Решение по делу № 2-2/2025 от 02.04.2025 - о взыскании стоимости ремонтно-восстановительных работ, неустойки, компенсации морального вреда, штрафа.

УИД 61RS0046-01-2024-000280-80

Дело № 2-2/2025 (2-238/2024)

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

2 апреля 2025 г. ст. Советская, Ростовская область

Обливский районный суд Ростовской области в составе:

председательствующего судьи Михайловой А.Л.,

при секретаре Рудаковой Ю.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1, ФИО2, к Обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «РЕАЛИНВЕСТ» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) о взыскании стоимости ремонтно-восстановительных работ, неустойки, компенсации морального вреда, штрафа,

установил:

16 апреля 2024 г. (согласно штампа на почтовом конверте – т. 1 л.д. 99) ФИО1, ФИО2 (истцы) обратились в Обливский районный суд Ростовской области к Обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «РЕАЛИНВЕСТ» (ответчик, ООО «Специализированный застройщик «РЕАЛИНВЕСТ») с исковым заявлением, в котором указали, что 31 августа 2022 г. между истцами (участники долевого строительства) и ответчиком (застройщик) заключен договор участия в долевом строительстве № 0598-2-22/2022НТ, объект – кв. 22, расположенный по адресу: <адрес>

23 мая 2023 г. по акту приема-передачи объекта долевого строительства застройщик передал истцам вышеуказанный объект (жилое помещение, квартиру). В ходе эксплуатации квартиры истцами были выявлены недостатки жилого помещения, которое не соответствует строительным нормам и правилам, предусмотренным договором долевого участия и законодательством.

Для определения стоимости ремонтно-восстановительных работ истцами был привлечен внесудебный специалист. Согласно заключению специалиста от 8 февраля 2024 г., стоимость ремонтно-восстановительных работ составляет 693 201 руб.

19 февраля 2024 г. истцы направили застройщику претензию о компенсации расходов на устранение недостатков.

27 февраля 2024 г. претензия ответчиком получена, проигнорирована.

С учетом установленного Постановлением Правительства Российской Федерации от 18 марта 2024 г. № 326 моратория на начисление неустойки с 22 марта 2024 г., истцы просили взыскать с ответчика неустойку в соответствии с частью 9 статьи 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», в соответствии со статьями 20, 21, 22, 23, пунктом 1 статьи 31 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 г. N 2300-1 "О защите прав потребителей" (далее - Закон о защите прав потребителей). Истцы считали, что ответчик должен уплатить неустойку за неудовлетворение требований потребителей о выплате стоимости ремонтно-восстановительных работ и устранении недостатков, за период с 10 марта 2024 г. по 21 марта 2024 г. в размере 83 184 руб. из расчета 693 201,00 х 1% х 12.

Также истцы просили взыскать с ответчика указанную неустойку за период с 1 января 2025 г. по дату фактического исполнения судебного решения в размере 6 932 руб. 01 коп. за каждый день, из расчета 693 201,00 х 1%.

Истцы настаивают, что передача ответчиком квартиры надлежащего качества повлекла нарушение прав истцов как потребителей, нарушила законные ожидания истцов, истцы переживали, испытывали тревогу и другие негативные чувства, чувство бесправия, то есть претерпели нравственные страдания.

С учетом указанных обстоятельств, истцы первоначально просили взыскать с ответчика:

- стоимость ремонтно-восстановительных работ в размере 693 201 руб.;

- неустойку за нарушение сроков удовлетворения требований потребителей в размере 83 184 руб. за период с 10 марта 2024 г. по 21 марта 2024 г.;

- неустойку за нарушение сроков удовлетворения требований потребителей в размере 6 932 руб. 01 коп. за каждый день за период с 1 января 2025 г. по дату фактического исполнения решения суда;

- компенсацию морального вреда в размере 20 000 руб.;

- штраф в размере 50 % от суммы, присужденной судом в пользу потребителей, в соответствии с пунктом 6 статьи 13 Закона о защите прав потребителей (т. 1 л.д. 7-14).

В ходе рассмотрения дела, по ходатайству ответчика, проведена судебно-строительная экспертиза, по результатам которой, а также в связи с поступлением возражений ответчика на иск, истцы уточнили заявленные исковые требования и, окончательно определившись с их формулировкой и содержанием, просят взыскать с ответчика:

- стоимость ремонтно-восстановительных работ в размере 419 372 руб.;

- неустойку за нарушение сроков удовлетворения требований потребителей в размере 419 372 руб. за период с 10 марта 2024 г. по 21 марта 2024 г.;

- неустойку за нарушение сроков удовлетворения требований потребителей за период с 1 июля 2025 г. по дату фактического исполнения судебного решения в размере 1/300 ставки рефинансирования от стоимости ремонтно-восстановительных работ в размере 419 372 руб. в соответствии с положениями Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации";

- компенсацию морального вреда в размере 60 000 руб.;

- штраф в размере 50 % от суммы, присужденной судом в пользу потребителей (т. 2 л.д. 243-245).

В судебное заседание истцы и их представитель по доверенности (т. 1 л.д. 15-16, 157-158, 180-181, 192-193, 232-233, т. 2 л.д. 79-80, т. 3 л.д. 22-23) ФИО3 не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещены, представили письменное ходатайство и телефонограммы о рассмотрении дела в свое отсутствие (т. 3 л.д. 17, 42).

В судебное заседание представитель ответчика не явился, извещен, об отложении слушания дела не просил, в письменном возражении на первоначальное исковое заявление указал, что к претензии не были приложены экспертное заключение и иные документы, указанные в качестве приложения, досудебное требование относительно качества объекта истцами не заявлено, порядок проведения досудебной экспертизы истцами не соблюден. Кроме того, по получении претензии от истцов, ответчик направлял истцам требование о предоставлении экспертного заключения и доступа в квартиру, однако истцы нарушили право ответчика на проверку качества товара, предусмотренное пунктом 5 статьи 18 Закона о защите права потребителей, что, по мнению ответчика, свидетельствует о наличии в действиях истцов признаков злоупотребления правом. Ответчик обратил внимание суда на то, что, согласно результатам судебной экспертизы, стоимость устранения недостатков квартиры составляет 419 372 руб.

Ответчик в возражении сослался на положения части 4 статьи 10 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", согласно которым общая сумма, подлежащая взысканию с застройщика, в данном случае не может превышать три процента от цены договора.

Также ответчик в возражении сослался на Постановление Правительства Российской Федерации от 18 марта 2024 г. N 326, согласно которому за период с 22 марта 2024 г. по 30 июня 2025 г. неустойки (штрафы, пени) и иные финансовые санкции по договорам участия в долевом строительстве не начисляются и не взыскиваются. Ответчик настаивает, что за период с 30 декабря 2023 г. по 21 марта 2024 г. неустойка может быть взыскана, но с предоставлением отсрочки уплаты до 30 июня 2025 г.

