Дело № 2-1447/2025
УИД 69RS0036-01-2025-002946-91
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
09 декабря 2025 года г. Тверь
Заволжский районный суд г. Твери в составе:
председательствующего судьи Бадьиной Е.В.,
при секретаре судебного заседания Поляковой Т.А.,
с участием представителя истца ФИО1– адвоката Кузнецовой Н.М., действующей на основании ордер №18 от 16 мая 2024 г., доверенности от 30 января 2024 г.,
представителя ответчика Администрации г. Твери – ФИО2, действующей на основании доверенности от 25 сентября 2025 г.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Администрации города Твери, Главному управлению архитектуры и градостроительной деятельности Тверской области о сохранении спорного объекта в реконструированном состоянии и признании на него права собственности,
установил:
истец ФИО1 обратилась в Заволжский районный суд города Твери с исковым заявлением к Администрации города Твери, Главному управлению архитектуры и градостроительной деятельности Тверской области, в котором просит сохранить в реконструированном виде нежилое помещение, расположенное по адресу: <...>, с кадастровым номером №, признать право собственности на реконструированное нежилое помещение площадью 2012.1 кв.м., кадастровый номер №, расположенное по адресу: <адрес>
В обоснование требований указано следующее. По договору купли-продажи от 31 августа 2021 года ФИО1 приобрела в собственность объект незавершенного строительства степенью готовности 56%, кадастровый номер №, расположенный по адресу: <адрес>. Указанный объект является частью многоквартирного жилого дома, который был введен в эксплуатацию в два этапа: 34 квартиры (с 1 по 34) 114-квартирного жилого дома были сданы в августе 2001 года, 80 квартир (с 35 по114) приняты в эксплуатацию в декабре 2001 года. Распоряжением Администрации города Твери от 04 февраля 2002 года № 204 жилому дому был присвоен адрес: <адрес> 12 февраля 2007 года был составлен технический паспорт на многоквартирный жилой дом, согласно которому жилой дом и объект незавершенного строительства представляли собой единый объект: литера А- жилой дом (год постройки 2001-2002), литера А-1 незавершенный строительством объект.
Приобретенный объект недвижимого имущества располагается на земельном участке общей площадью 9794,7 кв.м, с кадастровым номером №, который был сформирован и поставлен на государственный кадастровый учет в 2002 году. Земельный участок имеет статус актуальный, ранее учтенный, относится к категории земель - земли населенных пунктов, с разрешенным использованием - под строительство жилого десятиэтажного дома с пристроенными помещениями. Приобретенный истцом объект не является самовольной постройкой, поскольку возведен в составе единого здания многоквартирного жилого дома, на возведение которого было получено разрешение на строительство, и под строительство которого был предоставлен единый земельный участок, в последствии ставший общей долевой собственностью. К моменту приобретения объекта в собственность, учитывая, что его строительство изначально осуществлялось одновременно со строительством МКД, затем периодически менялся собственник этого объекта, нежилое помещение требовало ремонта, в связи с чем истцом были предприняты меры по его реконструкции, с целью завершения строительства. В результате проведенных работ по реконструкции нежилого помещения - литера А-1 в составе многоквартирного жилого дома, площадь этого помещения увеличилась с 1652,7 кв.м, до 2012,1 кв.м. При этом, здание по-прежнему осталось трехэтажным, увеличение общей площади здания произошло за счет площади подвала. После завершения реконструкции нежилого помещения истец обратилась в Главное управление архитектуры и градостроительной деятельности Тверской области для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, в чем ей было отказано.
Представитель истца ФИО1 – адвокат Кузнецова Н.М. поддержала исковые требования, просила их удовлетворить в полном объеме, по доводам, изложенным в исковом заявлении.
Ответчик Главное управление архитектуры и градостроительной деятельности Тверской области в судебное заседание представителя не направил, о дате и месте рассмотрения дела извещен надлежащем образом. Представлен отзыв на исковое заявление, в котором указано, что иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственным признаком самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае нужно установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права на охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.
