Решение по делу № 2А-3154/2022 от 22.11.2022 | Шпаковский районный суд (Ставропольский край)

Дело № 2а-3154/2022

УИД 26RS0035-01-2022-004266-24

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Михайловск 22 ноября 2022 года

Шпаковский районный суд Ставропольского края в составе:

председательствующего судьи Степанова Б.Б.,

при секретаре Семыкина В.Е.,

с участием:

административного истца ФИО1,

представителя административного истца ФИО1 по доверенности ФИО2,

представителя административного ответчика комитета по градостроительству, земельным и имущественным отношениям администрации Шпаковского муниципального округа СК по доверенности ФИО3,

представителя заинтересованного лица администрации Шпаковского муниципального округа СК по доверенности ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда административное дело по административному иску ФИО1 к комитету по градостроительству, земельным и имущественным отношениям администрации Шпаковского муниципального округа СК об обязании заключить договор аренды,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в Шпаковский районный суд с административным иском к комитету по градостроительству, земельным и имущественным отношениям администрации Шпаковского муниципального округа СК об обязании заключить договор аренды.

В обоснование своего административного искового заявления указал, что с ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ был заключен Администрацией МО г. Михайловска Шпаковского района Ставропольского края договор № аренды земельного участка в границах земель МО г. Михайловска. Предметом договора является земельный участок из земель населенных пунктов для индивидуального жилищного строительства с кадастровым номером № площадью 838 кв.м., по <адрес>. Срок действия аренды установлен договором с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. Для строительства индивидуального жилого дома истцом было получено соответствующее разрешение на строительство № от ДД.ММ.ГГГГ, был подготовлен на основании заявления градостроительный план земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ и согласована схема планировочной организации земельного участка. На данном земельном участке возведен объект незавершенного строительства площадью 91,3 кв.м., степень готовности которого составляет 18% готовности согласно технического плана. Фундамент возводился подрядчиком на основании заключенного с ним договора от ДД.ММ.ГГГГ и дополнительного соглашения к нему от ДД.ММ.ГГГГ. В 2020 году в связи с пандемией новой короновирусной инфекции истец обратился по вопросу продления договора аренды только в сентябре 2020 года, при этом личный прием в администрации в связи с эпид.ситуацией не осуществлялся, и истцу пришлось письменно направлять заявление, форму которого ему выдали, по почте (копию почтовой квитанции прилагает). Ответ на данное заявление истец не получил. Затем повторно обращался в администрацию с заявлением ДД.ММ.ГГГГ, на копии заявления имеется отметка о его вручении. Ответа также не последовало. И только на заявление от ДД.ММ.ГГГГ был получен ответ от ДД.ММ.ГГГГ об отказе в предоставлении муниципальной услуги в виду отсутствия оснований для заключения договора аренды на новый срок. Причиной отказа администрации является отсутствие у истца документов, удостоверяющих права на объект незавершенного строительства. Также дополнительно письмом от ДД.ММ.ГГГГ истцу было сообщено об отсутствии задолженности по арендной плате за земельный участок на момент окончания договора аренды земельного участка. В настоящее время зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства истец не имеет возможности, так как срок действия договора аренды в настоящее время уже истек. С момента заключения договора аренды истец владеет и пользуется земельным участком. На протяжении всего времени своевременно оплачивает арендную плату. Земельный участок истцом используется в соответствии с его целевым назначением. На участке ведется строительство жилого дома. На предоставленном в аренду земельном участке истцом планируется завершение строительства жилого дома в соответствии с назначением данного участка, закуплены необходимые строительные материалы для завершения строительства. Истцом соблюдено целевое назначение предоставленного в аренду земельного участка с кадастровым номером 26:11:020236:246 с разрешенным использованием: для индивидуального жилищного строительства. Кроме того, им предпринимались меры для легализации спорного объекта: истец обращался в администрацию с заявлением о заключении нового договора аренды земельного участка, но ему было отказано. Учитывая, что в течение всего времени истец, как арендатор, надлежащим образом осуществляет владение и пользование земельным участком, своевременно и в полном объеме производит арендные платежи, несет бремя эксплуатационных расходов, связанных с содержанием участка, тем самым выражает свое намерение в продолжении арендных отношений. В сложившейся ситуации не может зарегистрировать право собственности на строение ввиду окончания срока действия договора аренды.

На основании изложенного, просит суд:

Обязать Комитет по градостроительству, земельным и имущественным отношениям администрации Шпаковского муниципального округа Ставропольского края заключить со мной, ФИО1, договор аренды земельного участка из земель населенных пунктов для индивидуального жилищного строительства с кадастровым номером № площадью 838 кв.м, по <адрес>, сроком на три года для завершения строительства.

Административный истец ФИО1, в судебном заседании поддержал требования, просил суд удовлетворить административный иск в полном объеме.

