УИД: 27OS0000-01-2023-000215-80
Дело № 3а-206/2023
ХАБАРОВСКИЙ КРАЕВОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
именем Российской Федерации
20 сентября 2023 года город Хабаровск
Хабаровский краевой суд в составе:
председательствующего судьи Бузыновской Е.А.,
при секретаре Иорданашвили Д.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Стройка» к министерству имущества Хабаровского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю об оспаривании кадастровой стоимости объектов недвижимости,
установил:
В административном исковом заявлении, предъявленном к министерству имущества Хабаровского края, Управлению Росреестра по Хабаровскому краю, ООО «Стройка» оспаривает утвержденную по состоянию на 01.01.2022 года кадастровую стоимость земельных участков с кадастровыми номерами №, находящихся по адресу: <адрес>, и просит установить её в размере рыночной стоимости объектов недвижимости: 2 770 830 рублей, и 3 090 891 рублей, соответственно. Обосновывая свои требования, административный истец указал, что владеет земельными участками на праве собственности, обязан ежегодно платить земельный налог, базовая ставка которого определяется как кадастровая стоимость объекта налогообложения. Рыночная стоимость земельных участков, определенная оценщиком по состоянию на 01.01.2022 года, значительно ниже их кадастровой стоимости. Изменение кадастровой стоимости повлечет изменение размера земельного налога, и он получит имущественную выгоду.
Определением судьи от 31.07.2023 года к участию в деле привлечено заинтересованное лицо – администрация города Комсомольска-на-Амуре.
Представитель административного истца ФИО1 в судебном заседании поддержал заявленные требования, в обоснование которых сослался на те же обстоятельства, что изложены в административном исковом заявлении.
Представители министерства имущества Хабаровского края, Управления Росреестра по Хабаровскому краю, администрации города Комсомольска-на-Амуре, уведомленные о времени и месте проведения судебного заседания, в суд не явились. Учитывая, что они не просили об отложение слушания дела, их явка не признана обязательной и не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела по существу, суд, применяя положения частей 8, 9 статьи 96, статьи 150, части 6 статьи 226, части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства РФ, признал причину неявки неуважительной и провел судебное заседание в их отсутствие.
Заслушав объяснения лиц, участвовавших в судебном заседании, исследовав представленные сторонами письменные доказательства, суд установил, что 24.12.2008 года на кадастровый учет поставлен объект недвижимости – земельный участок, площадь 13 321,3 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – гаражи боксового типа; коммунально-складские и производственные предприятия V класса вредности, различного профиля; объекты складского назначения различного профиля; объекты технического и инженерного обеспечения предприятий; офисы, конторы, административные службы; предприятия оптовой, мелкооптовой торговли и магазины розничной торговли; санитарно-технические сооружения и установки коммунального назначения; станция технического обслуживания автомобилей, авторемонтные предприятия; предприятия общественного питания, связанные с непосредственным обслуживанием производственных и промышленных предприятий, адрес: <адрес>, кадастровый №. В Единый государственный реестр недвижимости 11.06.2009 года внесены сведения о праве собственности ООО «Стройка» (номер регистрации №).
На кадастровый учет 24.12.2008 года поставлен объект недвижимости – земельный участок, площадь 12 932,6 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – гаражи боксового типа; коммунально-складские и производственные предприятия V класса вредности, различного профиля; объекты складского назначения различного профиля; объекты технического и инженерного обеспечения предприятий; офисы, конторы, административные службы; предприятия оптовой, мелкооптовой торговли и магазины розничной торговли; санитарно-технические сооружения и установки коммунального назначения; станция технического обслуживания автомобилей, авторемонтные предприятия; предприятия общественного питания, связанные с непосредственным обслуживанием производственных и промышленных предприятий, адрес: <адрес>, кадастровый №. В Единый государственный реестр недвижимости 24.09.2009 года внесены сведения о праве собственности ООО «Стройка» (номер регистрации №).
Использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата (части 1, 5 статьи 65 Земельного кодекса РФ).
