РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

21 сентября 2022 года <адрес>

<адрес> городской суд Иркутской области в составе председательствующего судьи Радионовой И.В., при секретаре ФИО3, с участием административного истца ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело №а-№/2022 по административному иску ФИО1 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> о признании незаконным решения об отказе в государственной регистрации права собственности,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с административным иском к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> (по тексту Управление Росреестра по <адрес>) о признании незаконным решения об отказе в государственной регистрации права собственности, указав в обоснование требований, что решением <адрес> городского суда от 14.09.2017г. по гражданскому делу № по иску ПАО «Сбербанк России» к ФИО8, ФИО4, ФИО5 о расторжении кредитного договора, взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное имущество, заявленные ПАО «Сбербанк России» исковые требования удовлетворены в полном объеме. Решение вступило в законную силу 27.11.2017г.

08.02.2018г. на основании исполнительного документа, выданного <адрес> городским судом по гражданскому делу № Тайшетским ФИО2 УФССП России по <адрес> было возбуждено исполнительное производство №-ИП, в рамках которого судебным приставом-исполнителем 21.07.2020г. вынесено постановление о передаче арестованного имущества: жилого дома, общей площадью 42,4кв.м. (кад.№) по адресу: <адрес>, принадлежащего на праве общей долевой собственности (по 1/3доли каждому) ФИО5, ФИО7, ФИО9 на торги.

Согласно протокола заседания комиссии об определении победителя торгов по продаже заложенного имущества №-П от 21.09.2021г. и протокола подведения итогов аукциона от 21.09.2021г., составленного при подведении итогов торгов по продаже заложенного имущества должников ФИО5, ФИО9, ФИО7: жилого дома по адресу: <адрес>, он признан победителем торгов.

28.09.2021г. Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в <адрес> в лице руководителя ФИО6, действующей на основании положения о Территориальном управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в <адрес>, и им (ФИО1), на основании Протокола об определении победителя торгов, был заключен договор купли-продажи № жилого дома, общей площадью 42,4кв.м. (кад.№) по адресу: <адрес>.

По условиям договора право собственности на объект продажи возникает у Покупателя после государственной регистрации перехода права собственности и в соответствии с действующим законодательством РФ. Оформление права собственности осуществляется Покупателем самостоятельно и за свой счет. Покупатель самостоятельно осуществляет снятие арестов, запретов на совершение регистрационных действий, иных обременении имущества, обратившись к судебному приставу-исполнителю, передавшему имущество для реализации, а так же в суды, вынесшие соответствующие судебные акты, органы государственной и муниципальной власти.

29.10.2021г. он обратился в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области для регистрации сделки купли-продажи жилого от 21.09.2021г., предоставив полный пакет документов.

После подачи документов, ему позвонили из Росреестра и потребовали предоставить нотариально удостоверенный договор купли-продажи жилого дома.

Он обратился в Территориальное управление федерального Агентства по управлению государственным имуществом в Иркутской области с просьбой зарегистрировать договор купли-продажи у нотариуса.

На его обращение Территориальное управление Федерального Агентства по управлению государственным имуществом в Иркутской области 29.11.2021г. направило ответ, в котором содержались разъяснения, о том, что в отношении сделок по отчуждению недвижимого имущества, на которое обращено взыскание по решению суда, и в которых сторонами выступают лицо, выигравшее торги, и организатор торгов, полномочия нотариуса по проверке законности этой сделки не нее распространяются, т.к. этот порядок регламентирован законом и вытекает из судебного акта.

В связи с чем, нотариальное удостоверение договора купли-продажи, арестованного заложенного имущества: жилого дома по адресу: <адрес> не требуется.

12.11.2021г. Управление Росреестра по <адрес> направило в его адрес уведомление о приостановлении регистрации перехода права собственности на объект недвижимости, поскольку один из долевых собственников жилого дома, расположенного по адресу: <адрес> ФИО7, 2007г.рождения является несовершеннолетним, требуется нотариально удостоверенный договор купли-продажи.

11.02.2022г. Управление Росреестра по <адрес> приняло решение (уведомление №№) об отказе в государственной регистрации права собственности на объект недвижимости. Основание отказа: отсутствие нотариально удостоверенного договора купли-продажи.

Считает действия Управления Росреестра по <адрес> неправомерными ввиду их несоответствия положениям гражданского законодательства о заключении договоров на торгах.

В связи с чем, просит признать незаконным отказ Управления Росреестра по <адрес> от 11.02.2022г. в государственной регистрации права собственности на жилой дом по адресу: <адрес> обязать Управление Росреестра по <адрес> осуществить государственную регистрацию права собственности на объект недвижимости.

В судебном заседании административный истец ФИО1 поддержал заявленные требования по основаниям, изложенным в административном иске.

Представитель административного ответчика Управления Росреестра по <адрес>, извещенный о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился, направил в адрес суда ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие их представителя и письменные возражения на иск, в которых просил в удовлетворении требований ФИО1 отказать в связи с отсутствием правовых оснований для их удовлетворения.

