РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

28 ноября 2025 года адрес

Замоскворецкий районный суд адрес в составе председательствующего судьи Лекомцевой Ю.Б.,

при секретаре фио,

с участием представителя истца фио,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 02-3773/2025 по иску ФИО1 к ООО «Специализированный застройщик «Дубининская 59» о признании одностороннего передаточного акта недействительным, взыскании неустойки за нарушение сроков передачи объекта долевого строительства,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО1 обратился в суд с иском к ответчику ООО «СЗ «Дубининская 59» о признании одностороннего передаточного акта от 04.10.2023г. недействительным, взыскании неустойки за несвоевременную передачу объекта долевого участия в размере сумма, а также неустойки за несвоевременную передачу объекта долевого участия, начиная с 08.08.2025г. и по день фактического исполнения обязательств.

Исковые требования мотивированы тем, что 05.03.2022г. между истцом и ответчиком заключен договор участия в долевом строительстве № ДБ1(К)-1/12/73-ДДУ/135041/22, согласно которому ответчик обязался построить объект недвижимости - трехкомнатную квартиру, расположенную по адресу: адрес, вн. тер. г. адрес, адрес, кв. 11205, и после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, передать истцу объект долевого строительства в срок не позднее 01.07.2023 г., а истец обязался уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства. Обязанность по оплате объекта долевого строительства исполнена истцом в полном объеме. 30.06.2023 г. в ходе осмотра объекта долевого строительства, истцом было обнаружено, что квартира не соответствует качеству, которое должно отвечать условиям договора, а также требованиям технических регламентов. В сентябре 2023 г. истец был повторно приглашен для приемки квартиры, однако выявленные ранее недостатки, устранены не были. 09.11.2023 г. истцом в адрес ответчика была направлена претензия, которая оставлена без удовлетворения. В целях защиты нарушенных прав, истец обратился в Замоскворецкий районный суд адрес с иском о взыскании с ответчика расходов на устранение недостатков объекта, неустойки, штрафа, компенсации морального вреда, судебных расходов. Решением Замоскворецкого районного суда адрес от 11.12.2024 г. исковые требования истца были удовлетворены. Вместе с тем квартира до настоящего времени истцу не передана, передаточный акт между сторонами не подписан. Однако в июле 2025 г. истцу стало известно о том, что 04.10.2023 г. ответчик передал истцу квартиру по одностороннему передаточному акту. Истец полагает, что односторонний передаточный акт от 04.10.2023 г. является недействительным, законные основания для составления указанного акта, у ответчика отсутствовали, поскольку в объекте долевого участия имелись многочисленные строительные недостатки. Вышеуказанные обстоятельства послужили основанием для обращения в суд.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, обеспечил явку в судебное заседание представителя по доверенности фио, которая исковые требования поддержала и просила их удовлетворить в полном объеме.

Представитель ответчика ООО «СЗ «Дубининская 59» в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, направил в суд письменные возражения на иск, согласно которым возражал против удовлетворения исковых требований; просил в удовлетворении требования о признании одностороннего передаточного акта от 04.10.2023г. недействительным отказать, поскольку указанный акт был получен истцом посредством почтовой связи 27.11.2023г., полагал, что истцом пропущен срок исковой давности по данному требованию; также указал, что истцом неверно произведен расчет неустойки, представил свой расчет неустойки, согласно которому размер взыскиваемой неустойки составил сумму сумма; в удовлетворении требования о взыскании неустойки с 08.08.2025г. по дату фактического исполнения обязательств, просил отказать, поскольку объект долевого участия передан истцу на основании одностороннего передаточного акта от 04.10.2023г.; в случае удовлетворения исковых требований просил применить положения ст. 333 ГК РФ.

Суд счел возможным рассмотреть дело при данной явке, руководствуясь ст. 167 ГПК РФ.

Выслушав пояснения представителя истца, исследовав письменные материалы дела в их совокупности, приходит к выводу о частичном удовлетворении иска по следующим основаниям.

В соответствии со ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Согласно ст. 8 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства. В передаточном акте или ином документе о передаче объекта долевого строительства указываются дата передачи, основные характеристики жилого помещения или нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, а также иная информация по усмотрению сторон.

Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. При этом не допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором.

Застройщик не менее чем за месяц до наступления установленного договором срока передачи объекта долевого строительства или в случае, если договором предусмотрен срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства, не менее чем за четырнадцать рабочих дней до наступления срока начала передачи и принятия обязан направить участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупредить участника долевого строительства о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия участника долевого строительства, предусмотренных частью 6 настоящей статьи. Сообщение должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному участником долевого строительства почтовому адресу или вручено участнику долевого строительства лично под расписку. При этом срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства не может быть установлен ранее чем за четырнадцать дней и позднее чем за один месяц до установленного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства. Участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, обязан приступить к его принятию в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения.

Участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона.

Если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 настоящей статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в части 5 настоящей статьи) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства, указанного в части 3 настоящей статьи). При этом риск случайной гибели объекта долевого строительства признается перешедшим к участнику долевого строительства со дня составления предусмотренных настоящей частью одностороннего акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Указанные меры могут применяться только в случае, если застройщик обладает сведениями о получении участником долевого строительства сообщения в соответствии с частью 4 настоящей статьи либо оператором почтовой связи заказное письмо возвращено с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу.

В соответствии с ч. 1 ст. 10 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и договором неустойки (штрафы, пени), проценты и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх таких неустоек (штрафов, пеней), процентов. Со стороны договора, не исполнившей своих обязательств по договору или ненадлежаще исполнившей свои обязательства по договору, не могут быть взысканы неустойки (штрафы, пени), проценты, не предусмотренные настоящим Федеральным законом и договором.

Как установлено в судебном заседании и следует из материалов дела, 05.03.2022г. между ООО «СЗ «Дубининская 59» (застройщик) и ФИО1 (участник) заключен договор участия в долевом строительстве № ДБ1(К)-1/12/73-ДДУ/135041/22, согласно которому застройщик обязался построить объект недвижимости - трехкомнатную квартиру, расположенную по адресу: адрес, вн. тер. г. адрес, адрес, кв. 11205, и после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, передать участнику объект долевого строительства в срок не позднее 01.07.2023 г., а участник обязался уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства.

Согласно п. 4.2. договора цена договора составила сумма и была полностью оплачена истцом.

В соответствии с п. 1.4. договора срок передачи объекта долевого строительства - не позднее 01.07.2023г.

Из искового заявления, а также пояснений стороны истца следует, что 30.06.2023г., в ходе осмотра объекта долевого строительства, истцом было обнаружено, что квартира не соответствует качеству, которое должно отвечать условиям договора, а также требованиям технических регламентов.

В сентябре 2023 года истец был повторно приглашен для приемки квартиры, однако выявленные ранее недостатки, устранены не были, в связи с чем квартира истцом принята не была.

09.11.2023г. истцом в адрес ответчика была направлена претензия, которая оставлена без удовлетворения.

В целях защиты нарушенных прав, истец был вынужден обратиться в Замоскворецкий районный суд адрес с иском о взыскании с ответчика расходов на устранение недостатков объекта, неустойки, штрафа, компенсации морального вреда, судебных расходов.

Решением Замоскворецкого районного суда адрес от 11.12.2024г. по гражданскому делу № 2-2751/2024 исковые требования ФИО1 к ООО «СЗ «Дубининская 59» были удовлетворены частично.

Указанным решением с ООО «СЗ «Дубининская 59» в пользу ФИО1 взысканы расходы на устранение строительных недостатков в размере сумма, компенсация морального вреда в размере сумма, неустойка в размере сумма, штраф сумма, судебные расходы.

Истцом указано, что квартира до настоящего времени истцу не передана, передаточный акт между сторонами не подписан. Однако в июле 2025 года истцу стало известно о том, что 04.10.2023г. ответчик передал истцу квартиру по одностороннему передаточному акту.

Решением Замоскворецкого районного суда адрес от 03.07.2025г. по гражданскому делу № 2-2295/2025 по иску ООО «Павелецкая Сити» с ФИО1 взыскана задолженность по оплате жилищно-коммунальных услуг, расходов по уплате госпошлины.