Кроме того, ответчик в возражении привел контррасчет неустойки за период с 10 марта 2024 г. по 21 марта 2024 г. с учетом Постановления Правительства Российской Федерации от 18 марта 2024 г. N 326, части 8 статьи 7 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", исходя из текущей ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательств, но не выше ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации, действовавшей по состоянию на 1 июля 2023 г., а всего в размере 1 034 руб. 07 коп. (419 372 х 7,5 % / 365 х 12).

Одновременно ответчик в возражении просит отказать во взыскании неустоек и штрафа в связи с мораторием.

В возражении ответчик выражает несогласие с заявленной истцами суммой компенсации морального вреда, полагает указанную сумму недоказанной, необоснованной, не соответствующей требованиям разумности и справедливости, просит снизить до 3 000 руб.

В случае удовлетворения судом требований истцов о взыскании неустоек и штрафа, ответчик просит применить положения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), снизить заявленные ко взысканию штраф и неустойки, настаивает на явной чрезмерности последних, несоответствии последствиям причинения вреда. Обращает внимание суда на то, что своевременно передал квартиру истцам, готов устранить выявленные недостатки. Ответчик настаивает, что истцы не предоставили доказательств, подтверждающих наличие убытков вследствие допущенного ответчиком нарушения, ссылается на незначительный временной промежуток просрочки, существенный рост цены объекта долевого участия. Ответчик полагает, что взыскание неустоек и штрафов в заявленных размерах приведет к обогащению истцов, нарушению баланса сторон.

Также ответчик в возражении просит предоставить ему отсрочку исполнения решения суда до 30 июня 2025 г. (т. 2 л.д. 203-210).

Отношение к уточненным исковым требованиям ответчик не выразил.

В свою очередь, истцы, обосновывая уточненные исковые требования, возражали относительно доводов ответчика о снижении общей суммы взыскания до 3 % от цены договора (т. 2 л.д. 241-242), произвели расчет неустойки за период с 10 марта 2024 г. по 21 марта 2024 г. в размере 50 324 руб. (419 372 х 1% х 12), при этом в просительной части уточненного иска указали общий размер данной неустойки как 419 372 руб., согласились, что стоимость ремонтно-восстановительных работ должна составлять 419 372 руб., а также согласились исчислять период последующей неустойки, взыскиваемой в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", начиная с 1 июля 2025 г. (т. 2 л.д. 243-245).

В судебное заседание представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика, - Общество с ограниченной ответственностью «БСА» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) не явился, извещен, об отложении слушания дела не просил, отношение к делу не выразил.

В судебное заседание представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне истцов, - Публичное акционерное общество «Сбербанк России» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) не явился, извещен, об отложении слушания дела не просил, отношение к делу не выразил.

Дело рассмотрено в отсутствие неявившихся лиц в порядке статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ).

Изучив исковое заявление и уточнение к иску, изучив и оценив материалы дела, возражения ответчика, письменные доводы истцов, суд приходит к следующему.

Согласно части 1 статьи 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее – Закон N 214-ФЗ), застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Согласно части 2 статьи 7 Закона N 214-ФЗ, в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными (часть 4 статьи 7 Закона N 214-ФЗ).

Участник долевого строительства вправе предъявить иск в суд или предъявить застройщику в письменной форме требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства с указанием выявленных недостатков (дефектов) при условии, что такие недостатки (дефекты) выявлены в течение гарантийного срока. Застройщик обязан устранить выявленные недостатки (дефекты) в срок, согласованный застройщиком с участником долевого строительства. В случае отказа застройщика удовлетворить указанные требования во внесудебном порядке полностью или частично либо в случае неудовлетворения полностью или частично указанных требований в указанный срок участник долевого строительства имеет право предъявить иск в суд (часть 6 статьи 7 Закона N 214-ФЗ).

Застройщик не несет ответственности за недостатки (дефекты) объекта долевого строительства, обнаруженные в течение гарантийного срока, если докажет, что они произошли вследствие нормального износа такого объекта долевого строительства или входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий, нарушения требований технических регламентов, градостроительных регламентов, иных обязательных требований к процессу эксплуатации объекта долевого строительства или входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий либо вследствие ненадлежащего их ремонта, проведенного самим участником долевого строительства или привлеченными им третьими лицами, а также если недостатки (дефекты) объекта долевого строительства возникли вследствие нарушения предусмотренных предоставленной участнику долевого строительства инструкцией по эксплуатации объекта долевого строительства правил и условий эффективного и безопасного использования объекта долевого строительства, входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий (часть 7 статьи 7 Закона N 214-ФЗ).

Согласно части 8 статьи 7 Закона N 214-ФЗ (в ред. Федерального закона от 8 августа 2024 г. N 266-ФЗ) за нарушение срока устранения недостатков (дефектов) объекта долевого строительства, предусмотренного частью 6 настоящей статьи, за нарушения сроков исполнения требования о соразмерном уменьшении цены договора, требования о возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков (дефектов) застройщик уплачивает участнику долевого строительства за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действовавшей в период соответствующего нарушения, от стоимости расходов, необходимых для устранения недостатков (дефектов), или от суммы, подлежащей возмещению участнику долевого строительства. Если участником долевого строительства является гражданин, приобретающий жилое помещение исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, предусмотренная настоящей частью неустойка (пеня) уплачивается застройщиком в двойном размере, но не более стоимости расходов, необходимых для устранения недостатков (дефектов). Если недостаток (дефект) объекта долевого строительства (жилого помещения) является основанием для признания такого объекта долевого строительства (жилого помещения) непригодным для проживания, размер неустойки (пени), предусмотренной настоящей частью, рассчитывается от цены договора.

При этом в силу статьи 2 Федерального закона от 8 августа 2024 г. N 266-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" при определении размера неустоек (штрафов, пеней), подлежащих начислению за период со дня вступления в силу настоящего Федерального закона за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств (в том числе за нарушения сроков исполнения обязательств) по договорам участия в долевом строительстве, заключенным до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, применяются положения части 9 статьи 4, части 8 статьи 7 и статьи 10 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (в редакции настоящего Федерального закона).

Согласно материалам дела, 31 августа 2022 г. между ООО «Специализированный застройщик «РЕАЛИНВЕСТ» (застройщик), от имени и за счет которого действует Общество с ограниченной ответственностью «БСА» на основании агентского договора, и истцами (участники) заключен договор участия в долевом строительстве № 0598-2-22/2022НТ, предметом которого является объект долевого строительства - кв. 22, расположенный по адресу: Московская область, г.о. Люберцы, р.п. Томилино, мкр. Птицефабрика, д. 35, к. 2. Застройщик обязался передать участникам объект долевого строительства не позднее 30 июня 2023 г., при условии полной оплаты участками цены договора.

