УИД 50RS0026-01-2022-008430-19
Дело № 2-7640/2022
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
05 сентября 2022 г.
г.о. Люберцы Московской области
20 сентября 2022 года мотивированное решение
Люберецкий городской суд Московской области в составе:
председательствующего судьи Неграмотнова А.А.,
при секретаре судебного заседания Трофимовой Е.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к УНО "Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства Московской области" о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратилась в суд с иском к УНО "Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства Московской области" о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства в виде нежилое помещения (апартаменты) со следующими строительными характеристиками: строительный адрес: планируемая площадь нежилого помещения: 34,23 кв.м, назначение - нежилое помещение.
Свои требования истец мотивирует тем, что ДД.ММ.ГГ между (далее - «Застройщик») и (Участник) был заключен договор № долевого участия в строительстве многоквартирного дома.
В соответствии с п. 3.1. Договора Застройщик обязался в предусмотренный Договором срок своими силами и/или с привлечением других лиц построить Объекты недвижимости по строительному адресу: , кадастровый номер участка № и после получения разрешения на ввод их в эксплуатацию передать Нежилые помещения (Апартаменты) Участнику, а Участник обязался уплатить обусловленную Договором цену и принять Нежилые помещения.
ДД.ММ.ГГ (Цедент) и ФИО1 был заключен Договор № № уступки прав и обязанностей по Договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома в соответствии с условиями которого Цедент передал, а Истец приняла часть прав и обязанностей Участника долевого строительства по Договору участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГ. в отношении следующего объекта недвижимости: «Нежилое помещение (апартаменты), строительный адрес: планируемая площадь нежилого помещения (кв.м): 34,23».
Договор зарегистрирован в Управлении Росреестра по Московской области.
Срок передачи Застройщиком помещения Дольщику: не позднее ДД.ММ.ГГ.
Ответчик не исполнил своих обязательств перед Истцом надлежащим образом - жилой комплекс не введен в эксплуатацию на дату подачи искового заявления, строительные работы не ведутся. Помещение Дольщику по акту приёма-передачи не переданы.
Решением Арбитражного суда от ДД.ММ.ГГ по делу № признано несостоятельным (банкротом), конкурсное производство сроком на один год, применены правила параграфа главы IX Закона о банкротстве, конкурсным управляющим утверждена ФИО
Определением Арбитражного суда от ДД.ММ.ГГ по делу № удовлетворено заявление УНО «Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства Московской области» (о намерении стать приобретателем прав Общества с ограниченной ответственностью (ОГРН №. ИНН №) на земельные участки с кадастровыми номерами: № площадью 3998 кв.м., № площадью 3549 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для общего пользования (уличная сеть), принадлежащие на праве собственности, со всеми неотделимыми улучшениями на этих земельных участках, в том числе объектами незавершенного строительства:
Многоэтажным жилым домом - корпус 1: кадастровый №, адрес: , площадь 40896.9 кв.м, степень готовности объекта незавершенного строительства - 20%, ГО ЕРПО р-3381;
Многоэтажным жилым домом - корпус 2: кадастровый №, адрес: , площадь 40896.9 кв.м, степень готовности объекта незавершенного строительства - 20%, ГО ЕРПО р-7076, а также прав на проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее Изменения.
Так как истец полностью исполнил свои обязательства по Договору, следовательно, он приобрел право собственности на долю в объекте незавершенного строительства. Принимая во внимание, что дом в ближайшее время не будет введен в эксплуатацию, то есть обязательства Ответчика перед истцом по заключенному договору не будут выполнены, истец, надлежащим образом исполнивший свои обязательства по договору путем внесения платы в полном объеме, кодекса Российской Федерации объекты незавершенного строительства отнесены законом к недвижимому имуществу.
Обязательства по Договору неоднократно нарушены - многократный жилой дом по настоящее время в эксплуатацию не введен, а нежилое помещение к ДД.ММ.ГГ, и по настоящее время Дольщику не передано.
Истец просит признать за ней право собственности на долю в объекте незавершенного строительства в виде нежилого помещения (апартаменты) условный №, секция 1, этаж 1 в многоквартирном жилом доме, расположенном по строительному адресу:
Истец в судебное заседание не явилась, обеспечила явку своего представителя, действующего на основании доверенности, ФИО который в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объеме по доводам, изложенным в исковом заявлении.
