Дело № 3а-94/2023

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

09 ноября 2023 года город Тверь

Тверской областной суд в составе:

председательствующего судьи Парфеновой Т.В.

при секретаре судебного заседания Гудзь Д.С.

с участием по представителя административного истца ФИО1,

представителя административного ответчика ГБУ «Центр кадастровой оценки» ФИО2,

представителя административного ответчика Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску Б.Е.Е. об оспаривании решения государственного бюджетного учреждения Тверской области «Центр кадастровой оценки и технической инвентаризации» от 01 сентября 2023 года № ОРС-69/2023/0000938 об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, установлении кадастровой стоимости равной рыночной стоимости,

установил:

Б.Е.Е. обратился в суд с административным исковым заявлением о признании незаконным решения государственного бюджетного учреждения Тверской области «Центр кадастровой оценки и технической инвентаризации» от 1 сентября 2023 года № ОРС-69/2023/0000938 об отказе в установлении кадастровой стоимости арендуемого им земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: Местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, равной рыночной стоимости, установлении кадастровой стоимости в размере 3500 000 руб. по состоянию на 28 июля 2023 года.

Заявленные требования мотивированы тем, что кадастровая стоимость указанного земельного участка существенно превышает рыночную стоимость, что затрагивает права и законные интересы административного истца, являющегося собственником расположенного на земельном участке объекта недвижимого имущества и имеющего исключительное право выкупа земельного участка. С целью установления кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № равной рыночной стоимости в указанном размере административный истец обратился в ГБУ «Центр кадастровой оценки» с заявлением, по результатам рассмотрения которого Учреждением принято оспариваемое решение со ссылкой на несоответствие представленного в подтверждение рыночной стоимости отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО1 требование об оспаривании решения Учреждения поддержала, просила суд установить кадастровую стоимость земельного участка в размере, определенном в заключении судебной экспертизы – 3911 000 руб.

Представители административных ответчиков ГБУ «Центр кадастровой оценки» – ФИО2, Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области – ФИО3, в судебном заседании возражали против удовлетворения требования о признании решения Учреждения незаконным, вопрос об установлении кадастровой стоимости объекта равной рыночной стоимости оставили на усмотрение суда.

Представители административного ответчика Управления Росреестра по Тверской области, заинтересованных лиц - публично-правовой компании «Роскадастр», Администрации Ржевского муниципального округа, извещенных о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились.

Выслушав объяснения участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что земельный участок с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – «для размещения объекта торговли», площадью 2915 кв.м, расположенный по адресу: Местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, находящийся в неразграниченной государственной собственности, предоставлен Б.Е.Е. на праве аренды на основании договора от 21 ноября 2008 года № №, заключенного между Администрацией города Ржева Тверской области и Б.Е.Е,

На данном земельном участке расположен принадлежащий административному истцу на праве собственности объект недвижимости: нежилое здание – магазин, площадью 944,4 кв.м с кадастровым номером 69:46:0070213:132. Государственная регистрация права истца на данный объект недвижимости произведена 15 мая 2023 года.

С учетом разъяснений, содержащихся в абзаце 8 пункта 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», принимая во внимание, что административный истец, являясь собственником расположенного на земельном участке объекта недвижимого имущества, имеет исключительное право выкупа или аренды земельного участка, он вправе оспаривать его кадастровую стоимость, поскольку данная стоимость применяется для целей исчисления арендной платы и выкупной стоимости земельного участка.

Результаты определения кадастровой стоимости земельных участков на территории Тверской области утверждены приказом Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области от 28 ноября 2022 года № 9-нп по состоянию на 01 января 2022 года.

Арендуемый административным истцом земельный участок вошел в перечень земельных участков, подлежащих государственной кадастровой оценке. По сведениям ЕГРН от 25 апреля 2023 года его кадастровая стоимость определена по состоянию на 01 января 2022 года в размере 10 558 829,60 руб.

Вопросы оспаривания кадастровой стоимости и установления ее в размере рыночной стоимости регулирует статья 22.1 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», положения которой применяются для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости в отношении всех объектов недвижимости в субъекте Российской Федерации, учтенных в ЕГРН, с даты, указанной в соответствующем решении высшего исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации (пункт 3 части 2 статьи 6 Федерального закона от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»).

Пунктом 1 постановления Правительства Тверской области от 18 апреля 2022 года № 258-пп установлена дата перехода к применению на территории Тверской области положений статьи 22.1 названного Федерального закона для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости - 1 июля 2022 года.

На основании пункта 2 статьи 6, пункта 5.1 статьи 7 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» рассмотрение заявлений об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости и принятие решений по ним относится к полномочиям бюджетных учреждений в сфере государственной кадастровой оценки, которыми данные учреждения наделяются уполномоченным органом субъекта Российской Федерации.

