постольку истец имеет право на однократное продление срока действия договора аренды без проведения торгов для завершения строительства этого объекта.

Истец со своей стороны указывал о намерении завершить строительство объекта, земельный участок освоен, степень готовности объекта незавершенного строительства в настоящее время составляет 20%. Однако в условиях юридической неопределенности судьбы объекта незавершенного строительства, отсутствия иных законных способов для повторного заключения договора аренды без проведения торгов в связи с истечением срока действия договора, продолжение строительства может привести к существенным нарушениям имущественных прав собственника.

Доказательств того, что административным ответчиком предъявлялись требования к ФИО6 об освобождении земельного участка в связи с истечением срока действия договора аренды от дата в материалах дела не представлено.

При указанных обстоятельствах, отказ ответчика в заключении договора аренды земельного участка для завершения строительства обоснованно признан судом незаконным

Вывод суда первой инстанции об отказе в удовлетворении заявленных требований в части возложения на административного ответчика обязанности по заключению договора аренды спорного земельного участка для завершения строительства объекта незавершенного строительства судебная коллегия находит правильным, поскольку указанное относится к исключительной компетенции Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан, а суд не вправе подменять деятельность органов законодательной, исполнительной власти, так как иное означало бы нарушение закрепленных Конституцией Российской Федерации принципов разделения властей, самостоятельности органов законодательной, исполнительной и судебной власти, а также прерогатив органов государственной власти субъектов Российской Федерации и судов общей юрисдикции (статьи 10, 11, 118 Конституции Российской Федерации).

Таким образом, разрешая заявленные требования, суд правильно определил юридические обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела, применил закон, подлежащий применению, дал надлежащую правовую оценку собранным и исследованным в судебном заседании доказательствам и постановил правильное по существу решение.

Оснований, предусмотренных статьей 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, для отмены или изменения решения суда по доводам апелляционной жалобы, изученным материалам административного дела, судебной коллегией не установлено.

Руководствуясь статьями 307-311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Дюртюлинского районного суда Республики Башкортостан от 17 мая 2023 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан – без удовлетворения.

Кассационная жалоба может быть подана через суд первой инстанции в течение шести месяцев со дня вынесения апелляционного определения в Шестой кассационный суд общей юрисдикции.

Председательствующий А.Р. Багаутдинова

Судьи У.В. Зинова

ФИО2

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 11 августа 2023 года

Справка: судья Загртдинова Г.М.