копия № 2-336/2023
УИД 52RS0003-01-2022-004684-10
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
12 января 2023г. город Нижний Новгород
Ленинский районный суд города Нижнего Новгорода в составе председательствующего судьи Васенькиной Е.В., при секретаре Частухиной И.А., рассмотрев в судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1, ФИО2 к АО «Специализированный застройщик Нижегородской области «Дирекция по строительству» о защите прав потребителей,
УСТАНОВИЛ:
Истцы ФИО1, ФИО2 обратились в суд с иском к АО «Специализированный застройщик Нижегородской области «Дирекция по строительству» о защите прав потребителей. В обоснование заявления истцы указали, что ДД.ММ.ГГГГ. между АО «СЗ НО «Дирекция по строительству», с одной стороны, и ФИО2, ФИО1, с другой стороны, заключен договор № участия в долевом строительстве многоквартирного дома, согласно которому застройщик принял на себя обязательство построить многоквартирный жилой дом по улице Радио с инженерными сетями в Ленинском районе города Нижнего Новгорода, расположенный по адресу: <адрес>) и после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию передать дольщикам в предусмотренные договором сроки квартиру под ДД.ММ.ГГГГ общей приведенной площадью 46,3 кв.м., состоящей из суммы общей площади квартиры 44,5 кв.м, и площади лоджии (с учетом понижающего коэффициента 0,5) 1,8 кв.м.
ДД.ММ.ГГГГ. обязательства по передаче объекта долевого строительства были исполнены, квартира № передана участникам долевого строительства по акту приема - передачи.
Однако в нарушение условий договора квартира была передана меньшей площадью на 1 кв.м.
Таким образом, квартира передана с отступлениями от условий договора. В связи с чем с Ответчика подлежит взысканию стоимость разницы в метраже по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома от ДД.ММ.ГГГГ г. № в размере 63 500 рублей (стоимость одного квадратного метра по Договору).
При этом Ответчиком в договор включено -следующее условие: «3.4. В случае, если фактическая площадь объекта долевого строительства по результатам обмеров технической инвентаризации, произведенных специализированной организацией, окажется меньше общей приведенной площади/общей площади более чем на 5 %, Дольщик письменно уведомляет Застройщика о необходимости произвести перерасчет Цены Договора. Застройщик, в срок не позднее 30 (Тридцати) календарных дней с момента получения письменного обращения от дольщика, возвращает дольщику стоимость разницы в метраже, превышающей 5 %, исходя из цены одного квадратного метра Объекта долевого строительства, указанной в пункте 3.1. настоящего Договора».
Вместе с тем, договор прямого указания на невозможность взыскания суммы при изменении площади менее чем на 5% не содержит.
ДД.ММ.ГГГГ. в адрес Ответчика была направлена соответствующая претензия с требованием возврата денежных средств, которая оставлена последним без удовлетворения.
Считают, что своими действиями ответчик нарушает условия Договора.
Заявлением от ДД.ММ.ГГГГ. истцы уточнили свои исковые требования, указали, что согласно Постановления Правительства РФ от 26 марта 2022 г. N479, в период начисления неустойки (пени) по договорам участия в долевом строительстве, предусмотренной частью 6 статьи 5 и частью 2 статьи 6 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", не включается период, исчисляемый со дня вступления в силу указанного постановления, т.е. с 26.03.2022 г.
Таким образом, расчет неустойки будет следующим:
Период неустойки
Задолженность с по дней
Формула
Проценты
63 500,00 ДД.ММ.ГГГГ
ДД.ММ.ГГГГ
25.03.2022 623
63 500,00 х 623 х 1%
395 605,00 р
Итого:
395 605,00 руб
Стоимость товара: 63 500,00 руб.
Размер пени (неустойки): 395 605,00 руб.
Учитывая несоразмерность неустойки, считают возможным взыскать с Ответчика в пользу Истцов неустойку в размере 200 000 рублей.