Представитель заинтересованного лица Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в <адрес> извещенный о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился.

Судебный пристав-исполнитель <адрес> ФИО2 УФССП по <адрес> в судебное заседание не явился, просил рассмотреть дело в его отсутствие.

Суд в соответствии со ст.150, ч.6 ст.226КАС РФ считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле.

Выслушав административного истца, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

На основании части 1 статьи 218 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации граждане могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями должностного лица, государственного или муниципального служащего, если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.

Судом установлено и материалами дела подтверждается, что заочным решением <адрес> городского суда от 14.09.2017г. по гражданскому делу № по иску ПАО «Сбербанк России» к ФИО8, ФИО4, ФИО5 о расторжении кредитного договора, взыскании задолженности по кредитному договору, судебных расходов, обращении взыскания на заложенное имущество, удовлетворены исковые требования ПАО «Сбербанк России»: расторгнут кредитный договор № от 29.01.2014г., заключенный между ПАО «Сбербанк России» и ФИО8, ФИО5; со ФИО8, ФИО5, ФИО4 солидарно в пользу ПАО «Сбербанк России» взыскана задолженность по кредитному договору в размере 305950руб., расходы по оплате госпошлины в размере 6259.50руб. и обращено взыскание на предмет залога – жилой дом, расположенный по адресу: <адрес> кадастровым номером №, принадлежащий на праве общей долевой собственности (по 1/3доли каждому) ФИО5, ФИО7, ФИО9 Определен способ реализации заложенного имущества в виде продажи с публичных торгов, установлена первоначальная продажная цена 275 000 руб.

Заочное решение не обжаловалось, вступило в законную силу 27.11.2017г.

На основании данного решения были выданы исполнительные листы.

08.02.2018г. судебным приставом исполнителем <адрес> ФИО2 А.В. на основании исполнительных листов, выданных <адрес> городским судом по гражданскому делу № возбуждено исполнительное производство №-ИП, предмет исполнения: взыскание со ФИО8, ФИО5 в пользу ПАО «Сбербанк России» задолженности в размере 305950руб., обращение взыскания на предмет залога – жилой дом, расположенный по адресу: <адрес> кадастровым номером №, принадлежащий на праве общей долевой собственности (по 1/3доли каждому) ФИО5, ФИО7, ФИО9

В рамках исполнительного производства 21.07.2020г. судебным приставом-исполнителем было вынесено постановление о передаче арестованного имущества: жилого дома по адресу: <адрес> Территориальному управлению Росимущества по <адрес> на реализацию на открытых торгах, проводимых в форме аукциона, с первоначальной продажной ценой 275000руб.

28.09.2021г. ФИО1 на публичных торгах, проводимых в рамках процедуры реализации имущества арестованного во исполнение судебного акта в порядке, предусмотренном ФЗ "Об исполнительном производстве" и ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", проводимых организатором торгов ТУ Росимущество в <адрес>, приобрел недвижимое имущество: жилой дом, общей площадью 42.4кв.м., (кад.№), расположенный по адресу: <адрес>.

Факт приобретения имущества на публичных торгах подтверждается: протоколом №-П от 21.09.2021г. комиссии об определении победителя торгов по продаже заложенного имущества, протоколом № от 21.09.2021г. о подведении итогов аукциона по продаже арестованного имущества в электронной форме, договором купли-продажи недвижимого имущества № от 28.09.2021г., справкой, выданной начальником отдела торгов, финансового обеспечения и государственного заказа Росимущества в <адрес> №-№. о полной оплате за недвижимое имущество, приобретенное на торгах.

Как следует из объяснений административного истца, 29.10.2021г. он обратился в Управление Росреестра по <адрес> с заявлением о регистрации права собственности на указанный объект недвижимости, предоставил полный пакет документов.

12.11.2021г. государственная регистрация права собственности была приостановлена на основании п. 5, 7, п.13 ч.1 ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015г. №218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", а именно непредставление заявителем документов, необходимых для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав (пункт 5); форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации (пункт 7); сделка, подлежащая государственной регистрации или являющаяся основанием для государственной регистрации права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, является ничтожной (п.13).

В качестве правоустанавливающего документа на государственную регистрацию перехода права собственности представлен договор купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому Территориальное управление Федерального агентства по Управлению государственным имуществом в <адрес> в лице руководителя ФИО6 продаёт ФИО1, здание с кадастровым номером: №, расположенное по адресу: <адрес>.

Согласно актуальным сведениям ЕГРН, собственниками вышеуказанного объекта

недвижимости являются ФИО5, ФИО9, а также ФИО7 ДД.ММ.ГГГГ г.р., т.е. несовершеннолетнее лицо.

В связи с действующим законодательством, для отчуждения доли ФИО7 в праве общей долевой собственности вышеуказанного имущества, находящегося в общей долевой собственности, установлена нотариальная форма договора купли-продажи.

