Решение по делу № 3А-78/2023 от 07.11.2023 - об оспаривании решения, установления кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости.

УИД 76OS0000-01-2023-000096-85

Дело № 3а-78\2023

Принято в окончательной форме 07.11.23г.

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

23 октября 2023г. гор. Ярославль

Ярославский областной суд в составе судьи Преснова В.С., при ведении протокола судебного заседания секретарем Чистяковой А.А., рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению открытого акционерного общества «Российские железные дороги» к ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки и рекламы», министерству имущественных отношений Ярославской области (до переименования - департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области) об оспаривании решения, установления кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости,

Установил:

В административном исковом заявлении административный истец просит признать незаконным отказ ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки и рекламы» в установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № в размере рыночной стоимости, оформленный решением 19.05.2023г. № ОРС-76\2023\000553, установить кадастровую стоимость указанного земельного участка в размере рыночной стоимости 105 566 247 руб.

Административные исковые требования мотивированы тем, что земельный участок принадлежит административному истцу на праве аренды, арендная плата исчисляется из кадастровой стоимости. Кадастровая стоимость земельного участка выше рыночной, чем затрагиваются права административного истца как плательщика арендной платы. Решением от 19.05.2023г. ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки и рекламы» отклонило заявление административного истца об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости по состоянию на 13.04.2023г.

Полагая, что решение является незаконным, административный истец обратился в суд с административным исковым заявлением об оспаривании решения ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки и рекламы» от 19.05.2023г. и установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости.

Ссылаясь на отчет определения рыночной стоимости земельного участка 14/01/2023-1 от 18.04.2023г., подготовленный оценщиком <данные изъяты>, административный истец просит установить кадастровую стоимость земельного участка в размере рыночной стоимости равной 105 566 247 руб.

В судебном заседании представитель административного истца по доверенности ФИО1 административные исковые требования поддержал.

Представитель административного ответчика ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки и рекламы» по доверенности ФИО3 административные исковые требования не признала.

Административный ответчик министерство имущественных отношений Ярославской области, заинтересованные лица Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области, ППК «Роскадастр», мэрия города Ярославля, МКУ Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда города Ярославля (МКУ «Агентство по АЗУТП» г. Ярославля), извещенные о времени и месте рассмотрения дела, представителей в судебное заседание не направили.

От Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области, ППК «Роскадастр» в материалы дела представлены письменные объяснения, в которых приведены сведения о земельном участке, возражения относительно административного иска не изложены.

Выслушав представителя административного истца, административного ответчика ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки и рекламы», исследовав письменные материалы дела, суд пришел к следующим выводам.

Согласно ч. 1 ст. 245, ст. 248 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости помимо прочего, является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Аналогичные положения закреплены в ст. 22 Федерального закона 03.07.2016 N 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

На день обращения административного истца в ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки и рекламы» с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости актуальной была кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № в размере 246 852 502, 74 руб. по состоянию на 01.01.2022г., которая определена приказом департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 23.11.2022 №33-н.

ОАО «РЖД» является арендатором земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 87474 кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование - строительство спортивной <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес>, на основании договора аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 08.02.2017 № 25751-и. Срок договора аренды – до 23.01.2066г. Согласно условиям договора аренды арендная плата исчисляется из кадастровой стоимости земельного участка.

Тем самым, ОАО «РЖД» вправе оспорить кадастровую стоимость указанного земельного участка.

В соответствии с ч. 1 ст. 218 КАС РФ гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействие) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего (далее - орган, организация, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями), если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.

В соответствии с ч. 15 ст. 22.1 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства, в связи с чем административный истец вправе оспорить решение бюджетного учреждения, вынесенное по его заявлению.

21.04.2023 г. административный истец обратился с заявлением в ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки и рекламы» об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № в размере рыночной стоимости 105 566 247,42 руб. по состоянию на 13.04.2023г.

