Судья Лонь А.С. Дело № 33-2856/2023
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
06 сентября 2023 года
Судебная коллегия по гражданским делам Томского областного суда в составе:
председательствующего Кребеля М.В.,
судей: Небера Ю.А., Черных О.Г.,
при секретаре Зеленковой Е.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в г.Томске гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о признании незаключенным и недействительным договоров купли продажи квартиры, признании недействительными записи регистрации, признании права собственности на жилое помещение, возложение обязанности возвратить жилое помещение
по апелляционной жалобе ФИО2 на решение Кировского районного суда г. Томска от 30.09.2022
заслушав доклад судьи Небера Ю.А., объяснения представителя ответчика ФИО7 ФИО5, поддержавшего доводы жалобы, возражения истца ФИО1, его представителя ФИО6, судебная коллегия
установила:
ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО7, ФИО3 о признании незаключенным договора купли-продажи от 20.12.2019, между истцом и ФИО3 и недействительной записи в ЕГРН о регистрации за ФИО3 права собственности на квартиру № /__/, поскольку истец не выдавал доверенность на продажу указанного жилого помещения гражданину А., выступающему от его имени в указанном договоре, что подтверждается заключением эксперта, имеющимся в материалах уголовного дела, возбужденного по признакам преступления, предусмотренного ч.4 ст. 159 УК РФ.
Такая сделка противоречит закону.
Последующая продажа ФИО3 указанного жилого помещения ФИО8 на основании договора от 10.03.2020 является ничтожной, поскольку право собственности на означенное жилое помещение от истца ФИО1 к ФИО3 не перешло, и соответственно, у ФИО3 не было законных оснований для его передачи ФИО7
Ссылаясь на указанные обстоятельства, считает, что он до настоящего времени остается собственником имущества, которое должно быть возвращено ему ответчиком ФИО8 с включением данной обязанности ответчика в резолютивную часть судебного решения.
Обжалуемым судебным решением иск удовлетворен частично.
Судом постановлено о признании недействительными договоров купли-продажи квартиры № /__/, заключенными 20.12.2019 между истцом и ФИО3, от 10.03.2020 между ФИО3 и ФИО8
Отмечено, что судебное решение является основанием для исключения из ЕГРН соответствующих записей о государственной регистрации перехода права собственности на указанное выше имущество, и восстановлении записи о правах ФИО1, а также на ответчика ФИО8 возложена обязанность по возврату ФИО1 указанного жилого помещения.
В апелляционной жалобе представитель ФИО7 ФИО5 просит об отмене указанного судебного решения, ссылаясь на то, что ответчик не был извещен о времени и месте рассмотрения дела, поскольку по месту регистрации в /__/ он не проживает с 2014 года, с 18.11.2014 по 15.01.2018 зарегистрирован в /__/, где он и проживает совместно с семьей, по данному адресу зарегистрированы его дети.
В дальнейшем ответчику вновь понадобилась регистрация в /__/, в связи с чем он был зарегистрирован в /__/, с 15.01.2018.
В период с 29.08.2022 по 28.09.2022 ответчик проживал по месту своего фактического проживания в /__/, затем после вынесения судебного решения (30.09.2022) ответчик находился на территории /__/, что подтверждается штампом в его загранпаспорте от 28.09.2022, где и находился до середины октября 2022 года.
К участию в деле не был привлечен АО «Тинькофф Банк», у которого данное жилое помещение находится в залоге.
Ссылаясь на добросовестность ответчика, считает, что истребование от него имущества в пользу истца не представляется возможным.
Так, ответчик при приобретении квартиры полагался на достоверность сведений о праве собственности ФИО3, содержащихся в ЕГРН.
Суд, при разрешении спора не выясняя обстоятельств, которые могли бы подтвердить добросовестность ответчика (осматривал ли он жилое помещение перед приобретением и т.д.).
Перед заключением сделки с ФИО3 ответчик получил выписку из ЕГРН об отсутствии ограничений и обременений на данное жилое помещение, однако данная выписка у него не сохранилась и предоставить суду ее он не может.
Жилое помещение приобретено на возмездной основе за 1650000 руб.
О существовании иных обстоятельств, на которые ссылается истец (заключение сделки с неуполномоченным лицом А.) ответчик знать не мог.
Судебная коллегия перешла к рассмотрению дела по правилам суда первой инстанции, ввиду не привлечения судом первой инстанции к участию в деле АО «Тинькофф Банк», у которого спорное жилое помещение в настоящее время находится в залоге, что подразумевает интерес указанного лица в исходе дела.
Изучив материалы дела, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия, приходит к следующим выводам.
В материалы настоящего дела представлен договор купли-продажи, заключенный 20.12.2019 между ФИО1, от имени и в интересах которого выступал А., действующий на основании доверенности, выданной 18.12.2019 нотариусом К. (зарегистрированной в реестре /__/, бланк /__/) и ФИО3, согласно которому последняя приобретает трехкомнатную квартиру № /__/ (площадью /__/ кв.м.) за 1650000 руб. (л.д. 10).
