Гражданское дело № 2-592/2025

УИД: 77RS0016-02-2024-002874-34

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

15 апреля 2025 года г. Москва

Мещанский районный суд г. Москвы

в составе председательствующего судьи Городилова А.Д.,

при секретаре судебного заседания Куликовой Д.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-592/2025

по иску ФИО1 к ООО “Специализированный застройщик “Северо-Восток Столицы” о расторжении договора долевого участия,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с исковым заявлением к ООО "Специализированный застройщик "Северо-Восток Столицы" о расторжении договора N ПЛН-1/9-9-524-1/АН участия в долевом строительстве от 29.11.2021 года, мотивируя тем, что ни в заключенном между сторонами договоре участия в долевом строительстве, ни в проектной либо иной доступной на момент заключения этого договора для ознакомления документации, содержащей описание объекта долевого строительства, не содержалось сведений о размещении в непосредственной близости от окон этого объекта ГРПШ. Следовательно, полагает истец, при заключении договора участия в долевом строительстве застройщиком не была предоставлена необходимая и достоверная информация о строящемся объекте, которая бы позволила истцу как потребителю осуществить свободный и осознанный выбор среди объектов аналогичного потребительского назначения. Кроме того, основанием для расторжения договора истец указывает существенное изменение проектной документации строящегося недвижимого объекта, в состав которого входит объект долевого строительства, в том числе превышение предельно допустимого изменения общей площади объекта долевого строительства. В частности, без согласия и обоснований были изменены площади квартир в меньшую сторону, однако, компенсация за изменение площади ответчиком выплачена не будет. Также, основанием для расторжения договора истец считает показатели финансового положения и результатов деятельности организации, имеющие отрицательные значения: коэффициент автономии имеет неудовлетворительное значение (<0,01); низкая рентабельность активов (0,01 за последний год); статистическая оценка компании составляет 47 баллов, что ниже на 2 балла по сравнению с прошлым годом. Также, указывает, что Федеральный закон от 03.07.2016 года № 304-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" установил новые требования к застройщику, имеющему право привлекать денежные средства граждан на основании договора долевого участия, которым он должен соответствовать на дату направления проектной документации в контролирующий орган. Одним из таких требований является минимальный размер уставного капитала. Уставный капитал застройщика должен быть полностью оплачен и составлять не менее чем установленный минимальный размер в зависимости от общей площади всех жилых и нежилых помещений в составе всех многоквартирных домов или иных объектов недвижимости, не введенных в эксплуатацию, строительство которых осуществляется с привлечением средств участников долевого строительства. Ответчик имеет уставной капитал в размере 10 000 руб., что является грубым нарушением действующего законодательства.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом, направила своего представителя.

В судебном заседании представитель истца по доверенности ФИО2 исковые требования поддержала.

Представитель ответчика по доверенности ФИО3 против удовлетворения иска возражала, представила письменный отзыв на иск, в котором сослалась на отсутствие существенного нарушения застройщиком своих обязательств по договору; истцом не приведено каких-либо доказательств нарушения ответчиком прав истца.

Суд счел возможным рассмотреть дело при данной явке в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Суд, выслушав представителей сторон, исследовав письменные материалы дела, оценив представленные сторонами доказательства приходит к следующим выводам.

Отношения сторон по поводу заключения и исполнения договоров участия в долевом строительстве регулируются Федеральным законом от 30.12.2004 года № 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации”.

По правилам ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (ч. 1).

Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом. Договор может быть заключен в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью (ч. 3).

