Дело № 2-336/2023
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
22 февраля 2023 года г. Тверь
Заволжский районный суд г. Твери в составе:
председательствующего судьи Янчук А.В.,
при секретаре судебного заседания Ежове А.А.,
с участием истца ФИО1,
представителя ответчика – ФИО2,
рассмотрел в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Альфа-Капитал» о взыскании неустойки по договору купли-продажи квартиры,
установил:
ФИО1 обратилась в суд с иском к ООО «ДСК Лизинг», ООО «УК «Альфа-Капитал», в котором просила взыскать неустойку за период с 27 декабря 2021 года по 20 сентября 2022 года в размере 118877 рублей 28 копеек в связи с нарушением условий договора купли-продажи квартиры № от 22 июня 2021 года, расходы по уплате государственной пошлины.
Требования мотивированы тем, что 22 июня 2021 года между ООО «ДСК Лизинг», действующего от имени и по поручению ООО «УК «Альфа-Капитал» ФИО3 паевым инвестиционным комбинированным фондом «Волга Лайф», на основании агентского договора № от 18 апреля 2018 года и доверенности № от 21 декабря 2010 года в лице генерального директора ФИО4, действующей на основании Устава, и истцом заключен договор купли-продажи квартиры №.
В соответствии с условиями договора, продавец обязался передать в частную собственность, а покупатель принять и оплатить обусловленную настоящим договором цену за следующее недвижимое имущество: квартира (жилое помещение) под номером №, по адресу: <адрес>, кадастровый номер №, площадью 17,7 кв.м.
Обязательства, предусмотренные пунктами 2.1-2.2 договора, истцом исполнены в полном объеме.
В соответствии с пунктом 3.3 договора, обязательства продавца считаются исполненными после государственной регистрации перехода права собственности, передачи ключей и справки об отсутствии задолженности по оплате коммунальных платежей.
02 июля 2021 года право собственности на указанную квартиру перешло истцу. Однако ключи от квартиры переданы только 26 декабря 2021 года после завершения ремонта квартиры ООО «СК «ТСТ», а справка до настоящего времени так и не передана.
Как следует из пункта 4.1.2 договора, покупатель обязуется заключить договор с организацией, осуществляющей содержание и управление МКД. Для заключения данного договора необходима справка об отсутствии задолженности, предусмотренная пунктом 3.3 договора, которая истцу так и не предоставлена.
После получения ключей истец обратилась в АО «АтомЭнергоСбыт» с целью оформления лицевого счета. Однако в АО «АтомЭнергоСбыте» истцу сообщили, что по лицевому счету № имеется задолженность в размере 10181 рубль 56 копеек, что подтверждается счетом-квитанцией за январь 2022 года.
Обратившись к продавцу с требованием оплатить указанную задолженность и представить справку об отсутствии задолженности в порядке пункта 3.3 договора, истец получила отказ и предложение переоформить лицевой счет на свое имя с момента перехода права собственности, то есть с 02 июля 2021 года. Таким образом, продавец решил возложить на истца обязательства по оплате коммунальных услуг, которые истец не имела возможности контролировать ввиду неполучения ключей от квартиры и которые были использованы при ремонте приобретаемого объекта.
В настоящее время в квартире отсутствует электроэнергия в связи с отключением ввиду наличия указанной задолженности, что не позволяет истцу пользоваться своим имуществом в полной мере по вине ответчика. Следовательно, обязательства продавца по передачи предмета договора считаются не исполненными в полном объеме в соответствии с пунктом 3.3 договора.
Согласно пункту 5.1 договора, в случае невыполнения или ненадлежащего выполнения одной из сторон обязательств по договору, вид, размер и порядок ответственности за допущенное нарушение определяются в соответствии с законодательством РФ. Условиями договора размер неустойки не определен, следовательно, применению подлежат положения статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации.
За период с 27 декабря 2021 года по 20 сентября 2022 года размер неустойки составляет 118877 рублей.
17 августа 2022 года в адрес продавца и агента направлена претензия, которая осталась без ответа.
Определением Заволжского районного суда г. Твери от 30 января 2023 года производство по гражданскому делу в части исковых требований ФИО1 к ООО «ДСК Лизинг» о взыскании неустойки по договору купли-продажи квартиры – прекращено в связи с отказом истца от иска в данной части.
