ЗАОЧНОЕ РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
18 марта 2025 года г. Тула
Пролетарский районный суд г. Тулы в составе:
председательствующего Жуковой А.Н.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Гридиной К.В.,
с участием представителя истца общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Наши Баташи-4» по доверенности ФИО1,
рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело № 2-863/2025 (УИД № 71RS0027-01-2024-004927-88) по иску общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Наши Баташи-4» к ФИО2, действующей в интересах несовершеннолетнего ФИО о расторжении договора купли-продажи объекта недвижимости,
установил:
представитель общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Наши Баташи-4» (ООО СЗ «Наши Баташи-4») обратился в суд с иском к ФИО2, действующей в интересах несовершеннолетнего сына ФИО, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, о расторжении договора купли-продажи объекта недвижимости.
В обоснование искового заявления указал, что на основании заключенного ДД.ММ.ГГГГ между обществом и ответчиком договора купли-продажи произведена регистрация права собственности ФИО на объект недвижимости – жилое помещение площадью 37,2 кв. м с кадастровым № по адресу: <адрес>. Оплата по договору должна была быть произведена покупателем на расчетный счет продавца в течение от одного до пяти рабочих дней с момента регистрации права, однако обязательства по оплате ответчиком исполнены не были. Требование о расторжении договора оставлено без ответа.
Просит суд: расторгнуть договор купли-продажи объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между истцом и ответчиком в отношении жилого помещения 37,2 кв. м с кадастровым № по адресу: <адрес>.
В судебном заседании представитель истца общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Наши Баташи-4» по доверенности ФИО1 заявленные исковые требования поддержал по изложенным в исковом заявлении основаниям, просил удовлетворить.
Ответчик ФИО2, действующая в интересах несовершеннолетнего ФИО в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещалась надлежащим образом, о причинах неявки не уведомила, о рассмотрении дела в ее отсутствие не просила.
Представитель третьего лица территориального отдела по Богородицкому и Воловскому районам министерства труда и социальной защиты Тульской области в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения извещен надлежащим образом, в представленном суду ходатайстве просил о рассмотрении дела в его отсутствие в соответствии с требованиями действующего законодательства.
Представитель третьего лица Управления Росреестра по Тульской области в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом.
В соответствии со статьей 113 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, лица, участвующие в деле, а также свидетели, эксперты, специалисты и переводчики извещаются или вызываются в суд заказным письмом с уведомлением о вручении, судебной повесткой с уведомлением о вручении, телефонограммой или телеграммой, по факсимильной связи либо с использованием иных средств связи и доставки, обеспечивающих фиксирование судебного извещения или вызова и его вручение адресату.
Судебное извещение, адресованное лицу, участвующему в деле, направляется по адресу, указанному лицом, участвующим в деле, или его представителем. В случае, если по указанному адресу гражданин фактически не проживает, извещение может быть направлено по месту его работы.
В соответствии с Постановлением Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», по смыслу пункта 1 статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской федерации юридически значимое сообщение, адресованное гражданину, должно быть направлено по адресу его регистрации по месту жительства или пребывания либо по адресу, который гражданин указал сам (например, в тексте договора), либо его представителю.
При этом необходимо учитывать, что гражданин, индивидуальный предприниматель или юридическое лицо несут риск последствий неполучения юридически значимых сообщений, доставленных по адресам, перечисленным выше, а также риск отсутствия по указанным адресам своего представителя. Сообщения, доставленные по названным адресам, считаются полученными, даже если соответствующее лицо фактически не проживает (не находится) по указанному адресу.
Осуществление лицом своих прав и обязанностей, связанных с местом проживания, находится в зависимости от волеизъявления такого лица, которое при добросовестном отношении должно было позаботиться о получении почтовой корреспонденции, направляемой на его имя.
Таким образом, уклонение ответчика от явки в учреждение связи для получения судебных извещений расценивается судом как отказ от их получения.
Согласно части 2 статьи 117 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации адресат, отказавшийся принять судебную повестку или иное судебное извещение, считается извещенным о времени и месте судебного разбирательства или совершения отдельного процессуального действия.
Суд принимает во внимание, что в силу статьи 2 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации задачами гражданского судопроизводства являются правильное и своевременное рассмотрение и разрешение гражданских дел в целях защиты нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, организаций, прав и интересов Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, других лиц, являющихся субъектами гражданских, трудовых или иных правоотношений. Гражданское судопроизводство должно способствовать укреплению законности и правопорядка, предупреждению правонарушений, формированию уважительного отношения к закону и суду.
Как следует из содержания статьи 35 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, должны добросовестно пользоваться всеми принадлежащими им процессуальными правами. Лица, участвующие в деле, несут процессуальные обязанности, установленные настоящим Кодексом, другими федеральными законами. При неисполнении процессуальных обязанностей наступают последствия, предусмотренные законодательством о гражданском судопроизводстве.
Суд учел, что затягивание рассмотрения дела может нарушить законные права и интересы участников настоящего гражданского дела, добросовестно осуществляющих свои гражданско-процессуальные права и исполняющих соответствующие обязанности. Одновременно, суд принимает во внимание, что участниками настоящего гражданского дела представлены все доказательства в подтверждение своих доводов, каких-либо дополнительных заявлений о представлении новых доказательств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения настоящего гражданского дела, с учетом заявленных истцом оснований и предмета иска, суду не представлено.
В соответствии со статьей 233 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в случае неявки в судебное заседание ответчика, извещенного о времени и месте судебного заседания, не сообщившего об уважительных причинах неявки и не просившего о рассмотрении дела в его отсутствие, дело может быть рассмотрено в порядке заочного производства.
В связи с неявкой ответчика, не сообщившей об уважительных причинах своей неявки, с учетом мнения представителя истца, в соответствии с положениями статьи 233 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд счел возможным рассмотреть дело в порядке заочного производства.