Положениями части 1 статьи 387, части 1 статьи 388, части 1 статьи 389 Налогового кодекса РФ установлено, что земельный налог вводится в действие и прекращает действовать в соответствии с настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и обязателен к уплате на территориях этих муниципальных образований. Налогоплательщиками налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, если иное не установлено настоящим пунктом.
Решением Комсомольской-на-Амуре городской Думы от 17.10.2018 года № 89 «Об утверждении Положения о местных налогах на территории городского округа «Город Комсомольск-на-Амуре» установлен и введен на территории городского округа «Город Комсомольск-на-Амуре» земельный налог. Порядок уплаты земельного налога с 01.01.2019 года определяется Положением о местных налогах на территории города Комсомольска-на-Амуре, утвержденного решение Комсомольской-на-Амуре городской Думы от 17.10.2018 года № 89.
Объектом налогообложения признаются земельные участки, расположенные в пределах муниципального образования, на территории которого введен налог. Налоговая база определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом (часть 1 статьи 55, часть 1 статьи 389, части 1 статьи 390, абзацы первый, шестой части 1 статьи 391 Налогового кодекса РФ).
Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу), муниципальному образованию в составе города федерального значения (часть 2 статьи 66 Земельного кодекса РФ).
Приказом министерства имущества Хабаровского края от 24.10.2022 года № 70 утверждены по состоянию на 01.01.2022 года результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов и земель особо охраняемых территорий и объектов на территории Хабаровского края, в том числе земельных участков с кадастровыми номерами: № - в размере 6 801 056,50 рублей (таблица 33, порядковый номер 326528), № – в размере 6 748 618,66 рублей (таблица 33, порядковый номер 326528). Сведения о результатах кадастровой оценки внесены в Единый государственный реестр недвижимости 20.12.2022 года и 19.12.2022 года, соответственно. Результаты кадастровой оценки применяются с 01.01.2023 года. Оценка проводилась в соответствии с порядком, утвержденным Федеральным законом от 03.07.2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее по тексту Закон о государственной кадастровой оценке).
Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена кадастровая стоимость (статья 22 Закона о государственной кадастровой оценке).
Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке (части 1, 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ).
В случае изменения кадастровой стоимости земельного участка вследствие установления его рыночной стоимости сведения об измененной кадастровой стоимости, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения сведений об изменяемой кадастровой стоимости (абзац второй пункта 1.1 статьи 391 Налогового кодекса РФ).
ООО «Стройка», как собственник земельных участков, является плательщиком земельного налога, налоговая база которого определяется как кадастровая стоимость объекта налогообложения, поэтому он имеет самостоятельный правовой интерес в установлении кадастровой стоимости объектов налогообложения в размере, равном их рыночной стоимости. Следовательно, исходя из положений статьи 22 Закона о государственной кадастровой оценке, он вправе оспорить результаты государственной кадастровой оценки земельных участков, собственником которых является, путем обращения с таким иском в суд.
В суд с требованиями об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка административный истец обратился 27.07.2023 года.
Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (статья 3 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).
Отчет об оценке объекта оценки (далее - отчет об оценке) представляет собой документ, содержащий профессиональное суждение оценщика относительно итоговой стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации, проведенного анализа и расчетов в соответствии с заданием на оценку (пункт 1 Федерального стандарта оценки «Отчет об оценке (ФСО VI)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 14.04.2022 года № 200).
Общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки изложены в ФСО VI и статье 11 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», определяющего правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки, а также для иных целей.
Рыночная стоимость земельных участков с кадастровыми номерами № определена оценщиком ООО «Бизнес аудит оценка» ФИО2 (имеет квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению оценочной деятельности «Оценка недвижимости», с 13.12.2007 года является членом Ассоциации «Саморегулируемая организация оценщиков «Экспертный совет» (реестровый № 001911), профессиональная деятельность оценщика и ООО «Бизнес аудит оценка» застрахована). По результатам оценки 09.06.2023 года составлен отчет об оценке № 125/2023.
Изучив содержание отчета об оценке, суд считает, что он соответствует требованиям, установленным статьей 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и ФСО VI. Рыночная стоимость земельных участков определена по состоянию на 01.01.2022 года, и на эту же дату определена оспариваемая кадастровая стоимость этих объектов, что соответствует требованиям части 7 статьи 22 Закона о государственной кадастровой оценке.
