78RS0002-01-2024-020322-61

Дело № 2-4495/2025 Санкт-Петербург

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

19 мая 2025 года

Выборгский районный суд города Санкт-Петербурга в составе:

председательствующего судьи Глазачевой С.Ю.,

при секретаре Васильевой А.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1, ФИО2 к ООО «Специализированный застройщик «Кантемировская» о защите прав потребителей,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1, ФИО2 обратились в Выборгский районный суд города Санкт-Петербурга с исковым заявлением к ООО «Специализированный застройщик «Кантемировская» о защите прав потребителей, в котором, просили взыскать с ответчика в пользу истцов неустойку за период с 01.08.2023 по 24.08.2023 в размере 96 072,50 рублей, денежные средства за уменьшение площади объекта долевого строительства в размере 44 354, 80 рублей, неустойку за период с 01.08.2023 по 24.08.2023 в размере 243 052,70 рублей, денежные средства за уменьшение площади объекта долевого строительства в размере 96 800 рублей, компенсацию морального вреда в размере 50 000 рублей, расходы на оплату услуг представителя в размере 25 000 рублей, штраф в размере 50% от взысканной судом суммы неустойки и морального вреда.

В ходе рассмотрения дела истцами также заявлено требование о взыскании с ответчика почтовых расходов в размере 826,92 рублей.

В обоснование заявленных требований истцы указали, что 23.12.2021 года между ООО «Специализированный застройщик «Кантемировская» и ФИО1, ФИО2 заключен договор участия в долевом строительстве №СПБ-Кантемировская-3(кв)-3/7/3(1)(АК). Общая площадь квартиры составила на 0,20 кв.м. меньше установленной договором. Кроме того, квартира должна была быть передана не позднее 31.07.2023 года, передана истцам 24.08.2023. 17.03.2022 между ООО «Специализированный застройщик «Кантемировская» и ФИО1, ФИО2 заключен договор участия в долевом строительстве №СПБ-Кантемировская-3(кв)-1/3/1(1)(АК). Общая площадь квартиры составила на 0,4 кв.м. меньше установленной договором. Кроме того, квартира должна была быть передана не позднее 31.07.2023 года, передана истцам 22.09.2023. В связи с изложенным истцы обратились в суд с настоящим исковым заявлением.

Представитель истцов в судебное заседание явилась, поддержала заявленные требования в полном объеме, после объявленного судом перерыва в судебное заседание не явилась, резолютивная часть решения оглашено в его отсутствие.

Ответчик в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, представил в материалы дела возражения, согласно которым просил в удовлетворении иска отказать, в случае принятия позиции истца снизить неустойку, штраф на основании ст. 333 ГК РФ, снизить размер компенсации морального вреда, предоставить отсрочку исполнения решения до 30.06.2025 года.

Выслушав представителя истцов, исследовав материалы дела, проанализировав и оценив собранные по делу доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, учитывая относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, суд приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что 23.12.2021 года между ООО «Специализированный застройщик «Кантемировская» и ФИО2, ФИО1 заключен договор участия в долевом строительстве №СПБ-Кантемировская-3(кв)-3/7/3(1)(АК) (далее – Договор №1), по условиям которого застройщик обязался в предусмотренный Договором срок своими силами или с привлечением других лиц построить (создать) объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости передать соответствующий объект долевого строительства участникам долевого строительства соответствующий, а участники долевого строительства обязались уплатить обусловленную Договором цену и при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости принять объект долевого строительства.

Согласно п. 3.2. Договора №1 объектом долевого строительства является жилое помещение, назначение: квартира, условный номер: 409, этаж расположения: 7, номер подъезда (секции): 3, проектная общая площадь: 36,10 кв.м., проектная общая приведенная площадь: 36,10 кв.м., проектная общая жилая площадь: 10,30 кв.м., количество комнат: 1.

Согласно п. 4.1. Договора №1 цена договора составила 8 006 041,40 рублей.