Гарантийный срок на объект долевого строительства составляет 5 лет со дня передачи объекта долевого строительства. Гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование составляет 3 года с момента подписания первого акта приема-передачи. Гарантийный срок на работы по отделке объекта долевого строительства составляет 6 месяцев с момента приемки объекта по акту при условии соблюдения участниками правил и норм эксплуатации объекта (пункт 5.1 договора).

Застройщик не несет ответственность за недостатки (дефекты) объекта долевого строительства, обнаруженные в пределах гарантийного срока, если докажет, что они произошли вследствие нормального износа такого объекта или его частей, нарушения требований технических регламентов, градостроительных регламентов, а также иных обязательных требований к процессу его эксплуатации либо вследствие ненадлежащего его ремонта, проведенного участниками или привлеченными ими третьим лицами (пункт 5.2).

В случае обнаружения застройщиком отступлений от условий эксплуатации объекта долевого строительства в пределах действия гарантий застройщиком качества, установленных настоящим разделом договора и/или Законом № 214-ФЗ и/или иными законами и нормативными актами, застройщик вправе за свой счет провести экспертизу причин и условий наступления недостатков объекта. В данном случае участники обязуются в срок, указанный в уведомлении застройщика о проведении экспертизы, обеспечить доступ в объект, но в любом случае не ранее 5 рабочих дней и не позднее 10 рабочих дней с момента получения уведомления застройщика (пункт 5.4).

В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства по настоящему договору сторона, не исполнившая обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим договором и законодательством Российской Федерации неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки (пункт 7.3).

В случае выявления недостатков объекта долевого строительства стороны составляют акт и указывают в нем срок устранения выявленных недостатков, не превышающий 30 дней. В случае нарушения срока устранения недостатков (дефектов), установленного пунктом 7.4 договора, застройщик уплачивает участникам за каждый день просрочки неустойку, размер неустойки (пени) рассчитывается как процент, установленный пунктом 1 статьи 23 Закона о защите прав потребителей, от стоимости расходов, необходимых для устранения такого недостатка (дефекта) (пункт 7.4) (т. 1 л.д. 17-37).

Согласно приложению № 1 к договору участия в долевом строительстве, к инженерному оборудованию объекта отнесены: в том числе, отделочные работы (пол: стяжка, финишная отделка ламинат/керамогранитная плитка, плинтус ПВХ, потолок: шпатлевка с последующей окраской или натяжной потолок, стены: оштукатуривание, обои под покраску/без покраски, пол санузлов: керамическая плитка (под ванной не укладывается); экран под ванну: пластиковый или из керамической плитки с установкой ревизионного люка; потолки санузлов: выравнивание с последующей окраской или натяжной; стены санузлов: керамическая облицовочная платка (за ванной не укладывается); установка дверных блоков (двери межкомнатные, без доводчиков, дверь входная металлическая), а также установка оконных блоков, подоконников, оконные откосы: ПВХ, штукатурка, отделка потолка согласно проекту (т. 1 л.д. 34-35).

Обязательства по оплате цены договора в размере 9 549 495 рублей истцы исполнили в полном объеме и в установленный договором срок, что сторонами не отрицается.

23 мая 2023 г. ООО «Специализированный застройщик «РЕАЛИНВЕСТ» передало истцам указанную квартиру, что подтверждено актом приема-передачи (т. 1 л.д. 47-48, 116-117).

В ходе приемки объекта выявлены недостатки квартиры: в комнате № 1 – царапина на стеклопакете с внутренней стороны, замят кожух; в комнате № 2: царапины на стеклопакете с двух сторон, регулировка створки; в кухне: царапина на стеклопакете с внутренней стороны; в санузле № 1: отсутствует ХВС; в коридоре: загрязнены обои. Кроме того, имеются протечки под ванной, в санузле № 2 не закреплен унитаз. Указанные обстоятельства подтверждены актом осмотра квартиры от 23 мая 2023 г., подписанным истцами и представителем ответчика (т. 1 л.д. 49-50, 114-115).

Согласно представленному ответчиком акту устранения замечаний от 23 мая 2023 г., подрядной организацией ответчика выполнены работы по устранению недостатков: замятию кожуха радиатора в комнате, отсутствию ХВС в санузле № 1, следов протечки под ванной, незакреплению унитаза в санузле № 2, загрязнения обоев. Акт подписан ФИО1 (т. 1 л.д. 120).

Согласно представленному ответчиком акту устранения замечаний от 26 мая 2023 г., подрядной организацией ответчика выполнены работы по устранению недостатка: протечки в сантехнической шахте. Акт подписан ФИО1 (т. 1 л.д. 121).

Согласно представленному ответчиком акту устранения замечаний от 27 мая 2023 г., подрядной организацией ответчика выполнены работы по устранению недостатка, а именно: произведена регулировка (так по тексту). Акт подписан ФИО1 (т. 1 л.д. 122).

В целях устранения замечаний ответчик, посредством подрядной организации, произвел замену трех стеклопакетов и регулировку створок в квартире истцов, что подтверждено актом устранения замечаний от 1 ноября 2023 г., подписанным истцом ФИО2 (т. 1 л.д. 118).

В дальнейшем для определения стоимости ремонтно-восстановительных работ истцами был привлечен внесудебный специалист. Согласно заключению специалиста ФИО4 от 8 февраля 2024 г. № 08/02, в квартире имеются следующие дефекты (помимо указанных в актах от 23, 26, 27 мая и 1 ноября 2023 г.):

- в кухне: локальные неровности на поверхности стен, отклонение по вертикали более 5 мм, некачественная штукатурка – наличие задиров, раковин, следов от абразива на отштукатуренной поверхности, имеются вздутия, отслоения обоев, морщины на обойном полотне; отклонения поверхности покрытия ламината от плоскости до 7 мм; на окнах ПВХ неровности, трещины на окрашенной поверхности оконных откосов, отклонение от вертикальной плоскости левых и правых створок оконного блока до 7 мм, потертости, загрязнения на поверхности створок; на потолке неровности;

- в коридоре: неровности плавного очертания стен до 5 мм, наличие задиров, раковин, следов от абразива на отштукатуренной поверхности, вздутия, морщины на обойном полотне, тени от бокового света; отклонения поверхности покрытия ламината от плоскости до 7 мм; на потолке неровности; неровности и бугры на поверхности шпаклевочного слоя откосов входного дверного блока, тени от бокового света, наслоения, следы от инструмента, отклонение дверной коробки от вертикали более 10 мм; высота порога входного блока превышает 20 мм; механические повреждения, трещины, заусенцы на поверхности дверных блоков;

- жилая комната 1: отклонения стен от вертикали до 5 мм; наличие задиров, раковин, следов от абразива на отштукатуренной поверхности, имеются вздутия, отслоения обоев, морщины на обойном полотне, тени от бокового света; отклонения поверхности покрытия ламината от плоскости до 7 мм; на окнах ПВХ неровности, трещины на окрашенной поверхности оконных откосов, отклонение от вертикальной плоскости левых и правых створок оконного блока до 8 мм, потертости, загрязнения на поверхности створок; отклонение дверной коробки и дверного полотна от вертикальной плоскости до 8 мм, трещины, заусенцы, механические повреждения на поверхности дверных блоков; неровность поверхности потолка;