По заявлению ФИО1 по факту незаконного лишения его права собственности на указанное жилое помещение 12.07.2021 возбуждено уголовное дело (постановление от 12.07.2021 л.д. 16), в рамках которого проведена почерковедческая экспертиза (ИП С.) и установлено, что подпись от имени ФИО1 в указанной выше доверенности выполнена не ФИО1, а другим лицом с подражанием подписи ФИО1, рукописная запись ФИО1 в графе «доверитель» в указанной доверенности от имени ФИО1 на имя А. выполнена не ФИО1, а другим лицом (л.д.19-27).
Из пояснений ФИО1, данных им в суде апелляционной инстанции следует, что он проживает всю жизнь в этой квартире, собственником квартиры он стал на основании дарения, заключенного между ним и его дедушкой, иного помещения он не имеет, его воли на отчуждение единственного жилого помещения не было, данное жилое помещение он отчуждать в будущем не планировал и не планирует.
Показаниями свидетеля Н., допрошенной в судебном заседании суда апелляционной инстанции по ходатайству представителя ответчика, также не подтверждается намерение ФИО1 на распоряжение спорным имуществом.
Анализируя представленные доказательства, судебная коллегия приходит к выводу о том, что А., действуя от имени ФИО1 в сделке с ФИО3 не имел полномочий, а потому такая сделка недействительная в силу положений пункта 2 ст. 168 ГК РФ.
Так, согласно п.2 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2).
По смыслу данной нормы, сделка может быть признана недействительной по названному выше основанию по требованию лица, права и законные интересы которого нарушены этой сделкой.
Соответственно на стороне ФИО3, (заключившей 10.03.2020 с ФИО7 договор купли-продажи данной квартиры) право собственности не возникло, а потому, она не имела права распоряжаться данным имуществом, следовательно, данный договор является недействительной (ничтожной) сделкой в силу положений п.2 ст. 168 ГК РФ как нарушающий требования п.2 ст. 218 ГК РФ и охраняемые законом интересы истца как третьего лица по отношению к спорной сделке.
Из дела также следует, что ФИО3 17.02.2022 арестована по постановлению суда (ч.4 ст. 159 УК РФ), 11.04.2022 освобождена до суда (л.д. 42).
Следовательно, ответчиком ФИО7 спорная квартира приобретена незаконно.
В пункте 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП.
В свете изложенного, недействительными являются записи о правах собственности ФИО3 и ФИО7 на спорную квартиру.
Таким образом, ФИО1 является собственником спорного жилого помещения, в связи с чем требование ФИО1 о признании за ним права собственности на жилое помещение является излишним, а потому судебная коллегия отказывает в его удовлетворении.
Поскольку договор купли-продажи от 10.03.2020 является ничтожной сделкой, соответственно, сторона ответчика обязана вернуть спорную квартиру истцу.
Рассматривая возражения ответчика ФИО7, касающиеся добросовестности приобретения спорного жилого помещения, судебная коллегия признает их несостоятельными, исходя из следующего.
В пункте 37 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», отмечено, что ответчик вправе возразить против истребования имущества из его владения путем представления доказательств возмездного приобретения им имущества у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем он не знал и не должен был знать (добросовестный приобретатель).
В то же время возмездность приобретения сама по себе не свидетельствует о добросовестности приобретателя.
Приобретатель не может быть признан добросовестным, если на момент совершения сделки по приобретению имущества право собственности в ЕГРН было зарегистрировано не за отчуждателем или в ЕГРН имелась отметка о судебном споре в отношении этого имущества. В то же время запись в ЕГРН о праве собственности отчуждателя не является бесспорным доказательством добросовестности приобретателя.
Ответчик может быть признан добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает признакам действительной сделки во всем, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем.
Как следует из пояснений представителя ответчика ФИО7 ФИО5, до заключения сделки с ФИО3 он затребовал выписку из ЕГРН о данной квартире, однако доказательств этому обстоятельству он представить не может ввиду утраты данного документа.
Таким образом, в данной части пояснения ответчика соответствующими относимыми и допустимыми доказательствами не подтверждены.
В судебном заседании представитель ответчика также ссылался на то, что ответчик ФИО7, действуя добросовестно, перед приобретением данного жилого помещения осматривал квартиру и удостоверился, что в ней отсутствуют проживающие лица.
Вместе с тем указанным обстоятельствам доказательств не представлено, равно как и доказательств тому, что ответчик предпринял все необходимые меры в целях выяснения возможных ограничений и обременений на данное жилое помещение.
Не подтверждается изложенное и показаниями свидетеля Н., являющейся председателем правления ЖК «/__/», которая указала, что в спорной квартире длительный период проживал ФИО1, который вел асоциальный образ жизни, злоупотребляя спиртными напитками вплоть до продажи квартиры, не оплачивал коммунальные услуги, вследствие чего она вынуждена была держать на контроле данный вопрос, периодически посещая ФИО1 с целью разрешения вопроса по погашению задолженности по оплате за жилищно-коммунальные услуги.