Частью 4 ст. 4 предусмотрено, что договор должен содержать:

1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, о количестве этажей, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости, об отнесении многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости к уникальным объектам, если в проектной документации таких многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости предусмотрена хотя бы одна из характеристик, являющаяся в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации основанием для их отнесения к уникальным объектам (далее - основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости), назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее - основные характеристики жилого или нежилого помещения), а также условный номер такого объекта долевого строительства в соответствии с проектной декларацией;

2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;

4) гарантийный срок на объект долевого строительства;

5) одно из условий привлечения денежных средств участников долевого строительства:

а) исполнение обязанности по уплате отчислений (взносов) в компенсационный фонд;

б) размещение денежных средств участников долевого строительства на счетах эскроу в порядке, предусмотренном ст. 15.4 настоящего Федерального закона;

6) условия, предусмотренные ч. 5 ст. 18.1 настоящего Федерального закона, в случае, указанном в ч. 1 ст. 18.1 настоящего Федерального закона.

На основании ч. 4.1. условия договора, предусмотренные частями 4 и 4.2 настоящей статьи, должны соответствовать информации, включенной в проектную декларацию на момент заключения договора. Договор, заключенный в нарушение данного требования, может быть признан судом недействительным только по иску участника долевого строительства, заключившего такой договор.

Частью 1 ст. 7 Закона об участии в долевом строительстве установлено, что застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков (ч. 2 названной статьи).

В случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в соответствии с ч. 2 ст. 9 настоящего Федерального закона (ч. 3 ст. 7).

В силу положений ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004 года N214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае:

1) неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца;

2) неисполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона;

3) существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства;

5) в иных установленных федеральным законом или договором случаях.

Указанные выше обстоятельства подлежат доказыванию в судебном порядке, а договор долевого участия расторгается судом.

Согласно ч. 1 ст. 15.4 Федерального закона от 30.12.2004 года N 214-ФЗ в целях привлечения застройщиком денежных средств участников долевого строительства на строительство (создание) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости путем размещения таких средств на счетах эскроу все участники долевого строительства в отношении многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в отношении индивидуального жилого дома в границах территории малоэтажного жилого комплекса вносят денежные средства в счет уплаты цены договоров участия в долевом строительстве на счета эскроу, открытые в уполномоченном банке в соответствии со ст. 15.5 настоящего Федерального закона (далее - счет эскроу).

На основании ч. 2 ст. 15.4 Федерального закона от 30.12.2004 года N 214-ФЗ, в случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, индивидуального жилого дома в границах территории малоэтажного жилого комплекса осуществляется застройщиком за счет средств целевого кредита, участники долевого строительства вносят денежные средства в счет уплаты цены договоров участия в долевом строительстве на счета эскроу, открытые в уполномоченном банке, который предоставил такой целевой кредит.

Исходя из содержания ст. 19 Закона об участии в долевом строительстве, застройщик обязан предоставлять информацию о проекте строительства, а также о фактах внесения изменений в проектную документацию.

В п. 1 ст. 21 Закона об участии в долевом строительстве установлено, что информация о проекте строительства должна соответствовать проектной документации и содержать, в том числе, информацию о местоположении и основных характеристиках строящихся (создаваемых) в рамках проекта строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, сумме общей площади всех жилых и нежилых помещений; о количестве в составе строящихся (создаваемых) в рамках проекта строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости жилых помещений и нежилых помещений, а также об их основных характеристиках (за исключением площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении), о наличии и площади частей нежилого помещения; о составе общего имущества в строящемся (создаваемом) в рамках проекта строительства многоквартирном доме (перечень помещений общего пользования с указанием их назначения и площади, перечень технологического и инженерного оборудования, предназначенного для обслуживания более чем одного помещения в данном доме).

Из анализа вышеприведенных правовых норм следует, что при заключении договора участия в долевом строительстве застройщик обязан предоставить участнику долевого строительства достоверную информацию не только о потребительских свойствах и характеристиках конкретного объекта долевого строительства, подлежащего передаче в сроки, установленные договором, но и иную информацию относительно строящегося объекта, которая обеспечивала бы участнику долевого строительства возможность свободного и правильного выбора соответствующего помещения в строящемся объекте.

Аналогичная правовая позиция относительно необходимости доведения до сведения участника долевого строительства достоверной и полной информации об объекте долевого строительства, влияющей на выбор объекта, изложена в определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 10.05.2016 года N 5-КГ16-47.

