Судья Сафина Л.Б. УИД 16RS0045-01-2023-000530-07

дело № 2-956/2023

№ 33-14589/2023

учёт № 180г

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

18 сентября 2023 г. г. Казань

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан в составе

председательствующего судьи Нурмиева М.М.,

судей Габидуллиной А.Г. и Шакировой З.И.,

при ведении протокола помощником судьи Ильиной А.П.,

рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьиШакировой З.И. гражданское дело по апелляционной жалобе ИП ФИО1 на решение Авиастроительного районного суда г. Казани от 1 июня 2023 г., которым постановлено:

исковые требования ФИО2 удовлетворить частично.

Расторгнуть договор купли-продажи комнаты, общей площадью 20 кв.м, расположенной в квартире по адресу: <адрес>, кадастровый ...., заключенный <дата> между ФИО2 и ИП ФИО1

Данное решение является основанием для прекращения права собственности ФИО2 на жилое помещение - комнату общей площадью 20 кв.м, расположенную в квартире по адресу: <адрес> кадастровый .....

Данное решение является основанием для восстановления права собственности за ИП ФИО3 на жилое помещение - комнату, общей площадью 20 кв.м, расположенную в квартире по адресу: <адрес> кадастровый .....

Обязать ФИО2, в месячный срок с момента вступления судебного акта в законную силу, передать ИП ФИО1 по акту приема-передачи комнату, общей площадью 20 кв.м, расположенную в квартире по адресу: <адрес> (7).

Взыскать с ИП ФИО1 в пользу ФИО2 денежные средства в размере 2 650 000 руб., уплаченные по договору купли-продажи от <дата>

В удовлетворении остальной части иска ФИО2 отказать.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя ИП ФИО1 – ФИО4, поддержавшую жалобу, ФИО2, возражавшую против доводов жалобы, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ФИО2 обратилась в суд с иском к ИП ФИО1 о расторжении договора купли-продажи жилого помещения.

Иск мотивирован тем, что <дата> между ИП ФИО1, от имени и в интересах которого действовала ФИО5 (продавец), и ФИО2 (покупатель) был заключен договор купли-продажи комнаты общей площадью 20 кв.м, расположенной в квартире по адресу: <адрес> кадастровый ..... <дата> истица была поставлена в известность о том, что приобретенное ею жилое помещение является самовольно переустроенным и перепланированным объектом и по состоянию на <дата> Администрацией Авиастроительного и Ново-Савиновского районов г. Казани готовится пакет документов для подачи в суд иска о приведении квартиры в первоначальное состояние. <дата> истица была уведомлена о том, что технический паспорт спорной комнаты, составленный <дата> Казанским отделением АО «БТИ Республики Татарстан», содержащий описание комнаты .... общей площадью 20 кв.м, жилой - 13,3 кв.м, площадью санузла 3 кв.м и площадью кухни 3,7 кв.м, АО «Бюро технической инвентаризации и кадастровых работ Республики Татарстан» не составлялся и, соответственно, не выдавался. Поскольку технический паспорт от <дата> не выдавался, записи Единого государственного реестра недвижимости не содержали и не содержат сведений о спорном объекте недвижимости, равно как не содержали они и записей о праве собственности ИП ФИО1 на указанный объект недвижимости и основания его возникновения. Стоимость отчуждаемого объекта составила 2 650 000 руб., из которых 2 150 000 руб. оплачены за счет целевых кредитных средств, предоставленных ФИО2 ПАО «Сбербанк России» по кредитному договору от <дата> ..... Поскольку права ответчика на спорную комнату не зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, спорный объект недвижимости не мог являться предметом ипотеки в силу закона. Предложение о расторжении договора купли-продажи ответчиком было отклонено. Просила расторгнуть договор купли-продажи комнаты; обязать Управление Росреестра по Республике Татарстан прекратить запись о праве собственности истицы на спорную комнату; обязать ее в месячный срок с момента вступления судебного акта в законную силу передать ответчику по акту приема-передачи названную комнату; обязать ответчика в месячный срок с момента вступления судебного акта в законную силу передать истице 2 650 000 руб. путем перечисления на расчетный счет ...., открытый в ПАО «Сбербанк России».

