Дело № 3а-155/2022
УИД: 26OS0000-04-2021-000757-43
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
город Ставрополь 16 сентября 2022 года
Ставропольский краевой суд в составе:
председательствующего судьи Дубинин А.И.,
при секретаре судебного заседания ФИО3,
с участием: представителя административного истца ФИО7,
представителя административного ответчика ГБУ СК «имущество» ФИО4,
представителя административного ответчика Министерства имущественных отношений ФИО6,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Колхоз – племзавод им. Ленина к Министерству имущественных отношений , Государственному бюджетному учреждению «имущество», Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,
установил:
представитель административного истца Колхоз – племзавод им. Ленина обратилась в вой суд с административным иском к Министерству имущественных отношений , Государственному бюджетному учреждению «имущество», Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по об установлении по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № равной рыночной стоимости 126 865 693,00 рублей.
В обоснование иска указано, что Колхоз-племзавод им. ФИО2 на праве аренды принадлежит земельный участок с кадастровым номером №, площадью 24 575 931+/-43896, земли сельскохозяйственного назначения, для сельскохозяйственного производства, расположенный по адресу: , согласно договору аренды № находящегося в долевой собственности земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрированным за номером №-26/008/2019-86 от ДД.ММ.ГГГГ.
Кадастровая стоимость спорного земельного участка установлена на основании Приказа Министерства имущественных отношений от ДД.ММ.ГГГГ № «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории ».
Согласно выписке из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, реквизиты акта АОКС – №, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ стоимость земельного участка с кадастровым номером № определена в размере 368 884 724, 31 рублей.
В соответствии с представленным административным истцом отчетом независимого оценщика ООО «СтавЭкспертГрупп» № от ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составила 126 865 693 рубля.
Административный истец считает оспариваемую кадастровую стоимость объекта недвижимости значительно превышающей его рыночную стоимость, что нарушает его права и законные интересы плательщика налоговых платежей, размер которых исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта.
В судебное заседание не явились: представители административных ответчиков: Управления Росреестра по , представители заинтересованных лиц: ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по , извещенные о времени и месте судебного заседания надлежащим образом.
В соответствии с частью 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд, с учетом мнения лица, участвующего в деле, суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствии не явившихся в судебное заседание лиц, участвующих в деле, извещенных о времени и месте судебного заседания надлежащим образом.
В судебном заседании представитель административного истца поддержал заявленные исковые требования также указал, что не возражает против установления кадастровой стоимости спорного земельного участка в размере установленном в выводах судебной экспертизы № от ДД.ММ.ГГГГ проведенной ФБУ Северо-Кавказский региональный центр судебной экспертизы Пятигорский филиал, -133 271 302, рублей.
Представитель административного ответчика ГБУ СК «имущество» ФИО4, просил в удовлетворении административного иска отказать, в виду его не обоснованности представил в суд письменные возражения относительно выводов экспертного заключения № от ДД.ММ.ГГГГ проведенной ФБУ Северо-Кавказский региональный центр судебной экспертизы Пятигорский филиал, после ознакомления с письменным ответом ФИО1 ФИО5 на возражениями на заключение ФИО1 позицию не изменил вопросов ФИО1 не имел, на его вызове не настаивал.
Представителя административного ответчика Министерства имущественных отношений ФИО6, просил в удовлетворении административного иска отказать, поддержал позицию представителя ГБУ СК «имущество», после ознакомления с письменным ответом ФИО1 ФИО5 на возражениями на заключение ФИО1 позицию не изменил вопросов ФИО1 не имел, на его вызове не настаивал.
Заслушав объяснения лица, участвующего в деле, исследовав письменные доказательства по делу, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований об установлении кадастровой стоимости заявленного в иске земельного участка в размере его рыночной стоимости на основании выводов судебной оценочной экспертизы, выполненной ФБУ Северо-Кавказский региональный центр судебной экспертизы Пятигорский филиал № от ДД.ММ.ГГГГ по следующим основаниям.
В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности, устанавливаются договорами аренды земельных участков. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
Как предусмотрено пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 указанной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).
В силу статьи 3 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
Кадастровая стоимость, по своей природе, является рыночной стоимостью. Однако особенности ее определения при проведении государственной кадастровой оценки с помощью метода массовой оценки не обеспечивают ее точное соответствие реальной рыночной стоимости.
В связи с этим, пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
В соответствии с абзацами 1, 2 статьи 24.18 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими и физическими лицами в суде или Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в случае, если такие результаты затрагивают права и обязанности этих лиц.
