Дело № 2-3669/2022

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕНМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

23 ноября 2022 года г. Калининград

Центральный районный суд г. Калининграда в составе:

председательствующего судьи Серищевой Л.М.,

при секретаре Асадовой М.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6 к администрации городского округа «Город Калининград» о признании жилого дома малоэтажным многоквартирным жилым домом, 3-и лица - Управление Росреестра по Калининградской области, Министерство градостроительной политики Калининградской области, Калининградский филиал ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ»,

УСТАНОВИЛ :

Истцы обратились в суд с данным заявлением, обосновав тем, что являются долевыми собственниками индивидуального жилого дома с кадастровым номером № площадью 490,3 кв.м., расположенного на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: < адрес >. Вышеуказанный индивидуальный жилой дом приобретен Истцами в общую долевую собственность по 1/6 доли каждому в < Дата >. Разрешенное использование вышеуказанного земельного участка - «малоэтажная многоквартирная застройка», что подтверждается выпиской из ЕГРН в отношении земельного участка. В настоящий момент истцами была проведена перепланировка индивидуального жилого дома, в результате которой изменилось функциональное назначение жилого здания с «индивидуального дома» на «малоэтажный многоквартирный жилой дом». При этом работы по реконструкции здания не производились, общая площадь здания после перепланировки осталась неизменной, параметры здания, его части не изменены. Надстройка, перестройка и расширение здания, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций не производилась. При перепланировке конструктивные и иные характеристики надежности и безопасности не затрагивались.

< Дата >, < Дата > собственниками дома были проведены общие собрания, по результатам которых собственниками единогласно были приняты решения об изменении наименования здания, расположенного по адресу: < адрес > с «индивидуальный жилой дом» на «малоэтажный многоквартирный жилой дом» без реконструкции здания, а также о признании за собственниками права собственности на квартиры. < Дата > истцами в администрацию городского округа «Город Калининград» было подано заявление на ввод объекта в эксплуатацию после перепланировки индивидуального жилого дома с одновременным изменением функционального назначения данного здания. Однако Ответчиком Истцам письмом исх. № от < Дата > в вводе в эксплуатацию было отказано. В августе < Дата > специалистами ООО «Центр качества строительства» с целью определения технического состояния жилого дома было осуществлено обследование жилого дома, по результатам которого подготовлено Техническое заключение №. Установлено, что в результате проведения работ по изменению функционального назначения здания жилой дом полностью соответствует требования законодательства РФ как малоэтажный многоквартирный жилой дом. Просят признать жилой дом с кадастровым номером №, расположенный по адресу: < адрес > - малоэтажным многоквартирным жилым домом, общей площадью 490,4 кв.м, этажность - 3 (три) этажа, состоящего из 6 (шести) квартир: - квартиры < адрес >, состоящей из трех жилых комнат, общей площадью 74,8 кв.м., жилой площадью 40,2 кв.м., расположенной на первом этаже; - квартиры < адрес >, состоящей из трех жилых

площадью 75,3 кв.м., жилой Площадью 37 кв.м., расположенной на первой этаже; - квартиры < адрес >, состоящей из трех жилых комнат площадью 76,1 кв.м., жилой площадью 29,2 кв.м., расположенной на втором этаже; - квартиры < адрес >, состоящей из трех жилых комнат общей площадью 75,5 кв.м., жилой площадью 46,8 кв.м., расположенной на втором этаже; - квартиры < адрес >, состоящей из одной жилой комнаты общей площадью 76,3 кв.м., жилой площадью 18,2 кв.м., расположенной на третьем этаже;- квартиры < адрес >, состоящей из двух жилых комнат общей площадью 76,4 кв.м., жилой площадью 34 кв.м., расположенной на третьем этаже.

В судебном заседании представители истцов по доверенности ФИО7, ФИО8 на требованиях иска настаивали, основываясь на представленных в деле письменных доказательствах, выводах судебной строительно-технической экспертизы.