Судом принято решение в вышеприведенной формулировке.

В апелляционной жалобе ИП ФИО1 ставит вопрос об отмене решения суда. Указывает на то, что истица, будучи осведомленной о рисках по данной сделке, не отказалась от заключения договора купли-продажи; доказательств совершения сделки под влиянием обмана или заблуждения суду не представлено; существенные условия договора купли-продажи недвижимости соблюдены, факт существенного нарушения его условий не установлен.

Судебная коллегия считает, что решение суда подлежит оставлению без изменения.

В силу п. 1 ст. 469 Гражданского кодекса Российской Федерации, продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи.

Согласно п. 2 ст. 469 Гражданского кодекса Российской Федерации при отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

На основании ст. 557 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 данного Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

В соответствии с п. 2 ст. 475 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы; потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.

В соответствии с п. 1 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно п. 2 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В силу п. 2 ст. 453 Гражданского кодекса Российской Федерации при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства.

Как следует из материалов дела и установлено судом, <дата> между ИП ФИО1, от имени и в интересах которого действовала ФИО5 (продавец) и ФИО2 (покупатель) был заключен договор купли-продажи жилого помещения. Предметом сделки являлась комната общей площадью 20 кв.м в квартире по адресу: <адрес> кадастровый .....

Цена договора составила 2 650 000 руб., из которых 500 000 руб. оплачивались за счет собственных денежных средств покупателя, 2 150 000 руб. за счет целевых кредитных средств, предоставленных ФИО2 ПАО «Сбербанк России» на основании кредитного договора .... от <дата>(пп. 2.2.1 - 2.2.2 договора).

Банку представлен технический паспорт на спорное жилое помещение по состоянию на <дата>, с оттиском печати Казанского отделения АО «БТИ Республики Татарстан». В целях оформления залога приобретаемой квартиры в пользу банка на основании данного технического паспорта составлен отчет об оценке от <дата>....

Согласно письму АО «БТИ Республики Татарстан» от <дата> в материалах инвентаризации дела .... – техническая инвентаризация и паспортизация комнаты .... в <адрес> многоквартирного жилого <адрес>, проводилась <дата>; техническая инвентаризация комнаты после <дата> АО «БТИ Республики Татарстан» не проводилась; технический паспорт на комнату, составленный по состоянию на <дата>, Казанским отделением АО «БТИ Республики Татарстан» не изготавливался и не выдавался.

В настоящее время в производстве суда имеются гражданские дела по иску Администрации Авиастроительного и Ново-Савиновского районов г. Казани к ФИО2 о приведении спорного жилого помещения в прежнее состояние, а также по иску ООО «ЖКХ Авиастроительного района г. Казани» к ФИО2 об обязании привести самовольно устроенную систему водоснабжения и водоотведения жилого помещения в первоначальное, надлежащее техническое состояние.

<дата> истица направила в адрес ответчика предложение о расторжении договора купли-продажи от <дата>

Поскольку проект соглашения о расторжении договора купли-продажи был отклонен ответчиком, истица повторно направила в его адрес этот же проект с обоснованием причин расторжения сделки. Соглашение о расторжении договора сторонами не подписано.

Принимая решение об удовлетворении иска, суд исходил из того, что продавцом ИП ФИО1 были нарушены условия заключенного договора купли-продажи - передан товар с существенными недостатками, наличие которых не было предусмотрено в договоре купли-продажи, а именно с самовольной перепланировкой.

По мнению суда, отсутствие в Едином государственном реестре недвижимости сведений об объекте недвижимости - комнате ...., расположенной в квартире по адресу: <адрес> общей площадью 20 кв.м, жилой - 13,3 кв.м, площадью санузла 3 кв.м, и площадью кухни 3,7 кв.м, равно как отсутствие записей о праве собственности ИП ФИО1 на указанный объект недвижимости и основаниях его возникновения, проведение работ по переустройству и (или) перепланировке в отсутствие решений органов исполнительной власти, уполномоченных санкционировать и принимать выполненные работы по переустройству и (или) перепланировке, является неустранимым недостатком предмета договора купли-продажи от <дата>, заключенного между ИП ФИО1 и ФИО2

Судебная коллегия, соглашаясь с выводом суда об удовлетворении иска, считает необходимым отметить следующее.

