Дело № 2-406/2025

УИД: 36RS0034-01-2025-000733-95

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г.Россошь 19 июня 2025 г.

Россошанский районный суд Воронежской области в составе:

председательствующего судьи Рогачева Д.Ю.,

при секретаре Литвиновой Т.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по иску /ФИО1./ к администрации Александровского сельского поселения Россошанского муниципального района Воронежской области о признании договора купли-продажи состоявшимся и признании права собственности на нежилое здание,

УСТАНОВИЛ:

Истец /ФИО1./ обратился в суд с заявлением к администрации Александровского сельского поселения Россошанского муниципального района Воронежской области о признании договора купли-продажи недвижимого имущества №9 от 21.09.2009 состоявшимся и признании за ним права собственности на нежилое здание – зимовник с кадастровым номером № площадью 95,2 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>.

В обоснование иска указано, что 21.09.2009 года между ним и СХА «Александровская» в лице конкурсного управляющего /Х/, был заключен договор купли-продажи нежилого здания – зимовника с кадастровым номером № площадью 95,2 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>. В соответствии с условиями указанного договора стоимость недвижимого имущества составила 30 000 рублей, которая была оплачена покупателем продавцу, что подтверждается квитанцией об оплате. В этот же день объект недвижимости был передан покупателю по акту приёма-передачи. Продавец финансовых и иных претензий к покупателю не имел. Данное недвижимое имущество было продано ему (истцу) в рамках реализации имущества, предусмотренной законодательством о банкротстве, поскольку на тот момент СХА «Александровская» проходила процедуру банкротства. При этом, несмотря на то, что нежилое здание является в настоящий момент и являлось на момент заключения договора, объектом кадастрового учёта, право собственности на него за СХА «Александровская» зарегистрировано не было. Согласно выписке из ЕГРЮЛ, СХА «Александровская» 21.09.2011 ликвидирована на основании определения арбитражного суда Воронежской области о завершении конкурсного производства от 15.09.2011 по делу № А14-4703-2006. Соответственно, в силу банкротства продавец по вышеуказанному договору правопреемника не имеет. С момента подписания договора купли-продажи и по настоящее время истец использует спорное нежилое здание по назначению в своих личных целях – хранит в нем ульи с пчёлами. Однако, зарегистрировать своё право собственности на это недвижимое имущество в соответствии с требованиями действующего законодательства он не может. Это нарушает его права собственника недвижимого имущества, в связи с чем истец вынужден обратиться в суд с иском (л.д. 3-8).

Определением Россошанского районного суда Воронежской области от 26.05.2025 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена администрация Россошанского муниципального района Воронежской области (л.д. 1-2).

Истец /ФИО1./ в судебное заседание не явился, в письменном заявлении просит рассмотреть дело в его отсутствие, на удовлетворении требований настаивает (л.д. 68).

Представитель ответчика - Глава администрации Александровского сельского поселения Россошанского муниципального района Воронежской области /З/ в письменном заявлении просила рассмотреть дело в отсутствие представителя сельской администрации, вынесение решения оставила на усмотрение суда (л.д. 67).

Третье лицо - администрация Россошанского муниципального района Воронежской области, надлежащим образом извещенное о дате и времени судебного заседания в суд не явилось, возражений относительно исковых требований суду не представило (л.д. 65).

Изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей (пункт 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно статье 454 ГК РФ, по договору купли-продажи продавец обязуется передать вещь в собственность покупателю, а покупатель обязуется принять эту вещь и уплатить за неё определённую денежную сумму.

В силу пункта 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно статье 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путём составления одного документа, подписанного сторонами.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что договор купли-продажи № 9 от 21.09.2009 заключён между СХА «Александровское» в лице конкурсного управляющего /Х/, действующего на основании определения Арбитражного суда Воронежской области от 12.09.07. по делу № А14-4703-2006/118/27б и /ФИО1./ в надлежащей форме.

Согласно данному договору купли-продажи от 21.09.2009, истец приобрел в собственность нежилое здание – зимовник с кадастровым номером №, площадью 95,2 кв.м., расположенное по адресу: <адрес> (л.д. 12-13).

Истец /ФИО1./ 11.11.2009 в кассу СХА «Александровская» за приобретённый объект внёс установленную договором купли-продажи сумму - 30 000 руб., что подтверждается квитанцией к кассовому чеку (л.д. 15).

Передаточным актом от 21.09.2009 проданное имущество фактически передано продавцом покупателю (л.д. 14). Таким образом, условия договора купли-продажи недвижимого имущества, сторонами полностью выполнены, расчёт по договору произведён, имущество передано покупателю. Спора о праве собственности на вышеуказанное недвижимое имущество между сторонами, заключившими договор, нет.