В соответствии с п. 6 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у лица, принявшего от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи.

Из вышеприведенного решения по гражданскому делу № 2-2295/2025 следует, что квартира, расположенная по адресу: адрес, вн. тер. г. адрес, адрес, кв. 11205, передана ФИО1 на основании одностороннего акта приема-передачи от 04.10.2023г. по договору участия в долевом строительстве № ДБ1(К)-1/12/73-ДДУ/135041/22 от 05.03.2022 г., который был направлен ООО «СЗ «Дубининская 59» в адрес ФИО1 посредством почты России 13.10.2023г., был получен истцом 27.11.2023г.

В силу ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, признанные судом общеизвестными, не нуждаются в доказывании.

Обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.

Согласно постановлению Конституционного Суда Российской Федерации от 21.12.2011г. № 30-П/21 признание преюдиционного значения судебного решения, будучи направленным на обеспечение стабильности и общеобязательности судебного решения, исключение возможного конфликта судебных актов, предполагает, что факты, установленные судом при рассмотрении одного дела, впредь до их опровержения, принимаются по другому делу в этом или ином виде судопроизводства, если они имеют значение для разрешения данного дела. Тем самым преюдициальность служит средством поддержания непротиворечивости судебных актов и обеспечивает действие принципа правовой определенности.

Ответчик, возражая против удовлетворения исковых требований указал, что право ответчика на составление одностороннего передаточного акта, предусмотрено ч. 6 ст. 8 Федеральный закон от 30.12.2004г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», а также п. 3.3.2. договора участия в долевом строительстве № ДБ1(К)-1/12/73-ДДУ/135041/22.

Кроме того, ответчик также указал, что односторонний передаточный акт от 04.10.2023г. был направлен в адрес истца посредством почтового отправления, которое было получено истцом 27.11.2023г., что подтверждается представленными в материалы дела почтовым идентификатором, а также установлено вступившим в законную силу решением Замоскворецкого районного суда адрес по гражданскому делу № 2-2295/2025.

Также из материалов дела следует, что ключи от квартиры переданы истцу 15.12.2023г., что подтверждается записью в журнале выдачи ключей, а также не оспаривалось стороной истца в ходе рассмотрения настоящего гражданского дела.

В соответствии со ст. 12 ГК РФ к способам защиты гражданских прав относятся признание оспоримой сделки недействительной и применение последствий её недействительности, применение последствий недействительности ничтожной сделки.

Согласно ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Из п. 50 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», следует, что по смыслу статьи 153 ГК РФ при решении вопроса о правовой квалификации действий участника (участников) гражданского оборота в качестве сделки для целей применения правил о недействительности сделок следует учитывать, что сделкой является волеизъявление, направленное на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (например, гражданско-правовой договор, выдача доверенности, признание долга, заявление о зачете, односторонний отказ от исполнения обязательства, согласие физического или юридического лица на совершение сделки).

В силу п. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.

Ответчиком, в ходе рассмотрения дела заявлено ходатайство о пропуске истцом срока исковой давности по требованию о признании одностороннего передаточного акта от 04.10.2023г. недействительным.

В силу ст. 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

В соответствии с п. 2 ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Согласно ст. 199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.

Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Как следует из материалов дела, о составлении ответчиком одностороннего передаточного акта от 04.10.2023г. истцу стало известно не позднее 27.11.2023г. в момент получения им указанного акта посредством почты России, следовательно, с требованием о признании недействительным одностороннего передаточного акта от 04.10.2023г. истец мог обратиться не позднее 27.11.2024г., тогда как в суд истец обратился только 08.08.2025г., то есть за пределами, установленного ст. 181 ГК РФ годичного срока.

Доказательств, подтверждающих уважительность причин пропуска срока исковой давности, в ходе рассмотрения дела по существу, суду предоставлено не было, что с учетом заявления со стороны ответчика о применении срока исковой давности исключает удовлетворение иска, в данной части, в качестве самостоятельного основания.

Разрешая требование истца о взыскании с ответчика неустойки, суд приходит к следующему.

