дело ...

уникальный идентификатор дела - 75RS0003-01-2025-000515-59

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Чита Забайкальского края 23 июня 2025 года

Железнодорожный районный суд г. Читы Забайкальского края в составе председательствующего судьи Юргановой О.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарём Подгорбунской К.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1, (далее – ФИО1) к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Забайкальскому краю (далее – Управление Росреестра по Забайкальскому краю), обществу с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Радченко» (далее – ООО Специализированный застройщик «Радченко»), ФИО2 (далее – ФИО2) о восстановлении регистрационной записи об ипотеке,

установил:

ФИО1 обратился в Железнодорожный районный суд г. Читы Забайкальского края с указанным иском к Управлению Росреестра по Забайкальскому краю, ссылаясь на следующие обстоятельства. На основании договора купли-продажи, заключенного между обществом с ограниченной ответственностью ООО «Радченко» (далее – ООО «Радченко», в настоящее время – ООО Специализированный застройщик «Радченко») и ФИО2 23.07.2015, с учётом согласия на продажу имущества, оформленного ФИО1 24.06.2015, ФИО1 является залогодержателем в отношении земельного участка, кадастровый номер ..., площадью 3 711 кв.м., по адресу: ..., и находящегося на нём здания нежилого назначения, кадастровый номер ..., площадью 1 226,6 кв.м., по адресу: ... право собственности на которые зарегистрировано за ФИО2 В июле 2024 года по обращению ФИО1 Управление Росреестра по Забайкальскому краю подтверждало наличие в Едином государственном реестре недвижимости соответствующей регистрационной записи об ипотеке. Вместе с тем, в настоящее время ФИО1 стало известно о том, что таковая в отношении земельного участка, кадастровый номер ..., площадью 3 711 кв.м., по адресу: ..., погашена, несмотря на то, что задолженность перед ФИО1 в виде покупной цены проданного имущества до сих пор не погашена и с заявлением о погашении регистрационной записи об ипотеке ФИО1 в Управление Росреестра по Забайкальскому краю не обращался. Учитывая изложенное, просил восстановить в Едином государственном реестре недвижимости регистрационную запись об ипотеке в отношении земельного участка, кадастровый номер ..., площадью 3 711 кв.м., по адресу: ..., составленную в пользу ФИО1

Определением от 01.04.2025 к участию в деле в качестве соответчиков привлечены ООО Специализированный застройщик «Радченко», ФИО2

Определением от 22.04.2025 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора (далее, каждый в отдельности, - третье лицо), привлечены администрация городского округа «Город Чита», Федеральная налоговая служба России (далее – ФНС России).

Кроме того, о судебном разбирательстве судом извещался финансовый управляющий ФИО1 – ФИО3 (далее – ФИО3).

В ходе судебного разбирательства истец ФИО1 заявленные исковые требования поддерживал, представитель ответчицы ФИО2 – ФИО4 против удовлетворения заявленных исковых требований возражала.

Финансовый управляющий ФИО1 – ФИО3, ответчица ФИО2 в судебное заседание, будучи надлежащим образом извещёнными о его дате, времени и месте, не явились, о причинах своей неявки не сообщили, об отложении слушания или о рассмотрении гражданского дела в своё отсутствие не просили.

Ответчики – Управление Росреестра по Забайкальскому краю, ООО Специализированный застройщик «Радченко», третьи лица – администрация городского округа «Город Чита», ФНС России в судебное заедание, будучи надлежащим образом извещёнными о его дате, времени и месте, своих представителей не направили, о причинах неявки своих представителей не сообщили, об отложении слушания или о рассмотрении гражданского дела в отсутствие своих представителей не просили.

Руководствуясь частями 3 и 4 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ), суд рассмотрел гражданское дело при сложившейся явке.

Заслушав в ходе судебного разбирательства пояснения лица, участвующего в деле, представителей, исследовав имеющиеся в материалах гражданского дела письменные доказательства, суд приходит к следующему.

Как установлено в ходе судебного разбирательства, 17.04.2013 ФИО1, от имени которого действовал представитель ФИО1 (в настоящее время – ФИО2) А.Ю., и ООО «Радченко», от имени которого действовал представитель ФИО5 (далее – ФИО5), обратились в Управление Росреестра по Забайкальскому краю с заявлениями о государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок, кадастровый номер ..., площадью 3 711 кв.м., по адресу: ... и находящееся на нём здание нежилого назначения, кадастровый номер ..., площадью 1 226,6 кв.м., по адресу: ..., от ФИО1 к ООО «Радченко» на основании договора купли-продажи от 17.04.2013, по условиям которого покупная цена определена его сторонами в размере 1 400 000 рублей.

