Дело № 2а-3365/2022

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

20 июня 2022 года г. Калининград

Центральный районный суд г. Калининграда в составе:

председательствующего судьи Стома Д.В.,

при секретаре Булакевич О.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску С к Правительству Калининградской области о понуждении установить в отношении земельного участка территориальную зону,

УСТАНОВИЛ:

С обратился в Калининградский областной суд с административным иском, указав, что на основании решения Светлогорского городского суда Калининградской области от < Дата >, определения Светлогорского городского суда Калининградской области от < Дата >, а также договора дарения от < Дата > является собственником 1411/10000 доли в праве на незавершенный строительством многоквартирный жилом дом по адресу: < адрес >, < адрес >, кадастровый №, степень готовности дома составляет 20%. Этот объект расположен на земельном участке с кадастровым номером № общей площадью 1242 кв.м., арендатором которого он является. В настоящее время он намерен достроить указанный дом. При подготовке разрешительной документации было установлено, что земельный участок частично расположен в границах зон с особыми условиями использования территорий: зона запрещения жилищного строительства (по материалам ПТ) — 521 кв.м.; санитарно-защитная зона — 521 кв.м., установленных Правилами землепользования и застройки муниципального образования городского поселения «< адрес >», утвержденными решением городского совета депутатов муниципального образования «< адрес >» от < Дата > №, и отнесен к территориальной зоне «Ж 1.2 - зона застройки индивидуальными жилыми домами», не предусматривающей размещение объектов малоэтажной многоквартирной застройки. Просил признать недействующими и не подлежащими применению с даты вступления судебного решения в законную силу Правила землепользования и застройки муниципального образования городское поселение «< адрес >», утвержденные решением городского совета депутатов муниципального образования «< адрес >» от < Дата > №, в части установления санитарно-защитной зоны площадью 521 кв.м., зоны запрещения жилищного строительства в пределах земельного участка № расположенного по адресу: < адрес >, < адрес >, отнесения этого земельного участка к территориальной зоне «Ж 1.2 — зона застройки индивидуальными жилыми домами», а также обязать Правительство Калининградской области установить в отношении земельного участка КН № территориальную зону «Ж 2.2. Зона застройки малоэтажными жилыми домами», до утверждения новых Правил землепользования и застройки МО «Светлогорский городской округ», предусмотренных проектом по Приказу Агентства по архитектуре, градостроению и перспективному развитию Калининградской области № от < Дата >.

Административное исковое требование о понуждении Правительства Калининградской области установить в отношении земельного участка КН № территориальную зону «Ж 2.2. Зона застройки малоэтажными жилыми домами» до утверждения новых Правил землепользования и застройки МО «Светлогорский городской округ», предусмотренных проектом по Приказу Агентства по архитектуре, градостроению и перспективному развитию Калининградской области № от < Дата >, определением от 31 < Дата > выделены отдельное производство. В остальной части требований в тот же день дело рассмотрено по существу.

На основании определения Калининградского областного суда от < Дата > административное дело по административному иску С о понуждении Правительства Калининградской области установить в отношении земельного участка КН № территориальную зону «Ж 2.2. Зона застройки малоэтажными жилыми домами» до утверждения новых Правил землепользования и застройки МО «Светлогорский городской округ», предусмотренных проектом по Приказу Агентства по архитектуре, градостроению и перспективному развитию Калининградской области № от < Дата >, передано на рассмотрение по подсудности в Центральный районный суд г. Калининграда.

Определением суда от < Дата > в порядке процессуального правопреемства произведена замена заинтересованного лица Агентства по архитектуре, градостроению и перспективному развитию Калининградской области на Министерство градостроительной политики Калининградской области.

Административный истец в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежаще.

В судебном заседании представитель административного истца по доверенности – С, исковые требования поддержала по изложенным в административном иске и дополнении к нему основаниям, на удовлетворении требований настаивала.

Представитель Правительства Калининградской области по доверенности – Ж в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежаще. К материалам дела приобщены письменные возражения.

Представитель Министерства градостроительной политики Калининградской области по доверенности – С в судебном заседании просила в удовлетворении административного иска отказать.

Представитель администрации МО «Светлогорский городской округ» по доверенности – Р в судебном заседании поддержала позицию представителя Министерства.

Другие участвующие в деле заинтересованные лица в судебное заседание не явились, будучи надлежащим образом извещенными о времени и месте судебного разбирательства.

Заслушав участников процесса, исследовав письменные материалы дела, дав им оценку в соответствии с требованиями ст. 84 КАС РФ, суд приходит к следующему.

Законодательство о градостроительной деятельности состоит из Градостроительного кодекса РФ, других федеральных законов и иных нормативных правовых актов Российской Федерации, а также законов и иных нормативных правовых актов субъектов Российской Федерации.

