Дело №2-2760/2025

23RS0037-01-2025-003181-95

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

05 декабря 2025 г. г. Новороссийск

Октябрьский районный суд г. Новороссийска Краснодарского края в составе:

председательствующего Схудобеновой М.А.

при секретаре Персиной О.Т.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению ПАО Сбербанк к ФИО3 и ФИО4 о взыскании кредитной задолженности, об обращении взыскания на предмет залога

УСТАНОВИЛ:

ПАО Сбербанк в лице филиала-Юго-Западный банк ПАО Сбербанк обратился в суд с иском, с учетом уточнения, указав в обоснование, что ДД.ММ.ГГГГ между Публичным акционерным обществом «Сбербанк России» в лице филиала Московского банка ПАО Сбербанк (раннее - ОАО «Сбербанк России») и ФИО4 был заключен Кредитный договор № на сумму 2 665 474,00 руб., сроком на 180 месяцев с даты фактического предоставления Кредита, и годовых. Кредит выдавался на «Приобретение строящегося жилья»: квартиры, находящейся по строительному адресу: <адрес>, городской округ <адрес>, количество комнат 2, общая площадь: 68, этаж 2. В соответствии с п. 11 Кредитного договора в качестве обеспечения своевременного и полного исполнения обязательств по Договору Заемщики предоставляют Кредитору залог прав требования участника долевого строительства по Договору участия в долевом строительстве №/ор2-43 от ДД.ММ.ГГГГ (предмет залога). По причине неоднократного нарушения Заемщиком условий Кредитного договора образовалась просроченная задолженность по кредиту в размере 2 366 721,22 руб. Согласно выписке из ЕГРН от 22.10.2025г., залоговое имущество имеет кадастровый номер №. Однако, ответчик по настоящее время право собственности на указанный объект недвижимого имущества, являющийся предметом залога, не зарегистрировал. ПАО Сбербанк считает, что ответчик, не обращаясь в органы Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии за совершением записи в ЕГРН о возникшем у него праве собственности ведет себя недобросовестно и препятствует ПАО Сбербанк в реализации его права на судебную защиту. Согласно заключения о стоимости имущества № от ДД.ММ.ГГГГ, рыночная стоимость заложенного имущества составляет 7 602 000,00 руб. Исходя из изложенных выше обстоятельств, а также отсутствия спора о начальной продажной цене залога, ПАО Сбербанк полагает, что начальная продажная цена должна быть установлена в размере 80% от его рыночной стоимости, определенной в отчете об оценке в размере 6 081 600,00 руб.

Просит расторгнуть кредитный договор № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Публичным акционерным обществом «Сбербанк России» в лице филиала Московского банка и ФИО3 и ФИО4.

Взыскать в пользу Публичного акционерного общества «Сбербанк России» в лице филиала Московского банка солидарно с ФИО3 и ФИО4 задолженность по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ, в размере 2 366 721,22 рублей, а также расходы по оплате государственной пошлины в размере 78 667,21 рублей.

Признать договор участия в Долевом строительстве №/ор2-43 от 15.07.2019г., заключенный между ООО «ХОРС» и ФИО4, ФИО3 исполненным.

Обратить взыскание в пользу ПАО Сбербанк на предмет залога: - квартиру, количество команат- 2, общей площадью 65,2 кв.м., кадастровый №, расположенную по адресу: <адрес>, городской округ <адрес>.

Определить способ реализации- путём продажи с публичных торгов.

Установить начальную цену продажи предмета залога равной восьмидесяти процентам от рыночной стоимости, определенной в заключении № от ДД.ММ.ГГГГ в размере 6 081 600 рублей 00 копеек.

Считать решении суда основанием для государственной регистрации права собственности ФИО3 и ФИО4 квартиры: количество комнат 2, общей площадью 65,2 кв.м., кадастровый №, расположенной по адресу: <адрес>, городской округ <адрес>., с обременением в виде ипотеки по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ - ипотека в силу закона в пользу ПАО Сбербанк.

В ходе досудебной подготовки судом к участию в деле третьего лица привлечен Росреестр.

В судебное заседание стороны не явились, уведомлены надлежащим образом, об уважительных причинах неявки суд не известили, суд признал неявку сторон не неуважительной и рассмотрел дело в отсутствие сторон, по имеющимся в деле доказательствам.