Представитель ответчика Администрации города Твери – ФИО2 исковые требования не признала, поскольку не соблюден административный порядок получения разрешения на реконструкцию.
Определением Заволжского районного суда г. Твери от 20 ноября 2025 г. Дирекция территориального дорожного фонда Тверской области привлечена к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.
В судебное заседание третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, Дирекция территориального дорожного фонда Тверской области представителя не направило, извещено надлежащем образом.
Заслушав позицию сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.
В соответствии со ст. 12 ГК РФ защита гражданских право осуществляется путем признания права.
Согласно пункта 1 статьи 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
В соответствии с ч.1 ст.222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.
Согласно ч.3 ст.222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:
если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;
если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;
если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Согласно п.5 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12 декабря 2023 г. № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» постройка, возведенная (созданная) в результате реконструкции объекта недвижимого имущества, которая привела к изменению параметров объекта, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), может быть признана самовольной и подлежащей сносу или приведению в соответствие с установленными требованиями при наличии оснований, установленных пунктом 1 статьи 222 ГК РФ. При наличии технической возможности такая постройка может быть приведена в соответствие с установленными требованиями путем демонтажа только той части объекта, которая была создана в результате реконструкции (например, самовольно возведенной пристройки).
Судом установлено, что 31 августа 2021 г. между ФИО3 (продавец) и ФИО1 (покупатель) заключен договор купли-продажи, согласно которому продавец продает, а покупатель покупает в собственность объект незавершенного строительства степень готовности 56%, расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый номер №, находящийся на земельном участке с кадастровым номером №, площадью 9 946 кв.м., адрес: <адрес>
Главным управлением архитектуры и градостроительной деятельности Тверской области 21 января 2025 г. ФИО1 было отказано в выдаче разрешения на эксплуатацию объекта, расположенного по адресу <...>.
Земельный участок, кадастровый номер №, площадью 9 594,7 кв.м., расположен по адресу: <адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под строительство жилого 10-эт дома с пристроенными помещениями.
25 мая 2025 г. между ТСЖ «Санкт-Петербургское шоссе,97» (арендодатель) и ФИО1 (арендатор) заключен договор аренды земельного участка №, согласно которому арендодатель от своего имени и в интересах собственников обязуется передать за плату во временное пользование арендатору, а арендатор принять часть общего имущества собственников МКД, а именно земельный участок общей площадью 9 594,7 кв.м., имеющий адресные ориентиры: <адрес> Согласно п.3.1 указанного договора плата за пользование земельным участком составляет 94 700 руб. за один месяц. Представлено платежное поручение №175 от 27 августа 2025 г. на сумму 189 400 руб., подтверждающее оплату за аренду земельного участка за июнь-июль 2025 г.
Определением Заволжского районного суда г. Твери от 23 июля 2024 г. по гражданскому делу от 16 мая 2025 г. по гражданскому делу №2-1447/2025 по иску ФИО1 к Администрации города Твери, Главному управлению архитектуры и градостроительной деятельности Тверской области о сохранении спорного объекта в реконструированном состоянии и признании на него права собственности, назначена судебная строительно-техническая экспертиза, производство которой поручено ФГБУ «Тверская лаборатория судебной экспертизы». На разрешение экспертов поставлены следующие вопросы:
Нарушает ли объект права - нежилое помещение объект капитального строительства с кадастровым номером №, площадью 2012,1 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, права и законные интересы других лиц и имеется ли угроза жизни и здоровью граждан?
Имеются ли нарушения действующих и обязательных к применению градостроительных норм и правил, СНИП, САНПИН, правил пожарной безопасности, нормативных документов по планировке территории, правил землепользования и застройки при возведении спорного объекта?