В соответствии с п. 26 ч. 1 ст. 16 Федерального закона «Об общих принципах организации местного самоуправления Российской Федерации», ч. 3 ст. 8, ч. 1 ст. 24 ГрК РФ утверждение генерального плана городского округа, правил землепользования и застройки относится к вопросам местного значения городского округа, по которым представительных орган муниципального образования принимает муниципальные правовые акты.

Статьей 8.2 ГрК РФ установлена возможность перераспределения полномочий органов местного самоуправления и органов государственной власти субъекта РФ в области градостроительной деятельности в порядке, предусмотренном ч. 1.2 ст. 17 Федерального закона «Об общих принципах организации местного самоуправления Российской Федерации».

С < Дата > в соответствии с п.п. 2, 3 п. 1 ст. 1 Закона Калининградской области от < Дата > № полномочия по утверждению документов территориального планирования муниципальных образований Калининградской области, правил землепользования и застройки, внесению таких изменений в такие документы переданы Правительству Калининградской области.

В соответствии с п. 4 ст. 2 указанного закона документы территориального планирования, документы градостроительного зонирования муниципальных образований, документация по планировке территории муниципальных образований, местные нормативы градостроительного проектирования, разработка которых была начата до вступления в силу данного закона, утверждаются органами местного самоуправления муниципальных образований Калининградской области.

В соответствии с ч. 1 ст. 9 ГрК РФ территориальное планирование направлено на определение в документах территориального планирования назначения территорий исходя из совокупности социальных, экономических, экологических и иных факторов в целях обеспечения устойчивого развития территорий, развития инженерной, транспортной и социальной инфраструктур, обеспечения учета интересов граждан и их объединений, Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований.

К документам территориального планирования муниципального образования относится генеральный план городского округа (п. 3 ч. 1 ст. 18 ГрК РФ).

Генеральный план содержит: 1) положение о территориальном планировании; 2) карту планируемого размещения объектов местного значения поселения или городского округа; 3) карту границ населенных пунктов (в том числе границ образуемых населенных пунктов), входящих в состав поселения или городского округа; 4) карту функциональных зон поселения или городского округа (ч. 3 ст. 23 ГрК РФ).

В силу ч. 1 ст. 30 ГрК РФ правила землепользования и застройки разрабатываются, в том числе, в целях обеспечения прав и законных интересов физических и юридических лиц, в том числе правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства. Как указано в ч. 2 этой же статьи, правила землепользования и застройки включают в себя карту градостроительного зонирования.

В соответствии с п. 1 ст. 85 ЗК РФ в состав земель населенных пунктов могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами к жилым зонам. Согласно п. 2 границы территориальных зон должны отвечать требованиям принадлежности каждого земельного участка только к одной зоне. Правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков).

Согласно ч. 3 ст. 31 ГрК РФ подготовка проекта правил землепользования и застройки осуществляется с учетом положений о территориальном планировании, содержащихся в документах территориального планирования, с учетом требований технических регламентов, сведений Единого государственного реестра недвижимости, сведений, документов, материалов, содержащихся в государственных информационных системах обеспечения градостроительной деятельности, заключения о результатах общественных обсуждений или публичных слушаний и предложений заинтересованных лиц.

Светлогорский городской округ - муниципальное образование, образованное в соответствии с Законом Калининградской области от < Дата > № «Об объединении поселений, входящих в состав муниципального образования «Светлогорский муниципальный район», и организации местного самоуправления на объединенной территории".

Постановлением Правительства Калининградской области от < Дата > № утвержден Генеральный план МО «Светлогорский городской округ».

В соответствии с ч. 1 ст. 5.1 ГрК РФ в целях соблюдения права человека на благоприятные условия жизнедеятельности, прав и законных интересов правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства по проектам генеральных планов проводятся общественные обсуждения или публичные слушания.

Процедура проведения общественных обсуждений регламентирована ч. 4 ст. 5.1 ГрК РФ.

Правила землепользования и застройки муниципального образования городское поселение «< адрес >» утверждены решением городского Совета депутатов от < Дата > №

Решением Калининградского областного суда от < Дата > по делу №а-11/2022 признаны недействующими с даты вступления решения суда в законную силу Правила землепользования и застройки МО городское поселение «< адрес >», утвержденные решением городского Совета депутатов МО «< адрес >» от < Дата > № (в редакции, действующей на момент вынесения решения суда) в части:

- отнесения к территориальной зоне «Ж 1.2 – зона застройки индивидуальными жилыми домами» земельного участка с кадастровым номером №;

- установления санитарно-защитной зоны, зоны запрещения жилищного строительства в пределах земельного участка с кадастровым номером №;

Решение Калининградского областного суда по делу №а-11/2022 вступило в законную силу < Дата >.

