Судья Ловыгина А.Е. УИД: 76RS0004-01-2023-000078-96

Дело №33а-4484/2023

(номер дела в суде первой инстанции №2а-161/2023)

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

город Ярославль 7 июля 2023 г.

Судебная коллегия по административным делам Ярославского областного суда в составе: председательствующего судьи Моисеевой О.Н.,

судей Куклевой Ю.В., Сингатулиной И.Г.,

при секретаре Шевяковой И.А.,

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело по административному иску Администрации городского поселения Данилов Ярославской области к Управлению Росреестра по Ярославской области о признании незаконным уведомления о приостановлении государственной регистрации прав

по апелляционной жалобе Администрации городского поселения Данилов Ярославской области на решение Даниловского районного суда Ярославской области от 23 марта 2023 г.

Заслушав доклад судьи Куклевой Ю.В., судебная коллегия

установил а:

Уведомлением Межмуниципального отдела по Тутаевскому и Большесельскому районам Управления Росреестра по Ярославской области № от ДД.ММ.ГГГГ приостановлена государственная регистрация прав в отношении земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, в связи с представлением договора купли-продажи доли в праве собственности на земельный участок, заключенного в простой письменной форме.

ДД.ММ.ГГГГ Администрация городского поселения Данилов Ярославской области обратилась в Даниловский районный суд Ярославской области с административным иском к Управлению Росреестра по Ярославской области о признании незаконным указанного выше уведомления о приостановлении государственной регистрации прав, указав, что в сентябре 2022 г. в адрес администрации поступило заявление ФИО1 о предоставлении в собственность <данные изъяты> доли в праве собственности на спорный земельный участок с кадастровым номером №. Земельной комиссией городского поселения Данилов принято решение о предоставлении участка в собственность возмездно за 25% от кадастровой стоимости. ДД.ММ.ГГГГ между Администрацией и ФИО1 заключен договор купли-продажи земельного участка №. ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 произведена оплата по договору. ДД.ММ.ГГГГ пакет документов передан на государственную регистрацию. ДД.ММ.ГГГГ в адрес Администрации поступило оспариваемое уведомление о приостановлении государственной регистрации прав. Считая указанное решение незаконным, административный истец указал, что из публичной собственности при реализации исключительного права собственником жилого дома администрация фактически предоставила целый земельный участок одному и тому же лицу. Договор купли-продажи доли в праве собственности на такой земельный участок при принятии уполномоченным органом решения о его предоставлении в собственность за плату не требует обязательной нотариальной формы.

Административный истец просил признать незаконным уведомление о приостановлении государственной регистрации прав № от ДД.ММ.ГГГГ., обязать Управление Росреестра по Ярославской области осуществить государственную регистрацию права собственности на ? доли земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, площадью <данные изъяты> кв.м., вид разрешенного использования: для ведения личного подсобного хозяйства.

Решением Даниловского районного суда Ярославской области от 23 марта 2023 г. исковые требования Администрации городского поселения Данилов Ярославской области оставлены без удовлетворения.

С указанным решением не согласился административный истец, обратился в суд с апелляционной жалобой, в которой ставит вопрос об отмене решения и принятии по делу нового решения. Доводы жалобы сводятся к незаконности, необоснованности, нарушению норм материального права.

Проверив законность и обоснованность решения суда в полном объеме, изучив материалы дела, выслушав представителя Администрации городского поселения Данилов Ярославской области по доверенности ФИО2 в поддержание доводов жалобы, судебная коллегия считает, что решение подлежит отмене с вынесением нового решения.

По смыслу статей 218, 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации решения и действия (бездействие) органа, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, могут быть признаны соответственно недействительными, незаконными при наличии одновременно двух условий: несоответствия решения, действия (бездействия) закону и нарушения таким решением, действием (бездействием) прав и законных интересов.

При недоказанности хотя бы одного из названных условий заявление не может быть удовлетворено. При этом, условием для удовлетворения требований является факт нарушения прав заявителя, которое требует его пресечения и восстановления на момент рассмотрения дела.

Совокупность таких условий в рассматриваемом споре судом первой инстанции не установлена.