В соответствии со статьей 24.18 Закона об оценочной деятельности, в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.
Установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлены, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости.
По смыслу ФИО1 24.18, 24.20 Закона об оценочной деятельности актом, на основании которого сведения о кадастровой стоимости вносятся в государственный кадастр недвижимости в случае ее пересмотра, может служить вступившее в законную силу решение суда.
Исходя из вышеуказанного, административный истец вправе требовать пересмотра результатов определения кадастровой стоимости и установление в отношении объекта недвижимости рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
В соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основание своих требований и возражений.
Из материалов административного дела следует, что Колхоз-племзавод им. Ленина на праве аренды принадлежит земельный участок с кадастровым номером №, площадью 24 575 931+/-43896, земли сельскохозяйственного назначения, для сельскохозяйственного производства, расположенный по адресу: , согласно договору аренды № находящегося в долевой собственности земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрированным за номером №86 от ДД.ММ.ГГГГ.
Кадастровая стоимость спорного земельного участка установлена на основании Приказа Министерства имущественных отношений от ДД.ММ.ГГГГ № «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории ».
Согласно выписке из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, реквизиты акта №, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ стоимость земельного участка с кадастровым номером № определена в размере 368 884 724, 31 рублей.
В соответствии со статьей 70 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании кадастровой оценки по основанию установления в отношении объекта оценки его рыночной стоимости одним из допустимых письменных доказательств является отчет независимого оценщика.
В силу положений статьи 12 вышеуказанного Федерального закона № 135-ФЗ, отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены этим законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете – достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном заседании не установлено иное.
В соответствии с представленным административным истцом отчетом независимого оценщика ООО «СтавЭкспертГрупп» № от ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составила 126 865 693 рубля.
Из разъяснений, изложенным в пунктах 20 и 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» следует, что, исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).
В случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости.
При установлении юридически значимого обстоятельства по делу (установлении величины рыночной стоимости объекта недвижимости) судом исследовался представленный административным истцом отчет об оценке рыночной стоимости заявленного в иске земельного участка, находящегося в аренде административного истца, на предмет его соответствия законодательству об оценочной деятельности.
В связи с возникшими у суда вопросами, требующими специальных знаний в области оценочной деятельности, в целях проверки доводов административного истца и возможных возражений ответчиков по настоящему административному делу, определением суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено ФБУ Северо-Кавказский региональный центр судебной экспертизы Пятигорский филиал.
В соответствии с заключением ФБУ Северо-Кавказский региональный центр судебной экспертизы Пятигорский филиал № от ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость земельного участка по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 133 271 302,00 рублей.
Согласно части 13 статьи 49 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации на основании проведенных исследований и с учетом их результатов ФИО1 дает заключение в письменной форме и подписывает его, если иное не установлено настоящим Кодексом. Если экспертиза проводится в судебном заседании, ФИО1 может дать устное заключение. Заключение ФИО1 должно содержать подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы.
В соответствии с частью 1 и частью 3 статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Заключение ФИО1 оценивается судом в совокупности с другими доказательствами по делу (пункт 8 указанной процессуальной нормы).
Из материалов дела следует, что заключение судебной оценочной экспертизы ФБУ Северо-Кавказский региональный центр судебной экспертизы Пятигорский филиал № от ДД.ММ.ГГГГ подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного участка, и соответствует требованиям указанного Федерального Закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, в связи с чем, ставить указанное экспертное заключение под сомнение оснований не имеется.
Проанализировав данное экспертное заключение в совокупности с поданным им ответом на возражения по заключению судебного ФИО1 и другими представленными по делу доказательствами, суд расценивает его как относимое и допустимое доказательство, подтверждающее достоверность указанной в нем величины рыночной стоимости земельного участка.
Исследование и формирование выводов ФИО1 произведено на основании представленных документов и материалов дела, с учетом нормативных актов, регламентирующих организацию производства судебных экспертиз и оценку объектов недвижимости. Экспертное исследование проводилось ФИО1 самостоятельно, иные лица при проведении экспертизы не присутствовали.
Исследование объекта оценки проведено на основании материалов представленных заказчиком и публичных данных, размещенных в открытых источниках.
В заключение судебной экспертизы подробно описан объект исследования, приведены его общие характеристики, анализ местоположения.
ФИО1 в заключение произведен анализ рынка объекта исследования, ценообразующих факторов, фактических данных о ценах предложений к продаже объектов недвижимости, факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, определен сегмент рынка, к которому принадлежит объект оценки.
