Гр.дело №
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
02 декабря 2022 года Талдомский районный суд <адрес> в составе председательствующего судьи Никитухиной И.В. с участием адвоката ФИО7 при секретаре ФИО8, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к ФИО3, ФИО5 и третьему лицу ФИО4 о расторжении договора купли-продажи, истребовании квартиры из чужого незаконного владения, прекращении права собственности, признании права собственности на квартиру,
УСТАНОВИЛ:
ФИО2 обратилась в суд с иском к ФИО3, ФИО5 и третьему лицу ФИО4 о расторжении договора купли-продажи, истребовании квартиры из чужого незаконного владения, прекращении права собственности, признании права собственности на квартиру.
Требования истца основаны на том, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и ФИО2 был заключен договор купли-продажи квартиры по адресу: <адрес>, кадастровый №. Согласно условиям договора ответчик обязался оплатить квартиру, перечислив истцу на расчетный счет, указанный в договоре, денежную сумму в размере 50000 рублей. В нарушение условий договора ответчик указанное обязательство не исполнил и до настоящего времени квартиру не оплатил. Истец направлял ответчику претензию с требованием оплатить квартиру либо расторгнуть договор, однако ответа не получил. В настоящее время собственником спорной квартиры является ФИО5, мама ответчика. Право собственности перешло к ней от супруги ответчика, которая получила его от самого ответчика. Участниками всех сделок с квартирой являлись члены одной семьи, в связи с чем они не могут быть признаны добросовестными приобретателями, и не имеется препятствий к истребованию у них спорной квартиры из незаконного владения. На основании изложенного истец просит расторгнуть договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО3 и ФИО2 в отношении квартиры по указанному адресу, истребовать квартиру из чужого незаконного владения ФИО5, прекратив ее право собственности на квартиру, признать за ФИО2 право собственности на указанную квартиру.
В судебном заседании представитель истца – адвокат ФИО9 иск поддержал и дополнил, что ответчик обязался оплатить 50000 рублей за квартиру путем перечисления денежных средств на счет истца. Из предоставленной выписки по счету истца, деньги не поступали. Неоплата спорной квартиры является существенным нарушением условий договора. В последующем ФИО3 передал квартиру сначала своей супруге, потом матери. Полагает, что эти лица не могли не знать, что ФИО3 не исполнил своих обязательств по договору. Их добросовестность сложно будет доказать. Нет документов о том, что они за эту квартиру что-то платили. ФИО2 и ФИО3 были в близких отношениях. Поскольку ФИО5 является мамой ФИО3, она была зарегистрирована в квартире. ФИО2 не была супругой ФИО3. ФИО2 не знает, кто проживает в квартире в настоящее время. Не знает, почему цена указана в размере 50000 рублей, так они договорились. С ФИО3 трудно взыскать денежные средства, у него много неисполненных обязательств. Полагает, что данный способ защиты является единственно разумным.
Ответчики ФИО3, ФИО5 и третье лицо ФИО4 в суд не явились, извещались по месту регистрации.
В соответствии с пунктом 1 ст. 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации юридически значимое сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.
Как разъяснено в пункте 68 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", статья 165.1 ГК РФ подлежит применению также к судебным извещениям и вызовам, если гражданским процессуальным или арбитражным процессуальным законодательством не предусмотрено иное.
Суд, выслушав представителя истца, исследовав материалы дела, считает иск не подлежащим удовлетворению.
Согласно ч. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
В силу ст. 555 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.
Таким образом, цена является существенным условием договора купли-продажи недвижимого имущества.
Согласно п.п.1, 2 ст.486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства. Если договором купли-продажи не предусмотрена рассрочка оплаты товара, покупатель обязан уплатить продавцу цену переданного товара полностью.
Согласно п. п. 1, 2 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.
По общему правилу, предусмотренному подпунктом 1 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации договор может быть изменен или расторгнут по решению суда по требованию одной из сторон, в том числе при существенном нарушении договора другой стороной, под которым понимается нарушение, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10/22 от ДД.ММ.ГГГГ "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее. Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ.
Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.
В силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем, согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством и в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ.
Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО3 заключен Договор купли-продажи квартиры по адресу: <адрес>, кн 50:01:0060371:713, площадью 37,2 кв.м..
