Решение по делу № 2-1352/2023 от 22.08.2023

№ 2-1352/2023

УИД 61RS0003-01-2023-000429-53

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

22 августа 2023 года г. Ростов-на-Дону

Кировский районный суд города Ростова-на-Дону в составе:

председательствующего судьи Строителевой О.Ю.,

при секретаре Газиевой М.Р.,

с участием помощника прокурора Кировского района г. Ростова-на-Дону Жван Ю.А.,

представителя истца ФИО1,

ответчика ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Администрации г. Ростова-на-Дону к ФИО2, третье лицо – Департамент координации строительства и перспективного развития г. Ростова-на-Дону, об изъятии жилого помещения, прекращении права собственности, признании права муниципальной собственности, обязании предоставить банковские реквизиты, выселении

УСТАНОВИЛ:

Администрация г. Ростова-на-Дону (далее также истец) обратилась в суд с исковым заявлением кТ.Я.ЛВ. (далее также ответчик), ссылаясь на то, что ответчикуна праве собственности принадлежит <адрес>, площадью 44,8 кв.м, расположенная по адресу: <адрес>

Постановлением Администрации г. Ростова-на-Дону от 28.04.2020 № 420 «О признании многоквартирного дома, расположенного по адресу: <адрес>, аварийным и подлежащим сносу» собственникам помещений в течение 6 месяцев со дня принятия настоящего постановления поручено осуществить снос дома по адресу: <адрес>.

В связи с неисполнением собственниками помещений требований о сносе многоквартирного дома в установленный срок на основании ч.10 ст. 32 Жилищного кодекса РФ, Администрацией <адрес> было принято постановление от ДД.ММ.ГГГГ № «Об изъятии для муниципальных нужд доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, расположенный по адресу: <адрес> в связи с признанием многоквартирного дома литерА аварийным и подлежащим сносу».

Согласно пп.ДД.ММ.ГГГГ. Постановления № изъятию для муниципальных нужд подлежит <адрес>, площадью 44,8 кв.м, расположенная по адресу: <адрес>

Департаментом координации строительства и перспективного развития Ростова-на-Дону проведены мероприятия, направленные на заключение с собственником соглашения о выкупе для муниципальных нужд изымаемого объекта, а именно: заключен муниципальный контракт со специализированной организацией на определение выкупной цены изымаемого помещения; проведены мероприятия по согласованию результатов отчетов об оценке на заседании городской комиссии.

Оценка <адрес>, площадью 44,8 кв.м, расположенной по адресу: <адрес> проведена ООО «Экспертное учреждение «Союзэкспертиза».

ДД.ММ.ГГГГ экспертным учреждением представлен отчет № об оценке рыночной стоимости аварийного жилищного фонда и обязательств по возмещению убытков, согласно которому рыночная стоимость объекта оценки и убытков, причиненных собственнику его изъятием, составляет 4 000 785 руб.

Протоколом заседания городской комиссий от ДД.ММ.ГГГГ № результаты оценки согласованы.

Ответчику было направлено письменное предложение о заключении соглашения об изъятии жилого помещения с выплатой указанного возмещения, однако соглашение о выкупе с ответчиком, до настоящего, времени не достигнуто.

На основании изложенного, с учетом уточнений исковых требований, истец просит суд изъять у ТаратутыЯ.Л.в муниципальную собственность объект недвижимого имущества –<адрес> площадью 44,8 кв.м, расположенную по адресу: <адрес> по цене равной 4 000 785 руб., прекратить право собственности ТаратутыЯ.Л.на <адрес> площадью 44,8 кв.м, расположенную по адресу: <адрес>, после перечисления возмещения за изымаемое жилое помещение, признать право муниципальной собственности на <адрес> площадью 44,8 кв.м, расположенную по адресу: <адрес>, выселить Т.Я.ЛБ. из <адрес> площадью 44,8 кв.м, расположенной по адресу: <адрес>, <адрес>, после перечисления возмещения за изымаемое жилое помещение, обязать Т.Я.ЛБ. предоставить банковские реквизиты для перечисления возмещения за изымаемое жилое помещение.

Представитель истца - Администрации г. Ростова-на-Дону ФИО1, действующая на основании доверенности, в судебное заседание явилась, исковые требования поддержала, просила удовлетворить.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание явился, исковые требования в части определенной стоимости изымаемого жилого помещения не признал.

Третье лицо в судебное заседание своего представителя не направило, извещено о дне слушания.

Помощник прокурора Кировского района г. Ростова-на-Дону Жван Ю.А. в судебном заседании полагала исковые требования подлежащими удовлетворению.

Дело в отсутствие не явившихся лиц рассмотрено судом в порядке ст.167 ГПК РФ.