Как установлено судом, между истцом и ответчиком заключен договор участия в долевом строительстве от 29.11.2021 года N ПЛН-1/9-9-524-1/АН, согласно которому застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и/или с привлечением других лиц построить многоквартирный жилой дом - корпус 1 в составе первого этапа строительства жилого комплекса по строительному адресу: г. Москва, САО, Молжаниновский район, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома передать участнику долевого строительства входящее в состав многоквартирного дома жилое помещение (квартиру) со следующими основными характеристиками: секция 9, этаж 9, номер квартиры на площадке (считая слева направо по часовой стрелке от выхода из лифтового холла) 1, условный номер квартиры в соответствии с проектной декларацией 524, общей приведенной площадью жилого помещения (включая общую площадь жилого и вспомогательного назначения, балкона и/или лоджии и/или террасы 1/или веранды - с коэффициентом) – 38,1 кв.м, количество и площади комнат: жилая комната № 1 – 14,1 кв.м, помещения вспомогательного использования: прихожая - 6,4 кв.м, кухня – 10,9 кв.м, санузел совмещенный № 1 - 3,6 кв.м, гардеробная № 1 – 1,5 кв.м, лоджия (с коэффициентом) - 1,6 кв.м, а участник долевого строительства обязался уплатить цену договора и принять объект в порядке и в сроки, определенные настоящим договором.

В силу п. 2.3 спорного договора передача объекта застройщиком участнику осуществляется по акту приема-передачи не позднее 30.06.2023 года, при условии надлежащего исполнения участником обязательств по договору в полном объеме.

Цена договора определена сторонами в размере 9 151 082 руб. (п. 4.2 договора).

Пунктом 4.4.1. договора предусмотрено, что оплата цены договора производится в срок до 30.11.2022 года (включительно).

На основании п. 4.4. оплата цены договора от 29.11.2021 года № ПЛН-1/9-9-524-1/АН, указанной в п. 4.2., осуществляется участником (депонент) застройщику (бенефициар) до ввода в эксплуатацию многоквартирного дома путем внесения денежных средств в размере 9 151 082 руб. на счет эскроу, открытый в уполномоченном банке (эскроу-агент) - Банке ВТБ (ПАО), являющимся кредитной организацией по законодательству Российской Федерации, на следующих условиях:

- денежные средства в размере 1 278 762 руб. вносятся участником любым способом, не противоречащим действующему законодательству Российской Федерации, на счет эскроу, открытым участником у эскроу-агента, в срок не позднее 5 рабочих дней с даты государственной регистрации в органе регистрации прав настоящего договора. Сумма 7 872 320 руб. - подлежит оплате в срок до 30.11.2022 года включительно, но в любом случае не ранее даты государственной регистрации договора в органе регистрации прав, путем внесения денежных средств на счет эскроу (п. 4.4.1. договора).

Стороны обязаны в течения пяти календарных дней с даты подписания настоящего договора, но не позднее даты открытия аккредитива, заключить с эскроу-агентом договор счета эскроу (пп. 4.4.1.1. договора).

Обязанность участника по уплате цены договора, указанной в п. 4.2., считается исполненной с момента поступления денежных средств на открытый в уполномоченном банке счет эскроу (пп. 4.4.1.4. договора).

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 03.12.2021 года Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве за рег. № 77:09:0006011:2555-77/060/2021-290, что сторонами не оспаривается.

В силу п. 7.1 спорного договора он может быть расторгнут по соглашению сторон и в иных случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

Согласно материалам дела, ФИО1 в счет платы по спорному договору внесла плату в размере 1 278 762 руб., что стороной ответчика не оспаривалось, однако, обязательство по оплате оставшейся части цены договора в размере 7 872 320 руб. участником долевого строительства в срок до 30.11.2022 года не исполнено.