- жилая комната 2: отклонения стен от вертикали до 5 мм, наличие задиров, раковин, следов от абразива на отштукатуренной поверхности, вздутия, отслоения обоев, морщины на обойном полотне, тени от бокового света; отклонения поверхности покрытия ламината от плоскости до 7 мм; на окнах ПВХ неровности, трещины на окрашенной поверхности оконных откосов, отклонение от вертикальной плоскости левых и правых створок оконного блока до 8 мм, потертости, загрязнения на поверхности створок; отклонение дверной коробки и дверного полотна от вертикальной плоскости до 8 мм, трещины, заусенцы, механические повреждения на поверхности дверных блоков; неровность поверхности потолка;

- санузел 1: отклонения поверхности стен от вертикали до 5 мм; отклонение плитки пола от плоскости до 6 мм, некачественное сцепление с основанием пола (изменение характера звучания всех плиток), неровные межплиточные швы (разная ширина швов), некачественная затирка; отклонение дверной коробки и дверного полотна от вертикальной плоскости до 8 мм, трещины, заусенцы, механические повреждения на поверхности дверных блоков; неровность поверхности потолка;

- санузел 2: отклонения поверхности стен от вертикали до 5 мм; отклонение плитки пола от плоскости до 7 мм, некачественное сцепление с основанием пола (изменение характера звучания всех плиток), неровные межплиточные швы (разная ширина швов), некачественная затирка; отклонение дверной коробки и дверного полотна от вертикальной плоскости более 6 мм, трещины, заусенцы, механические повреждения на поверхности дверных блоков; неровность поверхности потолка.

Стоимость ремонтно-восстановительных работ, согласно заключения специалиста от 8 февраля 2024 г., составляет 693 201 руб. (т. 1 л.д. 54-98).

19 февраля 2024 г. истцы направили ответчику письменную претензию, в которой указали на передачу застройщиком объекта долевого строительства, не соответствующего требованиям проектной документации, строительным нормам и правилам, с многочисленными недостатками, дефектами, сослались на заключение независимого эксперта от 8 февраля 2024 г., просили в течение 7 дней с момента получения претензии устранить недостатки либо перечислить денежные средства в размере 693 201 руб. на счета истцов (т. 1 л.д. 51-53).

Претензия получена ответчиком 27 февраля 2024 г., что подтверждается информацией об отправлении с почтовым идентификатором 10178692761657 (т. 2 л.д. 234).

4 марта 2024 г. ответчик направил истцам почтовой связью письменное требование о предоставлении заключения досудебной экспертизы и обеспечении доступа в помещение (т. 2 л.д. 211, 220-223). Указанное требование ответчик направил истцам по электронной почте также 28 февраля 2024 г. (т. 2 л.д. 224-225).

Согласно представленному ответчиком акту устранения замечаний от 4 марта 2024 г., подрядной организацией ответчика выполнены работы по устранению последствий залива кухни и части коридора, произведен ремонт ламината, плинтусов, порогов, дверных коробок на площади 13 кв.м., собственники от подписи отказались (т. 1 л.д. 119).

Согласно представленному ответчиком акту устранения замечаний от 30 марта 2024 г., подрядной организацией ответчика выполнены работы по устранению недостатков, а именно устранены замечания по окнам (так по тексту). Собственники от подписи отказались (т. 1 л.д. 123).

16 апреля 2024 г. истцы обратились в суд с настоящим исковым заявлением.

В ходе рассмотрения дела, по ходатайству ответчика, с учетом мнения сторон относительно вопросов, которые должны быть поставлены перед экспертами, судом была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, производство которой поручалось Федеральному государственному бюджетному учреждению «Московская областная лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации» (ФГБУ Московская областная ЛСЭ Минюста России).

На разрешение экспертов были постановлены вопросы:

1) Соответствует ли жилое помещение – квартира 22 по адресу: <адрес> требованиям специальных норм и правил, а также положениям договора участия в долевом строительстве № 0598-2-22/2022НТ, заключенного между ФИО2, ФИО1 и ООО «Специализированный застройщик «РЕАЛИНВЕСТ»?

2) Определить недостатки жилого помещения – квартиры 22, расположенной по адресу: <адрес> которые возникли в результате нарушения застройщиком условий договора, требований технических и градостроительных регламентов, иных обязательных требований (за исключением тех, что возникли в результате нормального износа помещения, эксплуатации, вследствие порчи участником долевого строительства и третьих лиц, а также за исключением устраненных недостатков, указанных в соответствующих актах устранения замечаний)? Определить недостатки, указанные в Акте осмотра от 23 мая 2023 г. (т. 1 л.д. 49-50, 114-115), и те, которые не могли быть выявлены потребителем при обычном способе приемки объекта долевого строительства? Какие недостатки возникли в процессе естественного износа и эксплуатации указанной квартиры, а какие – в результате выполненных застройщиком работ?

3) Определить материалы, которые подлежат замене при проведении восстановительного ремонта, указать их остаточную стоимость?

4) С учетом ответов на вопросы №№ 1-3, указать способы устранения недостатков и дефектов вышеуказанной квартиры, рассчитать стоимость устранения недостатков и дефектов (в том числе стоимость работ по устранению недостатков и дефектов), с учетом условий договора и проектной документации застройщика, указать на возможность повторного использования материалов для проведения восстановительного ремонта? (т. 2 л.д. 85-90).

Согласно заключению ФГБУ Московская областная ЛСЭ Минюста России от 24 января 2025 г. № 1480/1-2-24 (эксперт ФИО5), по результатам проведенного экспертного осмотра объекта экспертизы, расположенного по адресу: <адрес> установлен ряд строительных дефектов, несоответствий установленным нормативно-техническим требованиям и правилам, предъявляемым к технологии производства строительно-монтажных и отделочных работ.

По результатам проведенного экспертного осмотра объекта экспертизы установлен ряд строительных дефектов, несоответствий установленным нормативно-техническим требованиям и правилам, которые возникли в процессе естественного износа и эксплуатации. Определить, соответствуют ли недостатки квартиры градостроительным регламентам не представляется возможным, так как градостроительные регламенты на отделочные работы не распространяются.

Определить остаточную стоимость материалов, которые подлежат замене при проведении восстановительного ремонта, не представляется возможным, так как при демонтаже данные материалы будут уничтожены.

Рыночная стоимость работ и материалов, необходимых для устранения недостатков (дефектов) в квартире, возникших при производстве строительно-монтажных работ застройщиком, в соответствии со строительными и техническими нормами и правилами, условиями договора участия в долевом строительстве, составляет 419 372 руб. (в том числе: работы – 321 733 руб. 03 коп., материалы – 97 638 руб. 97 коп.). Все выявленные строительные недостатки являются устранимыми.