В силу требований ч. 2 ст. 64 КАС РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом по ранее рассмотренному гражданскому или административному делу либо по делу, рассмотренному ранее арбитражным судом, не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении судом другого административного дела, в котором участвуют лица, в отношении которых установлены эти обстоятельства, или лица, относящиеся к категории лиц, в отношении которой установлены эти обстоятельства.

Судом установлено, что административный истец является арендатором земельного участка с кадастровым номером № общей площадью 1242 кв.м. Указанный участок был образован из земель населенных пунктов с видом разрешенного использования - строительство и дальнейшая эксплуатация многоквартирного блокированного жилого дома и поставлен на кадастровый учет < Дата >.

Договор аренды № от < Дата > заключен на три года в целях его использования исключительно в соответствий с целевым назначением и разрешенным использованием. Постановлением Главы администрации муниципального образования «Светлогорский городской округ» от < Дата > № предусмотрено, что указанный участок представляется в целях завершения строительства 21-го квартирного жилого дома галерейного типа.

Решением Светлогорского городского суда Калининградской области от < Дата > по гражданскому делу № по иску С к администрации МО «Светлогорский городской округ» о понуждении заключить договор аренды земельного участка, установлено, что указанный земельный участок был предоставлен в аренду ООО «ЭкоБалт Строй» на основании договора № от < Дата >.

Между ООО «ЭкоБалтСтрой» и физическими лицами, в том числе С были заключены договоры долевого участия в строительстве, по условиям которых Общество приняло на себя обязательство построить жилой дом галерейного типа, обеспечить ввод его в эксплуатацию и передать в 2008, 2009, 2010 годах участникам долевого строительства определенные в договорах объекты недвижимости - квартиры, а _ участники долевого строительства, в свою очередь, обязались оплатить стоимость таких объектов. Договоры долевого участия были зарегистрированы в Управлении федеральной регистрационной службы по Калининградской области.

Указанные обязательства ООО «ЭкоБалтСтрой» не исполнило, решением Арбитражного суда Калининградской области от < Дата > юридическое лицо было признан несостоятельным (банкротом). < Дата > решением Межрайонной инспекции ФНС России № по Калининградской области деятельность ООО «ЭкоБалтСтрой» прекращена и юридическое лицо исключено из ЕГРЮЛ.

Решением Светлогорского городского суда Калининградской области от < Дата > за одиннадцатью участниками долевого строительства было признано право собственности на долю в виде цокольного этажа незавершенного строительством 21-квартирного жилого дома.

Оспаривая Правила землепользования и застройки, С указывал на необоснованное определение территориальной зоны, в которой расположен указанный выше земельный участок с недостроенным жилым домом и зон с ограниченными условиями использования территории.

Как следует из Карты градостроительного зонирования Правил землепользования и застройки муниципального образования городское поселение «< адрес >», земельный участок с кадастровым номером № отнесен к территориальной зоне Ж 1.2 - зона застройки индивидуальными жилыми домами, которая предполагает следующие основные виды разрешенного использования земельных участков, относящиеся к строительству или размещению жилых объектов: индивидуальные жилые < адрес > надземных этажа (включая мансардный) с земельными участками/< адрес > блокированные жилые < адрес > надземных этажа (включая мансардный) с земельными участками/< адрес >

Суд установил, что при подготовке Правил землепользования и застройки, при установлении оспариваемой территориальной зоны не было учтено существующее землепользование; Правила были приняты без учета фактического использования земельного участка под застройку многоквартирного жилого дома, в связи с чем пришел к выводу, что оспариваемый акт нарушает права административного истца и других сособственников незаконченного строительством объекта жилого назначения, связанные с разрешенным платным использованием земельного участка, путем создания препятствий для завершения строительства многоквартирного жилого дома, возможность постройки которого в территориальной зоне застройки индивидуальными жилыми домами коттеджного типа не предусмотрена градостроительным регламентом указанной зоны.

На момент принятия Правил землепользования и застройки действовал Генеральный план МО Городское поселение «< адрес >», утвержденный решением городского Совета депутатов МО «< адрес >» № от < Дата >, согласно которому земельный участок с кадастровым, номером № относился к функциональной зоне - зона застройки индивидуальными жилыми домами коттеджного типа (сущ.), в связи с чем, Правила землепользования и застройки ему не противоречили, однако с учетом выданного на дату принятия оспариваемых Правил землепользования и застройки разрешения на строительство многоквартирного жилого дома галерейного типа и положений ст. 85 ЗК РФ, у правообладателя земельного участка имелась возможность завершения строительства указанного дома, однако с принятием < Дата > постановления о прекращении срока действия договора аренды земельного участка от < Дата >, такая возможность административным истцом утрачена.

В соответствии с Генеральным планом МО «Светлогорский городской округ», утвержденным постановлением Правительства Калининградской области от < Дата > №, земельный участок с кадастровым номером № находится в функциональной зоне - зона застройки малоэтажными жилыми домами (сущ.).