Вместе с тем, в соответствии с пунктом 2 части 2 статьи 14 Федерального закона от 13 июля 2015 г. №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются: договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки. Исчерпывающий перечень оснований для приостановления государственной регистрации прав содержится в статье 26 названного Федерального закона.

Основаниями для приостановления регистрационных действий являются: несоответствие формы и (или) содержания документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, требованиям законодательства Российской Федерации; сделка, подлежащая государственной регистрации или являющаяся основанием для государственной регистрации права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, является ничтожной (пункты 7, 13 части 1 статьи 26).

Требования к форме сделки и последствия несоблюдения установленной формы предусмотрены статьями 158-163 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Глава 30 Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующая порядок заключения, форму договоров купли-продажи долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, не содержит указания на обязательное нотариальное удостоверение таких сделок.

Согласно пункту 2 статьи 163 Гражданского кодекса Российской Федерации, нотариальное удостоверение сделок обязательно: в случаях, указанных в законе; в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась.

Частью 1.1 статьи 42 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» предусмотрено, что сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением: сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке; сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда; сделок по отчуждению долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом от 24 июля 2002 г. №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»; сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 г. №4802-1 «О статусе столицы Российской Федерации» (за исключением случая, предусмотренного частью 19 статьи 7.3 указанного Закона); договоров об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемых с кредитными организациями; сделок по отчуждению долей в праве общей собственности, заключаемых в связи с изъятием недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд.

Из материалов дела следует и установлено судом, ФИО1 является собственником <данные изъяты> доли в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>. Право собственности на оставшуюся долю земельного участка в Едином государственном реестре недвижимости не зарегистрировано.

На земельном участке расположен объект недвижимости – жилой дом с кадастровым номером №, принадлежащий на праве собственности ФИО1

Постановлением Администрации городское поселение Данилов Ярославской области от ДД.ММ.ГГГГ № «О продаже земельного участка в собственность» ФИО1 предоставлена в общую долевую собственность возмездно <данные изъяты> доли земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м., с видом разрешенного использования: для ведения личного подсобного хозяйства, расположенного по адресу: <адрес>, стоимостью <данные изъяты>.

При этом, в данном случае Администрация действует на основании подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3, пункта 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, постановления Правительства Ярославской области от ДД.ММ.ГГГГ № «О порядке определения цены земельных участков, находящихся в собственности Ярославской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Ярославской области при заключении договора купли-продажи земельного участка без проведения торгов…», а также протокола заседания земельной комиссии городского поселения Данилов № от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ между продавцом городским поселением Данилов в лице Администрации городского поселения Данилов Ярославской области и покупателем ФИО1 заключен договор № купли-продажи земельного участка, по условиям которого продавец передает в собственность, а покупатель принимает и оплачивает <данные изъяты> долю указанного выше земельного участка. В договоре указано, что оплата цены участка произведена до регистрации права собственности на участок.

ДД.ММ.ГГГГ в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии поступило заявление с соответствующими документами о государственной регистрации перехода права общей долевой собственности на ? долю земельного участка.

Уведомлением Межмуниципального отдела по Тутаевскому и Большесельскому районам Управления Росреестра по Ярославской области № от ДД.ММ.ГГГГ приостановлена государственная регистрация прав (до 27 апреля 2023 г.) в связи тем, что представлен договор купли-продажи доли в праве собственности на земельный участок, заключенный в простой письменной форме.

Отказывая в удовлетворении требований о признании недействительным уведомления о приостановлении государственной регистрации прав, суд первой инстанции исходил из того, что договор купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на земельный участок подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Заявителем в регистрирующий орган не был представлен договор купли-продажи, удостоверенный в соответствии с требованиями закона в нотариальном порядке, в связи с чем приостановление государственным регистратором государственной регистрации прав является правомерным.

Судебная коллегия не может согласиться с указанными выводами суда, так как они не основаны на законе и не соответствуют обстоятельствам дела.

В соответствии с подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из основополагающих принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

Если иное не установлено рассматриваемой статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках (пункт 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации).

В пункте 17 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2022 г. №21 «О некоторых вопросах применения судами положений главы 22 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации» разъяснено, что законность оспариваемых решений, действий (бездействия) нельзя рассматривать лишь как формальное соответствие требованиям правовых норм.