На территории Тверской области таким учреждением является ГБУ «Центр кадастровой оценки», созданное на основании распоряжения Правительства Тверской области от 07 декабря 2017 года № 407-рп «О реорганизации государственного унитарного предприятия Тверской области «Тверское областное бюро технической инвентаризации».

2 августа 2023 года Б.Е.Е. обратился в ГБУ «Центр кадастровой оценки» с заявлением об установлении кадастровой стоимости спорного земельного участка с кадастровым номером № равной его рыночной стоимости, определенной в размере 3500 000 руб. по состоянию на 28 июля 2023 года, в подтверждение которой представил отчет об оценке от 31 июля 2023 года № №, составленный оценщиком ООО «Оценочно-экспертная компания АНАЛИТИК БИЗНЕС ГРУПП» ФИО4

1 сентября 2023 года ГБУ «Центр кадастровой оценки» принято решение № ОРС-69/2023/000938 об отказе в удовлетворении данного заявления с указанием на допущенные оценщиком нарушения Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральных стандартов оценки.

В части наличия у административного ответчика полномочий на принятие данного решения и соблюдения процедуры его принятия требования действующего законодательства ГБУ «Центр кадастровой оценки» не нарушены, что в ходе судебного разбирательства участвующими в деле лицами не оспаривалось.

Для проверки доводов административного ответчика о несоответствии отчета об оценке от 31 июля 2023 года № 27С/2023 требованиям законодательства об оценочной деятельности определением суда от 6 октября 2023 года по делу была назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту – оценщику ООО «Олимп» ФИО5

Согласно заключению эксперта от 7 ноября 2023 года № № при составлении отчета об оценке оценщиком допущены нарушения статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ, поскольку в нарушение данного нормативного положения отчет об оценке вводит в заблуждение его пользователей.

Так, расчет корректировки на площадь земельного участка оценщик произвел, исходя из численности населения от 400000 чел. до 1000000 чел., в то время как численность населения города Ржева незначительно превышает 50000 чел.

К числу ценообразующих факторов оценщиком отнесено локальное расположение объекта внутри населенного пункта либо в районах населенного пункта. Однако сравнение объекта оценки и земельных участков-аналогов по данному критерию оценщиком не произведено.

В связи с приведенными нарушениями эксперт в соответствии с пунктом 22 ФСО № 7 произвел новый расчет рыночной стоимости с использованием сравнительного подхода (метода корректировок).

В процессе оценки эксперт из приведенного в заключении объема имеющихся данных о предложениях в сегменте рынка земельных участков коммерческого назначения, предназначенных для размещения объектов торговли, в городах Кашин, Калязин, Старица Тверской области отобрал три аналога, сопоставимые с объектом оценки по ценообразующим факторам, цены которых скорректировал по итогам сравнения с оцениваемым земельным участком и, согласовав полученные результаты, определил итоговую величину рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 28 июля 2023 года в размере 3911 000 руб.

Оценив экспертное заключение, суд приходит к выводу о том, что оно соответствует требованиям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и может быть положено в основу вывода о рыночной стоимости.

Выводы эксперта содержат информацию, необходимую для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела. Наличие у эксперта необходимых специальных знаний подтверждено документально. Данные, свидетельствующие об обстоятельствах, которые могли явиться основанием для отвода эксперта, отсутствуют. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации. Допустимых доказательств, опровергающих выводы эксперта, суду не представлено.

Лица, участвующие в деле, выводы судебной экспертизы не оспорили, правом ходатайствовать о назначении дополнительной или повторной судебной экспертизы не воспользовались.

Установленные экспертом нарушения, допущенные при составлении отчета об оценке, были указаны в оспариваемом решении Учреждения в качестве основания его принятия.

При таких обстоятельствах у ГБУ «Центр кадастровой оценки» при рассмотрении заявления административного истца имелись предусмотренные пунктом 2 части 11 статьи 22.1 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» основания для отказа в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости в связи с нарушениями требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости спорного объекта недвижимости. Оспариваемое решение Учреждения требованиям нормативных правовых актов, регулирующих спорные правоотношения, соответствует, в связи с чем административные исковые требования о признании его незаконным удовлетворению не подлежат. При этом кадастровая стоимость объекта недвижимости подлежит установлению в размере его рыночной стоимости, определенной заключением судебной экспертизы.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление Б.Е.Е. удовлетворить частично.

В удовлетворении требования Б.Е.Е, о признании незаконным решения ГБУ «Центр кадастровой оценки» от 01 сентября 2023 года № ОРС-69/2023/000938 об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: Местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, в размере рыночной стоимости отказать.

Установить кадастровую стоимость данного земельного участка равной рыночной стоимости по состоянию на 28 июля 2023 года в размере 3 911 000 руб.

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение одного месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме.

Председательствующий Т.В. Парфенова

Мотивированное решение составлено 13 ноября 2023 года.

Председательствующий Т.В. Парфенова