Руководствуясь ст. 39 ГПК РФ истцы уточнили исковые требования и просят суд:
1. Взыскать с АО «СЗ НО «Дирекция по строительству» в пользу ФИО2 денежные средства в виде стоимости разницы в метраже по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома от ДД.ММ.ГГГГ г. № в размере 31 750 рублей, неустойку за просрочку исполнения обязательства за период с ДД.ММ.ГГГГ г. в размере 100 000 рублей, компенсацию морального вреда в размере 15 000 рублей, штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной, судом по закону «О защите прав потребителей».
2. Взыскать с АО «СЗ НО «Дирекция по строительству» в пользу ФИО1 денежные средства в виде стоимости разницы в метраже по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома от ДД.ММ.ГГГГ г. № в размере 31 750 рублей, неустойку за просрочку исполнения обязательства за период с ДД.ММ.ГГГГ. в размере 100 000 рублей, компенсацию морального вреда в размере 15 000 рублей, штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной' судом по закону «О защите прав потребителей».
3. Взыскать с АО «СЗ НО «Дирекция по строительству» в пользу ФИО2 расходы на оплату услуг представителя в размере 30 000 рублей.
В судебное заседание истцы не явились, извещены надлежащим образом.
В судебном заседании представитель истцов ФИО3, действующий по доверенности, уточненные исковые требования поддержал.
Представитель ответчика в судебном заседании ФИО4, действующая по доверенности, просила в удовлетворении исковых требований отказать, в материалы дела представили письменный отзыв на исковые требования. Пояснила суду, что права требования у истцов на сегодняшний день не возникло в связи с имеющейся задолженностью перед ответчиком.
По смыслу ст. 14 Международного пакта о гражданских и политических правах лицо само определяет объем своих прав и обязанностей в гражданском процессе. Поэтому лицо, определив свои права, реализует их по своему усмотрению. Распоряжение своими правами является одним из основополагающих принципов судопроизводства.
Неявка лица, извещенного в установленном порядке о времени и месте рассмотрения дела, является его волеизъявлением, свидетельствующим об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в судебном разбирательстве дела и иных процессуальных прав, поэтому не может быть препятствием для рассмотрения судом дела по существу.
Принимая во внимание надлежащее извещение истцов, суд считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.
Выслушав представителей сторон, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.
В соответствии с частью 1 статьи 4 Закона N 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Согласно части 4 статьи 4 Закона N 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, об этажности, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости (далее - основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости), назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее - основные характеристики жилого или нежилого помещения); цену договора, сроки и порядок ее уплаты.
Данная норма предусматривает, что предмет договора долевого участия в строительстве должен быть строго определен с учетом всех параметров объекта, которые также указываются в прилагаемой проектной документации (проектном решении). В частности, должна быть определена площадь квартиры с указанием всех помещений, поскольку именно площадью квартиры в основном определяется ее цена, которая, в свою очередь, является существенным условием договора.
Статьей 19 Закона N 214-ФЗ предусмотрено, что застройщик обязан предоставлять информацию о проекте строительства, а также о фактах внесения изменений в проектную документацию.
Покупателю должна быть предоставлена полная и достоверная информация об объекте долевого строительства, подлежащего передаче участник) долевого строительства, а переданный объект должен полностью соответствовать условиям договора и проектной документации.
Таким образом, передача застройщиком участнику долевого строительства квартиры меньшей площади свидетельствует о несоответствии площади передаваемого объекта предмету договора и является отступлением от условий договора, предусматривающих характеристики объекта долевого строительства, в частности его размер.
Пунктами 1 и 2 статьи 424 ГК РФ предусмотрено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.
Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.
В соответствии с пунктами 1 и 3 статьи 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.
В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.
Согласно части 1 статьи 5 Закона N 214-ФЗ в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 данного федерального закона.
По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения (часть 2 статьи 5 Закона N 214-ФЗ).
Из содержания приведенных норм права в их взаимосвязи следует, что стороны вправе предусмотреть в договоре как условие о твердой цене объекта договора - жилого помещения - с указанием его параметров и допустимых отступлений от них, так и условие о цене жилого помещения, определенной исходя из цены единицы общей площади жилого помещения, с учетом возможного изменения этой площади при определенных условиях.