19.05.2023г. ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки и рекламы» принято решение № ОРС-76\2023\000553 об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №. Решение принято на основании поданных административным истцом заявления и документов.

04.07.2023г., в установленный ч. 1 ст. 219 КАС РФ срок, административный истец обратился в суд с заявлением об оспаривании указанного решения.

Оснований для признания обжалуемого решения ГБУ «Центр кадастровой оценки и рекламы» незаконным не имеется.

Порядок оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в настоящее время регулируется Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации, Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон N 135-ФЗ), Федеральным законом от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее - Федеральный закон N 237-ФЗ) с учетом изменений, внесенных Федеральным законом от 31 июля 2020 года N 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон N 269-ФЗ).

Федеральным законом 269-ФЗ в Федеральный закон N 237-ФЗ внесены изменения - введена статья 22.1, регулирующая вопросы установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости и оспаривания ее результатов, которая вступила в силу 11.08.2020 г.

Частью 2 статьи 6 Федерального закона N 269-ФЗ до 1 января 2023 года устанавливается переходный период применения статей 22 и 22.1 Федерального закона N 237-ФЗ.

Согласно п. 1 ч. 2 ст. 6 Федерального закона N 269-ФЗ в течение переходного периода высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации может быть принято решение о дате перехода к применению положений ст. 22.1 Федерального закона N 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости (далее - Решение).

В силу п. 3 ч. 2 ст. 6 Федерального закона N 269-ФЗ с даты, указанной в Решении (в случае отсутствия Решения - с 1 января 2023 года), в субъекте Российской Федерации:

1) применяются положения ст. 22.1 Федерального закона N 237-ФЗ в отношении всех объектов недвижимости, учтенных в ЕГРН;

2) не применяются положения ст. 22 Федерального закона N 237-ФЗ;

3) рассмотрение споров о результатах определения кадастровой стоимости на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, в соответствии со ст. 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ не осуществляется.

Таким образом, оспаривание результатов определения кадастровой стоимости, установленной в рамках государственной кадастровой оценки, проведенной до 1 января 2017 года по правилам Федерального закона N 135-ФЗ, осуществляется в соответствии с этим законом; оспаривание результатов определения кадастровой стоимости, установленной в рамках государственной кадастровой оценки, проведенной по правилам Федерального закона N 237-ФЗ до окончания переходного периода (до 1 января 2023 года либо до даты принятия Решения), осуществляется в соответствии со ст. 22 Федерального закона N 237-ФЗ.

Если в субъекте Российской Федерации принято решение о дате перехода к применению положений ст. 22.1 Федерального закона N 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, то независимо от того, на основании какого закона была определена кадастровая стоимость объекта недвижимости, оспаривание результатов определения такой кадастровой стоимости возможно только по правилам ст. 22.1 Федерального закона N 237-ФЗ, то есть после 1 января 2023 года или с даты, указанной в Решении, может быть оспорено только решение бюджетного учреждения, принятое в соответствии со ст. 22.1 Федерального закона N 237-ФЗ (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2021 года), утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30 июня 2021 года).

Постановлением Правительства Ярославской области от 10.06.2022г. № 459-п «Об установлении даты перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона от 13 июля 2016г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» установлена дата перехода к применению положений названной статьи - 01.07.2022г.

С указанной даты на территории Ярославской области подлежат применению положения ст. 22.1 Федерального закона N 237-ФЗ, согласно пункту 15 которой решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Согласно п. 5.1 ч. 1 ст. 7 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» рассмотрение заявлений об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости и принятие решений по ним является полномочием бюджетного учреждения в сфере государственной кадастровой оценки.

Из материалов дела следует, что заявление ОАО «РЖД» об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № в размере рыночной стоимости поступило в ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки и рекламы» 21.04.2023г. К заявлению в соответствии с требованиями ч. 5 ст. 22.1 Федерального закона N 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» заявителем приложен отчет об оценке указанного земельного участка от 18.04.2023г. № 14/01/2023-1, подготовленный оценщиком <данные изъяты>, согласно которому рыночная стоимость земельного участка определена в размере 105 566 247 руб. по состоянию на 13.04.2023г.