Представитель администрации ГО «Город Калининград» по доверенности ФИО9 возражал против удовлетворения исковых требований, просил в иске отказать. Представлен письменный отзыв.

Определением суда от < Дата > Министерство градостроительной политики Калининградской области привлечено к участию в судебном разбирательстве в качестве 3-го лица. Своего представителя в судебное заседание не направило, извещено надлежащим образом. Представлен письменный отзыв.

Иные стороны - Управление Росреестра по Калининградской области, Калининградский филиал ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» в судебное заседание не прибыли, извещены надлежащим образом.

Выслушав стороны, исследовав доказательства по делу в их совокупности, и дав им оценку в соответствии со ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к следующему.

В соответствии с положениями ст.ст 218, 244 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли- продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Материалами дела установлено, что ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6 являются долевыми собственниками по 1/6 доли индивидуального жилого дома с кадастровым номером № площадью 490,3 кв.м., расположенного на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: < адрес >.

Из материалов дела также следует, что земельный участок с кадастровым номером №, площадью 800 кв.м категория земель: земли населенных пунктов был предоставлен в собственность бесплатно - под строительство жилого дома (объекта индивидуального жилищного строительства) ФИО14 на основании постановления Администрации ГО «Город Калининград» № от < Дата >.

В соответствии с договором купли-продажи от < Дата > собственником земельного участка с кадастровым номером № стала ФИО15

< Дата > администрацией ГО «Город Калининград» ФИО15 выдано разрешение на строительство № индивидуального жилого дома по адресу: г< адрес >, на указанном земельном участке.

По договору купли-продажи долей земельного участка и долей жилого дома от < Дата >, заключенного между истцами и ФИО15 земельный участок №, площадью 800 кв.м и жилой дом с кадастровым номером №, общей площадью 490,3 кв.м, приобретены истцами в общую долевую собственность по 1/6 доли каждый (Договор купли-продажи долей земельного участка и долей жилого дома от < Дата >, удостоверенного нотариусом ФИО16).

По данным технического паспорта (по состоянию на < Дата >) на указанном земельном участке возведен трехэтажный жилой дом, площадью 490,3 к кв.м, фактически состоящий из 6 самостоятельных изолированных помещений.

Право долевой собственности истцов на объект долевой собственности зарегистрировано в установленном законом порядке.

В настоящее время спорный земельный участок расположен в зоне застройки индивидуальными жилыми домами (индекс зоны Ж4), установленной для обеспечения правовых условий строительства, реконструкции и эксплуатации объектов индивидуального жилищного строительства, домов блокированной застройки, малоэтажных многоквартирных домов, а также сопутствующей инфраструктуры и объектов обслуживания населения.

В силу п. 4 ч. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) выдача разрешения на строительство не требуется в случае изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом.

Из содержания указанных правовых норм следует, что право собственности на самовольную постройку не может быть признано за лицом, в случае, если лицо осуществило реконструкцию имущества, в результате которой возник новый объект.

Согласно положениям ст. 1, 2, 8, 9, 30, 36, 44, 47, 48, 55 ГрК РФ при строительстве или реконструкции объекта недвижимости требуются, помимо наличия права на земельный участок, доказательства осуществления строительства на основе документов территориального планирования и правил землепользования и застройки, а также осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, при наличии в установленном порядке составленной проектной документации, разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию, подтверждающих осуществление застройки с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил, норм и правил о безопасности.

Данный порядок, установленный Градостроительным кодексом Российской Федерации, направлен на устойчивое развитие территорий муниципальных образований, сохранение окружающей среды и объектов культурного наследия; создание условий для планировки территорий, обеспечение прав и законных интересов физических и юридических лиц, в том числе правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства.

В соответствии с п. 20 ч. 1 ст. 14 Федерального закона от 6 октября 2003 г. N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" выдача разрешений на строительство (за исключением случаев, предусмотренных Градостроительным кодексом Российской Федерации, иными федеральными законами), разрешений на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении строительства, реконструкции объектов капитального строительства, расположенных на территории городского округа, относится к вопросам местного значения городского округа.