Рыночная стоимость работ и материалов, необходимых для устранения недостатков (дефектов) в квартире, возникших в результате естественного физического износа, составляет 647 руб. 46 коп. ( в том числе: работы – 411 руб. 49 коп., материалы – 235 руб. 97 коп.). Все выявленные строительные недостатки являются устранимыми.

Экспертом ФГБУ Московская областная ЛСЭ Минюста России, в подтверждение указанных выводов, составлены перечни недостатков и локальные сметы, которые приложены к заключению.

Согласно перечню недостатков, возникших в результате нарушения застройщиком условий договора, требований технического регламента, в квартире истцов имеют место следующие дефекты:

- в помещении № 1 (жилая): стены, оклеенные обоями, имеют неровности (пузыри, замятины); некачественная установка декоративной вставки натяжного потолка (неровная подрезка, несоответствие размеру), вследствие которой образован зазор между смежными элементами; элементы облицовки дверного проема имеют следы загрязнения краской; приподнятость кромок напольного покрытия из ламинированной доски; отклонение поверхности пола с покрытием из ламинированной доски от плоскости превышает допустимые показатели – 2-5 мм; оконный блок смонтирован с отклонением от вертикальной плоскости на величину, превышающую допустимые отклонения, - 10 мм/м; трещины в штукатурном слое оконного откоса;

- в помещении № 2 (ванная комната): некачественная (неполная) заделка межплиточных швов пола и стен; при простукивании напольного покрытия из керамических плиток обнаружены пустоты; перепады между смежными плитками превышают допустимые параметры – более 3 мм;

- в помещении № 3 (коридор): отклонение стены, оклеенной обоями, от вертикальной плоскости превышает допустимые показатели – 3-6 мм; пузырение натяжного потолка; на поверхности ламинированного покрытия имеется скол; зазор между досками напольного покрытия из ламинированной доски превышает допустимые параметры – более 0,5 мм;

- в помещении № 4 (жилое): стены, оклеенные обоями, имеют пятна; отклонение стены, оклеенной обоями, от горизонтальной плоскости превышает допустимые параметры – 6-8 мм; отклонение от вертикали дверного блока превышает допустимые параметры – 8 мм; отклонение поверхности пола с покрытием из ламинированной доски от плоскости превышает допустимые показатели – 8 мм; зазор между подоконной доской и оконным блоком;

- помещение № 5 (туалет): некачественная (неполная) заделка межплиточных швов; некачественная установка декоративной вставки натяжного потолка (неровная подрезка, несоответствие размеру), вследствие которой образован зазор между смежными элементами; при простукивании напольного покрытия из керамических плиток обнаружены пустоты;

- помещение № 6 (кухня): отклонение поверхности пола с покрытием из ламинированной доски от плоскости превышает допустимые показатели – 8-12 мм; оконный блок смонтирован с отклонением от вертикальной плоскости на величину, превышающую допустимые отклонения, - 4 мм; приподнятость кромок напольного покрытия из ламинированной доски (т. 2 л.д. 162-192).

Оснований не доверять либо сомневаться в достоверности выводов эксперта ФИО5, либо его квалификации, с учетом имеющегося у данного эксперта уровня образования – высшего технического по специальности «Промышленное и гражданское строительство», опыта и стажа работы по указанной специальности - с 2011 г., наличия у эксперта диплома о профессиональной переподготовке по программе экспертной специальности «Технические и сметно-расчетные исследования строительных объектов и территории, функционально связанной с ними» от 5 июня 2024 г., предупреждения об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, не имеется.

Заключение экспертизы от 24 января 2025 г. № 1480/1-2-24 соответствует требованиям действующего законодательства, в том числе требованиям статьи 86 ГПК РФ и статьи 25 Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», является ясным и полным, основано на материалах дела, в том числе на акте осмотра, в ходе которого принимали участие истцы, выводы эксперта не допускают различных толкований и не содержат противоречий с исследовательской частью заключения.

Кроме того, участвующие в деле лица не выразили несогласие с заключением экспертизы от 24 января 2025 г. № 1480/1-2-24.

С учетом указанных обстоятельств, суд принимает в качестве надлежащего доказательства заключение ФГБУ Московская областная ЛСЭ Минюста России от 24 января 2025 г. № 1480/1-2-24, и, следовательно, приложенное к иску заключение специалиста ФИО4 от 8 февраля 2024 г. принимает частично, лишь в сумме и касательно выводов, подтвержденных заключением ФГБУ Московская областная ЛСЭ Минюста России.

Таким образом, наличие недостатков в приобретенном истцами объекте долевого участия в строительстве, устранимость данных недостатков, а также оценка стоимости работ по их устранению, нашла свое подтверждение в заключении проведенной по делу строительно-технической экспертизы, выполненной экспертом ФГБУ Московская областная ЛСЭ Минюста России.

Согласно части 5.1 статьи 7 Закона N 214-ФЗ гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав передаваемого участникам долевого строительства объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем три года. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня подписания первого передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Установленный в договоре участия в долевом строительстве гарантийный срок по работам по отделке объекта в 6 месяцев положениям части 5.1 статьи 7 Закона N 214-ФЗ в части установления гарантийного срока в три года не соответствовал.

Согласно части 5.2 статьи 7 Закона N 214-ФЗ (действующей с 1 января 2025 г.) гарантийный срок на результат производства отделочных работ на объекте долевого строительства и входящих в состав такого объекта долевого строительства элементов отделки устанавливается договором и не может составлять менее чем один год. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства.

То есть недостатки отделки, установке оконных и дверных блоков выявлены истцами в течение установленного законом гарантийного срока.

Истцы обратились в суд с иском в срок, установленный частью 6 статьи 7 Закона N 214-ФЗ.

Досудебный порядок истцами соблюден.

Претензия истцов от 19 февраля 2024 г. об устранении недостатков либо уплате денежных средств для устранения недостатков ответчиком получена 27 февраля 2024 г., проигнорирована.

Представленные ответчиком акты устранения замечаний от 4 и 30 марта 2024 г. (т. 1 л.д. 119, 123) судом не приняты, так как акт от 4 марта 2024 г. касался другого вопроса – устранения залива, акт от 30 марта 2024 г. не содержит перечня выполненных работ.

Кроме того, суд не принимает доводы ответчика относительно допущенного истцами злоупотребления правом, так как ни Законом о защите прав потребителей, ни Законом N 214-ФЗ не установлен запрет потребителю обращаться к специалистам с целью проверки качества товара, а представленными ответчиком актами от 4 и 30 марта 2024 г. подтверждено, что истцы предоставляли ответчику доступ в квартиру.

Довод ответчика о том, что истцами не соблюден порядок проведения досудебной экспертизы, суд отвергает, так как по делу по ходатайству ответчика проведена судебная экспертиза, подтвердившая наличие недостатков в квартире и стоимость их устранения.