В заключении ФИО1 подробно произведено описание процесса оценки, произведен расчет рыночной стоимости сравнительным подходом (метод сравнения продаж).
В качестве единицы сравнения принят удельный показатель – стоимость в рублях за 1 кв.м. площади участка.
Объекты-аналоги для расчета выбраны ФИО1 по принципу сопоставимости, который основан на установлении сходства показателей между объектом исследования и объектами – аналогами. Аналоги, отобранные для расчета рыночной стоимости, имеют наиболее схожие с объектом оценки ценообразующие факторы. Отобранные ФИО1 объекты-аналоги указаны в соответствующей таблице.
При расчете рыночной стоимости объекта недвижимости ФИО1 описаны примененные корректировки. Применение корректировок, как и отказ от применения корректировок ФИО1 мотивированы в заключении.
Итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости не является произвольным, ФИО1 в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки.
Выводы ФИО1 мотивированы, предельно ясны, обоснованы исследованными ФИО1 обстоятельствами и не содержат противоречий. Заключение ФИО1 отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.
Поскольку противоречия в выводах ФИО1 или заинтересованность ФИО1 в исходе рассматриваемого спора отсутствует, оснований не доверять заключению судебной оценочной экспертизы у суда не имеется.
Определенная в экспертном заключении итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, при оценке исследуемого объекта ФИО1 придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; заключение ФИО1 базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации; расчеты, проведенные в рамках используемых ФИО1 подходов, позволяют объективно определить рыночную стоимость объекта оценки по состоянию на дату его государственной кадастровой оценки.
Доказательств о недостоверности выводов и результатов экспертного заключения не представлено.
Надлежащих доказательств, подтверждающих иную рыночную стоимость, чем отражено в заключение судебной оценочной экспертизы, сторонами, заинтересованными лицами по делу суду не представлено.
С учетом изложенного, а также выводов, содержащихся в заключении судебной оценочной экспертизы, опровергающих содержащиеся в представленном стороной административного истца отчете об оценке данных об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, у суда отсутствуют правовые основания к установлению кадастровой стоимости заявленного в иске объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, определенной на основании отчета независимого оценщика.
При этом, отличие от кадастровой стоимости земельного участка величины рыночной стоимости этого участка, определенной в заключении ФИО1, не свидетельствует о недостоверности последней.
Исходя из положений ФИО1 3 и 24.18 Закона об оценочной деятельности, позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в Определении от ДД.ММ.ГГГГ №-О, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки земельного участка с учетом его уникальных характеристик, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлены, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки и в соответствии с действующим в настоящее время правовым регулированием является законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта недвижимости - кадастровой стоимости.
Задачами административного судопроизводства являются защита нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, прав и законных интересов организаций в сфере административных и иных публичных правоотношений в силу положений статьи 3 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.
В ходе судебного разбирательства факт завышения кадастровой стоимости в отношении вышеуказанного объекта недвижимости по сравнению с рыночной, нашел свое подтверждение, равно как и факт нарушений установлением данной кадастровой стоимостью прав административных истцов, как плательщиков арендных платежей.
Данное обстоятельство свидетельствует о том, что оспариваемой кадастровой стоимостью, внесенной в Единый государственный реестр недвижимости, права и законные интересы административного истца нарушены.
Следовательно, при наличии факта нарушения прав, свобод и законных интересов административного истца, что является одним из условий удовлетворения иска, административные исковые требования об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной на дату его государственной кадастровой оценки, подлежат удовлетворению.
На основании изложенного, подлежат удовлетворению требования административного истца об установлении кадастровой стоимости арендуемого административным истцом объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, установленной в заключении судебной экспертизы ФБУ Северо-Кавказский региональный центр судебной экспертизы Пятигорский филиал № от ДД.ММ.ГГГГ.
Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости.
Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, датой подачи соответствующего заявления административными истцами следует считать дату их обращения в суд, а именно ДД.ММ.ГГГГ.
Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
административное исковое заявление Колхоз – племзавод им. Ленина к Министерству имущественных отношений , Государственному бюджетному учреждению «имущество», Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости - удовлетворить.
Установить стоимость земельного участка по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ год с кадастровым номером №, площадью 24 575 931+/-43896, земли сельскохозяйственного назначения, для сельскохозяйственного производства, расположенного по адресу: , в размере рыночной стоимости равной 133 271 302,00 рублей.
Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать ДД.ММ.ГГГГ.
Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме, через вой суд, принявший решение по первой инстанции.
Решение в окончательной форме изготовлено 16.09.2022 года.
Председательствующий судья А.И. Дубинин