Результат оценки (итоговая стоимость объекта оценки) представляет собой стоимость объекта, определенную на основе профессионального суждения оценщика для конкретной цели оценки с учетом допущений и ограничений оценки. Подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Метод оценки представляет собой последовательность процедур, позволяющую на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки (пункты 11, 12, 14 Федерального стандарта оценки «Структура федеральных стандартов оценки и основные понятия, используемые в федеральных стандартах оценки (ФСО I)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 14.04.2022 года № 200).
Оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки (статья 14 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).
При проведении оценки используются сравнительный, доходный и затратный подходы. При применении каждого из подходов к оценке используются различные методы оценки. Оценщик может применять методы оценки, не указанные в федеральных стандартах оценки, с целью получения наиболее достоверных результатов оценки. Оценщик может использовать один подход и метод оценки, если применение данного подхода и метода оценки приводит к наиболее достоверному результату оценки с учетом доступной информации, допущений и ограничений проводимой оценки (пункты 1, 2 Федерального стандарта оценки «Подходы и методы оценки (ФСО V)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 14.04.2022 года № 200).
В отчете должна быть описана последовательность определения стоимости объекта оценки, обоснование выбора используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов (подпункт «13» пункта 7 ФСО VI).
В отчете об оценке № 125/2023 от 09.06.2023 года указано, что для определения рыночной стоимости земельных участков оценщик использовал сравнительный подход, в рамках которого применил метод сравнения продаж. Выбирая подход и метод оценки он исходил из того, что в его распоряжении имеется достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов, необходимая для применения данного метода. От использования затратного и доходного подхода, и применения иных методов в рамках сравнительного подхода он отказался, так как для их реализации в открытых источниках имеется недостаточно необходимой информации (страницы 75-78, 90 отчета).
Под сравнительным подходом понимается совокупность методов оценки, основанных на сравнении объекта оценки с идентичными или аналогичными объектами (аналогами). Сравнительный подход основан на принципах ценового равновесия и замещения (пункт 4 ФСО V).
Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен: 1) определить единицы сравнения, характерных для рынка объекта оценки; 2) выбрать наиболее сопоставимые аналоги и расчет единиц сравнения для каждого из них; 3) провести сравнительный анализ количественных и качественных характеристик (сходства и различий) аналогов и объекта оценки; 4) внести в значения единиц сравнения корректировок для устранения различий между объектом оценки и аналогами (при необходимости); 5) согласовать скорректированные значения единиц сравнения или полученных на их основе показателей стоимости объекта оценки (пункт 9 ФСО V).
Оценщик выбрал единицу сравнения земельных участков – стоимость 1 кв.м.
Определяя сегмент рынка, оценщик проанализировал сведения о земельных участков, полученных в результате их визуального осмотра и из представленных заказчиком документов: земельные участки находятся в <адрес>; фактическое использование совпадает с видом разрешенного использования, указанного в ЕГРН (на земельных участках находятся склады, мастерские, производственные здания, магазин строительных материалов (производственная база). Основываясь на полученных данных, он пришел к выводу, что для подбора объектов-аналогов необходимо рассматривать рынок земельных участков под производственно-складскую застройку.
Для подбора объектов-аналогов оценщик исследовал рынок земельных участков за период с 01.07.2018 года по 01.01.2022 года, используя информацию, представленную в открытых источниках - региональных средствах массовой информации и специализированных изданиях: интернет–ресурс «Фарпост-барахолка (http://www.farpost.ru), архив сайта бесплатных объявлений «Avito» (https://ruads.net), аналитический обзор: «Земельный рынок Хабаровска. Ежеквартальный отчет по итогам IV квартала 2021 года». Также он использовал сведения о фактических сделках, размещенных на официальных сайтах Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (https://portal.rosreestr.ru), органа местного самоуправления города Комсомольска-на-Амуре (http://kmscity.ru). Оценщиком отобрано 3 объекта-аналога (2 объекта-аналога предложения по продаже земельных участков, 1 объект-аналог, проданный на открытых торгах). Различия между объектами-аналогами и объектом оценки скорректированы применением корректировок: «на условия продажи (торг)» (для объекта аналога № 3 корректировка не применялась, так как он продан на открытых торгах), «на дату продажи (предложения)», «на местоположение земельного участка», «на расположение относительно автомагистралей», «на площадь (масштаб)». Описание совершенных действий (порядок подбора объектов-аналогов, определение их характеристик, влияющих на образование цены), обоснование и описание примененных корректировок, обоснование отказа от применения корректировок приведены в отчете (страницы 77-89 отчета).