Из принципов приоритета прав и свобод человека и гражданина, недопустимости злоупотребления правами (части 1, 3 статьи 17 и статьи 18 Конституции Российской Федерации) следует, что органам публичной власти, их должностным лицам запрещается обременять физических или юридических лиц обязанностями, отказывать в предоставлении им какого-либо права лишь с целью удовлетворения формальных требований, если соответствующее решение, действие может быть принято, совершено без их соблюдения, за исключением случаев, прямо предусмотренных законом. В связи с этим судам необходимо проверять, исполнена ли органом или лицом, наделенным публичными полномочиями, при принятии оспариваемого решения, совершении действия (бездействии) обязанность по полной и всесторонней оценке фактических обстоятельств, поддержанию доверия граждан и их объединений к закону и действиям государства, учету требований соразмерности (пропорциональности) (пункт 1 части 9 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

В соответствии со статьей 55 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате, утвержденных постановлением Верховного Совета Российской Федерации от 11 февраля 1993 г. №4462-1, при удостоверении договоров об отчуждении имущества, права на которое подлежат государственной регистрации, (статья 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации), нотариус проверяет принадлежность данного имущества лицу, его отчуждающему, за исключением случаев, если в соответствии с договором на момент его совершения данное имущество еще не принадлежит этому лицу, а также отсутствие ограничений прав, обременений имущества или иных обстоятельств, препятствующих совершению этих договоров.

Из представленного в материалы дела письменного ответа и.о. нотариуса Даниловского нотариального округа Ярославской области ФИО3 от ДД.ММ.ГГГГ следует, что в октябре 2022 г. муниципальное образование городское поселение Данилов Ярославской области обращалось к нотариусу за удостоверением договора купли-продажи <данные изъяты> доли земельного участка с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м. При проведении проверки нотариусом было установлено отсутствие документов, подтверждающих принадлежность имущества, а также отсутствие сведений в Едином государственном реестре недвижимости о зарегистрированных правах на вышеуказанный объект недвижимости. По причине невозможности идентификации правообладателя и отсутствия необходимого объема информации для удостоверения договора, направленного на отчуждение, нотариусом было рекомендовано муниципальному образованию подтвердить сведения о своих правах на вышеуказанный объект недвижимости.

Из материалов дела усматривается, что в результате купли-продажи <данные изъяты> доли земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ право собственности приобретает покупатель ФИО1, которая становится единственным собственником всего земельного участка. При этом, судебной коллегией учитывается, что ФИО1 является собственником жилого дома, расположенного на земельном участке с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м.

При таких обстоятельствах, оформление прав администрации в отношении № доли земельного участка, на котором располагается жилой дом, принадлежащий гражданину, исходя из основополагающего принципа земельного законодательства о единстве судьбы земельного участка и прочно связанного с ним объектов, не представляется возможным.

С учетом установленных по делу обстоятельств, судебная коллегия считает, что в данном конкретном случае в отношении договора купли-продажи долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, когда покупатель становится единственным собственником объекта недвижимости, правило о нотариальном удостоверении сделки, предусмотренное частью 1.1 статьи 42 Федерального закона от 13 июля 2015 г. №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», не подлежит применению.

Поскольку судом первой инстанций допущены существенные нарушения норм материального права, которые повлияли на исход рассмотрения административного дела, принятые им судебный акт подлежат отмене с принятием по делу нового решения об удовлетворении требований.

Руководствуясь статьей 309 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия

определил а:

решение Даниловского районного суда Ярославской области от 23 марта 2023 г. отменить, принять по делу новое решение.

Признать незаконным уведомление Управления Росреестра по Ярославской области о приостановлении государственной регистрации прав от ДД.ММ.ГГГГ №, а именно: <данные изъяты> доли земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, площадью <данные изъяты> кв.м., и возложить на Управление Росреестра по Ярославской области обязанность возобновить государственную регистрацию перехода прав общей долевой собственности.

Кассационная жалоба на апелляционное определение может быть подана во Второй кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции в течение шести месяцев со дня вынесения апелляционного определения.

Председательствующий

Судьи