Суд, исследовав материалы дела, находит иск подлежащим удовлетворению, по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между Публичным акционерным обществом «Сбербанк России» в лице филиала Московского банка ПАО Сбербанк (раннее - ОАО «Сбербанк России») и ФИО4 был заключен Кредитный договор № на сумму 2 665 474,00 руб., сроком на 180 месяцев с даты фактического предоставления Кредита, и годовых.

Кредит выдавался на «Приобретение строящегося жилья»: квартиры, находящейся по строительному адресу: <адрес>, городской округ <адрес>, количество комнат 2, общая площадь: 68, этаж 2.

В соответствии с п. 11 Кредитного договора в качестве обеспечения своевременного полного исполнения обязательств по Договору Заемщики предоставляют (обеспечивают предоставление) Кредитору залог прав требования участника долевого строительства по Договору участия в долевом строительстве №/ор2-43 от ДД.ММ.ГГГГ (предмет залога).

В соответствии с пунктом 8 Кредитного договора погашение Кредита осуществляется в соответствии с Общими условиями кредитования путем перечисления со счета Созаемщика или третьего лица, открытого у Кредитора. При погашении Кредита в валюте, отличной от валюты Кредита, конверсионные операции проводятся в порядке и по курсу, установленным Кредитором на день выполнения операции.

В соответствии с пунктом 12 Кредитного договора за несвоевременное перечисление платежа в погашение Кредита и/или уплату Процентов за пользование Кредитом (в соответствии с п. 3.3. Общих условий кредитования) в размере 7,5 % годовых с суммы просроченного платежа за период просрочки с даты, следующей за датой наступления исполнения обязательств, установленной Договором, по дату погашения Просроченной задолженности по договору, (включительно). Неустойка уплачивается в валюте Кредита.

В соответствии с п. 17 Положения о правилах осуществления перевода денежных средств (утв. Банком России ДД.ММ.ГГГГ N 383-П) (ред. от ДД.ММ.ГГГГ) (далее - «Положение») процедура исполнения распоряжений включают исполнение распоряжений в порядке, установленном банками, посредством зачисления денежных средств на банковский счет получателя средств.

В пункте 18 указан счет кредитования, на который зачисляется кредит. Банк обязательства по предоставлению кредита исполнил, что подтверждается заявлением заемщика на зачисление кредита.

В соответствии с п. 1 ст. 77 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № - ФЗ «Об (залоге недвижимости)» (далее - Закон об ипотеке), если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, жилое помещение, приобретенное либо построенное полное частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения, находится в залоге с момента государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Проведение государственной регистрации ипотеки в силу закона предмета залога в силу ст.77 Закона об ипотеке (ипотеки в силу закона) подтверждено печатью на договоре участия в долевом строительстве многоквартирного дома, дата государственной регистрации: 26.07.2019г.

Согласно п. 6.1. Договора участия в долевом строительстве ООО «ХОРС» (Застройщик) срок передачи Застройщиком Объекта долевого строительства Участнику долевого строительства - не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с п. 1 ст. 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам за которые он отвечает.

Согласно норме абз. 5 п. 1 ст. 54.1 Закона об ипотеке обращение взыскания на недвижимое имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении на с внесения платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.

По причине неоднократного нарушения Заемщиком условий Кредитного договора в части сроков и сумм ежемесячных платежей, образовалась просроченная задолженность по кредиту, которая по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 2 366 721,22 руб., в том числе: просроченные проценты - 200 783,63 руб.; просроченный основной долг - 2 124 771,77 руб.; неустойки - 41165,82 руб.

В соответствии со ст. 50 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» №102-ФЗ залогодержатель вправе обратить взыскание на заложенное имущество, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обеспеченных им обязательств.

Нормой ст. 51 Закона об ипотеке установлено, что взыскание по требованиям залогодержателя обращается на заложенное недвижимое имущество по решению суда, за исключением случаев, когда в соответствии со статьей 55 Закона об ипотеке допускается удовлетворение таких требований без обращения в суд. Поскольку соглашение об удовлетворении требований залогодержателя по Кредитному договору без обращения в суд не заключено, залогодержатель заявляет исковое требование об обращении взыскания на квартиру.