Представитель административного истца ФИО1 по доверенности ФИО2, в судебном заседании поддержала требования, просила суд удовлетворить административный иск в полном объеме.

Представителя административного ответчика комитета по градостроительству, земельным и имущественным отношениям администрации Шпаковского муниципального округа СК по доверенности ФИО3., в судебном заседании возражала против удовлетворения административного иска.

Представителя заинтересованного лица администрации Шпаковского муниципального округа СК по доверенности ФИО3., в судебном заседании возражала против удовлетворения административного иска.

Исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Статья 46 (часть 1) Конституции Российской Федерации, гарантируя каждому право на судебную защиту его прав и свобод, непосредственно не устанавливает какой-либо определенный порядок реализации данного права и не предполагает возможность для гражданина по собственному усмотрению выбирать способ и процедуру судебного оспаривания. В соответствии со статьей 71 (пункт "о") Конституции Российской Федерации они определяются федеральными законами, в том числе Гражданским процессуальным кодексом Российской Федерации.

Согласно ч. 1 ст. 59 КАС РФ лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.

Суд учитывает, что правосудие по административным делам в соответствии с Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон (ч. 1 ст. 14), а суд осуществляет руководство процессом, сохраняя независимость, объективность и беспристрастность (ч. 2 ст.12).

Согласно части 1 статьи 218 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего, если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.

В силу статьи 19 Конституции Российской Федерации все равны перед законом.

ФИО1 обратился в Шпаковский районный суд с иском к комитету градостроительства, имущественных и земельных отношений администрации Шпаковского муниципального округа Ставропольского края об обязании заключить договор аренды земельного участка.

Согласно подп. 3 п. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности.

В соответствии с ч. 2 ст. 15 ЗК РФ, граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с настоящим Кодексом, федеральными законами не могут находиться в частной собственности.

Как указано в ст. 11 ЗК РФ, к полномочиям органов местного самоуправления в области земельных отношений относятся резервирование земель, изъятие земельных участков для муниципальных нужд, установление с учетом требований законодательства Российской Федерации правил землепользования и застройки территорий городских и сельских поселений, территорий других муниципальных образований, разработка и реализация местных программ использования и охраны земель, а также иные полномочия на решение вопросов местного значения в области использования и охраны земель. Органами местного самоуправления осуществляются управление и распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности.

На основании ч. 1 ст. 19 ЗК РФ, в муниципальной собственности находятся земельные участки: которые признаны таковыми федеральными законами и принятыми в соответствии с ними законами субъектов Российской Федерации; право муниципальной собственности на которые возникло при разграничении государственной собственности на землю; которые приобретены по основаниям, установленным гражданским законодательством; которые безвозмездно переданы в муниципальную собственность из федеральной собственности.

Из п. 10 ст. 3 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» следует, что до разграничения государственной собственности на землю государственная регистрация права государственной собственности на землю для осуществления распоряжения землями, находящимися в государственной собственности, не требуется. Распоряжение указанными землями до разграничения государственной собственности на землю осуществляется органами местного самоуправления в пределах их полномочий, если законодательством не предусмотрено иное. Порядок распоряжения указанными землями до разграничения государственной собственности на землю может быть определен Правительством Российской Федерации.

На основании ч. 2 ст. 22 ЗК РФ, земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

Как следует из материалов дела, между администрацией Мо г. Михайловска Шпаковского района СК и ФИО1 заключен договор аренды земельного участка в границах земель МО г. Михайловска № от ДД.ММ.ГГГГ в отношении земельного участка с кадастровым номером №, площадью 838 кв. м, расположенный по <адрес>. Согласно договору срок аренды установлен с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 было выдано разрешение на строительство № на строительство одноэтажного мансардного жилого дома, размером 9*12 кв.м. на земельном участке с КН: № Срок действия разрешения на строительство установлен до ДД.ММ.ГГГГ г..

По заявлению ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ разработан градостроительный план земельного участка с №, площадью 838 кв. м, расположенный по <адрес> и утвержден распоряжением администрации МО г. Михайловска № от ДД.ММ.ГГГГ.

На данном земельном участке возведен объект незавершенного строительства площадью 91,3 кв.м., степень готовности которого составляет 18% готовности согласно технического плана. Фундамент возводился подрядчиком на основании заключенного с ним договора от ДД.ММ.ГГГГ и дополнительного соглашения к нему от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно техническому плану объекта незавершенного строительства от ДД.ММ.ГГГГ следует, что объект незавершенного строительства расположен по <адрес> находится в пределах земельного участка с КН: №. Согласно декларации от ДД.ММ.ГГГГ, которая включена в состав приложения технического плана и является его неотъемлемой частью, степень готовности объекта – 18%.

ДД.ММ.ГГГГ г. ФИО1 подано заявление за заключение договора аренды по спорному земельному участку.

