К делу № 2-4591/2022

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г.Сочи

22 августа 2022 года

Центральный районный суд города Сочи Краснодарского края в составе председательствующего Власенко В.А.,

при секретаре судебного заседания Росляковой К.А.,

рассмотрел в открытом судебном заседании в помещении Центрального районного суда г.Сочи гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 о понуждении к заключению основанного договора,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с настоящим иском к ФИО2 в котором просит обязать ФИО2 заключить с ФИО1 на условиях договора инвестирования от ДД.ММ.ГГГГ основной договор купли-продажи 1/136 доли земельного участка площадью 700 кв. м с кадастровым номером №, расположенного по адресу: , и жилого помещения площадью 51,3 кв. м с кадастровым номером №, расположенного по адресу: , который считать заключенным с ДД.ММ.ГГГГ; признать за ФИО1 право собственности на 1/136 доли земельного участка площадью 700 кв. м с кадастровым номером №, расположенного по адресу: , и жилого помещения площадью 51,3 кв. м с кадастровым номером №, расположенного по адресу: ; прекратить право собственности ФИО2 на 1/136 доли земельного участка площадью 700 кв. м с кадастровым номером №, расположенного по адресу: аннулировав в Едином государственном реестре недвижимости запись от ДД.ММ.ГГГГ №, и на жилого помещения площадью 51,3 кв. м с кадастровым номером №, расположенного по адресу: , аннулировав в Едином государственном реестре недвижимости запись от ДД.ММ.ГГГГ №; освободить от ареста (ограничений и запрещений) недвижимое имущество: 1/136 доли земельного участка площадью 700 кв. м с кадастровым номером № расположенного по адресу: , и жилого помещения площадью 51,3 кв. м с кадастровым номером №, расположенного по адресу:

В обоснование исковых требований истец указал, что по договору инвестирования от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1, проинвестировал в строительство жилого дома, строящегося на земельном участке: площадью 832 кв.м., с кадастровым номером: №, расположенном по адресу:

Застройщиком по договору инвестирования является гр. ФИО2 - Ответчик.

Согласно дополнительного соглашения к договору инвестирования от ДД.ММ.ГГГГ, в результате завершения строительства, раздела жилого дома с кадастровым номером: № и вновь образованного земельного участка с кадастровым номером: №ранее кадастровый №), расположенного по адресу: , предметом договора инвестирования от ДД.ММ.ГГГГ, считается и передается в собственность Инвестору: жилое помещение с кадастровым номером: №, площадью 51,3 кв.м, расположенном на 8 этаже, расположенного по адресу: г; доля земельного участка с кадастровым номером: №, площадью 700 кв.м., категория земель - земли поселений, расположенного по адресу:

Согласно п.4.1. Договора стороны определили цену договора, как общую стоимость помещений, в размере 1 600 000 (один миллион шестьсот тысяч) рублей, исходя из одной стоимости квадратного метра равного 32 000, оплата производится полностью при подписании

Инвестор выполнил своевременно свои обязательства по договору инвестирования п.4.1., что подтверждается распиской от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно технической инвентаризации при регистрации права на Застройщика жилого помещения в жилом доме - площадь увеличилась, что повлекло перерасчет стоимости жилого помещения на разницу квадратных метров.

По сведениям из выписки ЕГРН площадь составляет 51,3 кв.м., Инвестор исходя из этого произвел доплату в размере 41600 рублей Застройщику, что подтверждается распиской от ДД.ММ.ГГГГ. При подписании дополнительного соглашения к договору инвестирования ДД.ММ.ГГГГ Застройщик передал ключи Инвестору для возможности осуществления ремонтных работ и заселения в оплаченное жилье.

В этот же момент между сторонами были обговорены действия о переходе права собственности на имя Истца. Сделка должна была быть назначена Ответчиком и проведена через нотариальную контору, так как имеется переход права долей на земельный участок под жилым помещением.

По сведениям выписки из ЕРГН Застройщик приобрел (зарегистрировал) собственности на жилое помещение с кадастровым номером: № от ДД.ММ.ГГГГ, 5/136 доли земельного участка с кадастровым номером: № от ДД.ММ.ГГГГ.

Ответчик не выполнил основные обязательства по договору инвестирования перед Истцом, чем нарушены его законные права.

Вместе с этим, несмотря на истечение срока на заключение основного договора купли-продажи на жилое помещение и 1/136 долю земельного участка, Ответчик ФИО2 уклоняется от исполнения обязательств в рамках договора инвестирования от ДД.ММ.ГГГГ.

Кроме того, Ответчиком в ответ на требование истца о заключении основного договора купли-продажи направлено уведомление, в котором сообщено о том, что он не может исполнить взятые на себя обязательства в предусмотренный договором инвестирования, поскольку за период с момента его заключения принадлежащая ему 1/136 земельного участка и жилое помещение были обременены арестами и запрещениями на регистрацию, что препятствует регистрации перехода права собственности на имя Инвестора.

Таким образом, Ответчиком допущено существенное нарушение условий договора инвестирования, так как Застройщик гарантировал, что на момент заключения основного договора купли-продажи имущество не будет являться предметом спора или состоять под арестом или иным запрещением, обременением третьих лиц.