Истец ФИО1 в судебном заседании утверждал, что ФИО7 он ранее (вплоть до его выселения из квартиры) он не видел, в квартиру этот гражданин к нему не приходил, квартиру не осматривал.
Из пояснений ФИО1 также следует, что в жилом помещении он проживал постоянно и до момента его выселения ответчиком летом 2020 года.
Эти пояснения ФИО1 согласуются с показаниями свидетеля Н. в указанной части пояснившей, что ФИО1 проживал в квартире постоянно вплоть до лета 2020 года - когда появился собственник ФИО7 и выселил его оттуда. При этом ФИО1 не желал покидать жилое помещение.
Из показаний свидетеля также следует, что после выселения истца из квартиры с февраля 2021 по март 2021 года там проживали незнакомые ей люди, затем, по мнению свидетеля, там с лета 2021 года стал проживать возможно какой-то родственник ФИО7, а уже зимой 2021 года там проживали незнакомые ей люди. Родственники ФИО7 стали проживать там только с 2023 года, сам же ФИО7 в спорной квартире стал появляться с начала 2023 года.
ФИО7 в материалы дела представлены сведения о регистрации его брата Ш. в спорном жилом помещении 29.03.2023, его матери Ш. - 22.09.2022.
Данные сведения согласуются с пояснениями представителя ФИО7 ФИО5 о том, что жилое помещение после его приобретения сдавалось в аренду, а затем в нем после ремонта в настоящее время проживают родственники ответчика, а также приведенными выше показаниями свидетеля Н. При этом судебная коллеги учитывает также пояснения представителя ответчика о том, что данное жилое помещение не является единственным помещением для проживания, оно ФИО7 приобретено не в целях проживания там совместно с членами его семьи, а в целях сдачи его в аренду.
Из пояснений представителя ответчика также следует, что после приобретения данное жилое помещение было оформлено ответчиком в залог по договору с АО «Тинькофф Банк» в целях обеспечения кредитных обязательств ФИО7
Из представленного в дело заключения № С152/2022 следует, что рыночная стоимость спорной квартиры на дату заключения договора от 20.12.2019 составляла – 2280000 руб. При этом в заключенном с ответчиком договоре купли-продажи указана стоимость квартиры 1650000 руб. и отсутствует условие о том, что данная стоимость обусловлена фактическим состоянием квартиры, как на то ссылался представитель ответчика.
Доказательств тому, что квартира была приобретена в состоянии требующем значительных вложений в ремонт и именно в связи с этим она была приобретена по стоимости 1650000 руб., по делу не представлено.
Оценивая изложенное, судебная коллегия не усматривает оснований для признания поведения ФИО7 добросовестным применительно к установленным выше обстоятельствам.
Сам по себе факт внесения ответчиком оплаты за жилищно-коммунальные услуги (справка председателя правления ЖК Н.) за период, когда он считал себя собственником не имеет юридического значения для рассматриваемого спора.
Иных доказательств добросовестности собственного поведения ответчиком не представлено.
Рассматривая доводы жалобы ответчика ФИО7 относительно того, что он не был извещен о времени и месте рассмотрения дела, судебная коллегия признает их несостоятельными.
Так, из материалов дела следует, что ответчику ФИО7 направлены судебные извещения, информирующие его о времени и месте рассмотрения дела по адресу, который указывал ответчик в договоре купли –продажи (/__/), которые не были получены ответчиком (истек срок хранения), что в силу положений ст. 165.1 ГК РФ является надлежащим извещением ответчика о времени и месте рассмотрения дела.
Сведений суду об ином адресе проживания либо пребывания ответчик не предоставил.
В свете изложенного, доводы жалобы о пребывании ответчика после 29.08.2022 за пределами г. Томска и Российской Федерации правового значения для разрешения вопроса о надлежащем извещении ответчика о дате рассмотрения, не имеют, а потому отклоняются судебной коллегией.
Принимая во внимание изложенное, учитывая установленные по делу обстоятельства, а также поскольку судебная коллегия перешла к рассмотрению дела по правилам суда первой инстанции - решение суда подлежит отмене с принятием по делу нового о частичном удовлетворении иска.
На основании изложенного, руководствуясь п.2 ст. 328, ст. 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Кировского районного суда г. Томска от 30.09.2022 отменить.
Принять по делу новое, которым иск ФИО1 к ФИО3, ФИО7 удовлетворить частично.
Признать недействительным договор купли-продажи, заключенный 20.12.2019 между ФИО1 и ФИО3 в отношении жилого помещения – квартиры № /__/.
Признать недействительным договор купли-продажи от 10.03.2020, заключенный между ФИО3 и ФИО2 в отношении жилого помещения – квартиры № /__/.
Настоящее решение является основанием для исключения из ЕГРН записи о государственной регистрации перехода права собственности на жилое помещение, расположенное по адресу: /__/ по договору купли-продажи, заключенному 20.12.2019, от ФИО1 к ФИО3, а также по договору купли-продажи, заключенному 10.03.2020 от ФИО3 к ФИО2.
Обязать ответчика ФИО2 возвратить истцу ФИО1 квартиру № /__/.
В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.
Председательствующий
Судьи: