Дело №
УИД 23RS0№-58
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
09 декабря 2025 года г. Краснодар
Ленинский районный суд г. Краснодара в составе:
председательствующего Пасленовой Д.О.,
секретаря судебного заседания ФИО6,
с участием представителя истца (ответчика по встречным требованиям) ФИО7,
представителя ответчика (истца по встречным требованиям) ФИО9
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО4 о принятии решения о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество и об исключении имущества из перечня арестованного, по встречным исковым требованиям ФИО4 к ФИО1, АО «НЭСК» о признании недействительными договоров,
установил:
ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО4 и АО «НЭСК» о принятии решения о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, в котором с учетом уточненных требований просил суд исключить земельный участок, площадью 592 кв.м., с кадастровым номером 23:43:0203051:16, и расположенные на указанном земельном участке жилой дом, общей площадью 193,1 кв.м. с кадастровым номером 23:43:0203051:49, и иные строения и сооружения, находящиеся по адресу: Краснодарский край, гор. Краснодар, <адрес> из перечня арестованного имущества; указать, что решение суда является основанием для снятия всех имеющихся ограничений на распоряжение, запретов и арестов на земельный участок, площадью 592 кв.м., с кадастровым номером 23:43:0203051:16, и расположенные на указанном земельном участке жилой дом, общей площадью 193,1 кв.м. с кадастровым номером 23:43:0203051:49, и иные строения и сооружения, находящиеся по адресу: Краснодарский край, гор. Краснодар, <адрес>; погасить запись в ЕГРН о праве собственности ФИО4 на жилой дом, общей площадью 193,1 кв.м. с кадастровым номером 23:43:0203051:49, расположенный по адресу: г. Краснодар, <адрес>; обязать Управление Росреестра по Краснодарскому краю снять с кадастрового учета жилой дом, общей площадью 193,1 кв.м. с кадастровым номером 23:43:0203051:49, расположенный по адресу: г. Краснодар, <адрес>; осуществить государственную регистрацию перехода права собственности на земельный участок, площадью 592 кв.м., с кадастровым номером 23:43:0203051:16, расположенный по адресу: Краснодарский край, гор. Краснодар, <адрес> от ФИО4 к ФИО1; обязать Управление Росреестра по Краснодарскому краю зарегистрировать право собственности ФИО1 на земельный участок, площадью 592 кв.м., с кадастровым номером 23:43:0203051:16, расположенный по адресу: Краснодарский край, гор. Краснодар, <адрес>.
В обоснование заявленных требований указав, что между ФИО4 и ФИО1, в лице представителя ФИО8, заключен договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ (далее договор). Согласно условиям указанного договора ФИО1 приобретает право собственности на следующие объекты недвижимости: земельный участок, площадью 592 кв.м., с кадастровым номером 23:43:0203051:16, а также расположенные на указанном земельном участке жилой дом, общей площадью 193,1 кв.м. с кадастровым номером 23:43:0203051:49, жилой дом общей площадью 54,3 кв.м. с кадастровым номером 23:43:0421001:259 и иные строения и сооружения, находящиеся по адресу: гор. Краснодар, <адрес>. Стороны подали все необходимые документы и заявления для перехода права собственности на объекты недвижимости в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Управление Росреестра по Краснодарскому края). Рассмотрение заявления о переходе права собственности на объекты было приостановлено по решению государственного регистратора, о чем было получено Уведомление о приостановлении государственной регистрации прав от ДД.ММ.ГГГГ и уведомление о не устранении причин приостановления государственной регистрации прав от ДД.ММ.ГГГГ, в связи с наличием обременений, наложенных на Объекты недвижимости. Сумма сделки по приобретению вышеуказанных объектов недвижимости составляет 14 000 000 рублей. В соответствии с п. 5.1. договора денежная сумма в размере 500 000 рублей передана покупателем продавцу до подписания настоящего договора. В соответствии с п. 5.2. договора денежная сумма в размере 5 000 000 рублей оплачивается покупателем в момент подписания настоящего договора. Данная сумма передана продавцу для погашения существующих задолженностей, которые отражены в квитанциях на сайте Федеральной службы судебных приставов. Продавец обязался в срок до ДД.ММ.