Решение по делу № 2-1235/2025 от 10.10.2025 - о признании права собственности на часть жилого дома- квартиры, представляющую собой отдельный автономный блок общего жилого дома блокированной застройки.

Дело № 2-1235/2025

УИД 25RS0025-01-2025-001259-45

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

30 сентября 2025 года пгт. Пограничный

Пограничный районный суд Приморского края в составе:

председательствующего судьи Свиридовой И.Г.,

при секретаре Федореевой Т.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО7 к администрации Пограничного муниципального округа Приморского края о признании права собственности на часть жилого дома- квартиры, представляющую собой отдельный автономный блок общего жилого дома блокированной застройки,

УСТАНОВИЛ:

ФИО7 обратилась в суд с иском о признании за нею права собственности на часть жилого дома- квартиру, представляющую собой отдельный автономный блок общего жилого дома блокированной застройки, расположенную по адресу: Приморский край, Пограничный муниципальный округ, с.ФИО4-ФИО4, <адрес>, указав в иске, что данное недвижимое имущество перешло к ней во владение 15 мая 2025 года в связи с приобретением его у гр.ФИО8, по Договору купли-продажи от 15 мая 2025, акту приема-передачи и расписки на сумму 25 000 рублей, от 15 мая 2025.

С указанного времени она производит в квартире текущий ремонт, оплачивает необходимые расходы по содержанию жилья, несет бремя его содержания, т.е. владеет приобретенным имуществом открыто, однако зарегистрировать свое право собственности на указанную квартиру в установленном законом порядке не может, т.к. спорная квартира на кадастровом учете в Росреестре не значится.

Так, спорная квартира была передана по Договору № от ДД.ММ.ГГГГ на передачу квартиры в собственность граждан директором Барановского совхоза гражданину ФИО3, ФИО3 регистрация права собственности не производилась, после его смерти ДД.ММ.ГГГГ данная квартира по наследству отошла его супруге ФИО1, в 2002 году квартире был присвоен адрес: <адрес>, с.ФИО4-ФИО4, <адрес>, ФИО1 регистрация права собственности данной квартиры также не производилась.

В декабре 2006 года ФИО1 продала сворную квартиру ФИО6, по причине своего переезда к другому месту жительства. Новым владельцем ФИО6 регистрация права собственности также не производилась.

По имеющейся информации ФИО1 умерла в 2013 году.

ДД.ММ.ГГГГ данное жилое помещение было приобретено истицей у ФИО6 за 25 000 рублей.

В течение всего срока владения недвижимым имуществом ( 2 месяца) претензий от кого-либо не предъявлялось, права на спорное имущество никто не предъявил, споров в отношении владения и пользования недвижимым имуществом не заявлялось, оформить право собственности на данное жилое помещение, кроме как без решения суда, не представляется возможным.

Согласно технического паспорта от 22.07.2025, сделанного по заказу истицы кадастровым инженером ИП ФИО9, выданного на часть жилого дома- <адрес> в с.ФИО4-ФИО4 <адрес>, площадью 39, 8 кв.м, остаточная стоимость квартиры составляет 80 757 руб.( оплачена истцом госпошлина в сумме 4 000 руб.).

Указанное жилое помещение, является квартирой в одноэтажном двухквартирном доме. По мнению истицы, со ссылкой на ч.2 ст. 49 Градостроительного кодекса РФ, одноэтажные жилые дома, состоящие из частей- квартир блокированной застройки, не относятся к многоквартирным. В части жилого помещения, принадлежащего истице, отсутствуют элементы общего пользования, общие коммуникации и помещения общего пользования, а также общие элементы в строении за исключением стен. Жилое помещение не обладает совокупностью критериев, позволяющих отнести к квартире в многоквартирном доме, земельный участок также является обособленным и индивидуальным, право собственности на земельный участок не зарегистрировано.

Истица, также ссылаясь на положение ст. 16 ЖК РФ, полагает, что как квартира, так и жилой дом ( часть жилого дома) имеет единый статус- жилого помещения и являются самостоятельными объектами жилищных прав, просит признать за нею право собственности на указанный объект недвижимости, общей площадью 39,8 кв.м, представляющий собой отдельный автономный блок жилого дома блокированной застройки. Её супруг ФИО2 не возражает против признания права собственности на данную квартиру за нею, истицей, претензий не имеет, от своей доли в квартире отказывается в пользу супруги, что подтверждается приобщенным к иску заявлением.