Условиями данного договора определено, что покупная цена уплачивается покупателем продавцу в течение тридцати дней с момента государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимого имущества к покупателю (пункт 2.2); с момент осуществления государственной регистрации права собственности покупателя на объекты недвижимого имущества и до момент полной уплаты им продавцу покупной цены проданное имущество находится в залоге у продавца (пункт 2.3).

Одновременно с данными заявлениями указанными лицами были поданы заявления о регистрации ограничения права (обременения объектов недвижимого имущества) в виде ипотеки в силу закона в пользу ФИО1

На основании приведённых заявлений 14.05.2013 в Едином государственном реестре недвижимости, в том числе, зарегистрирована ипотека в силу закона в отношении земельного участка, кадастровый номер ..., площадью 3 711 кв.м., по адресу: ..., и находящегося на нём здания нежилого назначения, кадастровый номер ..., площадью 1 226,6 кв.м., по адресу: ..., в пользу ФИО1 (регистрационные записи № ....

23.07.2015 между ООО «Радченко» и ФИО2 заключен договор купли-продажи, по условиям которого ООО «Радченко» продало, а ФИО2 купила земельный участок, кадастровый номер ..., площадью 3 711 кв.м., по адресу: ... и находящееся на нём здание нежилого назначения, кадастровый номер ..., площадью 1 226,6 кв.м., по адресу: ...

В соответствии с условиями данного договора покупная цена имущества определена его сторонами в размере 1 400 000 рублей (пункт 2.1); покупная цена уплачивается покупателем продавцу в течение двух дней с момента подписания договора (пункт 2.2); залог продавца в отношении продаваемого имущества не устанавливается (пункт 2.3); продаваемое имущество находится в залоге у ФИО1 и передаётся покупателю обременённым данным залогом (пункт 1.3).

На основании договора купли-продажи, заключенного между ООО «Радченко» и ФИО2 23.07.2015, соответствующих заявлений ФИО5, как представителя ООО «Радченко», и ФИО2 от 24.07.2015, а также согласия ФИО1 на продажу ООО «Радченко» ФИО2 объектов недвижимого имущества с сохранением в отношении таковых ипотеки в силу закона, удостоверенного нотариусом г. Читы Забайкальского края ФИО6 24.06.2015, 06.08.2015 в Едином государственном реестре недвижимости произведена государственная регистрация ипотеки в силу закона в отношении земельного участка, кадастровый номер ..., площадью 3 711 кв.м., по адресу: ... и находящегося на нём здания нежилого назначения, кадастровый номер ..., площадью 1 226,6 кв.м., по адресу: ..., с составлением регистрационных записей, соответственно, № ....

Согласно выписке от 13.03.2025 № ... из Единого государственного реестра недвижимости до настоящего времени в таковом имеется запись о регистрации права собственности ФИО2 на здание нежилого назначения, кадастровый номер ..., площадью 1 226,6 кв.м., по адресу: ... и ограничении данного права с установлением обременения объекта недвижимого имущества в пользу ФИО1 на срок с 14.05.2013 до полного расчёта (дата государственной регистрации – 06.08.2015, номер регистрационной записи – ....

В свою очередь, 20.08.2019 ФИО1 обратился в Управление Росреестра по Забайкальскому краю с заявлением о погашении регистрационной записи об ипотеке от 06.08.2015 № ... в отношении земельного участка, кадастровый номер ..., площадью 3 711 кв.м., по адресу: ... (в примечании к данному заявлению указано: «рассматривать совместно с ... от 09.08.2019»).

Заявление от 09.08.2019 № ... является заявлением ФИО2 о снятии земельного участка, кадастровый номер ..., площадью 3 711 кв.м., по адресу: ..., и двух других земельных участков с кадастрового учёта в связи с их перераспределением для образования двух новых земельных участков.

Уведомлением от 21.08.2019 № КУВД-001/2019-9772651/1 Управлением Росреестра по Забайкальскому краю сообщено ФИО2 о приостановлении осуществления действий по государственной регистрации на основании поданного ею заявления, уведомлениями от 21.11.2019 № КУВД-001/2019-9772651/2, № КУВД-001/2019-12588859/3 и № КУВД-001/2019-12588860/3 в осуществлении таких действий Управлением Росреестра по Забайкальскому краю ФИО2 отказано.

Однако, как следует из выписки от 13.05.2025 № КУВИ-001/2025-103895088 из Единого государственного реестра недвижимости, несмотря на сохраняющуюся регистрацию в данном реестре права собственности ФИО2 на земельный участок, кадастровый номер ..., площадью 3 711 кв.м., по адресу: ..., ипотека в силу закона в отношении такового в пользу ФИО1 в настоящее время не зарегистрирована, то есть соответствующая регистрационная запись является погашенной.