В соответствии с ч. 2 ст. 22.1 Федерального закона N 237-ФЗ, заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета.

Заявление об установлении рыночной стоимости может быть подано в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости (ч. 7 ст. 22.1 Федерального закона N 237-ФЗ).

Тем самым, рыночная стоимость, устанавливаемая по правилам ст. 22.1 Федерального закона N 237-ФЗ, определяется на дату, которая указана в отчете об оценке. Этой датой является дата, указанная сторонами договора на проведение рыночной оценки объекта недвижимости (статьи 10 и 11 Федерального закона N 135-ФЗ).

Согласно материалам дела административным истцом и оценщиком определена дата оценки 13.04.2023г., что отражено в задании на оценку.

Таким образом, при разрешении административного спора суд исходит из того, что административный истец имеет право на определение кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости по состоянию на 13.04.2023г.

21.04.2023 г. в соответствии с ч. 9 ст. 22.1 Федерального закона N 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» в течение пяти рабочих дней с даты поступления заявления ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки и рекламы» в адрес административного истца направлено уведомление о поступлении заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости и принятии его к рассмотрению.

В соответствии с ч. 11 ст. 22.1 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости:

1) об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (далее - решение об установлении рыночной стоимости), указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости;

2) об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее - решение об отказе в установлении рыночной стоимости).

19.05.2023 г., то есть в срок, установленный ч. 10 ст. 22.1 Федерального закона N 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки и рекламы» принято решение № ОРС-76/2023/000553, которым ОАО «РЖД» отказано в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости.

В обоснование принятого решения ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки и рекламы» сослалось на допущенные оценщиком в отчете определения рыночной стоимости земельного участка нарушения законодательства об оценочной деятельности по следующим основаниям: допущены нарушения федеральных стандартов оценки, использованы недостоверные и неполные данные в отношении объектов-аналогов и иные ошибки, повлиявшие на итоговый результат определения рыночной стоимости объекта недвижимости. В решении подробно со ссылками на законодательство об оценочной деятельности приведены суждения относительно допущенных оценщиком ошибок, изложены выводы о том, что выявленные нарушения оказали влияние на итоговый результат определения рыночной стоимости объекта оценки.

В целях оценки правомерности выводов, изложенных в решении ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки и рекламы» относительно выявленных нарушений в отчете оценщика, определением суда от 01.08.2023 г. назначена судебная оценочная экспертиза на предмет определения соответствия отчета требованиям законодательства об оценочной деятельности и подтверждения рыночной стоимости объекта недвижимости на дату его оценки.

В соответствии с заключением судебно-оценочной экспертизы от 20.09.2023г., проведенной экспертом ФИО2, отчет об оценке, представленный административным истцом, требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки не соответствует. Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 13.04.2023г. определена судебным экспертом в размере 157 540 000 руб.

Судебная экспертиза проведена специалистом имеющим право на проведение подобного рода исследований.

Заключение судебной экспертизы выполнено в соответствии с законодательством об экспертной деятельности, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта, изложенные в нем суждения достаточным образом мотивированы, полученные результаты не допускают их неоднозначное толкование, приведенные в заключении ответы соответствуют постановленным вопросам и носят исчерпывающий характер. Экспертом в заключении даны ответы на поставленные судом вопросы и приведены выводы о допущенных оценщиком ошибках, повлиявших на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки, и о недостоверности размера рыночной стоимости объекта недвижимости, установленной в отчете.

По форме и содержанию заключение эксперта соответствует положениям ст. 82 КАС РФ. Судебный эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ.

Выводы эксперта мотивированы, подробны, обоснованы, а исследования проведены всесторонне и в полном объеме, на строго научной и практической основе, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности.

