Решение по делу № 02-1223/2025 от 11.02.2025

77RS0018-02-2024-008820-35

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

11 февраля 2025 года Никулинский районный суд города Москвы

в составе судьи Самороковской Н.В.,

при секретаре Артёмовой М.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-1223/25 по иску ФИО1 к ПАО Сбербанк России, ФИО2 о переводе прав и обязанностей покупателя на собственника комнаты в коммунальной квартире при продаже комнаты с нарушением преимущественного права покупки,

Установил:

Истец обратилась в суд с иском к ответчикам о переводе на ФИО1 права и обязанности покупателя комнаты №2, расположенной в квартире по адресу: <...>.

Исковые требования мотивируя тем, что ФИО1 является собственником комнаты №1 в квартире, расположенной по адресу: <...>, кадастровый номер: 77:07:0012010:14708.

Истцом было получено уведомление от ПАО Сбербанк от 12.03.2024 года №СН-Мб/8378-24 с предложением о покупке комнаты №2 в квартире, расположенной по адресу: <...>. Цена покупки: 2 487 000 руб.

Истец обратилась к нотариусу г. Москвы ФИО3 с запросом на удостоверение и направление согласия на приобретение указанной комнаты за указанную стоимость.

18.03.2024 года согласие на приобретение комнаты было удостоверено нотариусом.

19.03.2024 года согласие было направлено нотариусом в адрес ПАО Сбербанк. Трек- номер почтового отправления: 10178693389898.

В соответствии с отчетом об отслеживании почтового отправления, письмо с согласием прибыло в место вручения 21.03.2024 года, получено ПАО Сбербанк 25.03.2024 года.

Также факт отправки и получения согласия подтверждается свидетельством о передаче документа от 08.04.2024 года, удостоверенным ФИО4, временно исполняющей обязанности нотариуса г.Москвы ФИО3

Ответчик ПАО Сбербанк с истцом по вопросу совершения сделки не связывался.

Ориентировочно, 28.03.2024 года истец узнала, что спорная комната была продана третьему лицу. Как позже выяснила истец, покупателем является ФИО2

Истец готова заключить договор купли-продажи спорной комнаты за ту же цену, а именно 2 487 000 руб. и на тех же условиях. В связи с чем, обратилась с иском в суд.

Представитель истца ФИО5 в судебное заседание явился, иск поддержал.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание явился, возражал против удовлетворения иска.

Представитель ответчика ПАО Сбербанк России – ФИО6 в судебное заседание явился, возражал против удовлетворения исковых требований.

Суд, выслушав участников процесса, исследовав письменные материалы дела, приходит к следующему выводу.

Как установлено в судебном заседании, на основании решения Хамовнического районного суда г. Москвы от 12.05.2021 года по гражданскому делу №02-1479/2021 у ПАО Сбербанк России возникло право на обращение взыскания на заложенное имущество, а именно, комнаты №2, расположенной в квартире по адресу: <...>.

Судебным приставом-исполнителем Тропарево-Никулинского ОСП ГУФССП России по г. Москве 17.11.2023 года объект недвижимости был передан взыскателю ПАО Сбербанк России.

27.11.2023 года за ПАО Сбербанк России было зарегистрировано право собственности на спорную комнату.

29.01.2024 года ПАО Сбербанк России направило в адрес ФИО1 заявление о преимущественном праве на выкуп комнаты за 2 537 000 руб., согласно отчету Почты России почтовое отправление прибыло в адрес получателя 16.02.2024 года.

Ответа на данное предложение от истца не поступило, в связи с чем ПО Сбербанк разместил объявление о продаже комнаты в квартире в системе интернет.

21.03.2024 года спорная комната была реализована ПАО Сбербанк России гражданину ФИО2 по Договору купли-продажи №15441289 с соблюдением всех установленных законодательством норм по цене указанной в уведомлении от 29.01.2024 г.

Истец, обращаясь в суд с иском, указывает на то, что истцом было получено уведомление от ПАО Сбербанк от 12.03.2024 года №СН-Мб/8378-24 с предложением о покупке комнаты №2 в квартире, расположенной по адресу: <...>. Цена покупки: 2 487 000 руб.

18.03.2024 года согласие на приобретение комнаты было удостоверено нотариусом.

В силу положений ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте п. 3 ст. 123 Конституции РФ и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В соответствии с ч. 2 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

В соответствии со ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из договора.

Согласно ст. 9 ГК Российской Федерации граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

В соответствии со ст. 153 ГК Российской Федерации сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

В соответствии с п. 1 ст. 420 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Согласно ст. 421 ГК Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом Российской Федерации, законом или добровольно принятым обязательством. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ предусмотрено, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно пунктам 3 и 4 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Из названных положений закона, предопределяющих правовое положение участников гражданского оборота, в том числе при осуществлении сделок с недвижимым имуществом, вытекает требование о необходимости соотнесения принадлежащего лицу права собственности с правами и свободами других лиц, которое означает в том числе, что собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, если они не противоречат закону и иным правовым актам и не нарушают права и законные интересы других лиц.