Полагая такое погашение неправомерным, ФИО1 в порядке, установленном ГПК РФ, обратился в Железнодорожный районный суд г. Читы Забайкальского края с рассматриваемым иском.

Вместе с тем, в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определённое действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и тому подобное, либо воздержаться от определённого действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Обязательства возникают из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

Согласно положениям пункта 1 статьи 454, пункта 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) одна сторона (продавец) обязуется передать в собственность другой стороне (покупателю) земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определённую денежную сумму (цену).

Пунктом 1 статьи 329 ГК РФ установлено, что одним из способов обеспечения исполнения обязательств является залог.

Как следует из пункта 1 статьи 334 ГК РФ, в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

В соответствии с пунктом 4 статьи 334 ГК РФ к отдельным видам залога (статьи 357 - 358.17) применяются общие положения о залоге, если иное не предусмотрено правилами настоящего Кодекса об этих видах залога.

К залогу недвижимого имущества (ипотеке) применяются правила настоящего Кодекса о вещных правах, а в части, не урегулированной указанными правилами и законом об ипотеке, общие положения о залоге.

Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 339.1 ГК РФ залог подлежит государственной регистрации и возникает с момента такой регистрации в случае, если в соответствии с законом права, закрепляющие принадлежность имущества определённому лицу, подлежат государственной регистрации (статья 8.1).

В силу пункта 1 статьи 353 ГК РФ в случае перехода прав на заложенное имущество от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества (за исключением случаев, указанных в подпункте 2 пункта 1 статьи 352 и статье 357 настоящего Кодекса) либо в порядке универсального правопреемства залог сохраняется.

Правопреемник залогодателя приобретает права и несёт обязанности залогодателя, за исключением прав и обязанностей, которые в силу закона или существа отношений между сторонами связаны с первоначальным залогодателем.

Принимая во внимание приведённые нормы, сторонами залоговых правоотношений признаются залогодатель и залогодержатель, которыми являются стороны обеспеченного залогом обязательства, то есть кредитор и должник, или, в случае перехода прав на заложенное имущество от залогодателя к другому лицу в результате его отчуждения, - третье лицо, являющееся собственником имущества, в рассматриваемом случае – ФИО1, ООО Специализированный застройщик «Радченко» и ФИО2, в то время как положениями Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» Управление Росреестра по Забайкальскому краю отнесено к регистрирующим органам, но не к участникам залоговых правоотношений, то есть стороной материальных правоотношений Управление Росреестра по Забайкальскому краю не является.

Как следует из пункта 1 статьи 352 ГК РФ, залог прекращается: с прекращением обеспеченного залогом обязательства; если заложенное имущество возмездно приобретено лицом, которое не знало и не должно было знать, что это имущество является предметом залога; в случае гибели заложенной вещи или прекращения заложенного права, если залогодатель не воспользовался правом, предусмотренным пунктом 2 статьи 345 настоящего Кодекса; в случае реализации заложенного имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом, в том числе при оставлении залогодержателем заложенного имущества за собой, и в случае, если он не воспользовался этим правом (пункт 5 статьи 350.2); в случае прекращения договора залога в порядке и по основаниям, которые предусмотрены законом, а также в случае признания договора залога недействительным; по решению суда в случае, предусмотренном пунктом 3 статьи 343 настоящего Кодекса; в случае изъятия заложенного имущества (статьи 167, 327), за исключением случаев, предусмотренных пунктом 1 статьи 353 настоящего Кодекса; в случае реализации заложенного имущества в целях удовлетворения требований предшествующего залогодержателя (пункт 3 статьи 342.1); в случаях, указанных в пункте 2 статьи 354 и статье 355 настоящего Кодекса; в иных случаях, предусмотренных законом или договором.

Кроме того, в соответствии с пунктом 1 статьи 25 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трёх рабочих дней с момента поступления в орган регистрации прав заявления залогодержателя.

Вместе с тем, согласно пункту 2 части 2 статьи 1 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) дела о защите нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, в том числе дела об оспаривании решений, действий (бездействия) органов государственной власти, иных государственных органов, органов военного управления, органов местного самоуправления, должностных лиц, государственных и муниципальных служащих, именуемые административными, рассматриваются в порядке, установленном КАС РФ.

В силу части 1 статьи 22 КАС РФ административное исковое заявление к органу государственной власти, иному государственному органу, органу местного самоуправления, избирательной комиссии, комиссии референдума, организации, наделённой отдельными государственными или иными публичными полномочиями, подаётся в суд по месту их нахождения, к должностному лицу, государственному или муниципальному служащему - по месту нахождения органа, в котором указанные лица исполняют свои обязанности.

Частью 3 статьи 24 КАС РФ определено, что административное исковое заявление об оспаривании решений, действий (бездействия) органов государственной власти (за исключением постановления Федеральной службы судебных приставов), иных государственных органов, органов местного самоуправления, организаций, наделённых отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностных лиц (за исключением судебных приставов-исполнителей), государственных и муниципальных служащих может подаваться также в суд по месту жительства гражданина, являющегося административным истцом, а в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, - по адресу организации, являющейся административным истцом.

При таких обстоятельствах в случае, если погашение в Едином государственном реестре недвижимости регистрационной записи об ипотеке в отношении земельного участка, кадастровый номер 75:32:010307:71, площадью 3 711 кв.м., по адресу: <...>, ФИО1 полагает неправомерным действием Управления Росреестра по Забайкальскому краю, соответствующие требования подлежат разрешению в порядке, предусмотренном КАС РФ, по его заявлению, поданному с соблюдением правил подсудности, установленных частью 1 статьи 22, частью 3 статьи 24 КАС РФ, в то время как в настоящее время требования предъявлены им в порядке, установленном ГПК РФ, то есть в порядке, применяемом к разрешению споров, возникших между сторонами материальных правоотношений, и с учётом правила об исключительной подсудности, установленного статьёй 30 ГПК РФ, которым суд, управомоченный разрешить возникший спор, определяется местом нахождения объекта недвижимого имущества, однако такое место не совпадает ни с местом нахождения Управления Росреестра по Забайкальскому краю, ни с местом жительства ФИО1

Наряду с изложенным, требуя восстановления регистрационной записи об ипотеке в отношении земельного участка, кадастровый номер ..., площадью 3 711 кв.м., по адресу: ..., ФИО1 указал на неисполнение до настоящего времени своих обязательств перед ним ФИО2, с учётом заключения 27.07.2015 между ООО «Радченко» и ФИО1 договора уступки прав (цессии), по условиям которого право требования денежной суммы в размере 1 400 000 рублей по договору купли-продажи, заключенному между ООО «Радченко» и ФИО2 23.07.2015, перешло от ООО «Радченко» к ФИО1

Данный довод суд полагает не подлежащим оценке в настоящее время, а заявленные с учётом данного довода исковые требования заявленными преждевременно, ввиду следующего.

Определением Арбитражного суда Забайкальского края от 05.07.2017 признано обоснованным заявление ФНС России о признании банкротом ФИО1 с введением в отношении него процедуры реструктуризации долгов.

Определением Арбитражного суда Забайкальского края от 03.06.2019 ФИО1 признан банкротом с введением в отношении него процедуры реализации имущества.

До настоящего времени, по собственному признанию ФИО1, осуществляется формирование конкурсной массы, за счёт реализации которой возможности погашение имеющейся у него задолженности.

При этом определением Арбитражного суда Забайкальского края от 16.04.2025 к производству в качестве обособленного спора в рамках дела о банкротстве принят иск комитета по финансам администрации городского округа «Город Чита» о признании недействительными договоров купли-продажи земельного участка, кадастровый номер ..., площадью 3 711 кв.м., по адресу: ..., и находящегося на нём здания нежилого назначения, кадастровый номер ..., площадью 1 226,6 кв.м., по адресу: ..., применении последствий недействительности ничтожных сделок путём прекращения права собственности ФИО2 на данное имущество и передаче его в конкурсную массу ФИО1

Таким образом, спор относительности действительности самого отчуждения указанных объектов недвижимого имущества находится в производстве Арбитражного суда Забайкальского края и до настоящего времени не разрешён, в свою очередь, удовлетворение соответствующего иска само по себе повлечёт за собой невозможность сохранения и залоговых правоотношений, напротив, отказ в удовлетворении такового, являясь новым обстоятельством по отношению к тем, что изложены в иске по настоящему гражданскому делу, позволит ФИО1 в рамках гражданского судопроизводства предъявить иск о восстановлении регистрационной записи об ипотеке, подлежащий удовлетворению исключительно при установлении всей совокупности обстоятельств, имеющих юридическое значение для правильного разрешения спора и неустановлении обстоятельств, препятствующих удовлетворению иска.

Учитывая изложенное, руководствуясь статьями 194 – 199 ГПК РФ, суд

решил:

в удовлетворении иска ФИО1 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Забайкальскому краю, обществу с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Радченко», ФИО2 о восстановлении регистрационной записи об ипотеке отказать.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Забайкальского краевого суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путём подачи апелляционной жалобы в Железнодорожный районный суд г. Читы Забайкальского края.

Председательствующий судья О.В. Юрганова

Решение суда в окончательной форме принято 04.07.2025.