№ 2-2793/2022
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
г.Аксай 5 декабря 2022 года
Аксайский районный суд Ростовской области в составе:
председательствующего судьи Молотиевского А.Г.,
при секретаре Михайличенко О.О.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску:
- ФИО1 к ФИО3 ичу, третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, о признании права собственности, регистрации сделки, понуждении ответчика зарегистрировать договор,
встречному иску:
- ФИО3 ича к ФИО1, 3-е лицо: ФИО2, о признании договора ничтожным, применении последствий недействительности ничтожной сделки,
установил:
истец в обоснование иска указал, что ... между ФИО1 и ФИО3 заключен договор купли-продажи земельного участка площадью 954 кв.м, КН ..., расположенного по адресу ..., стоимостью 2 600 000 руб.
В соответствии с договором истец оплатил ответчику вышеуказанную сумму денег, что подтверждается распиской в получении денежных средств, подписанной ответчиком.
До настоящего времени ответчик уклоняется от передачи объекта и от сдачи документов в регистрирующий орган.
Ответчик уклоняется от регистрации договора купли-продажи земельного участка.
На основании изложенного, с учетом уточнений исковых требований в порядке ст. 39 ГПК РФ, истец просил суд:
- признать за ФИО1 право собственности на земельный участок площадью 954 кв.м, КН ..., по адресу ...,
- прекратить право собственности ФИО3 на земельный участок площадью 954 кв.м, КН ..., по адресу ...,
- зарегистрировать в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии по ... договор купли продажи земельного участка площадью 954 кв.м, КН ..., по адресу ...,
- обязать ФИО3 зарегистрировать договор купли-продажи от ... земельный участок площадью 954 кв.м, КН ..., по адресу ....
ФИО3 предъявил встречный иск к ФИО1, согласно которому считает заключенный договор ничтожной сделкой в силу нижеследующего.
Решением Арбитражного суда Ростовской области от ... по делу №... признаны требования ФИО4 к ФИО3 обоснованными, введена в отношении ФИО3 процедура реализация имущества гражданина, утвержден финансовый управляющий должника - ФИО5
В конкурную массу должника (ответчика) было включено следующее имущество:
- земельный участок, с КН ..., площадью 1 000 кв.м, по адресу: ..., ...,
- земельный участок, с КН ..., площадью 954 кв.м, по адресу: ... (спорный земельный участок).
Определением Арбитражного суда Ростовской области от 17.05.2022г. по делу №... установлена начальная цена продажи имущества:
- земельный участок, КН ..., площадью 1 000 по адресу: ... начальная стоимость 1 000 000 руб.,
- земельный участок, КН ..., площадью 954 по адресу: ..., начальная стоимость 1 000 000 руб.
В связи с тем, что рыночная стоимость одного земельного участка составляет 2 000 000 руб., ответчик принял решение найти покупателя на земельный участок с КН ..., площадью 1 000 кв.м, адрес: .... ..., и вырученные деньги направить на погашение кредиторской задолженности в размере 2 240 000 руб.
В связи с этим, "31" марта 2022 года между ИП ФИО6 (АН "Эверест") и ответчиком был заключен эксклюзивный возмездный договор ... на оказания посреднических услуг по продаже объекта недвижимости.
Пунктом 1.1 Договора сторонами был установлен предмет договора, а предоставление агентством посреднических услуг по продаже земельного участка с КН ....
После заключения эксклюзивного договора, агентство недвижимости нашло покупателя на земельный участок с КН ... и им оказался ФИО1
Так как ФИО1 является арбитражным управляющим и имеет опыт работы в сфере банкротства, он выявил желание приобрести земельный участок с КН ..., но для этого необходимо было прекратить производство по делу о несостоятельности (банкротстве).
ФИО7 изучил производство по делу о банкротстве должника.
... ФИО7 произвел внесение денежных средств в сумме 2 240 000 руб. на специальный счет ответчика, открытый финансовым управляющим в рамках процедуры банкротства.
Перед внесением денежных средств ФИО1 предложил ответчику заключить предварительный договор купли-продажи земельного участка с КН ..., а ответчик, доверившись истцу, подписал документ не читая.
Определением Арбитражного суда Ростовской области от ... по делу ... производство по делу о несостоятельности (банкротстве) ФИО3 прекращено.
После прекращения производства по делу о банкротстве, стороны договорились о заключении основного договора купли-продажи на земельный участок с КН ..., после вступления определения о прекращения производства по делу в законную силу, то есть после ....
Впоследствии ответчику стало известно, что ... истец предъявил в суд исковое заявление о признании права собственности на другой земельный участок с КН ....
Сложилась ситуация в которой, ФИО3 хотел заключить основной договор купли-продажи на земельный участок с КН ..., а в судебном порядке просит признать право собственности на земельный участок с КН ....