Выслушав представителя истца, ответчика, заслушав мнение помощника прокурора, полагавшего заявленные исковые требования подлежащими удовлетворению с учетом стоимости изымаемого жилого помещения, определенной в судебной экспертизе, исследовав представленные письменные доказательства и оценив эти доказательства с учетом требований закона об их допустимости, относимости и достоверности как в отдельности, так и в совокупности, а установленные судом обстоятельства, с учетом характера правоотношений сторон и их значимости для правильного разрешения спора, суд считает, что истец доказал законность и обоснованность своих требований в силу следующих причин.

Как следует из пп. 3.2. п. 2 ст. 235 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производятся отчуждение недвижимого имущества в связи с принудительным отчуждением земельного участка для государственных или муниципальных нужд (изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд (статья 239.2).

В соответствии с ч. 1 ст. 32Жилищного кодексаРоссийской Федерации (далее ЖК РФ)жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления.

Изъятие жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд осуществляется в порядке, установленном для изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд (часть 2 статьи 32 ЖК РФ).

В силу ч. 6 ст. 32 ЖК РФ возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения.

Если собственник жилого помещения не заключил в порядке, установленном земельным законодательством, соглашение об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд, в том числе по причине несогласия с решением об изъятии у него жилого помещения, допускается принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда. Соответствующий иск может быть предъявлен в течение срока действия решения об изъятии земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. При этом указанный иск не может быть подан ранее чем до истечения трех месяцев со дня получения собственником жилого помещения проекта соглашения об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд (ч. 9 ст. 32 ЖК РФ).

В ч. 10 ст. 32 ЖК РФ установлено, что признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием для предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 данной статьи.

Таким образом, обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения, расположенного в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, производится путем выкупа либо предоставления другого жилого помещения с зачетом его стоимости в выкупную цену по соглашению с собственником.

Положениями ст.ст. 36 - 38 ЖК РФ и ст. 290 ГК РФ предусмотрена неразрывная взаимосвязь между правом собственности на помещения в многоквартирном доме и правом общей долевой собственности на общее имущество в таком доме, включая земельный участок.

По общему правилу выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения (ч. 6 ст. 32 ЖК РФ). При возникновении спора о размере выкупной цены рыночная стоимость жилого помещения должна быть установлена по правилам, предусмотренным Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Из разъяснений, содержащихся в п. 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» нормы, содержащиеся в статье 32 ЖК Российской Федерации, в развитие положений части 3 статьи 35 Конституции Российской Федерации о возможности принудительного отчуждения имущества для государственных нужд только при условии предварительного и равноценного возмещения направлены прежде всего на обеспечение прав и законных интересов собственника жилого помещения (п. «а»).

Выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, указанным в части 7 статьи 32 ЖК Российской Федерации, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, а также убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду. Примерный перечень возможных убытков собственника жилого помещения приводится в части 7 статьи 32 ЖК Российской Федерации. Вместе с тем в выкупную цену жилого помещения, как следует из содержания части 5 статьи 32 ЖК Российской Федерации, не могут включаться произведенные собственником жилого помещения вложения в жилое помещение, значительно увеличившие его стоимость (например, капитальный ремонт), при условии, что они сделаны в период с момента получения собственником уведомления, указанного в части 4 статьи 32 ЖК Российской Федерации, о принудительномизъятии жилого помещения до заключения договора о выкупе жилого помещения и не относятся к числу необходимых затрат, обеспечивающих использование жилого помещения по назначению.

Для разрешения спора между сторонами по вопросу о рыночной стоимости жилого помещения судом может быть назначена экспертиза (ст. 79 ГПК РФ) (п. «з» постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 № 14).

Как следует из разъяснений в п. 22 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 № 14, в силу части 10 статьи 32 ЖК Российской Федерации признание в установленном порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является, по общему правилу, основанием для предъявления органом, принявшим такое решение (то есть межведомственной комиссией, создаваемой исходя из принадлежности жилого дома федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления), к собственникам жилых помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок за счет их собственных средств.

В том случае, если собственники жилых помещений в предоставленный им срок не осуществили снос или реконструкцию многоквартирного дома, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд (они заключаются в том, чтобы на территории муниципального образования не было жилого дома, не позволяющего обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан) и, соответственно, обизъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию. К порядку выкупа жилых помещений в аварийном многоквартирном доме в этом случае согласно части 10 статьи 32 ЖК Российской Федерации применяются нормы частей 1 - 3, 5 - 9 статьи 32 ЖК Российской Федерации. При этом положения части 4 статьи 32 ЖК Российской Федерации о предварительном уведомлении собственника об изъятии принадлежащего ему жилого помещения применению не подлежат.