ГГГГ оплатить все квитанции и получить все необходимые постановления и определения судебных приставов для снятия существующих арестов и запретов в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю. Стороны также предусмотрели, что в случае уклонения продавца от оплаты задолженностей по ФССП в указанный срок, продавец предоставляет право покупателю погасить либо выкупить существующие долги, препятствующие совершению настоящей сделки, а оставшуюся сумму по оплате за объекты недвижимости, являющиеся предметом настоящего Договора оплатить наличными средствами или перечислить на расчетный счет Продавца. В настоящее время ответчик, получив оговоренную сумму, тем не менее, имеющуюся задолженность не погасил. Более того, на обращение истца с просьбой выдать ему доверенность для возможности погашения задолженности ответчик ответил отказом. Без получения соответствующих полномочий, удостоверенных нотариально, истец лишен возможности обращаться в уполномоченные органы от имени ответчика, в том числе в суд с требованием о прекращении обеспечительных мер, наложенных в рамках судебного производства. Кроме того, в настоящее время ответчик является должником по 3 исполнительным производствам, тогда как арестов, препятствующих государственной регистрации 11. Вследствие чего наложены запреты на регистрацию перехода права собственности истцу. Ответчик отказывается исполнять взятые на себя обязательства и препятствует государственной регистрации перехода права собственности.
ФИО4 обратилась в суд со встречным исковым заявлением к ФИО1, АО «НЭСК» о признании недействительными договоров, в котором просила суд признать договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и дополнительное соглашение от ДД.ММ.ГГГГ, заключенные между ФИО4 и ФИО1 недействительной сделкой на основании, п. 5 ч. 2, ч.1 ст. 178 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 2-3 ст. 179 ГК РФ, указанный договор и дополнительное соглашение - расторгнуть; применить последствия недействительности сделки, установленные статьей 167 ГК РФ.
В обоснование требований указав, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4 (продавец) и ФИО1 (покупатель), в лице его представителя ФИО8, действующего на основании доверенности, заключен договор купли-продажи принадлежащих на праве собственности ФИО4 следующих объектов недвижимости: земельного участка, площадью 592 кв.м., с кадастровым номером 23:43:0203051:16, предоставленный для индивидуального жилищного строительства с категорией земли - земли населенных пунктов, а также расположенные на указанном земельном участке жилого дома общей площадью 193,1 кв.м. с кадастровым номером 23:43:0203051:49, этажность - 1, жилой дом общей площадью 54,3 кв.м. с кадастровым номером 23:43:0421001:259, этажность - 1, находящихся по адресу: гор. Краснодар, Западный внутригородской округ, <адрес>. На отчуждаемом земельном участке также расположено нежилое здание (право собственности на которое не зарегистрировано в установленном законом порядке) общей площадью 138,8 кв.м., этажность - 1 с кадастровым номером 23:43:0203051:55, которое также входит в цену сделки заключаемой настоящим договором, и также переходит покупателю в соответствии с принципом единства судьбы земельного участка и расположенного на нем здания, установленным гражданским законодательством Российской Федерации. Дополнительным соглашением к договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ изменен договор в части: на основании п. 1 покупатель приобретает земельный участок, площадью 592 кв.м., с кадастровым номером 23:43:0203051:16, предоставленный для индивидуального жилищного строительства с категорией земли - земли населенных пунктов, а также расположенные на указанном земельном участке жилого дома общей площадью 193,1 кв.м. с кадастровым номером 23:43:0203051:49, этажность - 1, жилой дом общей площадью 54,3 кв.м. с кадастровым номером 23:43:0421001:259, этажность - 1, и иные строения и сооружения, находящихся по адресу: гор. Краснодар, Западный внутригородской округ, <адрес>. Сумма сделки по приобретению вышеуказанных объектов недвижимости остается 14 000 000 рублей и выплачивается только за земельный участок. Согласно ч.2 Соглашения это означает, что покупатель становится собственником «иные строения к сооружения» бесплатно. Данным дополнительным соглашением усматриваются злоупотребление правом по стороны покупателя в соответствии со ст. 10 ГК РФ, и ущемляются права продавца. В п. 3 оспариваемого договора указано, что продавец ставит в известность, что данная недвижимость находится под арестом и запрещением государственной регистрации. В соответствии с п. 4 по соглашению сторон, вышеуказанные объекты, являющиеся предметом договора продаются за 14 000 000 рублей. Соглашение о цене является существенным условием договора. Денежная сумма в размере 500 000 рублей (п. 5.1.) продавцом получена. Согласно п. 5.2 денежная сумма в размере 5 000 000 рублей оплачивается покупателем в момент подписания договора. Данная сумма передана продавцу для погашения существующих задолженностей, которые отражены в квитанциях на сайте Федеральной службы судебных приставов. Продавец обязуется в срок до ДД.