Определением суда, занесенным в протокол судебного заседания, к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ООО «ДСК Лизинг», ООО «УК «Медовая», ИП ФИО5
В судебном заседании истец ФИО1 поддержала заявленные требования по доводам искового заявления, просила их удовлетворить. Дополнительно пояснила, что ключи от квартиры переданы ей только 26 декабря 2021 года после окончания ремонтных работ, справка об отсутствии задолженности по оплате коммунальных услуг, которая должна была быть передана вместе с ключами, не передана. В связи с чем, считает, что обязательства продавца по договору купли-продажи исполнены ненадлежащим образом.
Представитель ответчика – ФИО2 возражала против удовлетворения требований по доводам письменных возражений, в которых указала, что выдача справки об отсутствии задолженности по оплате ЖКХ осуществляется оказывающей такие услуги организацией собственнику или иному уполномоченному лицу. Для получения справки собственник имеет право с момента регистрации права собственности обратиться в организацию с заявлением и получить указанную справку. Указанное в пункте 3.3 договора обязательство не является денежным, в связи с чем применение статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации не допустимо. Продавец передал квартиру согласно пункту 3.1 договора в момент регистрации права собственности на истца, распиской истец подтвердила право ответчика передать ключи не позднее 180 дней с момента подписания расписки в связи с проведением ремонтных работ и в расписке указала, что самостоятельно оплачивает коммунальные услуги по квартире за весь период ремонта, что соответствует статьям 153, 154 Жилищного кодекса Российской Федерации. Истцом выбран ненадлежащий способ защиты, нарушение прав истца отсутствуют.
Представители третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, ООО «ДСК Лизинг» и ООО «УК «Медовая», ИП ФИО5 при надлежащем извещении о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, заявлений и ходатайств не направили.
Судом определено о рассмотрении дела в отсутствие не явившихся в судебное заседание лиц в соответствии с положениями статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.
Заслушав истца, представителя ответчика, исследовав материалы гражданского дела и представленные доказательства, суд приходит к выводу, что исковые требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.
В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота и иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и односторонне изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Согласно статье 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.
В силу статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
Согласно статье 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Судом установлено и подтверждается материалами дела, что 22 июня 2021 года между ООО «ДСК Лизинг», действующего от имени и по поручению ООО «УК «Альфа-Капитал» ФИО3 паевым инвестиционным комбинированным фондом «Волга Лайф» (продавец) и ФИО1 (покупатель) заключен договор № купли-продажи квартиры.
Согласно пункту 1.1 договора, продавец обязуется передать в частную собственность, а покупатель принять и оплатить обусловленную настоящим договором цену за следующее недвижимое имущество: квартира (жилое помещение) №, находящееся по адресу: <адрес>, кадастровый номер №, площадью 17,7 кв.м., расположенная на третьем этаже.
В соответствии с пунктом 1.4 договора, стороны согласовали вопросы, связанные с уплатой коммунальных услуг и услуг по содержанию и ремонту, в том числе капитальному, и не имеют взаимных претензий друг к другу.
В пункте 2.1 договора стороны определили, что цена квартиры, за которую покупатель обязуется купить у продавца, а продавец обязуется продать, составляет 1375720 рублей 00 копеек.
Согласно пункту 3.3 договора, обязательства продавца по настоящему договору считаются исполненными после государственной регистрации перехода права собственности, передачи ключей и справки об отсутствии задолженности по оплате коммунальных платежей.
В соответствии с договором, покупатель обязуется с даты государственной регистрации перехода права собственности к покупателю нести бремя по содержанию квартиры в полном объеме, включая затраты на коммунальные услуги, услуги по содержанию и ремонту, в том числе капитальному (пункт 4.1.1); в течение 15 рабочих дней с даты государственной регистрации перехода права собственности по настоящему договору заключить договор с организацией, осуществляющей содержание и управление многоквартирным домом (пункт 4.1.2).
Согласно пункту 5.1 договора, в случае невыполнения или ненадлежащего выполнения одной из сторон обязательств по настоящему договору, вид, размер и порядок ответственности за допущенное нарушение определяются в соответствии с законодательством Российской Федерации.
18 мая 2021 года между ИП ФИО5 (подрядчик) и ООО «УК «Альфа-Капитал» ФИО3 паевым инвестиционным комбинированным фондом «Волга Лайф» (заказчик) заключен договор подряда №, в соответствии с которым заказчик поручает, а подрядчик принимает на себя обязательства по выполнению ремонтно-строительных и отделочных работ в новых/не бывших в употреблении квартирах в построенном многоквартирном жилом доме по адресу: <адрес>, правообладателем/собственником которых, на момент подписания сторонами настоящего договора, является заказчик.