При наличии нарушений действующих и обязательных к применению градостроительных норм и правил, СНИП, САНПИН, правил пожарной безопасности, нормативных документов по планировке территории, правил землепользования и застройки при возведении данной постройки, какие строительные работы необходимо выполнить для устранения таких нарушений.
В адрес суда поступило экспертное заключение №871-2-16.1, №875-2-27.1 экспертов ФИО4 и ФИО5, в котором сделаны следующие выводы. В связи с тем обстоятельством, что в результате осмотра здания с кадастровым номером №, площадью 2012,1 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, экспертом установлены несоответствия действующих и обязательных к применению градостроительных, строительных, норм и правил, спорное строение нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и создает угрозу жизни и здоровья граждан в части: механической безопасности перекрытий объекта исследования.
Исследуемое здание, образуемое из объекта незавершенного строительства с кадастровым номером № нарушает права и законные интересы других лиц в части отсутствия разрешения на строительство (реконструкцию) этого объекта, а также в части отсутствия согласований, предусмотренных при строительстве (реконструкции) в зонах с особыми условиями использования территории.
Экспертом установлено не соответствие фактических параметров и технического состояния объекта исследования действующим и обязательным к применению градостроительным нормам и правилам, СНИП, а именно:
- перекрытия обследуемого строения на момент исследования относятся к категории недопустимого технического состояния, которое характеризуется снижением несущей способности и эксплуатационных характеристик.
Требования пожарной безопасности и санитарно-эпидемиологических норм объекта исследования выполнены и соответствуют требованиям технических регламентов.
Экспертами установлено наличие нарушений действующих и обязательных к применению градостроительных норм и правил:
- в соответствии с картой (схемой) отображения границ полос воздушных подходов и зоны ограничения строительства по высоте аэродрома совместного базирования «Тверь (Мигалово)» Министерства обороны Российской Федерации земельный участок полностью расположен в границах зоны с особыми условиями использования территории, а именно: в границах санитарно-защитной зоны аэродрома. Согласно требований ч.3,4 ст.4 Федерального закона от 01 июля 2017 г. №135-ФЗ в данном случае до установления приаэродромной территории необходимо согласование проектной документации объектов капитального строительства с руководством аэродрома Тверь (Мигало);
- здание частично расположено на части земельного участка - публичный сервитут, реестровый номер 69:40-6.1751 в интересах ГКУ «Дирекция ТДФ» в отношении части земельного участка площадью 1571 кв.м. с условным номером 69:40:0100175:7:чЗУ1 в целях размещения тепловых сетей, водопроводных сетей, сетей водоотведения (дождевая канализация). Срок действия публичного сервитута 10 лет Дата внесения по ЕГРН 07 октября 2022 г. Согласование отсутствует.
Для устранения выявленных несоответствий необходимо обследование несущих строительных конструкций перекрытий специалистами являющимися членами саморегулируемой организации в области инженерных изысканий и архитектурно-строительного проектирования. По результатам данного обследования необходим разработать проектное решение с перечнем мероприятий по усилению мест наличия трещин плит перекрытия, а также мест разрушения защитного слоя бетона плит перекрытия.
В целях устранения нарушений в части градостроительных норм и правил следует:
- провести согласование проектной документации с руководством аэродрома «Мигалово»;
- провести согласование с Дирекцией территориального дорожного фонда на предмет согласования размещения исследуемого здания в части обременения публичным сервитутом, реестровый номер 69:40-6.1751, либо по согласованию с ними внести изменения по местоположению части земельного участка, обремененного сервитутом.
Заключение №871-2-16.1, №875-2-27.1 экспертов ФИО4 и ФИО5 ФГБУ Тверская ЛСЭ Минюста России суд признает относимым и допустимым доказательством. Оснований не доверять выводам, изложенным в вышеуказанном заключении экспертов у суда не имеется, поскольку оно выполнено незаинтересованными лицами - судебными экспертами, перед началом исследований предупрежденными об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, обладающими необходимой квалификацией эксперта-строителя и достаточным опытом в области данного вида экспертных исследований и судебных экспертиз, составлено в полном соответствии с требованиями действующего законодательства и определения суда о назначении судебной экспертизы, содержит в себе полную информацию относительно процесса проведенной экспертизы, исследований, выполненных судебным экспертом, выводы экспертов в должной степени мотивированы и подтверждены необходимыми пояснениями.