ММ.ГГГГ оплатить все квитанции и получить все необходимые постановления и определения судебных приставов для снятия существующих арестов и запретов в Управлении Федеральной государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю. В случае уклонения продавца от оплаты задолженностей по ФССП в указанный срок, продавец предоставляет право покупателю погасить либо выкупить существующие долги, препятствующие совершению настоящей сделки, а оставшуюся сумму по оплате за объекты недвижимости, являющейся предметом настоящего договора оплатить наличными средствами или перечислить на расчетный счет продавца. На основании п. 5.3 подтверждением оплаты оставшейся денежной суммы в размере 8 500 000 рублей будут являться расписки продавца, а также квитанции и платежные поручения. Истец полагает, что п. 5.2 подписан под влиянием обмана, на крайне невыгодных условиях (ст. 179 ГК РФ), при наличии признаков нарушения ст. 10 ГК РФ, при явном злоупотреблении правом покупателем в ввиду следующего. Так, второй абзац п. 5.2 договора вносит неясность относительно суммы окончательного расчета за продаваемые объекты недвижимости, после того как покупатель погасит либо выкупит существующие долги, препятствующие совершению настоящей сделки, так как не конкретизирована сумма по данному пункту, а также вместе с тем, п. 5.3 утверждается, что окончательная расчетная сумма составляет указанная в договоре сумма в 8 500 000 рублей. Данное обстоятельство является существенным нарушением прав продавца, принятое им с признаками ст. 179 ГК РФ и нарушением ст. 10 ГК РФ со стороны представителя покупателя по доверенности ФИО8 При этом, таким образом, нарушается п. 4 договора: «Соглашение о цене является существенным условием договора». То, что покупатель, действуя недобросовестно обманул продавца с очевидностью следует из того, что опираясь на п. 5.2 договора он, ДД.ММ.ГГГГ заключил договор Цессии с АО «НЭСК» (договорившись), выкупив долг ФИО4, по действующему исполнительному производству в ОСП по ПО г. Краснодара. Более того, ДД.ММ.ГГГГ обратился в Ленинский районный суд г. Краснодара с заявление о процессуальном правопреемстве на стадии исполнительного производства, при чем намерен индексировать сумму взыскания, производимого на основании решения Ленинского районного суда г. Краснодара от ДД.ММ.ГГГГ судебным приставом-исполнителем ОСП по <адрес> г. Краснодара на основании исполнительного листа от ДД.ММ.ГГГГ № ФС 025159069, по сводному исполнительному производству 422375/23/23041-ИП от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 3 556 093,82 рублей, также вынесено постановление о взыскании исполнительского сбора в размере 248 926,57 рублей. Также покупатель вместе с АО «НЭСК» в настоящее время инициировали в Арбитражном суде КК процедуру банкротства в отношении покупателя по оспариваемому договору ФИО4, чтобы за бесценок приобрести всю недвижимость, имеющуюся у ФИО4, в том числе, предмет по договору, недвижимость по адресу: г. Краснодар, <адрес>. Так же не отвечает закону п. 5.4 договора, из которого следует, что стороны пришли к согласию, что с момента государственной регистрации перехода права собственности к покупателю и до момента полного получения денежных средств, указанная недвижимость не будет находится в залоге у продавца, согласно ст. 448 ГК РФ. Данное обстоятельство ущемляет права продавца, так как создает неопределенность даты полного получения денежных средств, при этом лишается права залога, гарантирующего исполнения обязательства по полной оплате по договору надлежащим образом, в том числе исполнения денежного обязательства вообще. Данное положение является существенным нарушением договора и подпадает под ст. 178 ГК РФ. Заблуждение, под влиянием которого действовала сторона сделки, ФИО4, было таким, что его не могло бы распознать лицо, действующее с обычной осмотрительностью и с учетом содержания сделки, сопутствующих обстоятельств и особенностей сторон. ФИО1 и его представитель по доверенности, сторона сделки ФИО8 не являются добросовестными приобретателями, так как знали о запретах в отношении отчуждаемого имущества, исходя из содержания договора купли-продажи. Запреты были наложены раньше совершения сделки в соответствии с федеральным законом «Об исполнительном производстве». Запреты на регистрационные действия были наложены до того, как недвижимость была фактически передана истцу по договору купли-продажи.