Представитель ответчика в судебное заседание не явился, извещен, ранее в судебном заседании возражала против удовлетворения исковых требований по доводам, изложенным в возражениях на исковое заявление.
Выслушав представителя истца, исследовав материалы дела и оценив представленные по делу доказательства, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований ввиду следующего.
Согласно ч. 1 ст. 46 Конституции Российской Федерации каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод.
В соответствии с п. 1 ст. 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права, при этом пределы осуществления гражданских прав определены в ст. 10 данного кодекса, а способы защиты - в его ст. 12, в которой в качестве одного из способов судебной защиты нарушенного права закреплено признание права.
По смыслу ст. 11, 12 ГК РФ, прерогатива в определении способа защиты нарушенного права принадлежит исключительно лицу, обратившемуся в суд за такой защитой, то есть истцу.
Судом установлено, что ДД.ММ.ГГ между ООО «СтройКомфорт» (далее - «Застройщик») и ООО «ГК Строй- Люкс» (Участник) был заключен договор № долевого участия в строительстве многоквартирного дома.
В соответствии с п. 3.1. Договора Застройщик обязался в предусмотренный Договором срок своими силами и/или с привлечением других лиц построить Объекты недвижимости по строительному адресу: 19 км, уч.1, кадастровый номер участка 50:22:0050101:202 и после получения разрешения на ввод их в эксплуатацию передать Нежилые помещения (Апартаменты) Участнику, а Участник обязался уплатить обусловленную Договором цену и принять Нежилые помещения.
ДД.ММ.ГГ ООО «ГК Строй-Люкс» (Цедент) и ФИО1 был заключен Договор № У-2/1-2-2016/4 уступки прав и обязанностей по Договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома в соответствии с условиями которого Цедент передал, а Истец приняла часть прав и обязанностей Участника долевого строительства по Договору участия в долевом строительстве № от «13» января 2016 г. в отношении следующего объекта недвижимости: «Нежилое помещение (апартаменты), строительный адрес: 19 км, уч. 1, корпус: 2, секция: 1, этаж: 1, условный номер нежилого помещения:1, планируемая площадь нежилого помещения (кв.м): 34,23».
Договор зарегистрирован в Управлении Росреестра по Московской области.
Срок передачи Застройщиком помещения Дольщику: не позднее ДД.ММ.ГГ.
Ответчик не исполнил своих обязательств перед истцом надлежащим образом - жилой комплекс не введен в эксплуатацию на дату подачи искового заявления, строительные работы не ведутся. Помещение Дольщику по акту приёма-передачи не переданы.
Решением Арбитражного суда от ДД.ММ.ГГ по делу № А40-14442/18-44-21Б ООО «Стройкомфорт» признано несостоятельным (банкротом), конкурсное производство сроком на один год, применены правила параграфа главы IX Закона о банкротстве, конкурсным управляющим утверждена ФИО
Наблюдательным советом Публично-правовой компании «Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства» (с ДД.ММ.ГГ - Публичноправовая компания «Фонд развития территорий») ДД.ММ.ГГ было принято решение о финансировании мероприятий, предусмотренных пунктом 1 части 2 статьи 13.1 Федерального закона от ДД.ММ.ГГ № 218-ФЗ «О публично-правовой компании «Фонд развития территорий» и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 218-ФЗ), по завершению строительства объекта застройщика ООО «Стройкомфорт».
Определением Арбитражного суда от ДД.ММ.ГГ по делу № А40- 14442/18-44-21Б удовлетворено заявление УНО «Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства Московской области» (о намерении стать приобретателем прав Общества с ограниченной ответственностью «Стройкомфорт» (ОГРН <***>. ИНН <***>) на земельные участки с кадастровыми номерами: 50:22:0050101:8912 площадью 3998 кв.м., 50:22:0050101:8913 площадью 3549 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для общего пользования (уличная сеть), принадлежащие ООО «Стройкомфорт» на праве собственности, со всеми неотделимыми улучшениями на этих земельных участках, в том числе объектами незавершенного строительства:
Многоэтажным жилым домом - корпус 1: кадастровый №, адрес: . 19 км. участок 1, площадь 40896.9 кв.м, степень готовности объекта незавершенного строительства - 20%, ГО ЕРПО р-3381;
Многоэтажным жилым домом - корпус 2: кадастровый №, адрес: . 19 км. участок 1, площадь 40896.9 кв.м, степень готовности объекта незавершенного строительства - 20%, ГО ЕРПО р-7076, а также прав на проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее Изменения.