Оспаривая договор купли-продажи имущества от ... ФИО3 указывает, что сделка была совершена в период процедуры банкротства в отношении ответчика - реализации имущества и спорный объект был включен в конкурсную массу должника (ответчика).
Земельный участок был приобретен в период брака, поэтому согласие супруги, ФИО2 на реализацию спорного земельного участка обязательно.
На основании изложенного, ФИО3 в рамках встречного иска просил суд:
- признать договор купли-продажи имущества от ..., заключенный между ФИО1 и ФИО3 ничтожной сделкой, применив последствия недействительности сделки.
Представитель ответчика поддержала встречный иск, в удовлетворении первоначального иска просила отказать. Указала, что ее доверитель действительно уклоняется от регистрации заявленного в иске ФИО1 договора, однако, полагает, что действия ее доверителя законны, поскольку фактически ее доверитель денежные средства в размере 2 600 000 руб. за участок не получал, т.к. в качестве оплаты ФИО1 оплатил 2 240 000 руб. в счет погашения задолженности в рамках дела о банкротстве. Кроме того, указала, что ее доверитель намеревался продать участок с КН ..., а не с КН ....
ФИО2 просила отказать в удовлетворении иска ФИО1
Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились.
Исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.
В соответствии с пунктом 1 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.
Согласно пункту 2 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.
Согласно статье 14 Федерального закона от ... N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.
Как разъяснено Пленумом Верховного Суда Российской Федерации и Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 63 постановления N 10/22 от ..., если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки (пункт 3 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Пунктом 59 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ... N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" также разъяснено, что, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.
Таким образом, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда. Смысл названной правовой нормы заключается в пресечении недобросовестного поведения стороны, уклоняющейся от обязательной регистрации сделки при соблюдении и исполнении всех условий договора обеими сторонами.
Безусловным также является условие, что сделка, от которой уклоняется сторона ответчика, должна соответствовать закону.
В предмет доказывания по иску о государственной регистрации перехода права собственности входит установление факта заключения между сторонами сделки, предполагающей переход права собственности на недвижимость к покупателю, фактическое исполнение данной сделки сторонами и уклонение ответчика от государственной регистрации права собственности.
Из материалов дела судом установлены следующие обстоятельства.
... решением Арбитражного суда Ростовской области в отношении ФИО3 введена процедура реализации имущества гражданина (дело № ...). Указанная процедура введена по заявлению ФИО4 на сумму 932 201,25 руб. (вред в связи со смертью кормильца).
... на основании платежного поручения ФИО1 перечислил на счет ФИО3 2 240 000 руб.
... между ФИО1 и ФИО3 заключен договор купли-продажи земельного участка площадью 954 кв.м, КН ..., расположенного по адресу ..., стоимостью 2 600 000 руб. Денежные средства, согласно договору, получены ФИО3 наличными.
В соответствии с договором истец оплатил ответчику вышеуказанную сумму денег, что подтверждается распиской в получении денежных средств, подписанной ответчиком, подпись в которой ответчиком не оспаривается в рамках настоящего дела.
... определением Арбитражного суда Ростовской области производство по делу № ... о несостоятельности ФИО3 – прекращено в связи с полным погашением задолженности перед кредиторами.
До настоящего времени ответчик уклоняется от передачи объекта и от сдачи документов в регистрирующий орган
По общему правилу п. 5 ст. 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.
Согласно п. 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10 и Пленума ВАС РФ N 22 от ..., если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).
Установив вышеуказанные обстоятельства дела, суд приходит к выводу о частичном удовлетворении исковых требований ФИО1 в части государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи земельного участка от ... на земельный участок, площадью 954 кв.м, с КН ..., при этом руководствуется положениями ст. 165 ГК РФ, 425 ГК РФ, ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" и исходит из того, что договор между сторонами по делу фактически заключен, продавцом получена оплата по договору в виде наличных денежных средств - ..., о чем произведена собственноручная запись ФИО3, а регистрация не осуществлена в связи с уклонением ответчика от подачи заявления в регистрационные органы.
Иные исковые требования, заявленные ФИО1, по мнению суда, удовлетворению не подлежат, представляя собой неверный способ защиты нарушенного права, поскольку согласно разъяснениям, содержащимся в п. 63 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от ... "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки (пункт 3 статьи 165 ГК РФ). Сторона сделки не имеет права на удовлетворение иска о признании права, основанного на этой сделке, так как соответствующая сделка до ее регистрации не считается заключенной либо действительной в случаях, установленных законом.
Рассматривая требования встречного иска ФИО3, суд приходит к выводу об отказе в его удовлетворении, при этом исходит из следующего.
В силу статьи 35 Семейного кодекса Российской Федерации владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляются по обоюдному согласию супругов (пункт 1).
При совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга.
Сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению общим имуществом супругов, может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по его требованию и только в случаях, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки (пункт 2).
Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.
Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки (пункт 3).
Из разъяснений данных в постановлении Пленума Верховного Суда РФ от ... N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" следует, что оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.
Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения. В этом случае суд при рассмотрении дела выносит на обсуждение обстоятельства, явно свидетельствующие о таком недобросовестном поведении, даже если стороны на них не ссылались (статья 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ), статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 ГК РФ), например, признает условие, которому недобросовестно воспрепятствовала или содействовала эта сторона соответственно наступившим или ненаступившим (пункт 3 статьи 157 ГК РФ); указывает, что заявление такой стороны о недействительности сделки не имеет правового значения (пункт 5 статьи 166 ГК РФ).
Отказывая в удовлетворении встречного иска, суд исходит из установленного по делу факта того, что договор купли-продажи ФИО2 не оспаривается в рамках настоящего дела, поскольку иск заявлен ФИО3, то есть стороной договора, который, заключая договор ..., выразил намерение, направленное на его возмездное отчуждение в пользу ФИО1, получил денежные средства в счет продажи участка.
Таким образом, заявляя исковые требования об оспаривании договора купли-продажи от ..., фактически ФИО3, по мнению суда, действует недобросовестно, допуская злоупотребление правом, поскольку об обстоятельствах, изложенных во встречном иске, ему на момент заключения соглашения было известно.
Согласно пункту 1 статьи 213.25 Федерального закона от ... N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" все имущество гражданина, имеющееся на дату принятия решения арбитражного суда о признании гражданина банкротом и введении реализации имущества гражданина и выявленное или приобретенное после даты принятия указанного решения, составляет конкурсную массу, за исключением имущества, определенного пунктом 3 настоящей статьи.
С даты признания гражданина банкротом: все права в отношении имущества, составляющего конкурсную массу, в том числе на распоряжение им, осуществляются только финансовым управляющим от имени гражданина и не могут осуществляться гражданином лично; сделки, совершенные гражданином лично (без участия финансового управляющего) в отношении имущества, составляющего конкурсную массу, ничтожны. Требования кредиторов по сделкам гражданина, совершенным им лично (без участия финансового управляющего), не подлежат удовлетворению за счет конкурсной массы (пункт 5 статьи 213.25).
По смыслу приведенных выше норм права, а также разъяснений, данных в пункте 48 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ... N 45 "О некоторых вопросах, связанных с введением в действие процедур, применяемых в делах о несостоятельности (банкротстве) граждан", все правомочия в отношении принадлежавшего гражданину-банкроту имущества могут осуществляться только финансовым управляющим.
Рассматривая довод о ничтожности заключенного договора от ... по основанию его несоответствия положениям ст. 213.25 Федерального закона от ... N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", суд приходит к выводу о его необоснованности, поскольку стороны при его заключении были уведомлены о решении Арбитражного суда Ростовской области в отношении ФИО3, которой была введена процедура реализации имущества гражданина (дело № ...).
В данном случае, с учетом того, что ... определением Арбитражного суда Ростовской области производство по делу № ... о несостоятельности ФИО3 – прекращено в связи с полным погашением задолженности перед кредиторами, суд приходит к выводу о том, что на момент рассмотрения настоящего спора о регистрации заключенного договора, какие-либо неблагоприятные процессуальные последствия в отношении кредиторов (а именно в защиту указанных лиц введена в действие вышеуказанная ст. 213.25) в рамках дела о банкротстве не наступили и возможность их наступления в настоящее время исключена в связи с прекращением производства по основанию полного удовлетворения требований кредиторов в рамках дела № А53-30532/19, вследствие чего приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения встречного иска.
Одновременно, суд отдельно обращает внимание на то обстоятельство, что ФИО3 заявляя требования о признании вышеназванного договора ничтожным и применении последствий недействительности указанной сделки, по предложению суда не обеспечил возможность возврата сторон в первоначальное положение, поскольку не внес на депозит Судебного департамента соответствующую сумму или иным образом не представил доказательств возможности возврата ФИО1 оплаченных в счет приобретения участка денежных средств.
Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд
решил:
исковые требования ФИО1 – удовлетворить частично.
Произвести государственную регистрацию перехода права собственности по договору купли-продажи земельного участка от ... на земельный участок, площадью 954 кв.м, с КН ..., по адресу: ..., заключенному между ФИО1 и ФИО3 ичем.
В удовлетворении остальной части иска и в удовлетворении встречного иска – отказать.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ростовский областной суд через Аксайский районный суд Ростовской области в течение месяца с момента изготовления решения в окончательном виде.
Решение составлено 12 декабря 2022 года.
С у д ь я :