ФИО1 в судебное заседание не явился, о слушании дела извещен надлежащим образом, воспользовался правом ведения дела через представителя.
В судебном заседании представитель ФИО1 – ФИО7 уточненные исковые требования поддержала и просила суд их удовлетворить в полном объеме. В удовлетворении встречного иска ФИО4 просила суд отказать, по доводам, изложенным в возражениях.
ФИО4 в судебное заседание не явилась, о слушании дела извещена надлежащим образом, воспользовалась правом ведения дела через представителя.
Представитель ФИО4 - ФИО9 исковые требования ФИО1 не признал, считал, что удовлетворение иска нарушит права ФИО4, просил суд в иске отказать, по доводам, изложенным в возражениях. На удовлетворении встречного искового заявления ФИО4 настаивал.
Представитель АО «НЭСК» в судебное заседание не явился, о слушании дела извещен надлежащим образом, предоставил суду письменные возражения на исковое заявление ФИО1,
Третье лицо судебный пристав-исполнитель ФССП по <адрес> г. Краснодара ФИО10 в судебное заседание не явилась, о слушании дела извещена надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщила.
Представитель третьего лица ОСП по Западному округу г. Краснодара ГУ ФССП России по Краснодарскому краю в судебное заседание не явился, о слушании дела извещен надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщил.
Представитель третьего лица Управления Росреестра по Краснодарскому краю в судебное заседание не явился, о слушании дела извещен надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщил.
Суд, с учетом наличия сведений о надлежащем извещении, положений ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее ГПК РФ), полагает возможным рассмотреть настоящее дело в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле.
Выслушав объяснения участников процесса, исследовав и оценив в соответствии со ст. 67 ГПК РФ представленные доказательства в их совокупности, возражения, суд приходит к следующему.
Частью 2 статьи 12 ГПК РФ установлено, что суд, сохраняя независимость, объективность и беспристрастность, осуществляет руководство процессом, разъясняет лицам, участвующим в деле, их права и обязанности, предупреждает о последствиях совершения или несовершения процессуальных действий, оказывает лицам, участвующим в деле, содействие в реализации их прав, создает условия для всестороннего и полного исследования доказательств, установления фактических обстоятельств и правильного применения законодательства при рассмотрении и разрешении гражданских дел.
В соответствии с требованиями части 1 статьи 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.
Как разъяснено в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О судебном решении», решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (пункт 2).
Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании, а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов (пункт 3).
В силу ч. 1 ст. 3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.
Согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности.
Статьей 550 ГК РФ предусмотрена письменная форма договора продажи недвижимости.
Согласно ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.
Согласно п. 2 ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
Согласно п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации (п. 3 ст. 551 ГК РФ).Согласно п. 2 ст. 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.
В пункте 61 постановления Пленума Верховного Суда РФ №, Пленума ВАС РФ № от ДД.ММ.ГГГГ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъясняется, что, если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).
В соответствии с п. 61 Постановления №, если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от государственной регистрации перехода права, то другая вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности.
В соответствии со ст. 119 Федерального закона «Об исполнительном производстве» № 229-ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ в случае возникновения спора, связанного с принадлежностью имущества, на которое обращается взыскание, заинтересованные лица вправе обратиться в суд с иском об освобождении имущества от наложения ареста или исключении его из описи.