ДД.ММ.ГГГГ за № комитетом по градостроительству, земельным и имущественным отношениям администрации Шпаковского округа СК дан отказ в предоставлении спорного земельного участка в аренду в связи с тем, что в ЕГРН отсутствуют сведения о зарегистрированных правах на объект незавершенного строительства.

Из письма от ДД.ММ.ГГГГ № комитета по градостроительству, земельным и имущественным отношениям администрации Шпаковского округа СК следует, что срок аренды в отношении земельного участка с КН: №, площадью 838 кв. м, расположенный по <адрес> истек ДД.ММ.ГГГГ. На момент окончания договора аренды задолженности по арендной плате отсутствует.

В соответствии с пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до ДД.ММ.ГГГГ или такой земельный участок предоставлен до ДД.ММ.ГГГГ в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Таким образом, приведенной нормой права прямо предусмотрено право истцов, при наличии у них объекта незавершенного строительства, на заключение (продление) договора аренды земельного участка без торгов однократно для завершения строительства, при наличии предоставления такого земельного участка в аренду до ДД.ММ.ГГГГ, и отсутствие регистрации права собственности на объект незавершенного строительства не является основанием для отказа в заключении (продлении) договора.

Согласно пункту 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Между тем на спорные отношения распространяются специальные нормы, предусмотренные пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".

Согласно пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ в данной редакции предусмотрены два самостоятельных случая для реализации права на приобретение земельного участка в аренду для завершения строительства без проведения торгов:

- когда объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до ДД.ММ.ГГГГ;

- когда объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и такой земельный участок предоставлен в аренду до ДД.ММ.ГГГГ.

Таким образом, использование исторического и телеологического способов толкования положений пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ с достоверностью позволяет сделать вывод о том, что законодатель осознанно предусмотрел для владельцев объектов незавершенного строительства, расположенных на арендованных земельных участках, выделенных для строительства по договорам аренды, заключенным до ДД.ММ.ГГГГ (то есть до введения в действие изменений в Земельный кодекс), право на заключение договоров аренды однократно сроком на три года для завершения строительства вне зависимости от государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства, расположенный на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности.

Правильность такого подхода к пониманию содержания пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ подтверждается также нормой, предусмотренной пунктом 33 Перечня документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 12.01.2015 N 1.

Согласно пункту 33 данного Перечня в случае, если право на объект незавершенного строительства не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, собственник такого объекта для получения в аренду земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, предоставляет иные документы, удостоверяющие (устанавливающие) права заявителя на объект (здание, сооружение).

В силу изложенного под «собственником», указанным в этом положении Перечня, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 12.01.2015 N 1, равно, как и под «собственником», упомянутым в пункте 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ («в случае, если объект незавершенного строительства.. . собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок...»), понимается не правообладатель объекта (право собственности которого на возводимый объект зарегистрировано), а фактический владелец такого объекта (в отсутствие государственной регистрации права собственности на этот объект).

Таким образом, административный истец ФИО1 имеет право на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером №, без проведения торгов для завершения начатого строительства объекта, ввода его в эксплуатацию и последующей государственной регистрации прав на него, сроком на три года.

В отсутствие действующего договора аренды истец лишен возможности осуществить все эти действия и стать законным собственником объекта строительства, несмотря на то, что вложил свои инвестиции в соответствующий проект.

Необходимость государственной регистрации права собственности объекта незавершенного строительства для заключения договора аренды земельного участка для последующего завершения строительства такого объекта, ввода его в эксплуатацию лишено какого-либо смысла и, по сути, может быть отнесено к излишним административным барьерам при взаимодействии с лицами, заинтересованными в предоставлении земельных участков, препятствующим реализации инвестиционных проектов, в том числе в сфере жилищного и иных видов строительства, в целях устранения которых законодателем и были внесены изменения пункт 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ.

Сведений о том, что арендатору земельный участок предоставлялся в аренду на срок 3 года для завершения строительства, что исключало бы возможность предоставления земельного участка в аренду на срок 3 года для завершения строительства, стороной ответчика суду не представлено.

На основании изложенного суд считает необходимым удовлетворить требования истцов ФИО1 к комитету по градостроительству, земельным и имущественным отношениям администрации Шпаковского муниципального округа СК об обязании заключить договор аренды.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 175-180 КАС РФ, суд

РЕШИЛ:

административное исковое заявление ФИО1 к комитету по градостроительству, земельным и имущественным отношениям администрации Шпаковского муниципального округа СК об обязании заключить договор аренды, - удовлетворить.

Мотивированное решение изготовлено 02 декабря 2022 года

Решение может быть обжаловано в Ставропольский краевой суд в течение месяца с момента изготовления мотивированного решения через Шпаковский районный суд Ставропольского края.

Председательствующий судья Б.Б. Степанов