Истица ФИО7 в судебное заседание не явилась, в заявлении просила рассмотреть дело в ее отсутствии с участием ее представителя, на иске настаивает.

Представитель истицы по доверенности ФИО12 в судебном заседании исковые требования поддержал, на вопросы суда пояснил, что ФИО7 с продавцом ФИО6 обратились к нему за юридической консультацией с целью дальнейшего инициирования иска в суд, в их присутствии он на своем компьютере составил договор купли продажи квартиры от 15 мая 2025, акт приема-передачи квартиры новому владельцу и расписку о передачи денег от 15 мая 2025, а также составил исковое заявление в суд о признании права собственности на квартиру, которую также необходимо признать отдельным блоком жилого дома блокированной застройки, после внесения изменений в Градостроительный кодекс РФ требование о проведении технической экспертизы стало излишним; к нотариусу для регистрации сделки, в МФЦ, на Госуслуги, в архивный отдел продавец и покупатель не обращались.

Представитель истицы также суду пояснил, что первым владельцем и собственником спорного недвижимого имущества являлся ФИО3, которому совхоз на семью из 2-х человек по договору о передачи и продажи квартиры в собственность 25 декабря 1992 года передал двухкомнатную квартиру площадью 39,8 кв.м по адресу: с.<адрес> (без указания улицы, номера дома и квартиры) ФИО4 <адрес>; согласно заявления, поданного на приватизацию квартиры значится состав семьи: ФИО3 и ФИО1. Договор был зарегистрирован в БТИ, в последующем была произведена нумерация по распоряжению Главы Барано-Оренбургской сельской администрации от 22.02.2002г., спорному домовладению присвоен адрес: <адрес>, с.ФИО4-ФИО4, <адрес>, после умершего ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 наследницей квартиры стала ФИО1, которая приняла наследство, но в собственность недвижимое имущество не оформила, поскольку в 2006 году ФИО1 уезжала, то она по расписке продала спорную квартиру ФИО6, ФИО6, в свою очередь, не смог оформить право собственности на себя, т.к. все архивные документы на дом, как впрочем и расписку потерял, переоформив лицевые счета (водоснабжение, электроэнергию) на себя, он, не будучи прописанным в данном доме, проживал в нем( <адрес>) до 2025, и ДД.ММ.ГГГГ продал квартиру ФИО7, при этом всем оформлением ( договор, акт, расписка) занимался, он, представитель по доверенности. Согласно уведомления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии <адрес>, объект недвижимости: <адрес> в с.ФИО4 <адрес> собственника не имеет, на кадастровом учете не состоит.

Представитель ответчика администрации Пограничного муниципального округа Приморского края в суд не явился, уведомлен о дне слушания дела, что подтверждается карточкой почтового уведомления, письменный отзыв суду не представил.

Представитель третьего лица Управления Росреестра в суд не явился, уведомлен о дне слушания дела, письменный отзыв суду не представил.

Третье лицо на стороне истицы ФИО8, 1969г.р., в суд не явился, представил копию паспорта с пропиской по адресу: с.ФИО4-ФИО4, <адрес> письменное нотариально заверенное заявление, в котором просил рассмотреть дело в его отсутствии в связи с занятостью по работе, по существу иска пояснил, что в конце декабря 2006 года он купил <адрес> в с.ФИО4-ФИО4 <адрес> у ФИО1, которая уезжала из с.ФИО4-ФИО4, им ФИО1 были переданы деньги за приобретение квартиры, а ФИО1 была написана расписка о их получении с имевшимися документами на квартиру, которые находились у него. На основании этих документов он переоформил лицевые счета на электроснабжение и водоснабжение, вывоз мусора, оплачивал коммунальные услуги, владел указанной квартирой как собственник, но зарегистрировать право собственности в Росреестре не смог, т.к. со временем утерял часть документов на квартиру, среди которых и расписка ФИО1, 15 мая 2025 он продал по договору купли-продажи квартиру ФИО5, исковые требования поддерживает.