На настоящее время многоквартирный дом (корп. 1), в котором расположен объект недвижимости, введен в эксплуатацию, что подтверждается разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от 12.01.2023 года № 77-09-011227-2023, выданным Комитетом государственного строительного надзора г. Москвы.

13.02.2023 года ответчик направил истцу предупреждение о погашении задолженности.

В свою очередь, истец 15.02.2023 года направила ответчику заявление о расторжении договора участия в долевом строительстве (об одностороннем отказе от исполнения договора участия в долевом строительстве).

Решением Мещанского районного суда г. Москвы от 10.07.2023 года по гражданскому делу № 2-6082/2023 удовлетворены исковые требования ООО «СЗ «Северо-Восток Столицы» к ФИО1 о взыскании денежных средств, расходов по уплате государственной пошлины. Суд, в том числе, взыскал с ФИО1 в пользу ООО «СЗ «Северо-Восток Столицы» задолженность по договору участия в долевом строительстве от 29.11.2021 года № ПЛН-1/9-9-524-1/АН в размере 7 872 320 руб.

Решение суда вступило в законную силу.

18.10.2024 года на основании исполнительного документа исполнительный лист ФС № 042909315 от 30.05.2024 года по делу № 2-6082/2023 судебным приставом-исполнителем Кунцевского ОСП ГУФССП России по г. Москве возбуждено исполнительное производство № 337097/24/77007-ИП о взыскании указанной задолженности с ФИО4 в пользу ООО “СЗ “Северо-Восток Столицы”.

Согласно п. 2 ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей (п. 1 ст. 420 ГК РФ).

В соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422). При этом, в силу п. 1 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой. В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается (ст. ст. 309, 310 ГК РФ).

Пунктом 1 ст. 450.1 ГК РФ предусмотрено, что предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (п. 2 ст. 450.1 ГК РФ).

В случае, если застройщик надлежащим образом исполняет свои обязательства перед участником долевого строительства и соответствует предусмотренным настоящим Федеральным законом требованиям к застройщику, участник долевого строительства не имеет права на односторонний отказ от исполнения договора во внесудебном порядке (ч. 1.2 ст. 9 Закона N 214-ФЗ).

Пунктом 7.1. договора установлено, что настоящий договор может быть расторгнут по соглашению сторон и в иных случаях в соответствии с законодательством Российской Федерации. Расторжение (прекращение) настоящего договора влечет прекращение обязательств сторон по нему, за исключением обязательства сторон провести расчеты по поводу и в связи с его расторжением.

В случае расторжения участником долевого строительства настоящего договора по основаниям, предусмотренным Законом № 214-ФЗ и (или) договором, денежные средства подлежат возврату участнику долевого строительства путем их перечисления эскроу-агентом или застройщиком (п. 7.1.3. договора) на банковские реквизиты депонента, указанные в договоре счета эскроу, в порядке, установленном действующим законодательством Российской Федерации (п. 7.1.4. договора).

Основания для одностороннего отказа участника долевого строительства от исполнения обязательств в отсутствие нарушения обязательств со стороны застройщика договором от 29.11.2021 года № ПЛН-1/9-9-524-1/АН не предусмотрены.

До настоящего времени условия договора стороны не оспаривали, как не заявляют таких требований и в настоящем судебном заседании.

Судом установлено, что застройщик свои обязательства по договору исполняет надлежащим образом. Строительство ЖК “1-й Ленинградский” осуществляется на земельном участке, принадлежащем застройщику на праве собственности (запись регистрации права № 77:09:0006011:2555-77/072/2021-1 от 08.02.2021 года), на основании разрешения на строительство № 77-160000-019767-2021 от 27.09.2021 года, выданным Комитетом государственного строительного надзора города Москвы; в соответствии с требованиями законодательства размещает на сайте ЖК https://www.dsk1.ru/1-leningradskij/dokumen необходимую документацию, в том числе проектную декларацию.

В настоящее время многоквартирный дом (корп. 1), в котором расположен объект недвижимости, введен в эксплуатацию, что подтверждается разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от 12.01.2023 года № 77-09-011227-2023, выданным Комитетом государственного строительного надзора города Москвы.