Согласно ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004г. № 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно п. 1 ст. 12 Федерального закона от 30.12.2004г. № 214-ФЗ обязательства застройщика считаются выполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Доказательств тому, что нарушение ответчиком сроков передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства произошло вследствие непреодолимой силы или по вине истца ответчиком не представлено, а судом не установлено.

Учитывая, что ответчиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в установленные договором срок не выполнены, требования истца о взыскании неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства обоснованы и подлежат удовлетворению.

В соответствии с ч. 2.1 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004г. № 214-ФЗ в случае нарушения на срок, не превышающий тридцати месяцев, предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства, входящего в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в проектной документации которых предусмотрена хотя бы одна из характеристик, являющаяся в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации основанием для отнесения таких многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости к уникальным объектам, застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки, но не более пяти процентов от цены договора.

К уникальным объектам в силу ч. 2 ст. 48.1 ГрК РФ относятся объекты капитального строительства, в проектной документации которых предусмотрена хотя бы одна из следующих характеристик:

1) высота более чем 100 метров, для ветроэнергетических установок более чем 250 метров;

2) пролеты более чем 100 метров;

3) наличие консоли более чем 20 метров;

4) заглубление подземной части (полностью или частично) ниже планировочной отметки земли более чем на 15 метров.

Исходя из сведений о здании, в котором расположен объект долевого строительства, высота здания составляет 165м, соответственно многоквартирный дом относится к уникальному объекту.

Согласно расчету истца, неустойка за несвоевременную передачу объекта по договору участия в долевом строительстве № ДБ1(К)-1/12/73-ДДУ/135041/22 от 05.03.2022 г., за период с 01.07.2023г. по 07.08.2025г. составляет сумму в размере сумма

Вместе с тем в силу п. 2 постановления Правительства № 326 от 18.03.2024г. (в ред. Постановлений Правительства РФ от 26.12.2024 № 1916, от 19.06.2025 № 925) в период с 01.07.2023г. до 31.12.2025г. включительно размер процентов, неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций по договорам участия в долевом строительстве, предусмотренных частью 6 статьи 5, частью 2 статьи 6, частями 2 и 6 статьи 9, а также подлежащих уплате с учетом части 9 статьи 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», в отношении которых не применяются особенности, предусмотренные пунктом 1 настоящего постановления, исчисляется исходя из текущей ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательств, но не выше ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации, действовавшей по состоянию на 1 июля 2023г., то есть 7,5%.

Как следует из материалов дела, жилое помещение должно было быть передано истцу по акту приема-передачи не позднее 01.07.2023г., таким образом, первым днем просрочки следует считать дату 02.07.2023г.

Как было указано ранее, квартира передана истцу 04.10.2023г., таким образом, последним днем просрочки следует считать 03.10.2024г.

С учетом изложенного расчет неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства, производится судом следующим образом: сумма х 93 дня просрочки х 1/300 х 7,5% = сумма

Оснований для снижения неустойки, судом не установлено.

Требование о взыскании неустойки за несвоевременную передачу объекта долевого участия, начиная с 08.08.2025г. по день фактического исполнения обязательств, удовлетворению не подлежит, поскольку судом установлено, что жилое помещение было передано истцу 04.10.2023г., после чего нарушения со стороны ответчика не установлены, правовых оснований для удовлетворения указанного требования истца у суда не имеется.

По правилам ч. 1 ст. 103 ГПК РФ государственная пошлина, от уплаты которой истец освобожден, подлежит взысканию в доход бюджета адрес с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований, что, исходя из положений подп. 1, 3 п. 1 ст. 333.19 НК РФ, составляет сумму в размере сумма

На основании изложенного, руководствуюсь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить частично.

Взыскать с ООО «Специализированный застройщик «Дубининская 59» (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу ФИО1 неустойку за нарушение сроков передачи объекта долевого строительства за период с 02.07.2023г. по 03.10.2023г. в размере сумма

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Взыскать с ООО «Специализированный застройщик «Дубининская 59» в бюджет адрес государственную пошлину в размере сумма

Решение может быть обжаловано в Московский городской суд через Замоскворецкий районный суд адрес в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 26 декабря 2025 года.

Судья: Ю.Б. Лекомцева