Согласно п. 4.6. Договора №1 если общая приведенная площадь объекта долевого строительства в соответствии с обмерами кадастрового инженера будет меньше проектной общей приведенной площади объекта долевого строительства более чем на 0,5 кв.м., то участнику долевого строительства после подписания сторонами передаточного акта возвращается разница в течение 10 рабочих дней после предоставления участником долевого строительства реквизитов счета в банке, на который должны быть возвращены денежные средства.

Согласно п. 5.1. Договора №1 срок передачи объекта долевого строительства установлен с 01.07.2023 по 31.07.2023.

Обязательства по оплате данного договора истцами исполнены своевременно и в полном объеме, что стороной ответчика не оспаривается.

24.08.2023 года между истцами и ответчиком подписан передаточный акт к договору участия в долевом строительстве №СПБ-Кантемировская-3(кв)-3/7/3(1)(АК) от 23.12.2021 года, согласно которому общая приведенная площадь квартиры составила 35,90 кв.м.

17.03.2022 года между ООО «Специализированный застройщик «Кантемировская» и ФИО2, ФИО1 заключен договор участия в долевом строительстве №СПБ-Кантемировская-3(кв)-1/3/1(1)(АК) (далее – Договор №2), по условиям которого застройщик обязался в предусмотренный Договором срок своими силами или с привлечением других лиц построить (создать) объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости передать соответствующий объект долевого строительства участникам долевого строительства соответствующий, а участники долевого строительства обязались уплатить обусловленную Договором цену и при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости принять объект долевого строительства.

Согласно п. 3.2. Договора №2 объектом долевого строительства является жилое помещение, назначение: квартира, условный номер: 20, этаж расположения: 3, номер подъезда (секции): 1, проектная общая площадь: 37,90 кв.м., проектная общая приведенная площадь: 37,90 кв.м., проектная общая жилая площадь: 11,40 кв.м., количество комнат: 1.

Согласно п. 4.1. Договора №2 цена договора составила 9 171 800 рублей.

Согласно п. 4.6. Договора №2 если общая приведенная площадь объекта долевого строительства в соответствии с обмерами кадастрового инженера будет меньше проектной общей приведенной площади объекта долевого строительства более чем на 0,5 кв.м., то участнику долевого строительства после подписания сторонами передаточного акта возвращается разница в течение 10 рабочих дней после предоставления участником долевого строительства реквизитов счета в банке, на который должны быть возвращены денежные средства.

Согласно п. 5.1. Договора №2 срок передачи объекта долевого строительства установлен с 01.07.2023 по 31.07.2023.

Обязательства по оплате данного договора истцами исполнены своевременно и в полном объеме, что стороной ответчика не оспаривается.

22.09.2023 года между истцами и ответчиком подписан передаточный акт к договору участия в долевом строительстве №СПБ-Кантемировская-3(кв)-1/3/1(1)(АК) от 17.03.2022 года, согласно которому общая приведенная площадь квартиры составила 37,50 кв.м.

17.10.2024 года истцами в адрес ответчика направлена претензия, в которой истцы просили выплатить неустойку за нарушение застройщиком сроков передачи квартир, а также денежные средства за уменьшение площади объектов долевого строительства.

Согласно ст. 8 ГК РФ, гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иных правовых актов, в частности, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В соответствии со ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (п. 1); К отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом (п. 9).

В соответствии со ст. 6 Федерального закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи (п. 1); В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере (п. 2). В случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участником долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации (п. 3).

Статьей 8 Федерального закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» закреплено, что передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства (п. 1).

Таким образом, учитывая буквальное толкование условий Договора и требования п. 2 ч. 4 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ ответчик обязан был построить и ввести многоквартирный дом в эксплуатацию в срок до 31 июля 2023 года и передать истцам объекты долевого строительства.

Постановлением Правительства РФ от 18 марта 2024 года №326 «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве» установлены особенности применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве, в частности:

неустойка (штраф, пени), иные финансовые санкции, подлежащие с учетом части 9 статьи 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" уплате гражданину - участнику долевого строительства за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, заключенным исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, не начисляются за период со дня вступления в силу настоящего постановления до 30 июня 2025 г. включительно.