Доводы истца и его представителя о том, что ответчиком было произведено существенное изменение проектной документации строящегося многоквартирного дома, в состав которого входит объект долевого строительства, в том числе существенного изменения размера объекта долевого строительства, суд находит несостоятельными.

Отклонение параметров объекта капитального строительства от проектной документации, необходимость которого выявилась в процессе строительства, реконструкции, капитального ремонта такого объекта, допускается только на основании вновь утвержденной застройщиком или заказчиком проектной документации после внесения в нее соответствующих изменений в порядке, установленном уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти (ч. 7 ст. 52 ГрК РФ).

Для юридической легализации таких отклонений необходимо корректировать проектную документацию, проводить повторную государственную экспертизу измененной части проектной документации.

Факт изменения проектной документации подтверждается наличием положительного заключения государственной экспертизы на измененную часть проектной документации. До даты такого заключения оснований полагать, что проектная документация в установленном порядке изменена, не имеется (ч. 1 ст. 49, ч. 15 ст. 48 ГрК РФ).

Участник долевого строительства вправе в судебном порядке требовать расторжения договора участия в долевом строительстве только при условии, что внесенные в установленном законом порядке изменения в проектную документацию являются для него существенными, то есть нарушают его права и законные интересы.

Истцом в материалы дела не представлены доказательства изменения в установленном законом порядке проектной документации многоквартирного жилого дома - корпус 1 в составе первого этапа строительства жилого комплекса по строительному адресу: г. Москва, САО, Молжаниновский район.

Доказательств существенного изменения размера объекта долевого строительства суду также не представлено.

Кроме того, Федеральным законом № 214-ФЗ не предусмотрено запрета на внесение изменений застройщиком в проектную документацию без согласования с участником долевого строительства, а имеется обязанность известить о таких изменениях заинтересованных лиц через официальный сайт.

В настоящее время данный вопрос урегулирован ст. 23.3 Закона о защите прав потребителей и Постановлением Правительства РФ от 26.03.2019 года “О Единой информационной системе”, согласно которым все изменения публикуются застройщиком в обязательном порядке не позднее 10 дней после окончания квартала, в котором произошли изменения, путем заполнения электронной формы документов на официальном сайте Минстроя РФ дом.рф.

Истец в обоснование иска указывает на то, что при заключении договора ему не была предоставлена достоверная и полная информация в отношении объекта долевого участия. Исходя из доводов истца, при заключении договора участия в долевом строительстве, ответчиком не была предоставлена истцу необходимая и достоверная информация о строящемся объекте, которая позволила бы истцу как потребителю осуществить свободный и осознанный выбор среди объектов аналогичного потребительского назначения; ни в заключенном между сторонами договоре участия в долевом строительстве, ни в проектной либо иной доступной на момент заключения этого договора для ознакомления документации, содержащей описание объекта долевого строительства, не содержалось сведений о размещении в непосредственной близости от окон этого объекта ГРПШ.

Между тем, суд находит данные доводы истца несостоятельными.

Сведения, которые должен содержать договор участия в долевом строительстве, приведены в п. 4 ст. 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации". Заключенный между сторонами договор такие сведения содержит. Кроме того, истец не была лишена возможности в соответствии с п. 2 ст. 21 Федерального закона от 30.12.2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" ознакомиться с проектной документацией на строящийся объект недвижимости.

Учитывая указанные нормы Закона N 214-ФЗ, при заключении договора участия в долевом строительстве застройщик обязан предоставить участнику долевого строительства полную и достоверную информацию о потребительских свойствах и характеристиках конкретного объекта долевого строительства и описание местоположения строящегося объекта недвижимости с учетом окружающей обстановки, а также сведения о составе и месте расположения общего имущества в многоквартирном доме (например, электрического, санитарно-технического, иного оборудования).