В соответствии со ст. 442 ГПК РФ заявленный лицами, не принимавшими участия в деле, спор, связанный с принадлежностью имущества, на которое обращено взыскание, рассматривается судом по правилам искового производства.
Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4 и ФИО1 заключен договор купли-продажи земельного участка, площадью 592 кв.м., с кадастровым номером 23:43:0203051:16, а также расположенных на указанном земельном участке жилого дома, общей площадью 193,1 кв.м. с кадастровым номером 23:43:0203051:49, жилого дома общей площадью 54,3 кв.м. с кадастровым номером 23:43:0421001:259 и иных строений и сооружений, находящихся по адресу: Краснодарский край, гор. Краснодар, <адрес>. На момент заключения договора земельный участок, а также расположенные на нем строения и сооружения были обременены арестами и запретами.
В соответствии с п. 4 договора цена продаваемых Объектов составляет 14 000 000 рублей.
Согласно п. 5.1. договора денежная сумма в размере 500 000 рублей передана покупателем продавцу до подписания договора.
В соответствии с п. 5.2. договора денежная сумма в размере 5 000 000 рублей оплачивается покупателем в момент подписания настоящего договора. Данная сумма передана продавцу для погашения существующих задолженностей, которые отражены в квитанциях на сайте Федеральной службы судебных приставов. Продавец обязался в срок до ДД.ММ.ГГГГ оплатить все квитанции и получить все необходимые постановления и определения судебных приставов для снятия существующих арестов и запретов в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю. В случае уклонения продавца от оплаты задолженностей по ФССП в указанный срок, продавец предоставляет право покупателю погасить либо выкупить существующие долги, препятствующие совершению настоящей сделки, а оставшуюся сумму по оплате за объекты недвижимости, являющиеся предметом настоящего договора оплатить наличными средствами или перечислить на расчетный счет продавца.
Как следует из представленных документов, стороны подали все необходимые документы и заявления для перехода права собственности на объекты недвижимости в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, что подтверждается описью документов, принятых для оказания государственных услуг MFC-0502/2023-95414-6 от ДД.ММ.ГГГГ Рассмотрение заявления о переходе права собственности на объекты было приостановлено по решению государственного регистратора, что подтверждается уведомлением о приостановлении государственной регистрации прав от ДД.ММ.ГГГГ № КУВД-001/2023-42526445/6 и уведомлением о не устранении причин приостановления государственной регистрации прав от ДД.ММ.ГГГГ № КУВД-001/2023-42526445/12, в связи с наличием обременений, наложенных на объекты недвижимости.
На основании выписки ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ № КУВИ-001/2024-239748762 на земельный участок с кадастровым номером 23:43:0203051:16 имеются ограничения прав и обременения объекта недвижимости: - Вид: Запрещение регистрации, № от ДД.ММ.ГГГГ, основание государственной регистрации: Постановление судебного пристава-исполнителя ОСП по Западному округу города Краснодара ГУ ФССП России по КК, №, выдан ДД.ММ.ГГГГ, ОСП по Западному округу города Краснодара ГУ ФССП России по КК; - Вид: Запрещение регистрации, № от ДД.ММ.ГГГГ, основание государственной регистрации: Постановление судебного пристава-исполнителя ОСП по Западному округу города Краснодара ГУ ФССП России по КК, №, выдан ДД.ММ.ГГГГ, ОСП по Западному округу города Краснодара ГУ ФССП России по КК; - Вид: Запрещение регистрации, № от ДД.ММ.ГГГГ, основание государственной регистрации: Постановление о запрете на совершение действий по регистрации (pdf), №, выдан ДД.ММ.ГГГГ, ОСП по Западному округу города Краснодара ГУ ФССП России по КК; - Вид: Запрещение регистрации, № от ДД.ММ.ГГГГ, основание государственной регистрации: Постановление о запрете на совершение действий по регистрации, №, выдан ДД.