Согласно ст. 54 Закона об ипотеке суд, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, также должен определить цену реализации имущества, которая определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Согласно Заключению о стоимости имущества № от ДД.ММ.ГГГГ, рыночная стоимость заложенного имущества составляет 7602 000,00 руб., Следовательно, начальная продажная цена должна быть установлена в размере 6 081 600,00 руб.

В соответствии со ст.450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что она была вправе рассчитывать при заключении договора.

Учитывая изложенное, а также тот факт, что Ответчиком существенно нарушены условия договора, то в силу ст.450 ГК РФ, истец имеет право потребовать расторжения договора.

Истцом в адрес Ответчиков было направлено письмо с требованием о досрочном возврате суммы кредита, процентов за пользование кредитом и уплате неустойки, и расторжении договора. Данное требование до настоящего момента не выполнено.

Согласно выписке из ЕГРН от 22.10.2025г., залоговое имущество - квартира, расположенная по адресу: <адрес>, городской округ <адрес>, общей площадью: 65,2 кв. м. имеет кадастровый номер №.

Из представленного ответа УАиГ АМО <адрес> от 31.07.2025г. №.03.-1.-8695/25 на запрос суда следует, что в реестре «Выдачи разрешений на строительство (реконструкцию) и ввод объектов в эксплуатацию» управления архитектуры и градостроительства <адрес> за 2006-2025 г.г. зарегистрирована информация о выданном ООО «Хорс» разрешении № от ДД.ММ.ГГГГ на ввод в эксплуатацию многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес> кадастровым номером 23:47:0118055:3659. Данный факт подтверждается выданным разрешением и выпиской из ЕГРН,

В ходе рассмотрения дела судом от у застройщика ООО "ХОРС" получены сведения: ООО «Хорс» направило уведомление от 18.12.2023г. в адрес ФИО3, в котором сообщается о том, что многоквартирный жилом дом «ОРИОН- 2», расположенный на земельном участке с кадастровым номером 23:47:0118055:3659 по адресу: «ОРИОН-2» по адресу: РФ, <адрес>, введен в эксплуатацию на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию № от 31.08.2023г.. На основании проведённых обмеров согласно Технического плана здания (многоквартирного дома) составленного кадастровым инженером ФИО1, являющегося работником ООО «Краснодарское Бюро Технических Изысканий» по состоянию на ДД.ММ.ГГГГг., изменилась площадь жилого помещения (<адрес>) подлежащего передаче участнику долевого строительства, в многоквартирном жилом доме «ОРИОН-2» по адресу: РФ, <адрес>. В связи с увеличением площади на 0,53 кв.м, руководствуясь п. 4.5 Договора долевого участия, ей необходимо заключить дополнительное соглашение к Договору участия в долевом строительстве, в котором будет указана новая площадь жилого помещения, а также сумма, которую необходимо доплатить в размере 26 500 руб. В связи с чем, ФИО3 предложено явиться в ООО «ХОРС» по адресу: <адрес>, для подписания акта приема-передачи объекта недвижимости, а также для заключения дополнительного соглашения.

Однако, ответчик по настоящее время право собственности на указанный объект недвижимого имущества, являющийся предметом залога, не зарегистрировал.

На основании пункта 5 части 2 статьи 14 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 218- ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» основанием для государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав являются, в том числе, вступившие в законную силу судебные акты.

Согласно разъяснений п. 1 постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения. В этом случае суд при рассмотрении дела выносит на обсуждение обстоятельства, явно свидетельствующие о таком недобросовестном поведении, даже если стороны на них не ссылались (статья 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ), статья, 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Суд полагает, что ответчик, не обращаясь в органы Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии за совершением записи в ЕГРН о возникшем у него праве собственности ведет себя недобросовестно и препятствует ПАО Сбербанк в реализации его права на судебную защиту.

Учитывая, что застройщик ООО «Хорс» надлежащим образом исполнил условия договора участия в Долевом строительстве №/ор2-43 от 15.07.2019г, а ответчик по настоящее время право собственности на указанный объект недвижимого имущества, являющийся предметом залога, не зарегистрировал, чем нарушаются права истца, суд считает возможным признать договор участия в Долевом строительстве №/ор2-43 от 15.07.2019г., заключенный между ООО «ХОРС» и гр. ФИО4, гр. ФИО3 - исполненным.