В судебном заседании представитель истца ФИО1 по доверенности ФИО3 на удовлетворении заявленных исковых требований настаивала в полном объеме, ответчиком нарушены существенные условия договора инвестирования, до настоящего времени не исполнены обязательства по договору перед истцом, чем нарушаются его права, обязанности по организации оформления и регистрации договора купли-продажи помещений, а также переход права собственности на указанные помещения застройщика к инвестору осуществляет застройщик, истцом обязательства по договору исполнены в объеме, застройщиком были переданы ключи истцу для возможности осуществления ремонтных работ и заселения в помещение, также между истцом и ответчике обговорены действия по переходу права собственности, сделка должна быть назначена ответчиком и проведена через нотариуса, так как имеется переход права долей на земельный участок под жилым помещением.

Ответчик ФИО2, третье лицо Управление Федеральной службы государственно регистрации кадастра и картографии по Краснодарскому краю о дне, времени и месте судебного заседания извещены своевременно и надлежащим образом, причины неявки суду неизвестны.

Заслушав мнение представителя истца, исследовав материалы гражданского дела, суд считает, что требования истца не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Статьей 310 ГК РФ предусмотрена недопустимость одностороннего отказа от исполнения обязательств. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условии не допускаются.

На основании п.2 ст.455 ГК РФ Договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.

В целях однообразной правоприменительной практики и в связи с вопросами, возникающими у судов при рассмотрении споров из договоров по поводу недвижимости, ДД.ММ.ГГГГ Пленум ВАС РФ в Постановлении № «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», постановил дать следующие разъяснения.

Так, в соответствии с п. 1 указанного Постановления, и в связи с тем, что параграф 7 главы 30 ГК РФ не содержит положений, запрещающих заключение договоров купли-продажи в отношении недвижимого имущества, право собственности продавца на которое на дату заключения договора не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП), но по условиям этого договора возникнет у продавца в будущем (договор купли-продажи будущей недвижимой вещи), судам следует исходить из того, что отсутствие у продавца на момент заключения договора продажи недвижимости права собственности на имущество - предмет договора - само по себе не является основанием для признания такого договора недействительным.

На основании п. 2 данного Постановления, если сторонами заключен договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, то индивидуализация предмета договора может быть осуществлена путем указания иных сведений, позволяющих установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору (например, местонахождение возводимой недвижимости, ориентировочная площадь будущего здания или помещения, иные характеристики, свойства недвижимости, определенные, в частности, в соответствии с проектной документацией). Судам необходимо учитывать, что такие договоры должны предусматривать цену продаваемого имущества, которая может быть установлена за единицу его площади или иным образом (пункт 3 статьи 555 ГК РФ).

В силу п.4 Постановления №, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи.

Согласно п.5 Постановления Пленум ВАС РФ № Покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора.

В силу п.4 ст.445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

Судом установлено, что между истцом и ответчиком был заключен Договор инвестирования от ДД.ММ.ГГГГ (далее - Договор инвестирования).

В соответствии с п. 5.3 Договора инвестирования, в случае если одна из сторон будет уклоняться от заключения договора купли продажи, вторая сторона вправе обратиться в установленном порядке в суд с требованием о понуждении заключить договор.

На основании п. 3.3. Договора инвестирования, ФИО2 принял на себя обязательство в течение 60 дней после ввода дома в эксплуатацию зарегистрировать право собственности на жилой дом на свое имя.

В соответствии с п. 3.4 Договора инвестирования ответчик принял на себя обязательство заключить с истцом основной договор купли - продажи помещений, в течение 60 дней со дня получении свидетельства о праве собственности на свое имя.

Помимо этого, в соответствии с п.2.4 Договора инвестирования обязанности по организации оформления и регистрации договоров купли - продажи помещений, а так же перехода права собственности на указанные помещения от ответчика к истцу, осуществляет ответчик.

В соответствии со ст.218 ГК РФ, право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицам.

Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу ст.219 ГК РФ, право собственности па здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В силу ст.429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В соответствии со ст.549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Как установлено в действующем законодательстве, продажа недвижимости может осуществляться только собственником либо с его согласия. Организация, привлекающая денежные средства граждан для финансирования строительства многоквартирных жилых зданий, не является собственником ни самих строящихся зданий, ни квартир в них, поэтому не может заключать с гражданами договоры купли-продажи.

В силу ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Согласно ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В предварительном договоре указывается срок, в течение которого стороны обязуются заключить основной договор.

В соответствии со ст.56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п.3 ст.123 Конституции РФ и ст.12 ГПК РФ, закрепляющих принципы состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно ст.67 ГПК РФ суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Согласно ст.431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Согласно п. 2 ст. 3 ФЗ № «О долевом строительстве» правом на привлечение средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, имеют отвечающие требованиям этого закона застройщики на основании договора участия в долевом строительстве.

Застройщик вправе привлекать денежные средства только после осуществления следующих действий: получения в установленном порядке разрешения на строительство; опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с законом; государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства или договора аренды такого земельного участка.