На момент рассмотрения дела УНО "Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства Московской области" осуществляются мероприятия по завершению строительства объектов ООО «Стройкомфорт».
В соответствии с Федеральным законом от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - Закон о банкротстве), законодателем установлен одинаковый правовой режим удовлетворения в отношении требований участников строительства - физических лиц, имеющих к застройщику требование о передаче жилого помещения, требование о передаче машино-места и нежилого помещения.
Вместе с тем, в силу подпункта 3.1 пункта 1 статьи 201.1 указанного Закона под нежилым помещением понимается помещение, площадь которого составляет не более 7 м2.
В рамках осуществления механизма восстановления прав участников долевого строительства застройщика-банкрота ООО «Стройкомфорт» земельные участки с расположенными на них объектами незавершенного строительства переданы в собственность Фонду.
Между Фондом и конкурсным управляющим ООО «Стройкомфорт», в соответствии с частью 8 статьи 201.15-2 Закона о банкротстве, заключены Договор передачи земельных участков с находящимися на них неотделимыми улучшениями (объектами незавершенного строительства) от ДД.ММ.ГГ № и Договор передачи обязательств застройщика от ДД.ММ.ГГ №.
В настоящее время Фонд является собственником земельных участков и расположенных на них объектов незавершенного строительства, что подтверждается выписками из ЕГРН.
Требование истца возникает ввиду неисполнения застройщиком-банкротом обязательства о передаче нежилого помещения (апартаментов).
Объектом долевого строительства, согласно условиям договора участия в долевом строительстве ФИО1, является нежилое помещение (апартаменты). Однако, согласно статье 16 Жилищного кодекса Российской Федерации, апартаменты не отнесены к жилым помещениям.
Как усматривается из материалов дела недвижимое имущество – апартаменты расположены на первом этаже многоквартирного дома с отдельно оборудованным входом в него, что также позволяет суду отнести его нежилому помещению для коммерческого использования.
В силу статьи 2 Федерального закона № 218-ФЗ, Публично-правовая компания «Фонд развития территорий» создается Российской Федерацией в целях реализации государственной жилищной политики, направленной на повышение гарантии защиты прав и законных интересов граждан - участников строительства, в том числе участников долевого строительства, членов жилищно-строительных кооперативов, имеющих требования о передаче жилых помещений, машино-мест, нежилых помещений.
Под участником строительства в целях настоящего Федерального закона понимается физическое лицо, имеющее к застройщику требование о передаче жилого помещения, требование о передаче машино-места и (или) нежилого помещения или денежное требование в соответствии с Законом о банкротстве. Ограничение в отношении площади нежилых помещений установлено подпунктом 3.1 пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве.
Площадь нежилого помещения ФИО1 превышает установленные 7 м2, тем самым, в отношении указанного помещения может быть предъявлено исключительно денежное требование к застройщику о возврате уплаченных денежных средств.
Подпунктом 4 пункта 1 статьи 201.9 Закона о банкротстве, установлено, что требования участников строительства, основанные на договорах долевого участия в строительстве, предусматривающие передачу нежилых помещений подлежат включению в реестр денежных требований, учитываемых в четвертой очереди реестра требований кредиторов.
Как сформулировано в Определении Верховного Суда РФ от 17.01.2022 № 308- ЭС21-13151(3,4), закон не обязывает фонды исполнять обязательства застройщиков- банкротов в отношении лиц, имеющих требования по предоставлению нежилых помещений коммерческого характера. Каких-либо оснований полагать, что эти лица отнесены к участникам долевого строительства, не имеется. По мнению заявителей, кредиторы по нежилым коммерческим помещениям являются залоговыми кредиторами четвертой очереди реестра кредиторов с денежными требованиями (подпункт 4 пункта 1 статьи 201.9 Закона о банкротстве), однако после передачи прав застройщика фонду они утрачивают право залога и их требования трансформируются в денежные обязательства на основании пункта 6 статьи 201.15.2 Закона о банкротстве.