В нарушение требований ст. 56 ГПК РФ, суду истцом не представлено никаких доказательств того, что объект долевого строительства построен с отступлением от условий заключенного договора, приведшим к ухудшению качества такого объекта.

Таким образом, оценивая собранные по делу доказательства в их совокупности, нормы закона, в том числе ст. ст. 4, 7, 9, 21 Федерального закона N 214-ФЗ, суд не усматривает нарушений прав истца как потребителя, допущенных застройщиком при заключении и исполнении договора участия в долевом строительстве, материалами дела подтверждено, что при заключении договора участия в долевом строительстве застройщик предоставил участнику долевого строительства полную и достоверную информацию об объекте долевого строительства (квартиры), которая бы позволила ему осуществить осознанный выбор среди объектов аналогичного потребительского назначения .

Предметом договора являлось строительство конкретной квартиры, площадь которой определена в соответствии с проектом, выполненным в виде чертежа части плана этажа многоквартирного дома, на котором нанесены координационные оси здания (сооружения); толщина стен и перегородок; их конфигурация, наименования помещений, их вид, назначение и площади; расположение санитарно-технического оборудования, что позволяет установить основные потребительские характеристики объекта долевого строительства .

Разрешение на ввод жилого дома в эксплуатацию, полученное ответчиком в порядке ст. 55 ГрК РФ, подтверждает соответствие построенного жилого дома строительным нормам и правилам и иным техническим регламентам, а также то, что качество жилья является пригодным для проживания в нем граждан. Достоверных и достаточных доказательств, подтверждающих, что ответчиком нарушены требования СНиП и технических регламентов, не соответствует условиям договора в части технических параметров, не представлено.

Действующее законодательство обязывает продавца предоставить потребителю своевременно (то есть до заключения соответствующего договора) такую информацию о товаре, которая обеспечивала бы возможность свободного и правильного выбора товара покупателем, исключающего возникновение у последнего какого-либо сомнения относительно потребительских свойств и характеристик товара, правил и условий его эффективного использования.

Разрешая заявленные истцом требования, суд приходит к выводу о том, что истцом не представлено доказательств существенного изменения объекта долевого строительства и многоквартирного дома, а также изменения назначения общего имущества, включая нежилые помещения, затрагивающие права и законные интересы истца.

Стороны не ходатайствовали о назначении строительно-технической экспертизы.

Следовательно, при заключении договора участия в долевом строительстве ответчиком истцу предоставлена необходимая и достоверная информация о строящемся объекте, каких-либо конструктивных изменений в квартиру застройщиком в одностороннем порядке не вносилось, объект долевого строительства соответствует условиям заключенного между сторонами договора.

Таким образом, оснований для расторжения договора по заявленным основаниям отсутствуют, так как материалы дела содержат доказательства, подтверждающие соответствие квартиры проекту строительства многоквартирного дома и условиям договора.

В отношении доводов истца о том, что уставный капитал ООО “СЗ “Северо-Восток Столицы” не соответствует предъявляемым требованиям, суд принимает во внимание, что застройщик, заключающий в отношении проектов строительства договоры участия в долевом строительстве только с использованием счетов эскроу, должен соответствовать требованиям, предъявляемым действующим законодательством с учетом норм ч. 4 и ч. 6 ст. 15.4 Федерального закона № 214-ФЗ, в соответствии с которыми требования, предусмотренные абз. 2 п. 1 ст. 2, ч. 1.1, пунктами 1.1 - 1.8, 7 ч. 2, частями 2.3 и 4 ст. 3, частями 2, 5 - 7 ст. 9 (за исключением случаев расторжения договора участия в долевом строительстве по основаниям, возникшим после ввода объекта в эксплуатацию), ст. ст. 12.1, 13, 14, 15, 18 - 18.2 Федерального закона № 214-ФЗ, не применяются, и соответствие застройщика требованиям ч. 1.1 - 1.8, 7 ч. 2 ст. 3 Федерального закона № 214-ФЗ в случае привлечения застройщиком денежных средств участников долевого строительства в соответствии со ст. 15.4 Федерального закона № 214-ФЗ не требуется.