Согласно части 4 статьи 10 Закона N 214-ФЗ при удовлетворении судом требований участника долевого строительства в связи с нарушением застройщиком требований к результату производства отделочных работ, работ по установке оконных и дверных блоков, сантехнического оборудования и входящих в состав такого объекта долевого строительства элементов отделки, изделий и оборудования соответственно, в том числе при удовлетворении требований о соразмерном уменьшении цены договора, возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков, об уплате неустойки (штрафов, пеней), процентов и о возмещении убытков, общая сумма, подлежащая взысканию с застройщика, не может превышать три процента от цены договора, если уплата денежных средств в большем размере не предусмотрена договором. Положения настоящей части не применяются при определении размера неустоек (пеней), предусмотренных частями 2 и 2.1 статьи 6 настоящего Федерального закона, а также не распространяются на денежные средства, уплаченные участником долевого строительства в счет цены договора и подлежащие возврату в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным настоящим Федеральным законом.

Условиями договора долевого участия предусмотрена уплата денежных средств в большем размере, чем установленная частью 4 статьи 10 Закона N 214-ФЗ, а именно: пунктом 7.3 договора долевого участия предусмотрена обязанность сторон, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору, возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки (т. 1 л.д. 30).

Таким образом, с ответчика в пользу истцов подлежит взысканию стоимость ремонтно-восстановительных работ в размере 419 372 руб.

Согласно пункту 1 статьи 322 ГК РФ солидарная обязанность (ответственность) или солидарное требование возникает, если солидарность обязанности или требования предусмотрена договором или установлена законом, в частности при неделимости предмета обязательства.

Согласно части 1 статьи 207 ГПК РФ при принятии решения суда в пользу нескольких истцов суд указывает, в какой доле оно относится к каждому из них, или указывает, что право взыскания является солидарным.

Из материалов дела следует, что при заключении договора долевого участия в строительстве не указывались доли истцов при оплате стоимости спорной квартиры.

Согласно выписке из ЕГРН, квартира находится в общей совместной собственности истцов с 6 июня 2023 г. (т. 2 л.д. 16-19).

Истцы состоят в браке с 9 июля 2011 г., что подтверждено свидетельством о браке (т. 2 л.д. 248).

Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 4 апреля 2006 г. N 99-О указал, что режим совместной собственности предусматривает не только распоряжение имуществом по согласию супругов, которое предполагается независимо от того, кем совершается сделка, но также их согласованные действия по защите прав на него как по требованиям, предъявляемым к супругам в отношении такого имущества, так и по их требованиям к другим лицам (пункты 1 и 2 статьи 35 Семейного кодекса Российской Федерации, статьи 253 и 256 ГК РФ). Из законного режима совместной собственности супругов и солидарного характера их прав и обязанностей следует, что обусловленные общим имуществом права могут защищаться, в том числе в судебном порядке, их совместными действиями или - по согласию между ними - только одним из них.

При таких обстоятельствах суд определяет право взыскания истцов по настоящему делу солидарным.

Истцы просят взыскать с ответчика неустойку за нарушение сроков удовлетворения требований потребителя за период с 10 марта 2024 г. по 21 марта 2024 г., из расчета 419 372 х 1 % х 12, согласно статьям 20, 21, 22, 23 Закона о защите прав потребителей, исходя из даты получения претензии ответчиком 27 февраля 2024 г., так как последним днем исполнения претензии являлся день 9 марта 2024 г., в уточненном расчете размер неустойки истцы определяют как 50 324 руб., в просительной части уточненного иска – как 419 372 руб. (т. 2 л.д. 243-245).

Ответчик предлагает произвести расчет неустойки за данный период исходя из ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации на 1 июля 2023 г. (7,5 %), с учетом пункта 2 Постановления Правительства Российской Федерации от 18 марта 2024 г. N 326, и определяет размер неустойки 1 034 руб. 07 коп.

Согласно части 9 статьи 4 Закона N 214-ФЗ к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом. При этом настоящим Федеральным законом устанавливается исчерпывающий перечень применяемых к застройщику мер гражданско-правовой ответственности (в том числе неустоек (штрафов, пеней), процентов), связанных с заключением, исполнением, изменением и (или) прекращением договора.

Согласно статье 22 Закона о защите прав потребителей, требования потребителя о соразмерном уменьшении покупной цены товара, возмещении расходов на исправление недостатков товара потребителем или третьим лицом, возврате уплаченной за товар денежной суммы, а также требование о возмещении убытков, причиненных потребителю вследствие продажи товара ненадлежащего качества либо предоставления ненадлежащей информации о товаре, подлежат удовлетворению продавцом (изготовителем, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) в течение десяти дней со дня предъявления соответствующего требования.

В силу пункта 1 статьи 23 Закона о защите прав потребителей, за нарушение предусмотренных статьями 20, 21 и 22 настоящего Закона сроков, а также за невыполнение (задержку выполнения) требования потребителя о предоставлении ему на период ремонта (замены) аналогичного товара продавец (изготовитель, уполномоченная организация или уполномоченный индивидуальный предприниматель, импортер), допустивший такие нарушения, уплачивает потребителю за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере одного процента цены товара.

При этом как истцы в иске и в уточнении к иску, так и ответчик в возражении на иск, рассчитывают неустойку с 10 марта 2024 г., то есть относительно даты начала расчета неустойки применяют положения статьи 22 Закона о защите прав потребителей.

Суд также принимает во внимание положения части 8 статьи 7 Закона N 214-ФЗ (в ред. Федерального закона от 8 августа 2024 г. N 266-ФЗ), согласно которым за нарушение срока устранения недостатков (дефектов) объекта долевого строительства, предусмотренного частью 6 настоящей статьи, за нарушения сроков исполнения требования о соразмерном уменьшении цены договора, требования о возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков (дефектов) застройщик уплачивает участнику долевого строительства за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действовавшей в период соответствующего нарушения, от стоимости расходов, необходимых для устранения недостатков (дефектов), или от суммы, подлежащей возмещению участнику долевого строительства. Если участником долевого строительства является гражданин, приобретающий жилое помещение исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, предусмотренная настоящей частью неустойка (пеня) уплачивается застройщиком в двойном размере, но не более стоимости расходов, необходимых для устранения недостатков (дефектов). Если недостаток (дефект) объекта долевого строительства (жилого помещения) является основанием для признания такого объекта долевого строительства (жилого помещения) непригодным для проживания, размер неустойки (пени), предусмотренной настоящей частью, рассчитывается от цены договора.

Вместе с тем, согласно статье 2 Федерального закона от 8 августа 2024 г. N 266-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", при определении размера неустоек (штрафов, пеней), подлежащих начислению за период со дня вступления в силу настоящего Федерального закона за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств (в том числе за нарушения сроков исполнения обязательств) по договорам участия в долевом строительстве, заключенным до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, применяются положения части 9 статьи 4, части 8 статьи 7 и статьи 10 Закона N 214-ФЗ (в редакции настоящего Федерального закона).