Поскольку требования носят реестровый характер, заявителем выражена воля на включение в реестр, по смыслу разъяснений пункта 34 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.06.2012 № 35 "О некоторых процессуальных вопросах связанных с рассмотрением дел о банкротстве" в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) застройщика подлежат трансформации в денежное и удовлетворению в составе четвертой очереди (статья 201.9 закона о банкротстве).
Избранный истцом способ защиты права о признании права собственности не может обеспечить его восстановление, т.к. истцом проигнорировано наличие специального механизма реализации прав обманутых дольщиков, приобретавших нежилое помещение.
Признание права собственности на долю в объекте незавершенного строительства не является способом защиты права участника долевого строительства, установленного параграфом 7 главы IX Закона о банкротстве.
Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.
Фонд создан на основании статьи 21.1 Федерального закона о долевом участии № 214-ФЗ и действует именно в рамках его положений. Вопросы погашения требований участников строительства, также и вопросы признания права собственности на квартиру регулируются положениями параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве.
Как неоднократно указывал Конституционный Суд Российской Федерации в своих решениях, отдельные положения параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве, в том числе, положения статей 201.4 и 201.8, направлены на предоставление дополнительных гарантий лицам, имеющим требование о передаче жилого помещения, а следовательно, на реализацию их прав, гарантированных статьей 40 Конституции Российской Федерации.
Вместе с тем, как разъяснено в абзаце третьем пункта 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», при отсутствии у должника индивидуально-определенной вещи, которая подлежит передаче кредитору, кредитор не вправе требовать ее отобрания у должника и передачи в соответствии с условиями договора.
Эти разъяснения согласуются со специальными положениями пункта 8 статьи 201.11 Закона о банкротстве, согласно которым необходимым условием признания за участником строительства права собственности на квартиру, подлежащую передаче по договору, является завершение строительства и получение должником в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, то есть фактическое создание квартиры как индивидуально-определенной вещи, которая может являться объектом гражданского оборота.
Строительство жилого дома, расположенного по адресу: не завершено, дом не введен в эксплуатацию. В материалах настоящего дела также отсутствует подписанный заявителем и застройщиком акт приема-передачи помещения, в отношении которого предъявлены требования. Кроме того, признание за истцом права собственности на долю недостроенного объекта в размере причитающегося помещения, до введения дома в эксплуатацию, может повлечь преимущественное удовлетворение требований одного кредиторов перед другими, что по смыслу Закона о банкротстве является недопустимым.
Согласно позиции, сформулированной в «Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2019)» (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 17.07.2019), в ситуации, когда застройщик начинает испытывать финансовые трудности и впадает в несостоятельность, алгоритм исполнения обязательств перед дольщиками изменяется с учетом специального банкротного регулирования, в том числе в зависимости от того, какой вид помещения (жилое или нежилое) являлся предметом договора. Законодательством о несостоятельности предусмотрены определенные механизмы, в результате применения которых к дольщикам в итоге должно будет перейти право собственности на оплаченные жилые помещения (например, передача участникам строительства объекта незавершенного строительства, передача жилых помещений в уже построенном доме и т.д. - ст. 201.10 - 201.11 Закона о банкротстве). В отношении нежилых помещений подобные законодательные механизмы не установлены.
При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований, а истец вправе рассчитывать на распределение денежных средств, вырученных от реализации помещений, которые должны были быть ей переданы застройщиком.
В ситуации, когда подобное требование носит реестровый характер, оно по смыслу разъяснений пункта 34 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22 июня 2012 г. N 35 "О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве" в рамках дела о несостоятельности юридического лица подлежит трансформации в денежное (абзац седьмой пункта 1 статьи 126 Закона о банкротстве) аналогичная правовая позиция заложена в определении Судебной коллегией по гражданским делам Верховного Суда РФ от 19 февраля 2019 г. N 4-КГ18-92).
Вместе с тем, суд не соглашается с доводами УНО "Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства Московской области" о том, что настоящее дело подлежит рассмотрению в арбитражном суде ввиду субъектного состава участвующих в деле лиц и характера спорных правоотношений.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ суд,
РЕШИЛ:
В удовлетворении исковых требований ФИО1 (паспорт гражданина Российской Федерации серии №) к УНО "Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства Московской области", ИНН №, отказать.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд через Люберецкий городской суд Московской области в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья
А.А. Неграмотнов