22 июня 2021 года ФИО1 подписано гарантийное письмо о проведении ремонтных работ в квартире и дано согласие на их проведение.
В этот же день ФИО1 подписана расписка, в которой она подтвердила, что в приобретаемой квартире будет выполнен ремонт. В связи с чем выразила свое согласие, что ключи от квартиры будут переданы ей после завершение ремонтно-отделочных работ в срок, не превышающий 180 календарных дней с момента перехода права собственности от продавца к покупателю. Указала, что претензий к увеличению срока передачи квартиры по договору купли-продажи к продавцу не имеет, всю задолженность по коммунальным платежам, предусмотренным законодательством Российской Федерации, с момента перехода права собственности от продавца к покупателю в период проведения ремонтно-строительных работ берет на себя.
Из материалов дела следует, что оплата по договору произведена покупателем ФИО1 в полном объеме.
02 июля 2021 года за ФИО1 зарегистрировано право собственности на квартиру № по адресу: <адрес>.
Заявляя требования о взыскании неустойки, рассчитанной по статье 395 Гражданского кодекса Российской Федерации от стоимости квартиры за каждый день просрочки, истец ссылалась на ненадлежащие исполнение продавцом ООО «УК «Альфа-Капитал» обязательств по договору купли-продажи.
В соответствии с частью 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Из материалов дела следует, что 07 июня 2021 года ООО «УК «Медовая» дана справка ООО «УК «Альфа-Капитал», согласно которой задолженность по коммунальным платежам по адресу: <адрес> по состоянию на 01 июня 2021 года отсутствует.
Согласно сообщению ООО «УК «Медовая» на запрос суда, лицевой счет в АО «ТверьАтомЭнергоСбыт» по квартире № в доме № по <адрес> открыт в январе 2022 года. Заявка на присвоение номера лицевого счета направлена управляющей компанией в декабре 2021 года. На момент подачи заявки информации о собственнике квартиры не имелось, поскольку данный собственник не обратился в управляющую компанию после приобретения квартиры. За январь 2022 года в ресурсоснабжающую организацию направлены сведения по показаниям индивидуального прибора учета электрической энергии по присвоенным лицевым счетам.
Момент возникновения права собственности определяется правилами Гражданского кодекса Российской Федерации (пункт 2 статьи 8.1, статьи 218, 219, 223 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Обязанность платы за коммунальные услуги, согласно пункту 5 части 2 статьи 153 Жилищного кодекса Российской Федерации, возникает у собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на жилое помещение.
Право собственности истца на спорное жилое помещение возникло 02 июля 2021 года.
С учетом изложенного, доводы истца об обязанности продавца представить справку об отсутствии задолженности по оплате коммунальных платежей после проведения ремонтных работ в квартире одновременно с передачей ключей являются несостоятельными, поскольку в декабре 2021 года собственником спорной квартиры уже являлся истец. На момент перехода права собственности от продавца к покупателю данная справка была предоставлена управляющей компанией.
При установленных обстоятельствах, руководствуясь приведенными нормами права, оценив собранные по делу доказательства в совокупности, учитывая, что обязательство по передаче истцу квартиры ответчиком исполнено в срок, ключи переданы в согласованный сторонами срок, справка об отсутствии задолженности на момент перехода права собственности от продавца к покупателю имеется, суд приходит к выводу об отсутствии доказательств ненадлежащего исполнения ответчиком обязательств по договору купли-продажи и правовых оснований для взыскания неустойки.
На основании изложенного, исковые требования ФИО1 к ООО «УК «Альфа-Капитал» о взыскании неустойки по договору купли-продажи квартиры удовлетворению не подлежат.
Поскольку в удовлетворении исковых требований отказано в полном объеме, расходы по оплате государственной пошлины возмещению истцу не подлежат.
Руководствуясь статьями, 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
решил:
в удовлетворении исковых требований ФИО1 (паспорт гражданина РФ №) к Обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Альфа-Капитал» (ИНН <***>, ОГРН <***>) о взыскании неустойки по договору купли-продажи квартиры – отказать.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Тверской областной суд через Заволжский районный суд г. Твери в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Мотивированное решение суда изготовлено 01 марта 2023 года.
Председательствующий А.В. Янчук