Федеральный закон от 8 августа 2024 г. N 266-ФЗ вступил в силу 1 сентября 2024 г.

То есть за период по 31 августа 2024 г. размер неустойки должен быть определен по правилам части 8 статьи 7 Закона N 214-ФЗ, действовавшей до 1 сентября 2024 г., согласно которым за нарушение срока устранения недостатков (дефектов) объекта долевого строительства, предусмотренного частью 6 настоящей статьи, застройщик уплачивает гражданину - участнику долевого строительства, приобретающему жилое помещение для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере, определяемом пунктом 1 статьи 23 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 года N 2300-1 "О защите прав потребителей". Если недостаток (дефект) указанного жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, не является основанием для признания такого жилого помещения непригодным для проживания, размер неустойки (пени) рассчитывается как процент, установленный пунктом 1 статьи 23 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 года N 2300-1 "О защите прав потребителей", от стоимости расходов, необходимых для устранения такого недостатка (дефекта).

Однако Постановлением Правительства Российской Федерации от 18 марта 2024 г. N 326, в пункте 2, установлено, что в период с 1 июля 2023 г. до 30 июня 2025 г. включительно размер процентов, неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций по договорам участия в долевом строительстве, предусмотренных частью 6 статьи 5, частью 2 статьи 6, частями 2 и 6 статьи 9, а также подлежащих уплате с учетом части 9 статьи 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", в отношении которых не применяются особенности, предусмотренные пунктом 1 настоящего постановления, исчисляется исходя из текущей ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательств, но не выше ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации, действовавшей по состоянию на 1 июля 2023 г.

В исковом заявлении истцы ссылаются на часть 9 статьи 4 Закона N 214-ФЗ.

Согласно пункту 3 Постановления Правительства Российской Федерации от 18 марта 2024 г. N 326, особенности, установленные пунктами 1 и 2 настоящего постановления, применяются в том числе к правоотношениям, возникшим из договоров участия в долевом строительстве, заключенных до дня вступления в силу настоящего постановления.

Претензия получена ответчиком 27 февраля 2024 г., последним днем исполнения претензии являлся день 9 марта 2024 г., с чем ответчик соглашается в своем контррасчете.

Таким образом, учитывая стоимость ремонтно-восстановительных работ в размере 419 372 руб., неустойка на период с 10 марта 2024 г. по 21 марта 2024 г. должна составить 1 034 руб. 07 коп. (419 372 х 12 дней х (7,5 % ключевая ставка Центрального банка Российской Федерации/365)), указанная сумма подлежит взысканию с ответчика в пользу истцов.

Истцами также заявлено уточненное требование о взыскании неустойки за нарушение сроков удовлетворения требований потребителей за период с 1 июля 2025 г. по дату фактического исполнения судебного решения в размере 1/300 ставки рефинансирования от стоимости ремонтно-восстановительных работ в соответствии с Законом N 214-ФЗ.

Согласно абзацу 4 пункта 1 Постановления Правительства Российской Федерации от 18 марта 2024 г. N 326 "Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве", неустойка (штраф, пени), подлежащая с учетом части 8 статьи 7 и части 3 статьи 10 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" уплате гражданину - участнику долевого строительства за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, заключенным исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, не начисляется за период с 1 января 2025 г. до 30 июня 2025 г. включительно.

Как указано выше, с 1 сентября 2024 г. (за исключением периода моратория, установленного Постановлением Правительства Российской Федерации от 18 марта 2024 г. N 326) расчет неустойки должен производиться по правилам части 8 статьи 7 Закона N 214-ФЗ в ред. Федерального закона от 8 августа 2024 г. N 266-ФЗ.

В рамках заявленных уточненных исковых требований, с учетом действия моратория на начисление неустойки, а также положений части 8 статьи 7 Закона N 214-ФЗ, суд приходит к выводу о взыскании с ответчика в пользу истцов неустойки на будущее время по дату фактического исполнения настоящего решения, начиная со дня окончания срока действия моратория, установленного Постановлением Правительства от 18 марта 2024 г. N 326, и до фактического исполнения ответчиком обязательства по выплате стоимости устранения недостатков, из расчета: 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации от суммы 419 372 руб. за каждый день просрочки х 2, но не более 419 372 руб.

Ответчиком заявлено о снижении неустоек по правилам статьи 333 ГК РФ.

В силу толкования, содержащегося в пунктах 69, 71, 72, 73, 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 марта 2016 г. N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке (пункт 1 статьи 333 ГК РФ).

При оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 ГК РФ).

Как отражено в "Обзоре судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19 июля 2017 г.), размер неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства может быть снижен судом на основании статьи 333 ГК РФ только при наличии заявления со стороны застройщика, который должен представить доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства.

Ответчиком каких-либо доказательств, в подтверждение доводов о наличии оснований для снижения неустоек и применения положений статьи 333 ГК РФ, в материалы дела не представлено.

Доводы ответчика, приведенные в обоснование снижения неустоек, не подтверждают исключительность данного случая и явную несоразмерность неустоек, рассчитанных судом, последствиям нарушения обязательства ответчиком.

До настоящего времени права истцов не восстановлены. Довод ответчика об исполнении обязательств по договору опровергается заключением судебной экспертизы. Ответчик способствовал возникновению убытка. Ответчиком какие-либо действия, направленные на минимизацию сроков просрочки исполнения обязательства не предпринимаются.

Суммы неустоек, рассчитанные судом, не свидетельствуют о чрезмерности данных неустоек, не приводят ответчика к значительным финансовым потерям.

При таких обстоятельствах оснований для снижения неустоек, рассчитанных судом, на основании статьи 333 ГК РФ не имеется.

Истцы просят взыскать с ответчика компенсацию морального вреда в размере 60 000 руб.

Согласно части 2 статьи 10 Закона N 214-ФЗ моральный вред, причиненный гражданину - участнику долевого строительства, заключившему договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, вследствие нарушения застройщиком прав гражданина - участника долевого строительства, предусмотренных настоящим Федеральным законом и договором, подлежит компенсации застройщиком при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных гражданином - участником долевого строительства убытков.

В соответствии со статьей 15 Закона о защите прав потребителей моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.

При решении вопроса о компенсации потребителю морального вреда достаточным условием для удовлетворения иска является установленный факт нарушения прав потребителя, то есть сам факт нарушения прав потребителя презюмирует обязанность ответчика компенсировать моральный вред и отказ в удовлетворении требования о компенсации морального вреда не допускается.

Согласно статье 1101 ГК РФ размер компенсации морального вреда определяется судом в зависимости от характера причиненных потерпевшему физических и нравственных страданий, а также степени вины причинителя вреда в случаях, когда вина является основанием возмещения вреда. При определении размера компенсации вреда должны учитываться требования разумности и справедливости. Характер физических и нравственных страданий оценивается судом с учетом фактических обстоятельств, при которых был причинен моральный вред, и индивидуальных особенностей потерпевшего.