В соответствии с п.4 Договора, по соглашению сторон покупатель купил у продавца указанную квартиру за 50000 рублей; покупатель обязуется выплатить указанную сумму продавцу в день подписания настоящего Договора путем внесения/перечисления денежных средств на банковский счет 4081***9104, открытый на имя продавца в Банке ВТБ (ПАО). При этом стороны договорились, что право залога у продавца на указанную квартиру не возникает (л.д.56-58).
Управлением Росреестра по <адрес> было зарегистрировано право ФИО3 на указанную квартиру ДД.ММ.ГГГГ, что следует из выписки о переходе прав (л.д.36).
ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и ФИО4 заключен Договор купли-продажи квартиры по адресу: <адрес>, кн 50:01:0060371:713, площадью 37,2 кв.м.. В соответствии с п.4 Договора, покупатель купил у продавца указанную квартиру за 50000 рублей (л.д.61-63). Право собственности ФИО4 на указанную квартиру зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ.
ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4 и ФИО5 заключен Договор купли-продажи квартиры по адресу: <адрес>, кн 50:01:0060371:713, площадью 37,2 кв.м.. В соответствии с п.4 Договора, указанная квартира продается за 50000 рублей, которые продавец получает от покупателя в момент подписания настоящего договора (л.д.32). Право собственности ФИО5 на указанную квартиру зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ (л.д.37).
Истцом представлена выписка по счету 4081***9104, из которой следует, что за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ денежные средства в размере 50000 рублей на указанный счет не поступали.
В связи с этим истец просит расторгнуть договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО2 и ФИО3 ввиду неисполнения ответчиком обязательства по оплате приобретенной квартиры, истребовать квартиру у собственника квартиры ФИО5 и признать за истцом право собственности на данную квартиру.
Исследовав представленные доказательства, суд исходит из того, что ФИО3 не является собственником спорной квартиры, объект недвижимости отчужден им по возмездной сделке и переход права собственности зарегистрирован за третьими лицами, в связи с чем совокупность условий для возврата продавцу исполненного по договору от ДД.ММ.ГГГГ на основании положений статей 450, 1102, 1104 Гражданского кодекса Российской Федерации отсутствует.
Кроме того, из содержащегося в пункте 2 ст. 450 Гражданского кодекса РФ понятия существенного нарушения договора одной из сторон (существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора) следует, что сторона, предъявляющая в суд требование о расторжении договора по этому основанию, должна представить доказательства, подтверждающие именно такой характер нарушения.
Между тем, ФИО2 не представила суду каких-либо доказательств причинения ей значительного, по смыслу пункта 2 ст. 450 Гражданского кодекса РФ, ущерба, как того требует статья 56 ГПК РФ, посчитав таковым сам факт неоплаты ответчиком ФИО3 в предусмотренный договором срок приобретенного имущества.
Однако из Договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ следует, что оплата должна быть произведена в день подписания договора, однако до ДД.ММ.ГГГГ истец не требовала расторжения договора по основанию неоплаты квартиры, что позволило совершить две сделки со спорным имуществом.
Договор фактически исполнен сторонами, так как ФИО2 в указанной квартире не проживает и не зарегистрирована, тогда как ФИО4 зарегистрирована в спорной квартире с ДД.ММ.ГГГГ, ФИО10 зарегистрирована в спорной квартире с ДД.ММ.ГГГГ, что следует из выписки из домовой книги (л.д.66). Согласно выписке из ЕГРН кадастровая стоимость спорной квартиры составляет 518198,23 рублей, что в 10 раз превышает цену квартиры, указанную в договоре купли-продажи.
При таких обстоятельствах суд полагает, что отсутствуют основания для расторжения договора купли-продажи по причине существенного нарушения договора со стороны ФИО3.
Не подлежит удовлетворению и требование об истребовании жилого помещения у ФИО5, так как в соответствии со ст.301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.
Так как ФИО2 по своей воле заключила договор купли-продажи спорной квартиры, не обременяла право собственности ФИО3 правом залога, то ФИО3, как собственник имущества, имел право распорядиться им по своему усмотрению, в том числе продать иному лицу.
Учитывая изложенное, суд отказывает ФИО2 в удовлетворении иска в полном объеме.
Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковое заявление ФИО1 ФИО13 (паспорт №) к ФИО6 ФИО15 (ИНН №), ФИО11 ФИО17 (паспорт №) о расторжении договора купли-продажи, истребовании квартиры из чужого незаконного владения, прекращении права собственности, признании права собственности на квартиру оставить без удовлетворения.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме в Московский областной суд через Талдомский районный суд.
Судья И.В.Никитухина
Решение в окончательной форме
составлено 12.12.2022