Несоответствие правил землепользования и застройки муниципального образования генеральному плану является основанием для рассмотрения вопроса о приведении их в соответствие с указанным документом территориального планирования. Правила землепользования и застройки как документы по реализации генеральных планов не могут противоречить генеральному плану, а равно и применяться без учета содержания его положений.

Таким образом, с момента принятия Генерального плана МО «Светлогорский городской округ» оспариваемые Правила землепользования и застройки вошли с ним в противоречие и не подлежали применению, однако, продолжали применяться самими органами местного самоуправления в правоотношениях с субъектами градостроительной деятельности, в том числе при выдаче градостроительного плана земельного участка с кадастровым, номером №.

Кроме того, судом установлено, что в какую-либо санитарно-защитную зону спорный земельный участок не входит, равно, как и не имеет общих границ с территорией полосы отвода железной дороги.

Агентством по архитектуре, градостроению и перспективному развитию Калининградской области – в настоящее время Министерство градостроительной политики Калининградской области, издан Приказ от < Дата > № о подготовке проекта Правил землепользования и застройки МО «Светлогорский городской округ» Калининградской области. < Дата > Агентством издан приказ № о подготовке проекта внесения изменений в Генеральный план МО «Светлогорский городской округ» Калининградской области, которые до настоящего времени не реализованы.

Согласно п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в этом доме и относится к их общему имуществу многоквартирного дома. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Конституционный Суд РФ, основываясь на принципе единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (пп. 5 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса РФ), в Постановлении от < Дата > №-П указал, что федеральный законодатель в целях обеспечения прав собственников жилых и нежилых помещений в таких домах установил в Жилищном кодексе Российской Федерации общее правило о принадлежности земельного участка собственникам помещений в расположенном на нем многоквартирном доме (ч. 1 и 2 ст. 36 Жилищного кодекса РФ), а в Федеральном законе от < Дата > № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» - специальные порядок и условия перехода такого земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, который на нем расположен (статья 16 данного федерального закона).

Если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться ч. 1 ст. 36 ЖК РФ.

На собственников квартир в вышеуказанном многоквартирном доме распространяются положения п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ в части установления права собственности на земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом.

В соответствии с п. 9 ст. 1 ГрК РФ градостроительный регламент - устанавливаемые в пределах границ соответствующей территориальной зоны виды разрешенного использования земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства, а также применительно к территориям, в границах которых предусматривается осуществление деятельности по комплексному развитию территории, расчетные показатели минимально допустимого уровня обеспеченности соответствующей территории объектами коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур и расчетные показатели максимально допустимого уровня территориальной доступности указанных объектов для населения.

Поскольку вступившим в законную силу решением суда Правила землепользования и застройки МО городское поселение «< адрес >» в части отнесения земельного участка с кадастровым номером № к территориальной зоне «Ж 1.2 – зона застройки индивидуальными жилыми домами» и установления санитарно-защитной зоны, зоны запрещения жилищного строительства признаны недействующими, другой нормативный акт, устанавливающий отнесение земельного участка к какой-либо территориальной зоне не принят, участники долевого строительства, за которыми в судебном порядке признано право собственности на долю незавершенного строительством 21-квартирного жилого дома, лишены возможности реализовать право на завершение строительства данного объекта, на получение разрешительной документации на строительство.

В силу вышеизложенного, несостоятельны доводы представителя Правительства о том, что назначение объекта, строительство которого планируется осуществлять в границах земельного участка с кадастровым номером №, не понятно, вследствие чего невозможно дать оценку соответствия или несоответствия планируемого использования спорного земельного участка градостроительному регламенту.

По сведениям, содержащимся в ЕГРН, вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером № установлен - строительство и дальнейшая эксплуатация многоквартирного блокированного жилого дома.

Вместе с тем правовая неопределенность, образовавшаяся вследствие того, что подготовка проекта Правил землепользования и застройки МО «Светлогорский городской округ» осуществляется более двух, суд приходит к выводу о том, что права административного истца нарушены.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленных требований.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 175, 178-180 КАС РФ, суд

РЕШИЛ:

Административный иск удовлетворить.

Обязать Правительство Калининградской области установить в отношении земельного участка КН № территориальную зону «Ж 2.2 – Зона застройки малоэтажными жилыми домами» до утверждения новых Правил землепользования и застройки МО «Светлогорский городской округ», предусмотренных проектом по Приказу Агентство по архитектуре, градостроению и перспективному развитию Калининградской области (в настоящее время Министерство градостроительной политики Калининградской области) от < Дата > №.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Калининградский областной суд через Центральный районный суд г. Калининграда в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 24.06.2022.

Судья Д.В. Стома