Выслушав представителя истца по доверенности, исследовав материалы гражданского дела, суд находит исковые требования необоснованными и подлежащими отклонению.

Судом установлено, что спорное домовладение ( квартира) в с.ФИО4-ФИО4 <адрес> ( без указания адреса) ДД.ММ.ГГГГ по договору № была передана в собственность ФИО3 директором совхоза ФИО10 на основании прав по должности, на семью из двух человек, копия договора подписана сторонами и скреплена печатью.

Согласно заявления, поданного на приватизацию квартиры по адресу: с.ФИО4-ФИО4 значится следующий состав семьи:

ФИО3 и ФИО1.

К Договору (копии) прилагаются данные Бюро технической инвентаризации с указанием технических характеристик здания, год постройки 1969, общая площадь <адрес>,8, число комнат-2.

Согласно Акта приема-передачи части жилого дома ОАО «Барановское» в лице директора ФИО11 передано в собственность часть жилого дома по адресу: с..ФИО4-ФИО4 <адрес>, а ФИО1 приняла в собственность, недвижимое имущество снято с баланса ОАО « Барановское»,

Согласно справки, домовладению ФИО1, присвоен адрес: с.ФИО4-ФИО4, <адрес> связи с изменением нумерации, основание: распоряжение Главы Барано-Оренбургской сельской администрации № п.2 от 22.02.2002 года.

Согласно справки нотариуса Пограничного нотариального округа ФИО13 № 51 на имя начальника филиала ФГУП « Ростехинвентаризация», после умершего ДД.ММ.ГГГГ ФИО3, наследницей является ФИО1.

Судя по тому, что ФИО1 проживала в спорном домовладение до момента его продажи в 2006г. ФИО6, она фактически приняла наследство после супруга, однако в единоличную собственность квартиру так и не оформила.

Статьей 8 Федерального закона от 30 ноября 1994 г. № 52-ФЗ « О введении в действие части первой Гражданского кодекса РФ» установлено, что до введение в действие закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним применяется действующий порядок регистрации недвижимого имущество и сделок с ним.

31.01.1998 вступил в силу Федеральный закон от 21.07.1997 « 122-ФЗ, действовавший до 01 января 2017 г.- даты вступления в силу Федерального закона от 13 июля 2015 № 218-ФЗ « О государственной регистрации недвижимости, пунктом 1 статьи 6 которого предусматривалось, что права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу названного федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной названным федеральным законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.

Частью 1 статьи 69 Федерального закона от 13 июля 2015 № 218-ФЗ установлено, что права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в ЕГРН. Государственная регистрация таких прав в ЕГРН проводится по желанию их обладателей.

Таким образом, если право на объект недвижимого имущества, в данном случае на спорную квартиру, возникло до 31 января 1998 года, - даты вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 № 122-ФЗ, то момент возникновения такого права не связан с его государственной регистрации, такое право признается юридически действительным и при отсутствии его государственной регистрации, что в данном случае распространяется на права собственности прежнего и единственного собственника спорного имущества ФИО1, которая, со слов истицы и третьего лица, продала в 2006 году ФИО8 свою квартиру, а в 2013 году умерла.

Вместе с тем, ФИО8, после покупки спорного имущества, в собственность его не оформил, и продал истице ФИО7 15 мая 2025 года также без надлежащего оформления, при этом, согласно справки ЕГРН спорное имущество, <адрес> в с.ФИО4-ФИО4 <адрес> собственника не имеет, на кадастровом учете не состоит.

Как следует из справки администрации Пограничного муниципального округа Приморского края, по состоянию на 22 июля 2025 года жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, Пограничный муниципальный округ, с.ФИО4-ФИО4, <адрес> не является муниципальной собственностью Пограничного муниципального округа, на балансе не стоит.

Из всей доказательственной базы, представленной истицей, в материалах дела имеется договор приватизации 1992 года на ФИО1, которая не является стороной по делу, как и не является продавцом недвижимого имущества перед истицей, а представленные истицей договор купли-продажи, акт приема-передачи квартиры и расписка изготовлены представителем истца задним числом, по доверенности на участие (представительство) в суде.