Нотариально удостоверенный Договор, заявленный к регистрации, в орган регистрации прав не представлен, что в соответствии с п. 5 ч. 1 ст. 26 Закона является основанием для приостановления государственной регистрации.

25.11.2021г. ФИО1 обратился в ТУ Росимущества в <адрес> с заявлением о необходимости нотариального заверения сделки по продаже арестованного заложенного имущества: жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>. (уведомление о приостановлении государственной регистрации прав от 12.11.2021г. №КУВД-№)

29.11.2021г. ТУ Росимущества в <адрес> в адрес ФИО1 направлен ответ на его заявление, в котором разъяснено, что поскольку объект недвижимости – жилой дом по адресу: <адрес> был приобретен на торгах, на момент его продажи являлось залоговым – взыскание на имущество обращено по решению суда, нотариальное удостоверение договора купли-продажи не требуется.

Вместе с тем, согласно уведомления Управления Росреестра по <адрес> от 11.02.2022г. №№ – ФИО1 отказано в проведении государственной регистрации права собственности на основании ст.27 Федерального закона от 13.07.2015г. № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", поскольку в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 данного Федерального закона.

В оспариваемом решении административный ответчик указал, что причины послужившие основанием для приостановления государственной регистрации не устранены, а именно представленный на государственную регистрацию договор купли-продажи № от 28.09.2021г. нотариально не удостоверен.

Оценив в совокупности, представленные в материалы дела доказательства, суд полагает, что оспариваемое решение об отказе в государственной регистрации, в связи с не предоставлением нотариально удостоверенного договора купли-продажи, заключенного по результатам проведения торгов заложенного имущества, является незаконным.

Согласно пункту 2 статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Согласно пункту 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

В силу требований статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В силу части 1 статьи 163 Гражданского кодекса Российской Федерации нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение, и осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, установленном законом о нотариате и нотариальной деятельности.

При этом в пункте 2 статьи 163 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплено, что нотариальное удостоверение сделок обязательно в случаях, указанных в законе.

В соответствии с частью 1 статьи 42 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация возникновения, перехода, прекращения, ограничения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах и обременения такого помещения одновременно является государственной регистрацией возникновения, перехода, прекращения, ограничения неразрывно связанных с ним права общей долевой собственности на общее имущество и обременения такого имущества. Государственная регистрация перехода права на садовый или огородный земельный участок, расположенный в границах территории ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд, одновременно является государственной регистрацией перехода права на долю в праве общей собственности на имущество общего пользования, расположенное в границах такой территории, если это имущество принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам садовых или огородных земельных участков, расположенных в границах такой территории. Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда, сделок по отчуждению земельных долей, сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года N 4802-1 "О статусе столицы Российской Федерации" (кроме случая, предусмотренного частью девятнадцатой статьи 7.3 указанного Закона), а также договоров об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемых с кредитными организациями.

Пунктом 1 части 1 статьи 50 Федерального закона от 13.07.2015г. №218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" установлены особенности осуществления государственной регистрации при переходе прав на заложенное недвижимое имущество в результате обращения взыскания на него.

Государственная регистрация права при переходе права собственности на недвижимое имущество в результате обращения взыскания на него проводится на основании совместного заявления приобретателя и залогодержателя, и представления, при обращении взыскания на заложенное имущество по решению суда, в том числе документов, подтверждающих реализацию заложенного имущества на торгах (протокол о результатах публичных торгов, договор купли-продажи, заключенный с лицом, выигравшим торги).

Согласно пункту 1, абзацу третьему пункта 2 статьи 56 Федерального закона от 16.07.1998г. №102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с настоящим Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов.

Порядок продажи имущества, заложенного по договору об ипотеке, на аукционе определяется правилами статей 447 - 449 Гражданского кодекса Российской Федерации и Федеральным законом от 16.07.1998г. №102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", которые не предусматривают обязательного нотариального удостоверения сделок, заключенных по результатам проведения торгов с заложенным недвижимым имуществом.

Поскольку при продаже доли в праве общей долевой собственности с публичных торгов остальные участники долевой собственности преимущественное право покупки продаваемой доли не имеют, то правило пункта 1 статьи 42 Федерального закона N 218-ФЗ о нотариальном удостоверении сделки с учетом особенностей заключения договора по результатам торгов по реализации заложенного имущества лица, не применяется.

С учетом приведенных положений действующего законодательства, отсутствует необходимость нотариального удостоверения договоров, заключенных на торгах, проводимых в целях исполнения решения суда, когда продавцом является Росимущество или лицо по его поручению, выполняющее государственную функцию по реализации имущества.

В связи с указанным, административные исковые требования ФИО1 подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст. ст. 175 - 180 КАС РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить.

Признать незаконным отказ Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> от 11.02.2022г. в государственной регистрации права собственности на жилой дом по адресу: <адрес>.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> осуществить государственную регистрацию права собственности на жилой дом по адресу: <адрес>.

Решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по административным делам Иркутского областного суда путем подачи жалобы через <адрес> городской суд в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Судья: И.В. Радионова