Дело № 2-1175/2022 мотивированное решение
76RS0010-01-2022-001672-24 изготовлено 22.08.2022
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
15 августа 2022 года г. Ростов Ярославской области
Ростовский районный суд Ярославской области в составе
председательствующего Захаровой С.И.,
при секретаре Крепышевой А.Н.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Отдела по управлению муниципальным имуществом администрации городского поселения Ростов Ярославской области к ФИО1 о взыскании задолженности по арендной плате,
УСТАНОВИЛ:
Отдел по управлению муниципальным имуществом Администрации городского поселения Ростов обратился в суд с иском к ФИО1, просил взыскать долг по арендной плате за период с 06.11.2015 года по 23.12.2021 года в размере 180 446 руб., пени в размере 177 043 руб., указав в качестве основания исковых требований на то, что она имеет с 06.11.2015 года долю вправе собственности на нежилое здание по адресу: <...>. Прежний собственник здания пользовался землей на основании договора аренды земельного участка № 63 от 26.08.1999 года, использовал его для содержания магазина. С 01.03.2015 года полномочия по распоряжению землей в границах городского поселения Ростов в силу закона осуществляет Администрация городского поселения Ростов. В период с 06.11.2015 года по 23.12.2021 года ФИО1 арендную плату не платила, 08.04.2022 года ей было направлено требование об уплате долга, которое осталось без удовлетворения. В связи в несвоевременной уплатой начислены пени, размер которых предусмотрен договором аренды.
Представитель истца по доверенности ФИО2 исковые требования поддержала по доводам иска. Настаивала на том, что с предыдущим собственником здания ФИО8 был заключен договор аренды земельного участка, на котором здание расположено. После перехода права собственности на здание, к новому собственнику перешли права на земельный участок на тех же условиях, что были у прежнего собственника. Однако, как и прежний собственник, ФИО1 арендную плату за землю не уплачивала. За период с 22.06.2019 года по 23.12.2021 года (с учетом заявления ответчика о пропуске срока исковой давности) размер долга составит 89 523,99 руб., пени на несвоевременную уплату- 34947.978 руб.
Ответчик ФИО1 и участвующая в качестве ее представителя ФИО3 по доверенности против исковых требований возражали. Сделали заявление о пропуске срока исковой давности. Возражали против того, что к ФИО1 перешли права и обязанности прежнего арендатора по договору аренды от 26.08.1999 года, оспаривали размер арендной платы. который в одностороннем порядке изменен истцом. Пояснили, что ни ФИО9 ни ФИО1 никогда не платили за пользование землей в связи с владением зданием по адресу: <...>. Арендодатель земли, по их мнению, бездействовал, длительное время не предпринимал никаких попыток урегулировать отношения, связанные с использованием земли.
В силу п. 1 ст. 35 ЗК РФ и п. 3 ст. 552 ГК РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
Выслушав пояснения стороны, исследовав письменные материалы дела, суд пришел к выводу, что исковые требования обоснованы и подлежат удовлетворению частично.
В соответствии с пунктом 1 статьи 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.
В соответствии с п. 1 ст. 65 Земельного кодекса РФ использование земли в РФ является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
В силу п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В абзаце втором п. 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования, на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.
В п. 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" подтверждена позиция, согласно которой к покупателю недвижимости переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).
По смыслу названных норм и разъяснений при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель в силу прямого указания закона приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний его собственник, и тем самым принимает права и обязанности арендатора земельного участка, а прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.
С учетом изложенного доводы стороны ответчика о том, что отношения по пользованию землей между ним и истцом не регулируются договором аренды № 63 от 26.08.1999 года, нельзя признать обоснованными.
По условиям п.3 указанного договора пользование земельным участком является платным, расчет арендной платы осуществляется ежегодно с учетом уровня инфляции (приложение №1), за просрочку платежей взимается пеня в размере 0,1 % за каждый день просрочки.
Арендная плата не уплачивалась ответчиком с момента перехода к нему прав и обязанностей по указанному договору.
Доводы ответчика о том, что договор аренды был заключен сроком до 31.12.2005 года, по истечении указанного срока договор прекращен, судом во внимание не приняты.
Согласно п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).
С 01.03.2015 года полномочия по распоряжению землей в границах городского поселения Ростов в силу закона осуществляет Администрация городского поселения Ростов.
Поскольку ни закон, ни договор аренды не содержат такого основания, как автоматическое прекращение договора аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности, на котором находится объект недвижимости в собственности, после передачи его в собственность иному лицу, то после наступления этих обстоятельств указанный договор аренды продолжает действовать на прежних условиях для нового собственника.