Следовательно, к ответчику, как к застройщику, заключающему договоры участия в долевом строительстве только с использованием эскроу счетов, требование к минимальному размеру уставного капитала, устанавливаемому в зависимости от площади возводимого строительства, не применяется.

Статьей 450 ГК РФ предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.

Пунктом 2 статьи 450 ГК РФ установлено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором.

Доказательств существенного нарушения застройщиком своих обязательств по договору в материалы дела не представлено.

Поскольку сторонами не оспорен тот факт, что застройщик надлежащим образом исполняет свои обязательства перед участником долевого строительства и соответствует предусмотренным данным Федеральным законом требованиям к застройщику, односторонний отказ от исполнения договора во внесудебном порядке невозможен. Перечисленных в пунктах 1-3 ч. 1.1 ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004 года N 214-ФЗ оснований для расторжения по требованию участника долевого строительства договора в судебном порядке суд также не усматривает, доказательств иного не представлено.

Также, суд находит несостоятельными доводы истца в части ссылки на наступление личных обстоятельств, в связи с которыми истец не имеет возможности в дальнейшем исполнять свои обязательства по заключенному между сторонами договору участия в долевом строительстве, что является основанием для расторжения такого договора.

В соответствии с п. 1 ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

В силу п. 2 ст. 451 ГК РФ, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Из приведенных выше норм права следует, что лицо, требующее расторжения действующего договора, должно доказать наличие существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при его заключении, при этом наступившие обстоятельства должны являться на момент заключения сделки заведомо непредвидимыми, что прямо следует из абз. 2 п. 1 ст. 451 и пп. 1 п. 2 ст. 451 ГК РФ.

Между тем истцом не представлено доказательств наличия обстоятельств, которые могли бы служить основанием для расторжения договора в соответствии со ст. 451 ГК РФ.

Судом не установлены исключительные обстоятельства, которые могут послужить основанием для расторжения заключенного между сторонами договора.

Заключая договор, участник долевого строительства должен действовать добросовестно и разумно, проявить определенную предусмотрительность, уяснить для себя смысл и значение совершаемых юридически значимых действий, сопоставить их со своими возможностями, в том числе предусмотреть риски наступления негативных материальных последствий в связи с возможным изменением своего материального положения.

Стабильность доходов истца также не является условием заключения договора участия в долевом строительстве и условием исполнения обязательств по договору, то есть не может в смысле положений ст. 451 ГК РФ являться основанием для расторжения договора.

При этом, суд учитывает, что изменение финансового положения истца не являлось условием заключения договора долевого участия в строительстве и условием исполнения обязательств по договору, то есть не может в смысле положений ст. 451 ГК РФ являться основанием для расторжения договора.

Иные доводы стороны правового значения для разрешения настоящего дела по существу не имеют.

В силу положений ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте п. 3 ст. 123 Конституции Российской Федерации и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Истцом, доказательств причин, по которым договор участия долевого строительства подлежит расторжению, не приведены, как не представлено доказательств нарушения застройщиком принятых по договору обязательств; доказательств существенных нарушений договора со стороны застройщика на момент обращения истца в суд с указанным иском в материалы дела не представлено, как и не установлены исключительные обстоятельства, которые могут послужить основанием для расторжения заключенного между сторонами договора.

Истцом не приведено каких-либо обстоятельств нарушения застройщиком прав участника долевого строительства, в то время как в силу положений ч. 1 ст. 3 ГПК РФ именно нарушение или угроза нарушения прав, свобод или законных интересов лица является обязательным условием реализации права на его судебную защиту.

При таких обстоятельствах, оценив все доказательства в совокупности, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ООО “Специализированный застройщик “Северо-Восток Столицы” о расторжении договора долевого участия - оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский городской суд через Мещанский районный суд г. Москвы в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Решение суда изготовлено в окончательной форме 07 ноября 2025г.

Судья А.Д. Городилов