Согласно выписке из ЕГРН сведения о зарегистрированных правах на вышеуказанный объект недвижимости – зимовник, отсутствуют (л.д. 18).

Как видно из представленных суду технических паспортов на нежилое здание, составленных по состоянию на 2011 и 2025 года, нежилое здание - зимовник с кадастровым номером №, площадью 95,2 кв.м., расположено по адресу: <адрес>, владелец здания не установлен (л.д. 19-27, 29-38).

Исходя из справки № 33 от 02.04.32025, выданной администрацией Александровского сельского поселения Россошанского муниципального района Воронежской области, спорное недвижимое имущество на балансе администрации и в реестре муниципального имущества не числится.

СХА «Александровская» 21.09.2011 ликвидировано, что подтверждается выпиской из ЕГРЮЛ (л.д. 44-59).

Конкурсный управляющий ФИО2 прекратил свою деятельность в связи с принятием им соответствующего решения с 10.09.2013 (л.д. 52).

Таким образом, спора о праве собственности на вышеуказанное недвижимое имущество между сторонами нет.

Судом установлено, что истец /ФИО1./ с 2009 года по настоящее время пользуется спорным объектом недвижимости, используя его в своих личных целях по прямому назначению - хранит в нем улья с пчелами, несёт расходы по его содержанию и ремонту.

В соответствии со статьёй 551 ГК РФ, переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. В данном случае осуществить государственную регистрацию договора и перехода права собственности на недвижимое имущество невозможно, поскольку продавец по договору СХА «Александровская» прекратила свою деятельность.

Невозможность произвести государственную регистрацию перехода права собственности на недвижимость нарушает права истца, как собственника имущества.

Пунктом 1 статьи 131 ГК РФ предусмотрено, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Согласно п. 60 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 от 29.04.2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключённого между этим покупателем и продавцом. После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании ст. 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Как следует из сложившейся судебной практики, в случае ликвидации продавца - юридического лица, решение о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость принимается согласно нормам пункта 3 статьи 551 ГК РФ, несмотря на то, что такое право продавца на момент заключения договора купли-продажи не было зарегистрировано.

Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности (пункт 62 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»)...".

Указанная выше правовая позиция также изложена в определение Первого кассационного суда общей юрисдикции от 14.08.2024 N 88-21932/2024.

Таким образом, из приведенных выше правовых положений в их взаимосвязи и разъяснений Верховного Суда Российской Федерации следует, что в предмет доказывания по иску о государственной регистрации права собственности подлежат включению: факт заключения между истцом и ответчиком сделки, предполагающей переход права собственности к истцу, фактическое исполнение сторонами данной сделки, невозможность государственной регистрации перехода права собственности в связи с отсутствием продавца.

Поскольку продавцом обязанности по передаче имущества, а покупателем обязанности по его оплате, установленные договором купли-продажи исполнены, претензий к друг другу на продолжении длительного периода времени не имели, а единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, то суд считает соответствующее требование покупателя подлежащими удовлетворению.

В силу ст. 305, ст. 304 ГК РФ, истец вправе требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были связаны с лишением владения.

При этом, учитывая, что продавец нежилого здания - юридическое лицо СХА «Александровская» до своей ликвидации никаких претензий к покупателю /ФИО1./ не предъявлял, а также вышеизложенные обстоятельства по делу, отсутствие возражений от лиц, участвующих в деле, суд считает, что исковые требования /ФИО1./ в данном случае подлежат удовлетворению.

Вступившее в законную силу решение суда о признании права собственности является основанием для государственной регистрации данного права (статья 58 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования /ФИО1./ к администрации Александровского сельского поселения Россошанского муниципального района Воронежской области о признании договора купли-продажи состоявшимся и признании права собственности на нежилое здание удовлетворить.

Признать состоявшимся договор купли-продажи № 9 от 21.09.2009, нежилого здания – зимовника, расположенного по адресу: <адрес>, заключенный между СХА «Александровская» в лице конкурсного управляющего /Х/, действующего на основании определения Арбитражного суда Воронежской области от 12.09.07. по делу № А14-4703-2006/118/27б и /ФИО1./ .

Признать за /ФИО1./ , <Дата обезличена> года рождения, уроженцем <адрес> воронежской области, зарегистрированным по адресу: <адрес>, право собственности на нежилое здание – зимовник с кадастровым номером №, площадью 95,2 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>.

Настоящее решение суда является основанием для государственной регистрации права собственности /ФИО1./ на вышеуказанный объект недвижимого имущества.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Воронежского областного суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путём подачи апелляционной жалобы через Россошанский районный суд Воронежской области.

Судья Д.Ю. Рогачев