Производство № 2-5472/2025

УИД 28RS0004-01-2025-011405-36

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

24 декабря 2025 года город Благовещенск

Благовещенский городской суд Амурской области в составе:

председательствующего судьи Данилова Е.А.,

при секретаре Эглит Н.В.

с участием истца ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ИП ФИО2, ООО «УК Амурблагуправление», ФИО3 о признании недействительным договора аренды нежилого помещения, взыскании судебных расходов,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с указанным исковым заявлением, в обоснование указав, что он являются собственником жилого помещения - квартиры №***

Согласно проектной документации при строительстве МКД по ул. *** были выполнены сквозные проходы в первой и четвертой блок-секции (подъезды №1 и №4).

В 1995-1196 годах после приемки дома по окончании строительства, сквозные проходы блок-секций №1 и №4 были незаконно переведены в муниципальную собственность и сдавались в аренду.

Решением Благовещенского городского суда от 11 декабря 2009 года было установлено, что сквозные проходы самостоятельными помещениями не являются и были возведены в составе многоквартирного жилого дома именно как элементы общего имущества. Также было указано, что в сквозных проходах не было предусмотрено возведение каких-либо перегородок и обустройство помещений иного назначения, помимо указанного назначения «сквозной проход».

В нарушение действующего законодательства, без соответствующего решения собственников помещений МКД и при отсутствии полномочий, между собственником квартиры №*** ФИО3, ИП ФИО2 и управляющей компанией ООО «УК Амурблагуправление» был заключен договор сдачи в аренду помещения «Парикмахерская» (сквозной проход блок-секции №1) от 01 августа 2022 года. При заключении договора аренды от имени собственников помещений ФИО3 руководствовалась протоколом общего собрания собственников от 01 июня 2022 года.

Решением Благовещенского городского суда от 19 апреля 2023 года по делу №2-194/2023 признаны недействительными решения общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме по адресу ***, оформленные протоколами от 01 июня 2022 года №1 и от 29 ноября 2022 года №2.

Права истца, как собственника помещения МКД на пользование общим имуществом МКД – сквозным проходом блок-секции №1 нарушены, поскольку договор аренды на общее имущество был заключен без согласия истца. Решение о направлении арендной платы за пользование общим имуществом в ООО «УК Амурблагуправление» было принято ФИО3 и ООО «УК Амурблагуправление» единолично, без решения общего собрания собственников МКД, в отсутствие соответствующих полномочий.

На основании изложенного, просит суд признать недействительным договор сдачи в аренду нежилого помещения «Парикмахерская», кадастровый номер ***, в многоквартирном доме по адресу *** от 01 августа 2022 года, заключенный между собственниками помещений данного МКД, в лице ФИО3, ИП ФИО2 и ООО «УК Амурблагуправление»; взыскать с ответчиков расходы по уплате госпошлины.

В судебном заседании истец ФИО1 поддержал доводы искового заявления, просил удовлетворить требования иска в полном объеме.

В судебное заседание не явились ответчик ФИО3, ИП ФИО2 представитель ответчика ООО «УК Амурблагуправление», представители третьих лиц администрации г. Благовещенска, Комитета по управлению имуществом МО г. Благовещенска, Управления Росреестра по Амурской области, о дате, времени и месте проведения судебного заседания извещены судом надлежащим образом.

На основании ст. 167 ГПК РФ суд определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, изучив материалы гражданского дела, суд приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, истец ФИО1, ответчик ФИО3 являются собственниками жилых помещений в многоквартирном жилом доме, расположенном по адресу: ***.

Управление многоквартирным домом № *** до 25 июля 2025 года осуществляла управляющая компания ООО «УК Амурблагуправление» на основании договора управления от 01 февраля 2024 года.

В указанном многоквартирном доме расположено нежилое помещение – парикмахерская с кадастровым номером ***, общей площадью 14,7 кв. м, являющееся общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме.

В силу ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В соответствии с п. 1 ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Согласно п. 1 ст. 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при не достижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

В соответствии со ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Согласно ч. 1 ст. 36 ЖК РФ помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе технические этажи, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы) являются общим имуществом собственников квартир многоквартирного дома.

В соответствии с ч. 2 ст. 36 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

В силу ч. 4 ст. 36 ЖК РФ по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

Такое решение общего собрания собственников помещений в МКД в силу ч. 1 ст. 46 ЖК РФ принимается большинством не менее 2/3 голосов от общего числа голосов собственников помещений в МКД.

По смыслу п. 3, 3.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме отнесено решение вопросов пользования общим имуществом, в том числе путем передачи имущества в пользование иным лицам, принятие решений об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, и порядок разрешения таких вопросов установлен частью 1 статьи 46 ЖК РФ, в силу которой решения по ним принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

Исходя из приведенного выше правового регулирования, использование общего имущества многоквартирного дома осуществляется на основании решения общего собрания собственников помещений и, если общим собранием не установлено иное, с предоставлением пользователем соразмерной компенсации за такое использование.