Истцом представлено техническое обследование ООО «ГЕОЛАЙН», согласно которому по результатам проведенного обследования плит перекрытия объекта «Нежилое здание по адресу: <...>» сделаны следующие выводы: техническое состояние конструкций плит перекрытия в осях 7-8 на отм.+9,600, имеющих трещины (согласно классификации ГОСТ 31937-2024 «Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния» оценивается как работоспособное (категория технического состояния строительной конструкции или здания (сооружения) в целом, при которой некоторые из числа оцениваемых контролируемых параметров не отвечают требованиям проекта или норм, но имеющиеся нарушения требований в конкретных условиях эксплуатации не приводят к нарушению работоспособности, и необходимая несущая способность конструкций и грунтов основания с учетом влияния имеющихся дефектов и повреждений, а также механическая безопасность здания (сооружения) обеспечиваются. Ширина раскрытия трещин в допусках СП 70.13330.2012, СП 63.13330.2018. Дальнейшая эксплуатация возможна.
В судебном заседании эксперт ФИО5, после изучения технического обследования ООО «ГЕОЛАЙН», пояснил, что объект, расположенный по адресу: <адрес>, не угрожает жизни и здоровью граждан, не нарушает права и законные интересы третьих лиц. Представлено соответствующее письменное заявление.
Исковые требования мотивированы тем, что в связи с отсутствием разрешения на ввод объекта в эксплуатацию после реконструкции объект недвижимости является самовольным строением в соответствии со ст.222 ГК РФ.
Согласно п.39 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12 декабря 2023 г. № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведен (создан) объект, при одновременном соблюдении следующих условий:
- если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;
- если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;
- если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (пункт 3 статьи 222 ГК РФ).
Признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в отсутствие со стороны истца очевидных признаков явного и намеренного недобросовестного поведения.
Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению, если единственным признаком самовольной постройки является отсутствие необходимых в силу закона согласований, разрешений, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, принимало надлежащие меры. При установлении факта недобросовестного поведения застройщика, создавшего самовольную постройку (например, в случае, если такое лицо обращалось за выдачей разрешения на строительство лишь для вида, действуя в обход закона), суд вправе отказать в признании права собственности на самовольную постройку (статья 10 ГК РФ). (п.43 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12 декабря 2023 г. № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке»).
В ходе рассмотрения дела установлено, что реконструированное помещение не нарушает права третьих лиц, не создает угрозу жизни и здоровья граждан.
Что касается вывода эксперта о необходимо согласование проектной документации объекта капитального строительства с руководством аэродрома Тверь (Мигало), суд приходит к следующим выводам.
Из материалов дела следует, что спорный объект недвижимости является частью многоквартирного жилого дома, который был поэтапно введен в эксплуатацию в 2001 году. Проектная документация на строительство жилого дома с нежилыми помещениями была выполнена АО «Тверской КПД» в 1995 году. Распоряжением администрации города Твери от 04 февраля 2002 г. №204 жилому дому был присвоен адрес: <адрес> 12 февраля 2007 г. был составлен технический паспорт на многоквартирный жилой дом, согласно которому жилой дом и объект незавершенного строительства представляли собой единый объект: литера А – жилой дом (год постройки 2001-2002), литера А-1 незавершенный строительством объект. Земельный участок с кадастровым номером № был сформирован под объектом и поставлен на государственный кадастровый учет 11 февраля 2002 г.