Подпунктом 4 пункта 2 ст. 54 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке), принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации, при этом начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - самим судом.

В пункте 84 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 23 "О применении судами правил о залоге вещей" разъяснено, что, принимая решение об обращении взыскания на заложенную недвижимую вещь, суд должен указать в нем в том числе начальную продажную цену предмета залога (подпункт 4 пункта 2 статьи 54 Закона об ипотеке).

Начальная продажная цена недвижимой вещи определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого при заключении договора об ипотеке или в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом (пункт 3 статьи 340 ГК РФ. подпункт 4 пункта 2 статьи 54 Закона об ипотеке).

Если начальная продажная цена предмета залога определена по соглашению сторон или в иске залогодержателя при отсутствии возражений со стороны залогодателя, начальная продажная цена устанавливается судом в размере ста процентов от цены, согласованной сторонами, в том числе если при определении такой цены стороны руководствовались отчетом оценщика.

При наличии между сторонами спора бремя доказывания иной начальной продажной цены заложенной недвижимой вещи возлагается на ту сторону, которая оспаривает начальную продажную стоимость предмета залога, указанную в договоре залога или в иске.

Если сторонам в ходе судебного разбирательства не удалось достичь соглашения об определении начальной продажной цены, такая цена устанавливается судом в размере восьмидесяти процентов рыночной стоимости имущества, определенной судом (подпункт 4 пункта 2 статьи 54 Закона об ипотеке), если иное не установлено законом (пункт 9 статьи 77.1 Закона об ипотеке).

Согласно заключению о стоимости имущества № от ДД.ММ.ГГГГ, рыночная стоимость заложенного имущества составляет 7 602 000,00 руб.

Данный отчет выполнен с соблюдением установленных требований, содержит все необходимые сведения, ввиду чего оснований для несогласия с выводами оценщика в части стоимости квартиры не имеется.

Ответчиками представленная оценка не оспорена, ходатайство о назначении судебной оценочной экспертизы по делу - ответчиками не заявлено.

Исходя из изложенных выше обстоятельств, а также отсутствия спора о начальной продажной цены залога, начальная продажная цена должна быть установлена в размере 80% от его рыночной стоимости, определенной в отчете об оценке в размере 6 081 600,00 руб.

В соответствии со статьей 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, в связи с чем, суд полагает возможным взыскать солидарно с ответчиков в пользу истца расходы по оплате государственной пошлины в сумме 78 667,21 рублей.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Иск удовлетворить.

Расторгнуть кредитный договор № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Публичным акционерным обществом «Сбербанк России» в лице филиала Московского банка и ФИО4, ФИО3.

Взыскать солидарно с ФИО4, ФИО2 16290579386 ИНН <***> и ФИО3 ИНН <***> в пользу Публичного акционерного общества «Сбербанк России» в лице филиала Московского банка ИНН <***> задолженность по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ в размере 2 366 721,22 рублей, расходы по оплате государственной пошлины в размере 78 667,21 рублей, а всего взыскать 2 445 388 (два миллиона четыреста сорок пять тысяч триста восемьдесят восемь) рублей 43 коп.

Признать договор участия в Долевом строительстве №/ор2-43 от 15.07.2019г., заключенный между ООО «ХОРС» и ФИО4, ФИО3- исполненным.

Обратить взыскание в пользу ПАО Сбербанк на предмет залога: квартиру, количество комнат-2, общей площадью 65,2 кв.м., кадастровый №, расположенную по адресу: <адрес>, городской округ <адрес>, путем продажи с публичных торгов, установив начальную стоимость в размере 6 081 600 рублей.

Считать решение суда основанием для государственной регистрации права собственности за ФИО7 ФИО2 16290579386 ИНН <***>, ФИО3 ИНН <***> на квартиру: количество комнат 2, общей площадью 65,2 кв.м., кадастровый №, расположенной по адресу: <адрес>, городской округ <адрес>., с обременением в виде ипотеки по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ - ипотека в силу закона в пользу ПАО Сбербанк.

По вступлению решения суда в законную силу направить его копию в 3-х дневный срок в Росреестр.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Краснодарского краевого суда через Октябрьский районный суд г.Новороссийска в течение месяца.

Председательствующий М.А.Схудобенова