В силу части 1 статьи 7 Закона N 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 данной статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика в том числе соразмерного уменьшения цены договора (подпункт 2 части 2 статьи 7 Закона N 214-ФЗ).
По смыслу указанной нормы, отступление застройщика от условий договора (которое может выражаться, в том числе, в передаче участнику долевого строительства объекта меньшей площади, чем это предусмотрено договором) само по себе является основанием для соразмерного уменьшения цены договора. При этом, по смыслу статей 5 и 7 Закона N 214-ФЗ, договором могут быть установлены лишь определенные пределы изменения (погрешности) размера площади объекта долевого строительства, которые не влекут за собой соразмерного изменения цены при передаче объекта участнику долевого строительства.
Материалами дела подтверждено, что ДД.ММ.ГГГГ. между ФИО2, ФИО1 (Дольщики) и Дирекцией (Застройщик) (далее по тексту - «Стороны») заключен Договор № участия в долевом строительстве многоквартирного дома от ДД.ММ.ГГГГ (далее по тексту - «Договор») по которому Застройщик обязался передать Дольщикам по акту-приема-передачи однокомнатную квартиру № в многоквартирном доме <адрес> (далее по тексту - «Объект») (п. 2.1.), а Дольщики обязались оплатить цену Договора (п. 3.1).
ДД.ММ.ГГГГ. Сторонами достигнуто соглашение внести в Договор изменения в части п. 3.2. Договора, а именно утвердить график погашения задолженности Истцов перед Дирекцией.
На ДД.ММ.ГГГГ в счет погашения задолженности Истцами внесена сумма в размере 1 605 000,00 рублей, то есть задолженность Истцов перед Дирекцией составляет 1 131 850,00 рублей.
ДД.ММ.ГГГГ от Истцов в адрес Дирекции поступила претензия с требованиями о возврате разницы в стоимости квартиры в размере 63 500,00 рублей и неустойки.
ДД.ММ.ГГГГ от Дирекции в адрес Истцов направлен ответ с предложением рассмотреть вопрос проведения зачета взаимных денежных требований, путем уменьшения цены Договора.
Ответчик считает, что права требования у истцов на сегодняшний день не возникло, в связи с имеющейся задолженностью перед ответчиком, и просит в удовлетворении заявленных требованиям Истцам отказать в полном объеме.
В соответствии со статьей 410 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. Для зачета достаточно заявления одной стороны.
Зачет встречного однородного требования, равно как и надлежащее исполнение, представляет собой основание для прекращения обязательства, то есть в этой части влечет такие же последствия, как и исполнение.
В данном случае направленное ответчиком уведомление является реализацией его права на осуществление зачета взаимных денежных требований, вытекающих из единого правоотношения, с целью определения итогового обязательства одной из сторон.
Мероприятия по зачету встречных однородных требований ответчиком не произведены.
С учетом приведенного правового регулирования участник долевого строительства не может быть лишен права требовать соразмерного уменьшения цены договора, в случае уменьшения площади переданного помещения, в том числе и на 1 кв. м.
Суд, руководствуясь статьями 1, 9, 15, 307, 309, 310, 421, 422, 424, 431, 475, 555, 557 ГК РФ, положениями Закона N 214-ФЗ, установив, что по условиям договора истцам должна была быть передана квартира, общей площадью 46,3 кв. м, а передана была квартира площадью 45,3 кв. м, то есть на 1 кв. м, меньше, в связи с чем истцам передано помещение, имеющее существенное отступление от условий договора в части размера объекта долевого строительства, признает, что истцы вправе требовать уменьшения цены договора долевого участия в строительстве и возврата им части уплаченной суммы в размере 63 500 руб., по 31750 руб. каждому.
Констатировав, что ответчиком нарушены права истцов как потребителей, суд с учетом статьи 151 ГК РФ и Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 года N 2300-1 "О защите прав потребителей" взыскивает компенсацию морального вреда в размере по 5000 руб. каждому. При определении размера компенсации морального вреда, суд учитывает конкретные обстоятельства дела, степень вины ответчика, требования разумности и справедливости, а также степень физических и нравственных страданий истцов.