ММ.ГГГГ, ОСП по Западному округу города Краснодара ГУ ФССП России по КК; - Вид: Запрещение регистрации, № от ДД.ММ.ГГГГ, основание государственной регистрации: Постановление о запрете на совершение действий по регистрации, №, выдан ДД.ММ.ГГГГ, ОСП по Западному округу города Краснодара ГУ ФССП России по КК; - Вид: Запрещение регистрации, № от ДД.ММ.ГГГГ, основание государственной регистрации: Постановление о запрете на совершение действий по регистрации, №, выдан ДД.ММ.ГГГГ, ОСП по Западному округу города Краснодара ГУ ФССП России по КК; - Вид: Запрещение регистрации, № от ДД.ММ.ГГГГ, основание государственной регистрации: Постановление о запрете на совершение действий о регистрации №, выдан ДД.ММ.ГГГГ, ОСП по Западному округу города Краснодара ГУ ФССП России по КК; - Вид: Запрещение регистрации, № от ДД.ММ.ГГГГ, основание государственной регистрации: Постановление о запрете на совершение действий по регистрации, №, выдан ДД.ММ.ГГГГ, ОСП по Западному округу города Краснодара ГУ ФССП России по КК;- Вид: Запрещение регистрации, № от ДД.ММ.ГГГГ, основание государственной регистрации: Постановление о запрете на совершение действий по регистрации, №, выдан ДД.ММ.ГГГГ, ОСП по Западному округу города Краснодара ГУ ФССП России по Краснодарскому краю, СПИ ФИО2;- Вид: Запрещение регистрации, № от ДД.ММ.ГГГГ, основание государственной регистрации: Выписка из постановления судебного пристава-исполнителя ОСП по Западному округу г. Краснодара УФССП по Краснодарскому краю ФИО11, №, выдан ДД.ММ.ГГГГ, Отдел судебных приставов по Западному округу г. Краснодара УФССП по Краснодарскому краю; - Вид: Запрещение регистрации, № от ДД.ММ.ГГГГ, основание государственной регистрации: Выписка из постановления судебного пристава-исполнителя ОСП по Западному округу г. Краснодара УФССП по Краснодарскому краю ФИО12ИП 91496/16/23039, выдан ДД.ММ.ГГГГ, Отдел судебных приставов по Западному округу г. Краснодара УФССП по Краснодарскому краю.
Согласно данных представленных ФССП России в отношении должника ФИО4 ведется сводное исполнительное производство №-ИП.
Как установлено судом и не оспорено надлежащим образом стороной ответчика до установленного договором срока до ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 свои обязательства по погашению задолженностей, препятствующих регистрации перехода права, не исполнила.
ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 и АО «НЭСК» заключили договор уступки права требования №-Дх, согласно которому цедент уступил, а цессионарий принял в полном объеме право (требование) к должнику – ФИО4 в размере 3 762 842,01 рублей - задолженность на основании решения Ленинского районного суда г. Краснодара по делу № и решения Арбитражного суда Краснодарского края по делу № А32-37758/2014. Таким образом, ФИО1 стал правопреемником АО «НЭСК» в отношениях с ФИО4 по обязательствам, возникшим на основании указанных судебных актов.
В соответствии с представленным актом обследования земельного участка, изготовленного ИП ФИО3 ДД.ММ.ГГГГ в настоящее время на земельном участке объекты капитального строительства отсутствуют.
При этом, дополнительным соглашением от ДД.ММ.ГГГГ к договору от ДД.ММ.ГГГГ стороны предусмотрели, что все строения на земельном участке могут быть снесены, а записи о них в ЕГРН погашены. При этом цена сделки остается неизменной.
В соответствии со ст. 328 ГК РФ ни одна из сторон обязательства, по условиям которого предусмотрено встречное исполнение, не вправе требовать по суду исполнения, не предоставив причитающегося с нее по обязательству другой стороне.
Согласно условиям договора, согласованным сторонами (п. 5.4, 5.5 Договора), оплата оставшейся суммы в размере 8 500 000 рублей происходит после перехода права собственности к покупателю.
Таким образом, момент наступления встречного обязательства стороны согласовали после перехода права собственности к покупателю.