Судом установлено, что ФИО2 является собственником <адрес>, площадью 44,8 кв.м, расположенная по адресу: <адрес>

Постановлением Администрации г. Ростова-на-Дону от ДД.ММ.ГГГГ № «О признании многоквартирного дома, расположенного по адресу: <адрес> аварийным и подлежащим сносу» собственникам помещений в течение 6 месяцев со дня принятия настоящего постановления поручено осуществить снос дома по адресу: <адрес>

В связи с неисполнением собственниками помещений требований о сносе многоквартирного дома в установленный срок на основании ч.10 ст. 32 ЖК РФ Администрацией <адрес> было принято постановление от ДД.ММ.ГГГГ № «Об изъятии для муниципальных нужд доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, в связи с признанием многоквартирного дома литерА аварийным и подлежащим сносу».

Согласно пп.ДД.ММ.ГГГГ. Постановления № изъятию для муниципальных нужд подлежит <адрес>, площадью 44,8 кв.м, расположенная по адресу:<адрес>, пр-кт. ФИО3, <адрес>А.

Оценка <адрес>, площадью 44,8 кв.м, расположенной по адресу: <адрес>, проведена ООО «Экспертное учреждение «Союзэкспертиза».

Протоколом заседания городской комиссий от ДД.ММ.ГГГГ № результаты оценки согласованы.

Ответчику были направлены письменные предложения о заключении соглашения об изъятии жилого помещения с выплатой указанного возмещения, однако соглашение о выкупе с ответчиком, до настоящего, времени не достигнуто.

В виду наличия противоречий по юридически значимым обстоятельствам спора, которые суд самостоятельно не мог устранить, ДД.ММ.ГГГГ по делу назначена оценочная экспертиза, проведение которой поручено экспертам ООО «Центр судебной экспертизы «ПРАЙМ».

Согласно заключению ООО «Центр судебной экспертизы «ПРАЙМ» № от ДД.ММ.ГГГГ размер возмещения, подлежащего выплате за принадлежащий Т.Я.ЛВ. на праве собственности объект недвижимого имущества - <адрес> по <адрес> <адрес>, включая рыночную стоимость жилого помещения, включая рыночную стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общедолевой собственности на такое имущество (в том числе и земельный участок), а также все убытки, причинённые собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилымпомещением, до приобретения в собственность другого жилого помещения, переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, составляет 4 499 268 руб., в том числе:рыночная стоимость квартиры - 4 156 768 руб. (в том числе компенсация за непроизведенный капитальный ремонт - 1 163 895 руб.);убытки - 342 500 руб.

В судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ был допрошен эксперт ООО «Центр судебной экспертизы «ПРАЙМ» Т.А.А., проводивший судебную экспертизу на основании определения Кировского районного суда г. Ростова-на-Дону от ДД.ММ.ГГГГ, предупрежденный об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

В судебном заседании Т.А.А., суду пояснил, что установленной методики, либо нормативного указания способа расчета величины за непроизведенный капитальный ремонт не существует, соответственно, все технические попытки рассчитать стоимость капитального ремонта, не могут являться полноценными и доказуемыми, потому как для определения необходимости капитального ремонта требуется много процедур, необходима разработка мероприятий, так как просто расчет не приведет к определению компенсации за не проведенный капитальный ремонт, то есть, необходимости вложения определенной величины в капитальный ремонт не равняется величине снижения стоимости в данной квартире. Единственный правомочный способ данного расчета это от того, сколько бы стоила эта квартира на рынке при нормальных условиях, если бы был капитальный ремонт и дом не был аварийным. Для этого необходимо взять все аналоги в не аварийных домах, мы предполагаем, что если бы капитальный ремонт в должное время проводился, то данная квартира стоила бы, как и в не аварийном доме и единственное ценообразующее различие аварийность или не аварийность данного дома. Объект исследования считаем так, как будто не аварийный и не делаем снижающую корректировку. Не введение понижающей корректировки это и есть возмещение за капитальный ремонт.

Оценивая в отдельности и в совокупности представленные по делу доказательства, суд не находит оснований не доверять заключению комиссии экспертов № от ДД.ММ.ГГГГ, поскольку за основу исследования экспертами были взяты предоставленные судом материалы гражданского дела.

Заключение судебной экспертизы проведено в соответствии со ст. 84 ГПК Российской Федерации, отвечает положениям ст. 86 ГПК Российской Федерации и Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», в том числе положениям ст. 25 указанного Закона. Судебные эксперты имеют достаточную квалификацию и обладают специальными познаниями в том числе в области оценки рыночной стоимости недвижимости, были предупреждены об уголовной ответственности по ст. 307 УК Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.