В соответствии с п. 2 указанного Постановления в период с 1 июля 2023 г. до 31 декабря 2024 г. включительно размер процентов, неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций по договорам участия в долевом строительстве, предусмотренных частью 6 статьи 5, частью 2 статьи 6, частями 2 и 6 статьи 9, а также подлежащих уплате с учетом части 9 статьи 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", в отношении которых не применяются особенности, предусмотренные пунктом 1 настоящего постановления, исчисляется исходя из текущей ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательств, но не выше ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации, действовавшей по состоянию на 1 июля 2023 г.

В соответствии с п. 3 Постановления особенности, установленные пунктами 1 и 2 настоящего постановления, применяются в том числе к правоотношениям, возникшим из договоров участия в долевом строительстве, заключенных до дня вступления в силу настоящего постановления.

Принимая во внимание, что объект долевого строительства по Договору №1 передан истцам 24.08.2023 года, что является нарушением предусмотренного Договором срока, в силу ч. 2 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ истцы вправе требовать взыскания с ответчика неустойки.

Размер неустойки за нарушение срока передачи квартиры по Договору №1 за период с 01.08.2023 по 24.08.2023 составляет 96 072,50 рублей, исходя из расчета:

8 006 041,40*24*2*1/300*7,5%.

Принимая во внимание, что объект долевого строительства по Договору №2 передан истцам 22.09.2023 года, что является нарушением предусмотренного Договором срока, в силу ч. 2 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ истцы вправе требовать взыскания с ответчика неустойки.

Размер неустойки за нарушение срока передачи квартиры по Договору №1 за период с 01.08.2023 по 22.09.2023 составляет 243 052,70 рублей, исходя из расчета:

9 171 800*53*2*1/300*7,5%.

Оснований для снижения размера неустойки на основании статьи 333 ГК РФ, о применении которой заявлено ответчиком, с учетом установленных обстоятельств неисполнения застройщиком условий договора о необходимости передачи жилого помещения в установленный договором срок, отказом в добровольном урегулировании спора, суд не усматривает.

Ответчик, являясь коммерческой организацией, при строительстве жилого дома должен был предусмотреть наступление всех возможных обстоятельств, способных привести к изменению согласованного между сторонами срока передачи квартиры, а приняв на себя соответствующие обязательства по передаче объекта строительства в определенный срок, исполнить указанные обязательства, либо нести ответственность, предусмотренную действующим законодательством.

Разрешая требования истцов о взыскании денежных средств в счет уменьшение площади объектов долевого участия по Договору №1, Договору №2, суд приходит к следующему.

В силу пункта 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Таким образом, в случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

Как установлено пунктом 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Согласно части 1 статьи 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" договор участия в долевом строительстве должен содержать условие о цене договора, то есть о размере денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства.

Частью 2 указанной статьи предусмотрена возможность изменения цены договора после его заключения по соглашению сторон в случае, если договором установлена такая возможность изменения цены и условия ее изменения.

Федеральным законом от 03 июля 2016 г. № 304-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" часть 2 статьи 5 Закона об участии в долевом строительстве дополнена предложением, согласно которому цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства.

Согласно пункту 3 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Из содержания приведенных норм права следует, что стороны договора участия в долевом строительстве вправе, но не обязаны определять окончательную цену договора как произведение цены единицы общей площади объекта долевого строительства, установленной в договоре, и фактической общей площади переданного участнику долевого строительства объекта.

При этом императивных требований к содержанию договора участия в долевом строительстве, согласно которым цена договора должна определяться исходя из фактической площади переданного участнику долевого строительства объекта, действующее законодательство не содержит.

Истцами согласовано условие п. 4.6. Договора №1, Договора №2 при их заключении, при этом истцы выразил волю на заключение договора на предложенных условиях, добровольно обязались их соблюдать, доказательств обратного в материалы дела не представлено.