Как следует из Постановления Конституционного Суда РФ № 16-П от 22 июня 2017 «неприкосновенность собственности и свобода договора являются необходимыми гарантиями беспрепятственного использования каждым своих способностей и имущества, реализации иных прав и свобод человека и гражданина и надлежащего исполнения соответствующих обязанностей («собственность обязывает») на основе принципов юридического равенства и справедливости и вытекающего из них критерия добросовестности участников правоотношений, в т.ч. в сфере гражданского оборота. Следовательно, под действие указанных конституционных гарантий подпадают имущественные права лица, владеющего вещью на законных основаниях, включая ее добросовестного приобретателя.

Приведенные правовые позиции Конституционного суда РФ, выраженные в т.ч. в постановлениях от 20.07.1999 № 12-П, от 21.04.2003 г. № 6-П и от 14.05.2012 № 11-П в полной мере распространяются на законодательное регулирование имущественных отношений, складывающихся по поводу жилых помещений.

Вытекающий из Конституции РФ, ее статей 1,15( части 1 и 2), 17( части 1 и 3), 18, 21, 49, принцип добросовестности участников правоотношений нашел закрепление в и гражданском законодательстве, предписывая пределы осуществления гражданских прав, статья 10 ГПК РФ устанавливает, что добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются ( п.5), а используемое в п.1 его статьи 302 оценочное понятие « добросовестный приобретатель» определено в самой норме- это приобретатель, который не знал и не мог знать, что лицо, у которого приобретено имущество, не имело право его отчуждать.

Разъяснения, связанные с понятием « добросовестный приобретатель» содержаться, в частности, в совместном постановлении Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29 апреля 2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав». Согласно пункту 38 которого приобретатель не может быть признан добросовестным, если на момент совершения сделки по приобретению имущества право собственности в ЕГРП было зарегистрировано не за отчуждателем или в ЕГРП имелась отметка о судебном споре в отношении этого имущества; в рассматриваемом споре истице было достоверно известно, что отчуждатель ФИО8 не является собственником отчуждаемого имущества, т.к. в представленной справке собственник спорной квартиры вообще отсутствует.

Сторона сделки не имеет право на удовлетворение иска о признании права, основанного на этой сделке, т.к. соответствующая сделка до ее регистрации не считается заключенной либо действительной в случаях, установленных законом (п.68 Постановления Пленума № 10/22).

Суд, при рассмотрении исковых требований, принимает во внимание наличие правовых оснований для перехода права собственности, т.е. рассматриваются документы, подтверждающие совершение сделки между сторонами. Суд оценивает правильность оформления сделки и степень исполнение сторонами условий сделки и своих обязательств, однако практика показывает, что требования истца удовлетворяются, если только он на момент разбирательства является фактическим владельцем объекта недвижимости.

В настоящем споре такие доказательства истицей не представлены: относительно имеющихся Договора купли-продажи от 15.05.25, акта приема-передачи и расписки о передачи денег, выполненных представителем истца (что не входит в его полномочия), чему суд уже дал свою оценку, других доказательств нет, истица зарегистрирована в <адрес> с.ФИО4 <адрес>, ее супруг ФИО2, давший письменное согласие на оформление в единоличную собственность супруги квартиры, согласно личного заявления, проживает и зарегистрирован по адресу: ЗАТО <адрес> края, в выписках по лицевому счету с января 2020 по июль 2025 по водоснабжению и электроснабжению указан до сих пор ФИО8

С учетом вышеизложенного, суд полагает целесообразным в иске отказать.

На основании изложенного руководствуясь ст.ст. 193-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ :

В удовлетворении исковых требований ФИО7 к администрации Пограничного муниципального округа Приморского края о признании права собственности на часть жилого дома- квартиры, представляющую собой отдельный автономный блок общего жилого дома блокированной застройки,- отказать.

Решение может быть обжаловано в Приморский краевой суд через Пограничный районный суд в течение 1 месяца.

Мотивированное решение изготовлено судом 10 октября 2025 года.

Судья И.Г. Свиридова