В силу п.1 ст.2 ФЗ № «О долевом строительстве» застройщик - юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимость за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство.

Согласно разъяснениям, данным Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации в п. 59 совместного Постановления Пленума ВАС РФ и ВС РФ № от ДД.ММ.ГГГГ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» иск о признании права подлежит удовлетворению в случае предоставления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

Таким образом, несмотря на то, что сделки между сторонами были поименованы в качестве договоров инвестирования, суд, исследовав представленные сторонами доказательства, пришел к выводу о том, что между истцом ФИО1 и ответчиком ФИО2 были заключены предварительные договоры купли-продажи помещений.

Согласно ч.1 ст.429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются в будущем заключить договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Таким образом, предварительный договор порождает у сторон только одну обязанность - заключить в будущем основной договор и не порождает у какой-либо из сторон имущественные права, в частности, права собственности на проданную вещь. Кроме того, в п. 1.2. предварительного договора указано, что стороны определили, что основной договор будет заключен в течение 60 дней со дня получения свидетельства о праве собственности на имя продавца.

В соответствии с п.1 ст.131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации.

Кроме того, как установлено в судебном заседании и согласно представленным Выпискам из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ жилое помещение с кадастровым номером: № обременено следующими арестами и запрещениями: Арест №; Запрещение регистрации №; Запрещение регистрации №; Запрещение регистрации №; Запрещение регистрации №; Запрещение регистрации №; Запрещение регистрации №; Запрещение регистрации №; Запрещение регистрации №; Прочие ограничения прав и обременения объекта недвижимости №; Прочие ограничения прав и обременения объекта недвижимости №

Согласно сведениям из Единого государственного реестра недвижимости 1/136 доля земельного участка с кадастровым номером: № обременена следующими арестами и запрещениями: Арест №, что подтверждается документально (л.д. 21-52).

В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Согласно пункту 51 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № от ДД.ММ.ГГГГ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» споры об освобождении имущества от ареста рассматриваются в соответствии с подведомственностью дел по правилам искового производства независимо от того, наложен арест в порядке обеспечения иска или в порядке обращения взыскания на имущество должника во исполнение исполнительных документов.

В соответствии со ст.549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества ( договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст.130).

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (ст.551 Гражданского кодекса РФ).

В соответствии со ст.442 ГК РФ иски об освобождении имущества от ареста (исключении из описи) предъявляются к должнику и взыскателю.

Данная норма корреспондирует ст.119 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве», согласно которой в случае возникновения спора, связанного с принадлежностью имущества, на которое обращается взыскание, заинтересованные лица вправе обратиться в суд с иском об освобождении имущества от наложения ареста или исключении его из описи.

В п.60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №, Пленума ВАС РФ № от ДД.ММ.ГГГГ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации. Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании ст.305 ГК РФ.

В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Судом установлено, что основанием для обращения в суд явилось не только понуждение продавца к регистрации сделки, но и наличие обременений спорного недвижимого имущества в виде арестов, наложенных судебными приставом-исполнителем в рамках исполнительных производств, возбужденных в отношении ФИО2

В соответствии со ст.68 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №229-ФЗ «Об исполнительном производстве» мерами принудительного исполнения являются действия, указанные в исполнительном документе, или действия, совершаемые судебным приставом-исполнителем в целях получения с должника имущества, в том числе денежных средств, подлежащего взысканию по исполнительному документу.

Частью 3 ст.68 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №229-ФЗ «Об исполнительном производстве» предусмотрено, что мерами принудительного исполнения являются, в числе прочего, наложение ареста на имущество должника, находящееся у должника или у третьих лиц, во исполнение судебного акта об аресте имущества.

В судебном заседании установлено, что судебные акты, а также акты судебного пристава-исполнителя о наложении ареста на имущество должника ФИО2, в числе которого находится спорное имущество до настоящего времени не отменены, а обязательства должника перед взыскателем не исполнено. При этом доказательств обратного истцом, в нарушение требований ст.56 ГПК РФ, суду не представлено.

Согласно ст.131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В ст.1 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №218-ФЗ указано, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав). Государственная регистрация права в ЕГРН является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Истец в настоящее время не является титульным собственником спорного имущества, которым фактически является ФИО2 (правообладатель), который в силу имеющихся ограничений не вправе отчуждать спорное имущество.

Суд отметил, что в соответствии установленными обстоятельствами и нормами действующего законодательства, истец не лишен возможности о предъявлении исковых требований к ответчику о взыскании уплаченных денежных средств (ст.1102 ГК РФ).

При таких обстоятельствах, исковые требования ФИО1 удовлетворению не подлежат.

На основании изложенного, в соответствии со ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2 о понуждении к заключению основанного договора - отказать.

Решение суда может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в течение месяца путем подачи апелляционной жалобы в Краснодарский краевой суд через Центральный районный суд г. Сочи со дня принятия решения в окончательном виде.

Мотивированное решение изготовлено 20 августа 2022 года.

Судья:

В.А. Власенко

РЕШЕНИЕ В ЗАКОННУЮ СИЛУ НЕ ВСТУПИЛО

«СОГЛАСОВАНО»