Кроме того, фактическое отклонение по площади составляет менее 0,5 кв.м. При этом законодателем установлен критерий допустимого изменения общей площади жилого помещения не более 5% от указанной площади (Федеральный закон от 03.07.2016 N 304-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации").

В связи с изложенным, суд не усматривает оснований для удовлетворения требования истцов о взыскании денежных средств за фактическое уменьшение площади объектов долевого строительства по Договору №1, Договору №2.

Разрешая требование истца о компенсации морального вреда, суд, руководствуясь положениями статьи 15 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 года № 2300-1 «О защите прав потребителей», и с учетом тех обстоятельств, что факт нарушения прав истцов в связи с неисполнением ответчиком обязательств по договору участия в долевом строительстве установлен, считает возможным определить размер денежной компенсации морального вреда в сумме 5 000 руб. 00 коп., что отвечает обстоятельствам дела, требованиям разумности и справедливости.

Пунктом 6 статьи 13 Закона РФ «О защите прав потребителей» предусмотрено, что при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение добровольного порядка удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятидесяти процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Вместе с тем, учитывая, что досудебная претензия истца от 17.10.2024 года направлена в адрес ответчика в период действия Постановления Правительства РФ от 18 марта 2024 года №326, суд не находит оснований для взыскания штрафа.

В соответствии со статьей 98 ГПК Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

Из материалов дела следует, что истцами понесены почтовые расходы в сумме 826,92 рублей, расходы на оплату услуг представителя в размере 25 000 рублей.

Суд признает данные расходы судебными издержками и полагает, что они подлежат возмещению ответчиком в полном объеме, исходя из пункта 4 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 января 2016 года №1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела».

На основании части 1 статьи 103 ГПК РФ с ответчика подлежит взысканию государственная пошлина в доход бюджета Санкт-Петербурга в размере 10 978,13 рублей.

Согласно абз. 6 п. 1 Постановления Правительства РФ от 18.03.2024 N 326 в отношении применения неустойки (штрафа, пени), процентов, возмещения убытков и иных финансовых санкций к застройщику в части их уплаты, предусмотренных абзацами вторым и седьмым - девятым настоящего пункта, требования о которых были предъявлены к исполнению застройщику до дня вступления в силу настоящего постановления, предоставляется отсрочка до 30 июня 2025 г. включительно.

Таким образом, суд приходит к выводу об удовлетворении заявления ответчика о предоставлении отсрочки исполнения решения суда в части неустойки.

На основании изложенного и, руководствуясь статьями 197-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

взыскать с ООО «Специализированный застройщик «Кантемировская» в пользу ФИО1, ФИО2 неустойку за просрочку передачи объекта долевого строительства по договору №СПБ-Кантемировская-3(кв)-3/7/3(1)(АК) от 23.12.2021 в размере 96 072,50 рублей по 48 036,25 рублей в пользу каждого, неустойку за просрочку передачи объекта долевого строительства по договору №СПБ-Кантемировская-3(кв)-1/3/1(1)(АК) от 17.03.2022 в размере 243 052,70 рублей по 121 526,35 рублей в пользу каждого, компенсацию морального вреда в размере 5 000 рублей по 2 500 рублей в пользу каждого, расходы на оплату услуг представителя в размере 25 000 рублей по 12 500 рублей в пользу каждого, почтовые расходы в размере 826,92 рублей по 413,46 рублей в пользу каждого.

В удовлетворении оставшейся части иска, - ОТКАЗАТЬ.

Взыскать с ООО «Специализированный застройщик «Кантемировская» в доход бюджета Санкт-Петербурга государственную пошлину в размере 10 978,13 рублей.

Предоставить ООО «Специализированный застройщик «Кантемировская» отсрочку исполнения решения в части исполнения решения суда о взыскании неустойки до 30 июня 2025 года включительно.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Санкт-Петербургский городской суд путем подачи апелляционной жалобы через Выборгский районный суд города Санкт-Петербурга в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Глазачева С.Ю.

Решение в окончательной форме принято 30.06.2025