Конституция Российской Федерации гарантирует каждому свободу экономической деятельности, включая свободу договоров, право иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами, признание и защиту указанных прав и свобод, в том числе судебную защиту, реализуемую на основе равенства всех перед законом и судом (статья 8; статья 19 части 1 и 2; статья 35 части 1 и 2; статья 45 часть 1; статья 46 часть 1).

Из названных положений Конституции Российской Федерации, предопределяющих правовое положение участников гражданского оборота, в том числе при осуществлении сделок с недвижимым имуществом, во взаимосвязи с ее статьями 15 (часть 2) и 17 (часть 3) вытекает требование о необходимости соотнесения принадлежащего лицу права собственности с правами и свободами других лиц, которое означает в том числе, что собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, если они не противоречат закону и иным правовым актам и не нарушают права и законные интересы других лиц.

Выраженные в Конституции Российской Федерации общепризнанные принципы неприкосновенности и свободы собственности, свободы договора и равенства всех собственников как участников гражданского оборота обусловливают свободу владения, пользования и распоряжения имуществом, включая возможность отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом. Соответственно, предполагается и возможность обеспечения собственником своих обязательств по гражданско-правовым сделкам за счет принадлежащего ему имущества, в том числе относящегося к объектам недвижимости.

Согласно п. 1 ст. 244 ГК РФ, - имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности.

В силу п. 1, п. 2 ст. 246 ГК РФ, - распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных ст. 250 ГК РФ.

В силу ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Указанные нормы ГК РФ предусматривают правовые гарантии для участников общей долевой собственности при продаже другим участником своей доли в общем праве собственности.

По смыслу данных правовых предписаний, обязанность продавца по уведомлению других участников долевой собственности о продаже своей доли следует считать выполненным с момента доставки адресатам соответствующего сообщения. Сообщение не может считаться доставленным, если оно не было вручено адресату по обстоятельствам, от него не зависящим. При этом бремя доказывания надлежащего исполнения своей обязанности по извещению других участников долевой собственности в силу положений ч. 1 ст. 56 ГПК РФ должно быть возложено на продавца. Несоблюдение обязанностей продавца при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу является основанием для перевода прав и обязанностей покупателя на сособственника, чье преимущественное право покупки было нарушено, но не является основанием для признания недействительным договора купли-продажи такой доли.

Действующим законодательством не предусмотрена обязанность продавца доли в праве общей долевой собственности после направления сообщения о намерении продать принадлежащую ему долю в недвижимом имуществе заключить соответствующий договор купли-продажи на предложенных другой стороной условиях. Обратное свидетельствовало бы о понуждении одного из участников долевой собственности к отчуждению принадлежащего ему имущества и лишению его собственности, что недопустимо.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

В соответствии со ст. 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Оценив представленные доказательства в совокупности, так и каждое в отдельности, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований, поскольку истец в течение указанного срока в период времени с 16 февраля 2024 г. в течение месяца не приобрела спорную комнату, не совершила каких-либо действий, достоверно свидетельствующих о намерении и возможности заключить договор купли-продажи комнаты в указанный в уведомлении срок, например, путем внесения денежной суммы, определенной продавцом, на депозит нотариуса, подписание проекта договора купли-продажи и направление его копии продавцу, уведомление продавца о времени, дате и месте подписания договора и взаиморасчетов по сделке, таким образом, вышеуказанный договор купли-продажи комнаты, заключенный ответчиками, заключен с соблюдением положений ст. 250 ГК РФ и оснований для перевода прав и обязанностей покупателя на истца не имеется.

В соответствии со ст. 56 ГПК Российской Федерации, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п. 3 ст. 123 Конституции Российской Федерации и ст. 12 ГПК Российской Федерации, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Исходя из вышеизложенного, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований истца.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 56, 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 (ХХХХ г.р., паспорт РФ ХХХХХ) к ПАО Сбербанк России (ИНН: <***>), ФИО2 (ХХХХ г.р., паспорт РФ ХХХХХ) о переводе прав и обязанностей покупателя на собственника комнаты в коммунальной квартире при продаже комнаты с нарушением преимущественного права покупки – отказать.

Решение может быть обжаловано в Московский городской суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы в Никулинский районный суд г. Москвы.

Судья: Самороковская Н.В.

Решение суда изготовлено в окончательной форме 28 мая 2025 года

Судья: Самороковская Н.В.