С учетом положений статьи 1101 ГК РФ, принимая во внимание обстоятельства дела, возраст истцов, а также то, что наличием недостатков в квартире истцам причинены нравственные страдания, в связи с чем истцы с 23 мая 2023 г. вынуждены терпеть бытовые неудобства при проживании в квартире, переживать чувство тревоги и неуверенности, учитывая принципы разумности, справедливости, а также учитывая, что истцы не представили суду сведений относительного своего материального положения, о наличии иждивенцев, суд считает необходимым взыскать с ответчика в пользу истцов денежную компенсацию морального вреда в сумме 10 000 руб.

Таким образом, требование истцов о взыскании компенсации морального вреда подлежит частичному удовлетворению.

Истцы просят взыскать с ответчика штраф в размере 50 % от суммы, присужденной судом, согласно статье 13 Закона о защите прав потребителей.

Вместе с тем, согласно части 9 статьи 4 Закона N 214-ФЗ (в ред. Федерального закона от 08.08.2024 N 266-ФЗ) к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом. При этом настоящим Федеральным законом устанавливается исчерпывающий перечень применяемых к застройщику мер гражданско-правовой ответственности (в том числе неустоек (штрафов, пеней), процентов), связанных с заключением, исполнением, изменением и (или) прекращением договора.

Согласно части 3 статьи 10 Закона N 214-ФЗ (в ред. Федерального закона от 08.08.2024 N 266-ФЗ) при удовлетворении судом требований гражданина - участника долевого строительства, заключившего договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, суд в дополнение к присужденной в пользу гражданина - участника долевого строительства сумме взыскивает с застройщика в пользу гражданина - участника долевого строительства штраф в размере пяти процентов от присужденной судом суммы, если данные требования не были удовлетворены застройщиком в добровольном порядке.

Так как Федеральный закон от 8 августа 2024 г. N 266-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" вступил в силу с 1 сентября 2024 г., а настоящее решение судом принято 2 апреля 2025 г., следовательно, штраф должен быть взыскан в соответствии с действующей на дату вынесения судебного акта частью 3 статьи 10 Закона N 214-ФЗ.

При этом судом учтено, что истцы в претензии не заявляли требование об уплате неустойки, в связи с чем размер взыскиваемого штрафа рассчитан судом только из суммы 429 372 руб. (419 372 + 10 000) и должен составить 21 468 руб. 60 коп. (429 372 х 0,05).

То есть требование истцов о взыскании штрафа также подлежит частичному удовлетворению.

Оснований для снижения штрафа 21 468 руб. 60 коп. по правилам статьи 333 ГК РФ суд не усматривает, так как размер штрафа не свидетельствует о чрезмерности указанной санкции, не приводит ответчика к значительным финансовым потерям.

Доводы ответчика, приведенные в обоснование снижения штрафа, не подтверждают исключительность данного случая и явную несоразмерность штрафа, рассчитанного судом, последствиям нарушения обязательства ответчиком. Как указано выше, до настоящего времени права истцов не восстановлены. Ответчик способствовал возникновению убытка.

В соответствии с абзацем 11 пункта 1 Постановления Правительства Российской Федерации от 18 марта 2024 N 326, в отношении уплаты застройщиком неустойки (штрафа, пени), предусмотренной абзацами третьим и четвертым настоящего пункта, и возмещения застройщиком убытков, предусмотренных абзацами пятым и шестым настоящего пункта, требования об уплате (возмещении) которых были предъявлены к исполнению застройщику до 1 января 2025 г., предоставляется отсрочка до 30 июня 2025 г. включительно. Указанные требования, содержащиеся в исполнительном документе, предъявленном к исполнению с 1 января 2025 г., в период отсрочки не исполняются банками или иными кредитными организациями, осуществляющими обслуживание счетов застройщика. Положения настоящего абзаца не распространяются на фактически понесенные участником долевого строительства расходы на устранение недостатков (дефектов) объекта долевого строительства.

Учитывая абзац 11 пункта 1 Постановления Правительства Российской Федерации от 18 марта 2024 N 326, ходатайство ответчика об отсрочке исполнения решения суда до 30 июня 2025 г. подлежит удовлетворению.

При подаче иска в суд истцы были освобождены от обязанности по уплате государственной пошлины в соответствии с подпунктом 4 пункта 2 статьи 333.36 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ).

Дело возбуждено в суде до 8 сентября 2024 г., то есть до начала действия изменений, внесенных в НК РФ Федеральным законом от 8 августа 2024 г. N 259-ФЗ

"О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации о налогах и сборах".

Согласно части 1 статьи 103 ГПК РФ издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований. В этом случае взысканные суммы зачисляются в доход бюджета, за счет средств которого они были возмещены, а государственная пошлина - в соответствующий бюджет согласно нормативам отчислений, установленным бюджетным законодательством Российской Федерации.

Поскольку иск удовлетворен частично, с ответчика в местный бюджет Советского (сельского) муниципального района Ростовской области подлежит взысканию государственная пошлина в размере 7 918 руб. 75 коп. (из расчета 5 200 + 0,01 х 241 874,67 по удовлетворенному судом требованию имущественного характера + 300 руб. по требованию о взыскании компенсации морального вреда).

Руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, Обливский районный суд Ростовской области

решил:

исковые требования ФИО1 (<данные изъяты> ФИО2, (<данные изъяты>) удовлетворить частично.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «РЕАЛИНВЕСТ» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) в пользу ФИО1, ФИО2:

- стоимость ремонтно-восстановительных работ в размере 419 372 руб.;

- неустойку за период с 10 марта 2024 г. по 21 марта 2024 г. включительно в размере 1 034 руб. 07 коп.;

- неустойку начиная со дня окончания срока действия моратория, установленного Постановлением Правительства Российской Федерации от 18 марта 2024 г. N 326, и по день фактического исполнения Обществом с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «РЕАЛИНВЕСТ» обязательства по выплате ФИО1, ФИО2 стоимости ремонтно-восстановительных работ, из расчета: 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации от суммы 419 372 руб. за каждый день просрочки х 2, но не более 419 372 руб.;

- компенсацию морального вреда в размере 10 000 руб.;

- штраф в размере 21 468 руб. 60 коп.;

В удовлетворении остальной части требований отказать.

Установить, что право взыскания ФИО1., ФИО2 по настоящему делу является солидарным.

Удовлетворить ходатайство Общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «РЕАЛИНВЕСТ» о предоставлении отсрочки исполнения решения суда.

Предоставить Обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «РЕАЛИНВЕСТ» отсрочку исполнения настоящего решения суда по 30 июня 2025 г. включительно.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «РЕАЛИНВЕСТ» в местный бюджет Советского (сельского) муниципального района Ростовской области государственную пошлину в размере 7 918 руб. 75 коп.

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Обливский районный суд в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Судья_______________

Решение в окончательной форме изготовлено 4 апреля 2025 г.