Выслушав объяснения представителя истца, исследовав письменные доказательства, суд приходит к следующему.
В соответствии с пунктами 1, 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).
Согласно пункту 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130). Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).
В силу пункта 1 статьи 555 названного Кодекса договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.
Согласно пункту 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.
Как следует из материалов дела и установлено судом, ДД.ММ.ГГГГ между истцом ООО СЗ «Наши Баташи-4» (продавец) и ответчиком ФИО2 (покупатель), действующей от имени своего несовершеннолетнего сына ФИО, заключен договор купли-продажи объекта недвижимости, в соответствии с условиями которого продавец продал, а покупатель купил в многоквартирном жилом доме в собственность квартиру, назначение: жилое помещение, площадью 37,20 кв. м, с кадастровым №, по адресу: <адрес>.
По условиям договора цена объекта установлена в размере 5 059 650 рублей 48 копеек, которые покупатель оплачивает за счет собственных денежных средств. Оплата производится покупателем продавцу на расчетный счет в течение одного рабочего дня до пять рабочих дней с момента регистрации договора (пункт 4.1 договора).
ДД.ММ.ГГГГ произведена государственная регистрация перехода права собственности к покупателю, несовершеннолетнему ФИО, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости.
Обращаясь в суд с настоящим иском представитель ООО СЗ «Наши Баташи-4» указал, что покупатель свои обязательства по оплате объекта недвижимости до настоящего времени не исполнил.
Ответчик данные обстоятельства не оспаривала, доказательств оплаты стоимости объекта недвижимости не представила.
Общие основания и порядок расторжения договора купли-продажи предусмотрены статьями 450, 454 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Согласно пункту 1 и 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Гражданского кодекса Российской Федерации, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной либо в иных случаях, предусмотренных Гражданского кодекса Российской Федерации, другими законами или договором.
В соответствии с пунктом 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях. Договор может быть расторгнут судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона (пункт 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Получение продавцом от покупателя цены за проданный товар является существенным условием договора купли-продажи, поскольку, продавая товар и передавая его в собственность покупателя, продавец рассчитывает на получение за него определенной денежной суммы.
Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 8 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 5 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27 декабря 2017 г., неисполнение покупателем обязанности по оплате переданного ему продавцом товара относится к существенным нарушениям условий договора купли-продажи.
Таким образом, если покупатель не уплачивает за переданный ему объект недвижимости указанную в договоре купли-продажи цену, продавец в значительной степени лишается того, на что он был вправе рассчитывать при заключении договора, и если бы продавец знал, что он не получит денежные средства по договору купли-продажи, он не заключал бы договор купли-продажи и не передавал бы имущество покупателю.
Разрешая требования ООО СЗ «Наши Баташи-4», суд исходит из установленного в ходе производства по делу обстоятельства о том, что продавец не получил денежной суммы за проданное имущество, а потому с очевидностью лишился того, на что вправе был рассчитывать при заключении договора (определения Верховного Суда Российской Федерации от 11 июля 2017 г. N 78-КГ17-21, от 7 мая 2024 г. N 82-КГ24-2-К7).
Достоверных доказательств реального получения продавцом денежных средств от ответчика, материалы дела не содержат.
Таким образом, суд приходит к выводу, что заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ООО СЗ «Наши Баташи-4» и ФИО2 договор купли-продажи объекта недвижимости, подлежит расторжению.
В соответствии с пунктом 65 Постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации. В случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 Гражданского кодекса Российской Федерации. Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.
В соответствии со статьей 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации, лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.
Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.
В силу пункта 1 статьи 1104 Гражданского кодекса Российской Федерации, имущество, составляющее неосновательное обогащение приобретателя, должно быть возвращено потерпевшему в натуре.
С учетом изложенного, последствием расторжения договора в данном случае будет прекращение права собственности ФИО на квартиру, назначение: жилое помещение, площадью 37,20 кв. м, с кадастровым №, по адресу: <адрес>, и восстановление права собственности ООО СЗ «Наши Баташи-4» на него.
Согласно статье 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, в состав которых в силу статьи 88 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации входят судебные издержки, связанные с рассмотрением дела и государственная пошлина.
Истец при подаче иска уплатил государственную пошлину в общем размере 32 374 рубля, что подтверждается платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 20 000 рублей и № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 12 374 рубля. Соответственно эта сумма подлежат взысканию с ответчика в пользу истца, оплатившего государственную пошлину.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199, 233-235 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
решил:
исковые требования общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Наши Баташи-4» удовлетворить.
Расторгнуть договор купли-продажи объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между обществом с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Наши Баташи-4» и ФИО2, действующей от имени своего несовершеннолетнего сына ФИО.
Возвратить в собственность общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Наши Баташи-4» жилое помещение – квартиру площадью 37,2 кв. м, кадастровый №, расположенную по адресу: <адрес>.
Настоящее решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о прекращении права собственности ФИО на указанное выше жилое помещение и регистрации права собственности общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Наши Баташи-4» на данный объект недвижимости.
Взыскать с ФИО2 (ИНН №), действующей в интересах несовершеннолетнего ФИО (СНИЛС №), в пользу общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Наши Баташи-4» (ИНН <***>, ОГРН <***>) расходы по уплате государственной пошлины в размере 32 374 (тридцать две тысячи триста семьдесят четыре) рубля.
Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.
Ответчиком заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене этого решения суда.
Иными лицами, участвующими в деле, а также лицами, которые не были привлечены к участию в деле и вопрос о правах и об обязанностях которых был разрешен судом, заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.
Заочное решение в окончательной форме изготовлено 25 марта 2025 года.
Председательствующий А.Н. Жукова