Судом не установлено оснований не доверять заключению судебной экспертизы, которое является достаточно ясным, какой-либо неполноты не содержит.

В исследовательской части заключения эксперты привели подробные мотивы, на основании которых пришли к соответствующим выводам.

Применительно к предмету спора суд считает необходимым отметить, что в мотивировочной части экспертного исследования достаточно подробно и ясно изложены мотивы применения именно сравнительного и доходного подходов. При этом эксперты учитывали в условиях расчета сравнительного подхода необходимость применения особых корректировок, таких как скидка на торг и общая площадь помещения.

Принимая во внимание, что в настоящее время не разработаны нормативные правовые акты регламентирующие порядок определения компенсации за непроведенный капитальный ремонт, как следствие, избранный судебными эксперта подход к определению указанной компенсации (речь идет об оплате возможных риэлтерских услуг при осуществлении сделки купли-продажи недвижимости в г. Ростове-на-Дону, государственной пошлины за государственную регистрацию соответствующей сделки, об упущенной выгоде из неполученных доходов от сдачи в аренду помещения за 6 месяцев) суд находят обоснованным. При этом суд исходит из следующего.

Как разъяснено в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29.04.2014), выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным ч. 7 ст. 32 ЖК Российской Федерации, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

Применительно к вопросу о компенсации за непроизведенный капитальный ремонт в названном Обзоре даны разъяснены, в том числе о том, что ст. 16 Закона Российской Федерации от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» предусмотрено сохранение за бывшим наймодателем обязанности производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.

К видам работ по капитальному ремонту многоквартирных домов в соответствии с ч. 3 ст. 15 Федерального закона «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» относятся в том числе ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения, ремонт или замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, при необходимости ремонт лифтовых шахт, ремонт крыш, подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирных домах.

Невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, может служить основанием для предъявления собственником жилого помещения, приобретшим право собственности в порядке приватизации либо по иному основанию, требований о включении компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения на основании ч. 7 ст. 32 ЖК РФ.

При этом суд не может принять в качестве надлежащего и допустимого доказательства заключение ООО «Экспертное учреждение «Союзэкспертиза» представленное представителем истца, согласно ч. 2 ст. 12 ФЗ РФ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, определенная в отчете, за исключением кадастровой стоимости, является рекомендуемой для целей определения начальной цены предмета аукциона или конкурса, совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации. Со дня проведения оценки указанного имущества и до подачи искового заявления в суд прошло более шести месяцев.

При таких обстоятельствах, учитывая, что стороны не заключили соглашение о сроках, выкупной цене и других условиях выкупа муниципальным образованием спорного помещения, суд приходит к выводу о том, что указанное помещение подлежит изъятию у ФИО2 путем выкупа в муниципальную собственность объекта недвижимого имущества - <адрес>, площадью 44,8 кв.м, расположенной по адресу: <адрес>, по цене равной 4 499 268 руб.

Принимая во внимание, что спорным обстоятельством по делу являлся только размер выкупной стоимости квартиры, то производные требования иска Администрации <адрес> к Т.Я.ЛВ. также подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

исковые требования Администрации г. Ростова-на-Дону - удовлетворить частично.

Изъять у ФИО2 (ДД.ММ.ГГГГ года рождения, паспорт РФ №) в муниципальную собственность объект недвижимого имущества – <адрес>, площадью 44,8 кв.м, расположенную по адресу: г. Ростов-на-Дону, Кировский №, по цене равной 4 499 268 руб.

Прекратить право собственности ФИО2 на жилое помещение - <адрес>, площадью 44,8 кв.м, расположенную по адресу: <адрес> после перечисления возмещения за изымаемое жилое помещение.

Признать право муниципальной собственности на <адрес>, площадью 44,8 кв.м, расположенную по адресу: <адрес> после перечисления возмещения за изымаемое жилое помещение.

Выселить ФИО2 из жилого помещения - <адрес>, площадью 44,8 кв.м, расположенной по адресу: <адрес>, после перечисления возмещения за изымаемое жилое помещение.

Обязать ФИО2 предоставить в Администрацию г. Ростова-на-Дону в лице Департамента координации строительства и перспективного развития г. Ростова-на-Дону банковские реквизиты для перечисления возмещения за изымаемое жилое помещение в течение 10 календарных дней с момента вступления решения суда в законную силу.

В удовлетворении остальной части требований – отказать.

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Кировский районный суд г. Ростова-на-Дону в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы.

Судья

Решение суда в окончательной форме изготовлено 29.08.2023