В ходе рассмотрения дела было установлено, что 01 июня 2022 года в многоквартирном доме по адресу *** в очно-заочной форме проведено общее собрание собственников помещений МКД, оформленное протоколом №1, по итогам которого приняты решения, в том числе:

- Избрать и утвердить состав Совета многоквартирного дома и наделить полномочиями, указанными в п. 5 ст. 161.1 ЖК РФ, в том числе с правом подписывать акты выполненных работ, отчеты; устанавливать расценки арендной платы за использование общего имущества МКД;

- Избрать и утвердить Председателем Совета МКД ФИО3 и наделить ее полномочиями в соответствии со ст. 161.1 ЖК РФ: на подписание утвержденного общим собранием договора управления, изменений и дополнений к договорам с избранной управляющей компанией; на подписание актов, в том числе выполненных работ и оказанных услуг; на осуществление контроля над исполнением обязательств управляющей организацией, на актирование фактов предоставления ею услуг или не выполненных работ; на представление интересов собственников помещений МКД перед гражданами, хозяйственными субъектами, предприятиями и учреждениями, в правоохранительных, контролирующих, судебных органах, а также в органах государственной власти и местного самоуправления по имеющимся и возникающим вопросам, и спорам. Также наделение председателя Совета МКД право на подписание согласия на установку (размещение, присоединение) рекламной конструкции и уполномочить заключать от имени собственников помещений МКД договоры на установку и эксплуатацию рекламной конструкции, аренды общего имущества собственников помещений в МКД по утверждённым Советом расценкам. Считать данное решение доверенностью, выданной от имени собственников помещений МКД председателю Совета МКД.

01 августа 2022 года между собственниками помещений многоквартирного дома по адресу ***, в лице председателя Совета МКД ФИО3, действующей на основании протокола от 01 июня 2022 года №1 общего собрания помещений в МКД (арендодатель), ИП ФИО2 (арендатор) и ООО «УК Амурблагуправление» (управляющая компания) был заключен договор сдачи в аренду нежилого помещения в многоквартирном доме, по адресу ***, по условиям которого арендодатель предоставил арендатору за плату во временное владение и пользование нежилое помещение с кадастровым номером ***, расположенное по адресу ***, подъезд №1, площадью 14,7 кв.м.

Вступившим в законную силу решением Благовещенского городского суда от 19 апреля 2023 года по гражданскому делу №2-194/2023 исковые требования ФИО1, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7 были удовлетворены, признаны недействительными решения общих собраний собственников помещений в многоквартирном жилом доме № ***, оформленные протоколами от 01 июня 2022 года №1 и от 29 ноября 2022 года №2.

Указанным решением суда было установлено, что выявленные судом нарушения, допущенные, в том числе инициатором, правил созыва и проведения общего собрания собственников МКД в форме очно-заочного голосования, оформленных спорными протоколами, свидетельствует об обоснованности исковых требований, подлежащих удовлетворению. Допущенные нарушения являются существенными и повлияли на результаты голосования; препятствовали, по мнению суда, реализации собственниками помещений указанного дома большинством голосов на собрании, проведенном в указанный период, выразить свое волеизъявление на управление домом.

Согласно ч. 2 ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

В силу положений указанной нормы права, установленные решением Благовещенского городского суда от 19 апреля 2023 года по гражданскому делу №2-194/2023 обстоятельства обязательны для суда, не доказываются вновь и не подлежат оспариванию по настоящему гражданскому делу.

В силу п. 1 и 2 ст. 166 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

Согласно п. 1 ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Таким образом, договор сдачи в аренду нежилого помещения в многоквартирном доме, по адресу *** от 01 августа 2022 года был заключен ответчиком ФИО3 от имени собственников помещений МКД в отсутствие соответствующих полномочий на его заключение, что противоречит положениям ст. 36, 46 ЖК РФ.

Кроме того, в ходе судебного разбирательства в нарушение требований ст. 56 ГПК РФ ответчиками доказательств, свидетельствующих о принятии в последующем собственниками помещений МКД решения об использовании общего имущества и предоставлении спорного нежилого помещения в аренду ответчику ИП ФИО2, не представлено.

На основании вышеизложенного, оценив представленные доказательства в их совокупности, принимая во внимание, что протокол общего собрания собственников помещений МКД по ул. *** от 01 июня 2022 года, которым ФИО3 избрана председателем Совета МКД с наделением ее полномочиями по заключению от имени собственников помещений МКД договоров аренды общего имущества, признан недействительным, учитывая, что оспариваемый договор сдачи в аренду нежилого помещения в многоквартирном доме, по адресу *** от 01 августа 2022 года заключен при отсутствии решения собственников помещений о предоставлении нежилого помещения с кадастровым номером *** в аренду третьим лицам, в том числе ответчику ИП ФИО2, а также лицом, не имеющим полномочий на его заключение, при отсутствии установленных законом оснований для заключения договора аренды общего имущества МКД, суд приходит к выводу о признании договора сдачи в аренду нежилого помещения в многоквартирном доме по адресу *** от 01 августа 2022 года, заключенного между собственниками помещений многоквартирного дома по адресу ***, в лице председателя Совета МКД ФИО3, ИП ФИО2 и ООО «УК Амурблагуправление» недействительной сделкой.

В соответствии с ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных ч. 2 ст. 96 ГПК РФ.

Судебные расходы, состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела (ст. 88 ГПК РФ).

При обращении в суд истцом уплачена государственная пошлина в размере 3 000 рублей, что подтверждается чеком по операции от 31 июля 2025 года.

В связи с тем, что исковые требования удовлетворены, согласно ст. 333.19 НК РФ, ст. 98 ГПК РФ, суд полагает необходимым взыскать с ответчиков в пользу истца государственную пошлину в размере 3 000 рублей (по 1 000 рублей с каждого).

Руководствуясь ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 – удовлетворить.

Признать недействительным договор сдачи в аренду нежилого помещения с кадастровым номером ***, в многоквартирном доме по адресу ***, заключенный 01 августа 2022 года между собственниками помещений многоквартирного дома по адресу ***, в лице председателя Совета МКД ФИО3, ИП ФИО2 и ООО «УК Амурблагуправление».

Взыскать с ИП ФИО2, ФИО3, ООО «УК Амурблагуправление» в пользу ФИО1 расходы по уплате государственной пошлины в размере по 1 000 рублей с каждого.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Амурский областной суд через Благовещенский городской суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий судья Е.А. Данилов.

Решение в окончательной форме составлено 12 января 2026 года.