Санитарно-эпидемиологическое заключение о возможности размещения объекта в границах полос воздушных подходов аэродрома выдается в соответствии с Федеральным законом от 01 июля 2017 г. №135-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования порядка установления и использования приаэродромной территории и санитарно-защитной зоны».
Согласно ст.5 указанного закона настоящий Федеральный закон вступает в силу со дня его официального опубликования, за исключением положений, для которых настоящей статьей установлен иной срок вступления их в силу. Документ опубликован 01 июля 2017 г., следовательно, после составления АО «Тверской КПД» проектной документации на строительство жилого дома с нежилыми помещениями была выполнена в 1995 году.
В ходе проведения экспертизы установлено, что здание частично расположено на части земельного участка - публичный сервитут, реестровый номер 69:40-6.1751 в интересах ГКУ «Дирекция ТДФ» в отношении части земельного участка площадью 1571 кв.м. с условным номером № в целях размещения тепловых сетей, водопроводных сетей, сетей водоотведения (дождевая канализация).
Согласно ч.4 ст.23 Гражданского кодекса Российской Федерации сервитут может быть установлен решением исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления в целях обеспечения государственных или муниципальных нужд, а также нужд местного населения без изъятия земельных участков (публичный сервитут).
Обременение земельного участка сервитутом, публичным сервитутом не лишает правообладателя такого земельного участка прав владения, пользования и (или) распоряжения таким земельным участком (ч.5 ст.23 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Дирекция территориального дорожного фонда Тверской области привлечена к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора. В судебное заседание дирекция фонда представителя не направила, возражения не представила.
На основании указанных норм права суд приходит к выводу, что наличие публичного сервитута не препятствует рассмотрению вопроса о сохранении объекта в реконструированном виде и признании права собственности.
Согласно части 1 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на ввод объекта в эксплуатацию удостоверяет выполнение строительства объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией, а также соответствие построенного объекта капитального строительства требованиям к строительству объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, разрешенному использованию земельного участка и ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации, для чего на основании части 5 статьи 55 того же Кодекса уполномоченный орган проводит проверку наличия и правильности оформления документов на строительство, а также осмотр объекта капитального строительства.
Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 21 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2(2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 22 июля 2020 года, иск о признании права собственности на самовольную постройку может быть удовлетворен при наличии условий, указанных в пункте 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, в отсутствие со стороны лица, осуществившего постройку, очевидных признаков явного и намеренного недобросовестного поведения.
Разрешая исковые требования, руководствуясь ст.222 ГК РФ, п.39 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12 декабря 2023 г. № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке», учитывая, что единственным признаком самовольной постройки является отсутствие разрешения на ввод реконструированного объекта в эксплуатацию, спорный объект недвижимости соответствует градостроительным, техническим, строительным, противопожарным, санитарно-эпидемиологическим требованиям, не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, истцом предпринимались меры к получению разрешения на ввод в эксплуатацию, суд приходит к выводу, что исковые требования ФИО1 подлежат удовлетворению.
Руководствуясь ст.195-199 ГПК РФ, суд
решил:
исковые требования ФИО1 к Администрации города Твери, Главному управлению архитектуры и градостроительной деятельности Тверской области о сохранении спорного объекта в реконструированном состоянии и признании на него права собственности, удовлетворить.
Сохранить в реконструированном виде нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, кадастровый номер №, площадью 2012,1 кв.м.
Признать право собственности за ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, (паспорт гражданина РФ № выдан <данные изъяты> ДД.ММ.ГГГГ г.) на реконструированное нежилое помещение площадью 2012, 1 кв.м., кадастровый номер №, расположенное по адресу: <адрес>
Настоящее решение является основанием для внесения сведений в Единый государственный реестр недвижимости.
Решение суда может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня изготовления мотивированного решения путем подачи апелляционной жалобы в Тверской областной суд через Заволжский районный суд города Твери.
Мотивированное решение суда изготовлено 24 декабря 2025 г.
Председательствующий Е.В. Бадьина