В силу положений ст. 51 ГрК РФ и ст. 3 Федерального закона от 17 ноября 1995 г. N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство. К заявлению о выдаче разрешения в обязательном порядке должны прилагаться помимо правоустанавливающих документов на земельный участок, также градостроительный план земельного участка, материалы проектной документации и иные предусмотренные ст. 51 названного кодекса документы.

Согласно частям 1, 2 ст. 55.24 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) эксплуатация зданий, сооружений должна осуществляться в соответствии с их разрешенным использованием.

Эксплуатация построенного, реконструированного здания, сооружения допускается после получения застройщиком разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (за исключением случаев, указанных в части 3 настоящей статьи), а также акта, разрешающего эксплуатацию здания, сооружения, в случаях, предусмотренных федеральными законами.

Вопросы местного значения, подлежащие разрешению городским округом, перечислены в ч. 1 ст. 16 Федерального закона от 6 октября 2003 г. N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации". Полномочия органов местного самоуправления по решению вопросов местного значения указаны в статье 17 данного Федерального закона. Порядок наделения органов местного самоуправления государственными полномочиями предусмотрен статьей 19 Федерального закона "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации".

Из содержания ст. 55 ГрК РФ следует, что выдача разрешения на ввод объекта в эксплуатацию возможна только при установлении факта соответствия построенного объекта требованиям технических регламентов, проектной документации, техническим условиям, энергетической эффективности и требованиям оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов и т.д.

Таким образом, в данном случае единственным документом, подтверждающим соответствие построенного объекта капитального строительства разрешению на строительство, градостроительному плану земельного участка и проектной документации является разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, выданное органом местного самоуправления.

Исходя из норм частей 5 и 6 ст. 55 ГрК РФ непредставление необходимых документов, равно как и обращение с заявлением неуполномоченного лица, является основанием к отказу органа государственной власти либо местного самоуправления в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Согласно ст. 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства (п. 2); изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов (п. 3).

Исходя из положений п. 4 ст. 37 поименованного Кодекса, п. 3 ст. 85 Земельного кодекса Российской Федерации правообладатель земельного участка свободен в выборе основных и вспомогательных видов разрешенного использования такого земельного участка в пределах, предусмотренных градостроительным регламентом (при условии соблюдения требований технических регламентов), и вправе осуществлять указанное правомочие самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования.

Судом установлено, что < Дата > истцы обратились Агентство по архитектуре и градостроению и перспективному развитию Калининградской области с заявлением о выдаче разрешения на строительство в целях реконструкции индивидуального жилого дома с кадастровым номером № по адресу: < адрес > под малоэтажный многоквартирный дом.

Согласно ответу Агентства № от < Дата >, при рассмотрении документов установлено, что предмет реконструкции отсутствует, в выдаче разрешения отказано.

< Дата > истцы обратились в Комитет территориального развития и строительства администрации ГО «Город Калининград» с заявлением об изменении функционального назначения индивидуального жилого дома с кадастровым номером № по адресу: < адрес > на многоквартирный дом.

Согласно ответу № от < Дата >, истцам рекомендовано обратиться в Агентство по архитектуре и градостроению и перспективному развитию Калининградской области за получением разрешения на строительство (реконструкцию). У Комитета отсутствуют полномочия по принятию нормативно-правового акта по изменению вида разрешенного использования индивидуального жилого дома на многоквартирный дом.

В ходе судебного разбирательства 3-е лицо – Министерство градостроительной политики Калининградской области представило возражение, в котором разъяснены положения ст.ст.16, 36 ЖК РФ. Решение по заявленным истцами требованиям оставляет на усмотрение суда.