Приведя все аналоги по своим ценообразующим факторам к объекту оценки, оценщик согласовал полученные результаты распределением Стьюдента. К дальнейшему расчету рыночной стоимости объектов оценки им приняты все объекты-аналоги. Проведя парное сравнение объектов-аналогов с объектами оценки, определив весовые коэффициенты каждого объекта-аналога методом валовой коррекции, оценщик определил рыночную стоимость земельных участков по состоянию на 01.01.2022 год в размере: для участка с кадастровым номером № - 2 770 830 рублей; для участка с кадастровым номером № - 3 090 891 рубль. В отчете приведена последовательность определения стоимости объектов оценки и соответствующие расчеты.
Оценив содержание отчета об оценке № 125/2023 от 09.06.2023 года, суд считает, что он подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объектов оценки. Оценщиком проанализированы необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объектов оценки. Имеющиеся в отчете сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных оценщиком при расчете итоговой величины рыночной стоимости объектов недвижимости. Документ содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объектов оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений. В отчете изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объектов оценки, имеются ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток. Отчет об оценке выполнен в соответствии с заданием на оценку. Содержание отчета изложено четко и ясно, не допускает неоднозначного толкования полученных результатов и не вводит в заблуждение.
Согласно статье 12 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной стоимости объектов оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектами оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Доказательств недостоверности отчета об определении рыночной стоимости земельных участков административными ответчиками и заинтересованным лицом не представлено, нарушений при составлении отчета, которые могут существенно повлиять на размер рыночной стоимости объектов оценки, в судебном заседании не установлено. Поэтому суд считает, что рыночная стоимость объектов оценки определена в соответствии с требованиями Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
Дав оценку установленным по делу обстоятельствам, суд признает заявленные административным истцом требования об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости обоснованными и подлежащими удовлетворению.
Руководствуясь статьями 175 - 180 Кодекса административного судопроизводства РФ, суд
решил:
Административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Стройка» об оспаривании кадастровой стоимости объектов недвижимости, удовлетворить.
Установить утвержденную по состоянию на 01.01.2022 года кадастровую стоимость земельного участка, кадастровый №, площадь 13 321,3 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – гаражи боксового типа; коммунально-складские и производственные предприятия V класса вредности, различного профиля; объекты складского назначения различного профиля; объекты технического и инженерного обеспечения предприятий; офисы, конторы, административные службы; предприятия оптовой, мелкооптовой торговли и магазины розничной торговли; санитарно-технические сооружения и установки коммунального назначения; станция технического обслуживания автомобилей, авторемонтные предприятия; предприятия общественного питания, связанные с непосредственным обслуживанием производственных и промышленных предприятий, адрес: <адрес>, в размере его рыночной стоимости 2 770 830 рублей.
Установить утвержденную по состоянию на 01.01.2022 года кадастровую стоимость земельного участка, кадастровый №, площадь 12 932,6 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – гаражи боксового типа; коммунально-складские и производственные предприятия V класса вредности, различного профиля; объекты складского назначения различного профиля; объекты технического и инженерного обеспечения предприятий; офисы, конторы, административные службы; предприятия оптовой, мелкооптовой торговли и магазины розничной торговли; санитарно-технические сооружения и установки коммунального назначения; станция технического обслуживания автомобилей, авторемонтные предприятия; предприятия общественного питания, связанные с непосредственным обслуживанием производственных и промышленных предприятий, адрес: <адрес>, в размере его рыночной стоимости 3 090 891 рубля.
Дата обращения с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости – 27 июля 2023 года.
Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме в судебную коллегию по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции, путем подачи апелляционной жалобы через Хабаровский краевой суд.
Судья краевого суда