В соответствии со статьей 14 Закона о регистрации государственная регистрация прав осуществляется на основании заявления и документов, поступивших в орган регистрации прав. В качестве одного из оснований для регистрации прав являются вступившие в законную силу судебные акты (подпункт 3 пункта 1 статьи 8 ГК РФ, пункт 5 части 2 статьи 14 Закона о регистрации).
В соответствии со статьей 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями пункта 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации и статьи 12 ГПК РФ, закрепляющих принципы состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Учитывая изложенное, волю сторон на совершение сделки купли-продажи недвижимости при заключении договора, а также отсутствие нарушения прав ответчика, суд считает требования ФИО1 обоснованными и подлежащими удовлетворению.
В обоснование своих встречных требований ФИО4 указала на отсутствие залога продавца до окончательного расчета, что является нарушением прав покупателя, однако данный довод судом принят не может, в связи с тем, что закон не предусматривает обязанность заключения договора залога при рассрочке оплаты имущества, совершенной до перехода права собственности. Договор залога должен быть заключен в письменной форме и подлежит государственной регистрации. Между тем стороны прописали в оспариваемом договоре, что залог не устанавливается. Отсутствие залога также являлось гарантией того, что продавец погасит все свои обязательства и сделка будет завершена в срок.
Также в обоснование своих требований ФИО4 указывает, что считает цену сделки неопределенной, однако как следует из текста оспариваемого договора сумма договора составляет 14 000 000 рублей, 5 500 000 из которых выплачены покупателем до подписания договора. Оставшаяся сумма 8 500 000 рублей является также фиксированной, однако размер выплаты зависит от действий продавца. Так, в случае, если продавец самостоятельно погашает задолженности, являющиеся препятствием к регистрации перехода права собственности, покупатель выплачивает продавцу оставшуюся сумму без каких-либо вычетов. Однако, если продавец не выплачивает задолженность и не завершает исполнительное производство, право это сделать переходит к покупателю. В этом случае, выплаченная покупателем кредитору сумма должна быть вычтена из остатка задолженности покупателя перед продавцом. Никакой неопределенности условия договора не содержат, права продавца ничем не ущемлены.
Как установлено судом в ходе судебного разбирательства объекты, расположенные на земельном участке и перечисленные в договоре, не имеют для покупателя имущественной ценности, указанное полностью подтверждается заключенными между сторонами договором и дополнительным соглашением.
Договором купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенным между ФИО4 и ФИО1 стороны предусмотрели, что в случае уклонения продавца от оплаты задолженностей по ФССП в указанный срок, продавец предоставляет право покупателю погасить либо выкупить существующие долги, препятствующие совершению настоящей сделки, а оставшуюся сумму по оплате за объекты недвижимости, являющиеся предметом настоящего договора оплатить наличными средствами или перечислить на расчетный счет Продавца.
ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 и АО «НЭСК» заключили договор уступки права требования №-Дх, согласно которому цедент уступил, а цессионарий принял в полном объеме право (требование) к должнику - ФИО4 в размере 3 762 842,01 рублей - задолженность на основании решения Ленинского районного суда г. Краснодара по делу № и решения Арбитражного суда Краснодарского края по делу № A32-37758/2014. Таким образом, ФИО1 стал правопреемником АО «НЭСК» в отношениях с ФИО4
Кроме того, в настоящее время ФИО4 осуществила снос жилого дома, общей площадью 193,1 кв.м. с кадастровым номером 23:43:0203051:49 и жилого дома общей площадью 54,3 кв.м. с кадастровым номером 23:43:0421001:259. При этом жилой дом, площадью 54,3 кв.м. с кадастровым номером 23:43:0421001:259 снят с кадастрового учета, право собственности погашено, а жилой дом, общей площадью 193,1 кв.м. с кадастровым номером 23:43:0203051:49 не снят и право не погашено. Дополнительным соглашением к договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ стороны предусмотрели, что все строения на земельном участке могут быть снесены, а записи о них в ЕГРН погашены. При этом сумма сделки остается неизменной.
Суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы (части 1 и 2 статьи 67 ГПК РФ).
На основании изложенного суд пришел к выводу, что встречные требования не подлежат удовлетворению вследствие недоказанности ФИО4 наличия заблуждения или обмана при совершении сделки, не доказано, что сделка совершена на крайне невыгодных условиях.