Истцами произведен расчет неустойки, согласно которому размер неустойки на период с ДД.ММ.ГГГГ (день, следующий за днем (ДД.ММ.ГГГГ) передачи квартиры Истцам) по ДД.ММ.ГГГГ (Постановление Правительства Российской Федерации от 26.03.2022 №479) составил 395 605,00 рублей.
Неустойка начисляется со дня, следующего за днем окончания срока, в который Ответчик должен был исполнить обязательства, за нарушение которого Истцы требуют неустойку, а именно: вернуть разницу в стоимости квартиры. Именно с этого момента начинается просрочка.
К начислению подлежит неустойка, рассчитанная с ДД.ММ.ГГГГ (день, следующий за днем (ДД.ММ.ГГГГ) получения ответа на претензию Истцами).
Постановлением Правительства Российской Федерации от 26.03.2022 №479 в период начисления неустойки (пени) по договорам участия в долевом строительстве не включается период, исчисляемый со дня вступления в силу настоящего постановления до ДД.ММ.ГГГГ включительно.
Таким образом, требования истцов о взыскании неустойки удовлетворению не подлежат.
Рассматривая требования о взыскании штрафа, предусмотренного п. 6 ст. 13 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 №2300-1 «О защите прав потребителей», суд учитывает, что ответчик был готов урегулировать вопрос мирным путем, в связи с чем в ответ на претензию истцов направил предложение рассмотреть вопрос проведения зачета взаимных денежных требований, путем уменьшения цены Договора, однако, истцы, не желая мирного урегулирования, обратились с исковым заявлением в суд.
Как следует из Правительства Российской Федерации от 26.03.2022 №479 в ред. От 30.09.2022 -неустойки (штрафы, пени), иные финансовые санкции, подлежащие с учетом части 9 статьи 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" уплате гражданину - участнику долевого строительства за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, заключенным исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, не начисляются за период со дня вступления в силу настоящего постановления до ДД.ММ.ГГГГ включительно.
Таким образом, суд отказывает истцам в удовлетворении требований о взыскании штрафа.
Поскольку при подаче искового заявления на основании Закона РФ «О защите прав потребителя» истцы были освобождены от уплаты государственной пошлины, с ответчика подлежит взысканию государственная пошлина в размере 2405 рублей, как предусмотрено ст. 103 ГПК РФ и ст. 333.19 НК РФ.
Руководствуясь ст. 12, 56, 194-198 ГПК РФ, суд
решил:
Взыскать с АО «Специализированный застройщик Нижегородской области «Дирекция по строительству» (ИНН <***>) в пользу ФИО2 (СНИЛС №) денежные средства в виде стоимости разницы в метраже по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома от ДД.ММ.ГГГГ г. № в размере 31 750 рублей, компенсацию морального вреда в размере 5 000 рублей.
Взыскать с АО «Специализированный застройщик Нижегородской области «Дирекция по строительству» (ИНН <***>) в пользу ФИО1 (СНИЛС №) денежные средства в виде стоимости разницы в метраже по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома от ДД.ММ.ГГГГ г. № размере 31 750 рублей, компенсацию морального вреда в размере 5 000 рублей.
В удовлетворении исковых требований в части взыскания неустойки и штрафа отказать.
Взыскать с АО «Специализированный застройщик Нижегородской области «Дирекция по строительству» (ИНН <***>) в доход местного бюджета госпошлину в размере 2405 рублей.
Решение может быть обжаловано в Нижегородский областной суд через Ленинский районный суд г.Н.Новгорода в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Судья подпись Е.В. Васенькина
Копия верна.
Судья Е.В. Васенькина
Справка: на 19 января 2023 года решение не обжаловано, в законную силу не вступило.
Судья Е.В. Васенькина
Копия документа изготовлена 19 января 2023 года.
Секретарь судебного заседания И.А. Частухина
Подлинный документ находится в материалах гражданского дела № 2-336/23, УИД 52RS0003-01-2022-004684-10, Ленинского районного суда г. Н. Новгород