Экспертом приведено описание объекта экспертизы, его местоположения, качественных и количественных характеристик, проанализирован рынок недвижимости, приведены ценообразующие факторы, влияющие на стоимость объекта исследования. Расчет рыночной стоимости объекта оценки полностью подтверждается собранной информацией и исчерпывающим анализом ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости с использованием сравнительного подхода. Приведены все необходимые ссылки на источники использованной информации, а также методов и методик определения рыночной стоимости, отражен порядок проведения расчетов, позволяющий осуществить проверку результатов, полученных экспертом.

В связи с этим заключение судебной экспертизы расценивается как допустимое и достоверное доказательство, поскольку доказательств нарушения экспертом при составлении заключения принципа достаточности не представлено и содержание заключения эксперта не допускает неоднозначного толкования.

Таким образом, судом установлено, что требования Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» к порядку, срокам и форме подачи заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, к порядку и срокам его рассмотрения, а также к форме решения по результатам рассмотрения заявления административным органом соблюдены. Решение принято в установленный ч. 10 ст. 22.1 Федерального закона N 237-ФЗ 30-дневный срок с даты подачи административным истцом заявления, содержит необходимые реквизиты и подписано руководителем бюджетного учреждения.

ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки и рекламы» принято мотивированное решение, предусмотренное п. 2 ч. 11 ст. 22.1 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке». В решении, как это предусмотрено ч. 12 ст. 22.1 указанного Федерального закона о государственной кадастровой оценке, приведены все выявленные в ходе рассмотрения заявления об установлении рыночной стоимости причины, предусмотренные п. 2 ч. 11 ст. 22.1 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке», послужившие основанием для принятия такого решения. Оспариваемое решение уполномоченным органом надлежащим образом мотивировано; его обоснованность и соответствие законодательству об оценочной деятельности собранными по делу доказательствами подтверждены.

Содержание оспариваемого решения в полной мере соответствует нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения.

Установленные по делу обстоятельства с бесспорностью свидетельствуют о том, что кадастровая стоимость земельного участка не могла быть установлена в размере рыночной, определенной в отчете об оценке, недостоверность которого подтверждается заключением судебной оценочной экспертизы.

При таких данных оспариваемое решение является законным и обоснованным, в связи с чем административные исковые требования в части признания решения незаконным удовлетворению не подлежат.

При этом имеются основания для удовлетворения административных исковых требований об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости.

С учетом положений ч. 15 ст. 22.1 Федерального закона N 237-ФЗ разрешение административных исковых требований об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости не поставлено в зависимость от разрешения требования о признании решения бюджетного учреждения незаконным.

Вместе с тем по изложенным выше основаниям рыночная стоимость земельного участка не может быть установлена в соответствии с представленным отчетом, подготовленным оценщиком <данные изъяты>

При разрешении административных исковых требований об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости, суд исходит из заключения судебной оценочной экспертизы, в соответствии с которым рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 13.04.2023г. определена в размере 157 540 000 руб.

Как указано выше, оснований для признания заключения судебной оценочной экспертизы недостоверным доказательством не имеется, лицами, участвующими в деле, доказательства, которые могли бы поставить под сомнение выводы, изложенные в заключении судебной экспертизы, не представлены.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 КАС РФ, суд

РЕШИЛ:

Административные исковые требования открытого акционерного общества «Российские железные дороги» ( ОАО «РЖД») удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 87474 кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – строительство спортивной базы <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес>, в размере 157 540 000 руб. по состоянию на 13 апреля 2023г.

Настоящее решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости изменений в части размера кадастровой стоимости указанного выше объекта недвижимого имущества.

Открытому акционерному обществу «Российские железные дороги» (ОАО «РЖД») отказать в удовлетворении административных исковых требований о признании незаконным решения Государственного бюджетного учреждения Ярославской области «Центр кадастровой оценки и рекламы» от 19 мая 2023г. № ОРС-76\2023\000553 об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Ярославский областной суд в течение месяца со дня принятия в окончательной форме.

Судья: В.С. Преснов