Разрешая ходатайство ФИО1 о пропуске ФИО4 срока исковой давности при обращении в суд с иском о признании оспоримой сделки недействительной суд приходит к следующему.
В соответствии со ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.
Согласно пункту 2 статьи 199 ГК РФ исковая давность применяется только по заявлению стороны в споре, которая в силу положений статьи 56 ГПК РФ, несет бремя доказывания обстоятельств, свидетельствующих об истечении срока исковой давности.
Истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске (абзац второй пункта 2 статьи 199 ГК РФ). Если будет установлено, что сторона по делу пропустила срок исковой давности и не имеется уважительных причин для восстановления этого срока для истца - физического лица, то при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности суд вправе отказать в удовлетворении требования только по этим мотивам, без исследования иных обстоятельств дела.
Как установлено судом оспариваемые ФИО4 договора были заключены ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ, встречный иск о признании договоров недействительными подан в суд ДД.ММ.ГГГГ, то есть с пропуском исковой давности, ходатайств о восстановлении пропущенного процессуального срока заявлено не было.
Согласно части 2 статьи 195 ГПК РФ суд основывает решение только на тех доказательствах, которые были исследованы в судебном заседании.
На основании вышеизложенного суд считает обоснованным в удовлетворении встречных исковых требований по встречным исковым требованиям ФИО4 к ФИО1, АО «НЭСК» о признании недействительными договоров отказать.
В соответствии со ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.
В соответствии с частью 2 статьи 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации и согласно закрепленным в частью 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации принципом состязательности и равноправия сторон, суд основывает решение только на тех доказательствах, которые были исследованы в судебном заседании.
На основании изложенного и руководствуясь ст. 197-199 ГПК РФ, суд
решил:
Исковые требования ФИО1 к ФИО4 о принятии решения о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество и об исключении имущества из перечня арестованного - удовлетворить.
Исключить земельный участок, площадью 592 кв.м., с кадастровым номером 23:43:0203051:16, и расположенные на указанном земельном участке жилой дом, общей площадью 193,1 кв.м. с кадастровым номером 23:43:0203051:49, и иные строения и сооружения, находящиеся по адресу: Краснодарский край, гор. Краснодар, <адрес> из перечня арестованного имущества.
Решение суда является основанием для снятия всех имеющихся ограничений на распоряжение, запретов и арестов на земельный участок, площадью 592 кв.м., с кадастровым номером 23:43:0203051:16, и расположенные на указанном земельном участке жилой дом, общей площадью 193,1 кв.м. с кадастровым номером 23:43:0203051:49, и иные строения и сооружения, находящиеся по адресу: Краснодарский край, гор. Краснодар, <адрес>.
Погасить запись в ЕГРН о праве собственности ФИО4 на жилой дом, общей площадью 193,1 кв.м. с кадастровым номером 23:43:0203051:49, расположенный по адресу: г. Краснодар, <адрес>.
Решение суда является основанием для Управления Росреестра по Краснодарскому краю снять с кадастрового учета жилой дом, общей площадью 193,1 кв.м. с кадастровым номером 23:43:0203051:49, расположенный по адресу: г. Краснодар, <адрес>.
Осуществить государственную регистрацию перехода права собственности на земельный участок, площадью 592 кв.м., с кадастровым номером 23:43:0203051:16, расположенный по адресу: Краснодарский край, гор. Краснодар, <адрес> от ФИО4 к ФИО1.
Решение суда является основанием для Управления Росреестра по Краснодарскому краю зарегистрировать право собственности ФИО1 на земельный участок, площадью 592 кв.м., с кадастровым номером 23:43:0203051:16, расположенный по адресу: Краснодарский край, гор. Краснодар, <адрес>.
В удовлетворении встречных исковых требований ФИО4 к ФИО1, АО «НЭСК» о признании недействительными договоров отказать.
Решение суда может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд в апелляционном порядке через Ленинский районный суд г. Краснодара в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Мотивированное решение изготовлено: ДД.ММ.ГГГГ.
Председательствующий