Согласно части 6 статьи 15 Жилищного кодекса РФ (в редакции Федерального закона от 30 декабря 2021 года N 476-ФЗ) многоквартирным домом признается здание, состоящее из двух и более квартир, включающее в себя имущество, указанное в пунктах 1 - 3 части 1 статьи 36 настоящего Кодекса. Многоквартирный дом может также включать в себя принадлежащие отдельным собственникам нежилые помещения и (или) машино-места, являющиеся неотъемлемой конструктивной частью такого многоквартирного дома.

В соответствии с пунктом 6 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным (пригодным) для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 г. N 47, многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на прилегающий к жилому дому земельный участок, либо в помещения общего пользования. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещения в таком доме в соответствии с жилищным законодательством.

Под реконструкцией объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) следует понимать изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройку, перестройку, расширение объекта капитального строительства, а также замену и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов (пункт 14 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением, в том числе случаев изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом.

Следовательно, многоквартирным домом является объект капитального строительства - жилой дом, имеющий надземную и подземную части, в котором квартиры имеют общие внеквартирные помещения и инженерные системы, и который введен в эксплуатацию надлежащим образом. Жилым домом является индивидуально определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании (пункты 2, 17 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Как подтверждено материалами дела, разрешение на строительство многоквартирного жилого дома по адресу: < адрес >, разрешения на ввод объекта также не выдавалось. Результаты инженерных изысканий, проектная документация, положительное заключение экспертизы проектной документации застройщиком не предоставлялись.

Напротив, как следует из приведенных выше документов, на земельном участке, предоставленном для строительства индивидуального жилого дома, разрешено строительство индивидуального жилого дома, на который за ФИО15 и было зарегистрировано право собственности < Дата >.

Ссылаясь на ответ Министерства градостроительной политики Калининградской области, истцами было заявлено ходатайство о назначении судебной строительно-технической экспертизы.

Согласно заключению эксперта ООО «Арбитражный поверенный» № от < Дата >, в жилом доме по адресу: < адрес > проводилась реконструкция для изменения функционального назначения здания. Реконструкция здания, произведенная в < Дата >, предусмотрела перепланировку всех этажей здания, с переустройством внутреннего пространства каждого этажа и устройством на каждом из этажей двух квартир с индивидуальной планировкой квартиры. Исследуемый объект эксперт квалифицировал как здание жилое многоквартирное. Работы по реконструкции и перепланировке не нарушили конструктивной жесткости здания и не нанесли ущерба основным конструкциям, не ухудшили условий эксплуатации и внешнего вида здания, не нарушают права и законные интересы третьих лиц, не создают угрозу жизни и здоровью граждан.

В судебном заседании была допрошена эксперт ООО «Арбитражный поверенный» ФИО17, которая пояснила, что в соответствии с ВСН 37-88(р) «Положения по техническому обследованию зданий» и ВСН 53-86р Правил оценки физического износа зданий, в спорном доме произведена реконструкция, которая не затронула конструктивную жесткость здания. Переустройство и перепланировка в данном многоквартирном доме является реконструкцией, так как в нем были образованы новые помещения – квартиры на каждом этаже, установлены новые перегородки и стены.

Вместе с тем, данное заключение не может явиться достаточным основанием для удовлетворения иска. Указанное заключение не содержит выводов о соответствии спорного объекта капитального строительства иным требованиям, предъявляемы к многоквартирным жилым домам, обеспечение исполнения которых и осуществляется на стадии проектирования многоквартирного дома, получения разрешения на его строительство и сдачи многоквартирного дома в эксплуатацию.

При этом суд обращает внимание, что вывод эксперта о произведенной реконструкции дома противоречит понятию «реконструкция», раскрытому в Градостроительном кодексе РФ.

То обстоятельство, что в настоящее время земельный участок, предоставленный под строительство индивидуального жилого дома, расположен в зоне застройки малоэтажными многоквартирными жилыми домами, а сам дом фактически соответствует многоквартирному жилому дому и в этом качестве эксплуатируется, не является основанием для изменения статуса объекта капитального строительства и возникновении у истцов права на иные объекты недвижимости, чем те, на которые у них возникло право на основании соответствующей сделки.