По делу установлено, что на арендованном земельном участке находится объект недвижимости, доли в котором принадлежали до 06.11.2015 года матери ответчика ФИО11 и использовались ею в предпринимательской деятельности до того времени, как права на доли в здании перешли к ответчику, что позволяет сделать вывод о том, что прежний арендатор ФИО10 и после истечения срока договора продолжала пользоваться земельным участком. Арендодатель против этого не возражал, следовательно, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Далее, ответчиком заявлено ходатайство о применении срока исковой давности.
Исходя из положений статьи 195, пункта 1 статьи 196 ГК РФ, общий срок для защиты гражданских прав по иску лица, право которого нарушено (исковая давность), составляет три года.
В соответствии с п. 1 ст. 200 ГК РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.
В соответствии с абзацем вторым пункта 2 статьи 199 ГК РФ истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске.
Поскольку истец обратился в суд с иском 22.06.2022 года, т.е. с пропуском трехгодичного срока исковой давности по требованиям о взыскании задолженности по арендным платежам за период с 06.11.2015 года по 21.06.2019 года. Суд считает необходимым применить срок исковой давности к требованиям о взыскании задолженности по арендным платежам за указанный период. Оснований для восстановления срока не имеется. Против применения срока исковой давности представитель истца не возражал, предоставил расчет исковых требований в пределах срока исковой давности.
При этом суд учел, что по смыслу ст. 201 ГК РФ переход прав в порядке сингулярного правопреемства, в том числе при переходе права на объект недвижимого имущества, а также передача полномочий одного органа публично-правового образования другому органу не влияют на начало течения срока исковой давности и порядок его исчисления.
В материалах дела имеются ежегодные расчеты арендной платы, представленные истцом. По мнению ответчика, указанные расчеты нельзя применить к договору аренды № 633 от 26.08.1999 года, т.к. в расчетах использованы положения действующего законодательства, таким образом, арендодатель в одностороннем порядке изменил условия договора аренды, в тексте которого указано, что расчет арендной платы выполняется ежегодно с учетом уровня инфляции. Кроме того, никаких извещений о необходимости платить арендную плату в рассчитанном арендодателем размере, ответчик ФИО1 не получала.
Исследуя приложение №1 к договору аренды №63 от 26.08.1999 года, суд пришел к выводу о том, что договором аренды предусмотрен расчет арендной платы, исходя из площади земельного участка, его кадастровой стоимости, коэффициента кратности. Анализируя приложения к договору, выполненные в 1999 году, и в последующие годы, суд пришел к выводу, что арендодатель рассчитывал размер арендной платы ежегодно, применяя одни и те же показатели, следовательно, не менял в одностороннем порядке условия договора.
С учетом изложенного, руководствуясь ст. ст. вышеназванными нормами, а 271, 309, 310, 330, 333, 552, 614 ГК РФ, статьями 22, 25, 35, 65 ЗК РФ, проверив расчет, произведенный истцом в соответствии действующим законодательством, и признав его верным, установив факт неисполнения ответчиком обязанности по внесению платы за пользование земельным участком в размере арендной платы по договору аренды, суд пришел к выводу об удовлетворении требований с применением срока исковой давности, взыскании с ФИО1 ТА.В. в пользу Отдела по управлению муниципальным имуществом администрации городского поселения Ростов по арендной плате в размере 89 523, 99 руб. за период с 22.06.2019 года по 23.12.2021 года.
Рассматривая требования истца о взыскании неустойки, руководствуясь положениями статьями 330.331 ГК РФ, учитывая правовую позицию, изложенную в определении Конституционного Суда Российской Федерации от 21.12.2000 N 263-О, приняв во внимание компенсационный характер неустойки, принцип ее соразмерности последствиям неисполнения ответчиком своих обязательств, размер долга, подлежащего оплате, период просрочки, бездействие истца в течении длительного периода времени по урегулированию отношений с ответчиком, связанных с землепользованием, суд счел заявленную ко взысканию сумму неустойки, несоразмерной последствиям допущенного нарушенного обязательства, и считает необходимым уменьшить ее до 15 тыс. руб. с учетом ст. 333 ГК РФ.
В соответствии со ст. 98 ГПК РФ с ответчика подлежит взысканию государственная пошлина в доход бюджета в размере 3290 руб.
Руководствуясь ст. ст. 194 – 199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Удовлетворить исковые требования Отдела по управлению муниципальным имуществом администрации городского поселения Ростов Ярославской области частично.
Взыскать с ФИО1, <данные изъяты> в пользу Отдела по управлению муниципальным имуществом администрации городского поселения Ростов Ярославской области задолженность по арендной плате за период с 22.06.2019 года по 23.12 2021 года в размере 89 523,99 руб., пени за несвоевременную уплату арендной платы в размере 15 000 руб.
В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.
Взыскать с ФИО1 в доход бюджета судебные расходы в размере 3290 руб.
Решение может быть обжаловано в Ярославский областной суд через Ростовский районный суд Ярославской области в месячный срок со дня изготовления решения в окончательной форме.
Председательствующий: С.И.Захарова