Согласно ч. 1 ст. 15 Жилищного кодекса Российской Федерации объектами жилищных прав являются жилые помещения.

Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).

Частью 1 ст. 16 Жилищного кодекса Российской Федерации установлено, что к жилым помещениям относятся: 1) жилой дом, часть жилого дома; 2) квартира, часть квартиры; 3) комната.

В соответствии с ч. 3 ст. 16 Жилищного кодекса Российской Федерации квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

В соответствии с п. 1 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки. Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка.

Пунктом 14 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации определено, что реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

В п. 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что положения ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект.

Как видно из технического паспорта жилого помещения от <дата> комната .... в <адрес> имела площадь 20 кв.м и была передана ФИО6 в собственность в порядке приватизации по договору от <дата>

При этом <адрес> являлась трехкомнатной и состояла из одной кухни площадью 6,3 кв.м, одной уборной - 1,4 кв.м, одной кладовки – 1,9 кв.м, двух коридоров площадью 6,3 кв.м и 2,8 кв.м, балкона – 2,8 кв.м (л.д.114-116, т.1).

ИП ФИО1 по договору купли-продажи от <дата> приобрел у ФИО7 жилое помещение по адресу : .... общей площадью 20 кв.м, кадастровый .... (л.д.117, т.1).

В спорном договоре купли-продажи от <дата> указан тот же объект недвижимости, то есть комната в квартире.

Для оценки в целях получения истицей кредита в ПАО «Сбербанк России» и последующего залога было представлено спорное жилое помещение с изменёнными параметрами: жилая площадь комнаты -13,3 кв.м, в комнате появились санузел – 3,кв.м, кухня - 3,7 кв.м и балкон – 1,2 кв.м. Общая площадь комнаты стала составлять 21,2 кв.м (л.д. 15-81, т.1).

Таким образом, истице был продан применительно к положениям ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации реконструированный объект недвижимости, поскольку параметры указанной комнаты были изменены: ее площадь увеличилась на 1,2 кв.м за счет присоединения части балкона, на который согласно экспликации к техническому паспорту жилого помещения от <дата> выхода из комнаты не было образованы кухня и санузел.

Между тем в материалы дела не представлены доказательства, подтверждающие наличие соответствующего разрешения органа местного самоуправления на перепланировку, реконструкцию принадлежавшего ИП ФИО1 жилого помещения, в связи с чем такие работы, очевидно, являются самовольными.

При таких обстоятельствах продажа самовольно реконструированного жилого помещения является по своей сути способом его ввода в гражданский оборот в неустановленном законом порядке.

Доводы апелляционной жалобы о том, что истица была осведомлена о рисках при покупке спорной комнаты, не могут служить основанием для отмены решения суда и отказа в иске, поскольку в соответствии с требованиями ст. 469 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец должен передать покупателю товар надлежащего качества. При составлении договора купли-продажи комнаты истице был передан технический паспорт по состоянию на <дата>, который АО «БТИ Республики Татарстан» фактически не составлялся и в котором отсутствует указание на реконструкцию помещения. Недостатки комнаты в виде самовольной реконструкции были скрыты от покупателя, не были специально оговорены сторонами в заключенном договоре и не могут быть устранены без несоразмерных затрат

Иных доводов, которые могли бы повлиять на правильность решения суда, апелляционная жалоба не содержит, а потому не может быть отменено либо изменено правильное по существу решение.

Руководствуясь ст. 199, п. 1 ст. 328, ст. 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Авиастроительного районного суда г. Казани от 1 июня 2023 г. по данному делу оставить без изменения, апелляционную жалобу ИП ФИО1 - без удовлетворения.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение трех месяцев в Шестой кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции.

Мотивированное апелляционное определение в окончательной форме изготовлено 25 сентября 2023 г.

Председательствующий

Судьи