Изменение назначения объекта капитального строительства с индивидуального дома на многоквартирный дом в настоящее возможно только в рамках его реконструкции с разработкой соответствующего проекта, получением разрешения на реконструкцию и ввода реконструированного объекта в эксплуатацию.

Помимо соответствия строения характеристикам многоквартирного жилого дома (наличие квартир, мест общего пользования и др.), он должен соответствовать и иным требования: градостроительному регламенту, проекту планировки, а также требованиям о допустимости размещения объекта капитального строительства на земельном участке.

Кроме того, Правила землепользования и застройки городского округа «Город Калининград» от < Дата > № устанавливают минимальный набор площадок и их площади, которое должны быть в обязательном порядке в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом (площадка для отдыха 3 кв.м, игровая площадка 14 кв.м, спортивная площадка не менее 32 кв.м, хозяйственная площадка не менее 3 кв.м, площадь озеленения не менее 15%., стояночные места). Эти площадки должны размещаться на минимально допустимом удалении от окон жилых помещений.

Возможность обустройства придомовой территории указанными обязательными площадками рассчитывается при проектировании многоквартирного жилого дома, однако такого проекта в отношении спорного жилого дома не изготавливалось.

Доказательств соблюдения при строительстве этих требований в отношении придомовой территории спорного дома истцами не представлено.

Представленная истцами проектная документация (17т.) по реконструкции существующего жилого здания в малоэтажный многоквартирный жилой дом, также не может быть основанием для удовлетворения иска.

Так из данной документации следует, что она изготовлена в < Дата >, т.е. через 5 лет после строительства индивидуального жилого дома и отражает уже имеющийся объект капитального строительства.

Вместе с тем, строительство спорного дома велось без проектной документации, положительного заключения экспертизы проектной документации, инженерных изысканий, отсутствия строительного контроля, обязательных при возведении многоквартирных домов.

Кроме того, в настоящее время невозможно исследовать качество строительных материалов, примененных при строительстве и соответствия их ГОСТам, СанПиН, сертификатам экологической, пожарной безопасности и т.п..

Возведенный дом на земельном участке, выделенном для строительства индивидуального жилого дома, и на основании разрешения на строительство на индивидуальный жилого дома, многоквартирного дома, то есть в нарушение установленном законом порядка, по сути, является самовольной постройкой.

Каждый из истцов, как следует из пояснений представителей истцов, приобретая доли в праве на жилой дом, осознавали, что объект права представляет собой не индивидуальный, а многоквартирный дом, однако они были введены в заблуждение застройщиком относительно возможности беспрепятственного перевода долей в праве на индивидуальный жилой дом в квартиры в многоквартирном доме.

Доводы представителей истцов о том, что такой вид права (доля в праве на жилой дом) не позволяет в полной мере реализовать жилищные права (возможность регистрации по месту жительства родственников, отчуждение доли без получения согласия всех собственников), не могут являться правовым основанием для удовлетворения их требований, изменении статуса жилого дома и признании за истцами право собственности на квартиры в многоквартирном доме.

Иные доводы представителей истцов правового значения не имеют, так как основаны на неверном толковании норм гражданского законодательства.

Поскольку действующее законодательство определяет лиц, уполномоченных давать в установленном порядке разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, и устанавливает условия, при которых данное разрешение выдается либо не может быть выдано, в данном случае суд не вправе подменять собой органы исполнительной власти, органы местного самоуправления и соответственно разрешать вопросы, прямо отнесенные к их компетенции.

Такой иск не может быть использован для упрощения регистрации прав на вновь созданный объект недвижимости с целью обхода норм специального законодательства, предусматривающего разрешительный порядок создания и ввода в гражданский оборот новых недвижимых вещей.

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6 оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Калининградский областной суд через Центральный районный суд г. Калининграда в течение месяца с момента изготовления мотивированного решения суда.

Мотивированное решение изготовлено 08 декабря 2022 года.

Судья: