УИД 77RS0009-02-2024-015916-79
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
30 июля 2025 года адрес
Зюзинский районный суд адрес в составе председательствующего судьи Капусто В.В., при помощнике судьи фио,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2-1407/2025 по иску ООО «Сандио» к ФИО1, ФИО2 о взыскании задолженности по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома,
УСТАНОВИЛ:
Истец ООО «Сандио» обратился в суд с иском к ответчикам, в котором просит о взыскании суммы доплаты за увеличение площади приобретенной квартиры по договору участия в долевом строительстве в размере сумма, расходов по оплате государственной пошлины в размере сумма, почтовые расходы в размере сумма
Требования мотивированы тем, что 24.09.2021 года между ООО Специализированный застройщик «ТЕКТА-Академическая» и ответчиками был заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома, в соответствии с которым Застройщик взял на себя обязательства построить в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц Многофункциональный жилой комплекс, расположенный по адресу: адрес, Котловка, адрес. Участником осуществлена оплата цены договора, однако, после завершения строительства многоквартирного дома установлено, что площадь квартиры участника увеличилась на 0,7 кв.м., о чем застройщиком было направлено соответствующее уведомление с просьбой к участнику осуществить доплату к цене договора за разницу между площадью квартиры, указанной в п. 2.1. договора, и площадью в соответствии с полученным техническим паспортом. Однако доплата участником не была осуществлена. 12.09.2024 года ООО Специализированный застройщик «ТЕКТА-Академическая» уступило ООО «Сандио» требование к ответчику оплаты задолженности по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома, о чем ответчик также был извещен 12.09.2024 года.
Представитель истца ООО «Сандио» фио в судебное заседание явилась, просила исковые требования удовлетворить в полном объеме.
Ответчики в судебное заседание не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещались, о причинах неявки суду не сообщили, представили письменные возражения относительно исковых требований, в которых просили отказать в удовлетворении исковых требований.
Представитель третьего лица ООО Специализированный застройщик «ТЕКТА-Академическая» в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещался надлежащим образом судебными повестками.
Суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие сторон, в предусмотренном ст. 167 ГПК РФ порядке.
Суд, выслушав явившихся лиц, исследовав письменные материалы дела, приходит к следующему.
Согласно ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Согласно п. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 года N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Согласно части 4 статьи 1 Федерального закона от 24.07.2007 года N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» кадастровой деятельностью являются выполнение работ в отношении недвижимого имущества в соответствии с установленными федеральным законом требованиями, в результате которых обеспечивается подготовка документов, содержащих необходимые для осуществления государственного кадастрового учета недвижимого имущества сведения о таком недвижимом имуществе, и оказание услуг в установленных федеральным законом случаях. Специальным правом на осуществление кадастровой деятельности обладает лицо, указанное в статье 29 настоящего Федерального закона.
В результате выполнения кадастровых работ обеспечивается подготовка документов для представления в орган кадастрового учета заявления о постановке на учет объекта недвижимости или объектов недвижимости, об учете изменений объекта недвижимости, учете части объекта недвижимости или о снятии с учета объекта недвижимости. Объем подлежащих выполнению кадастровых работ определяется заказчиком кадастровых работ (часть 2 статьи 36 Федерального закона от 24.07.2007 года N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»).
В соответствии с п. 2 ст. 389.1 ГК РФ, требование переходит к цессионарию в момент заключения договора, на основании которого производится уступка, если законом или договором не предусмотрено иное.
В судебном заседании установлено и подтверждается материалами дела, что 24.09.2021 года между ООО Специализированный застройщик «ТЕКТА-Академическая» и ФИО1, ФИО2 был заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома №ЕТ/ДДУи1-1-245, в соответствии с которым Застройщик взял на себя обязательства построить в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц Многофункциональный жилой комплекс, расположенный по адресу: адрес, Котловка, адрес, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого комплекса передать участнику объект долевого строительства, определенный договором.
Участник в свою очередь обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию. В соответствии с п. 5.1. договора предусмотрена цена, подлежащая уплате Участником.
Участником осуществлена оплата цены договора в размере сумма
Согласно п. 2.1. договора установлена общая проектная площадь квартиры, подлежащей передаче участнику, составляющая 70,1 кв.м., в том числе жилая площадь 25.15 кв.м, площадь помещения вспомогательного использования 44.6 кв.м.
Заключив дополнительное соглашение №1 от 25.01.2022 к договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома №ЕТ/ДДУи1-1-245, стороны внесли изменения в п.2.1 договора, и проектная площадь составила: общая площадь квартиры 70.7 кв.м, в том числе жилая площадь 25,3 кв.м, площадь помещений вспомогательного использования 45,4 кв.м.
На основании п. 5.1., 5.2., 9.4., 9.5 договора вышеуказанная цена подлежала корректировке по результатам обмеров БТИ.
25.12.2023 года застройщиком было получено разрешение на Многоквартирного дома в эксплуатацию № 77-06-011815-2023.
После завершения строительства многоквартирного дома по результатам обмеров в соответствии с техническим паспортные данные на многоквартирный дом установлено, что площадь квартиры участника с учетом неотапливаемых помещений увеличилась на 0,7 кв.м. и составила 71,4 кв.м., о чем 26.12.2023 года застройщиком было направлено соответствующее уведомление с просьбой к участнику осуществить доплату к цене договора за разницу между площадью квартиры, указанной в п. 2.1. договора, и площадью в соответствии с полученным техническим паспортом в размере сумма из расчета: (71.4 кв.м. – 70.7 кв.м) * сумма = сумма
Согласно п. 9.4 договора, в случае увеличения по результатам обмеров адрес квартиры более чем на 0,5 кв.м. по сравнению с площадью, указанной в п. 2.1 договора, участник обязуется осуществить доплату к цене договора за разницу между площадью квартиры, указанной в п. 2.1. Договора, и соответствующей площадью квартиры в соответствии с паспортом БТИ, умноженную на стоимость одного квадратного метра площади квартиры в размере сумма Доплата осуществляется участником в течение семи рабочих дней со дня получения соответствующего уведомления от застройщика.
Факт наличия задолженности также подтверждается актом приема-передачи объекта долевого строительства от 16.01.2024 года, подписав который ответчик подтвердил и обязался оплатить задолженность (п. 8 Акта).
16.05.2024 Застройщик ООО Специализированный застройщик «ТЕКТА-Академическая» направил претензию ответчику о доплате задолженности по договору, которая оставлена без удовлетворения.
12.09.2024 года ООО Специализированный застройщик «ТЕКТА-Академическая» уступило ООО «Сандио» требование к ответчику оплаты задолженности по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома, о чем ответчик также был извещен 12.09.2024 года.
Согласно выписки из ЕГРН в отношении жилого помещения, расположенного по адресу: адрес, площадь объекта составляет 71,4 кв.м.
Ответчиками было представлено заключение о техническом состоянии несущих конструкций здания и о возможности производства планируемых работ по переустройству и перепланировке от 08.05.2024; проект переустройства и перепланировки квартиры 08.05.2024.
Ответчиками был представлен технический паспорт помещения от 15.02.2024, составленный МОСГОРБТИ, из которого следует, что жилое помещение, расположенное по адресу: адрес, имеет площадь объекта – 71.1 кв.м.
В судебном заседании представителем ответчиков было заявлено ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы для определения фактической площади объекта.
В соответствии со ст. 79 ГПК РФ при возникновении в процессе рассмотрения дела вопросов, требующих специальных знаний в различных областях науки, техники, искусства, ремесла, суд назначает экспертизу. Проведение экспертизы может быть поручено судебно-экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам.
Учитывая необходимость специальных знаний в определении действительной стоимости восстановительного ремонта, судом была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, а ее выполнение поручено экспертам ООО «ЦСТиЭ».
Согласно заключению эксперта ООО «ЦСТиЭ» №2-1407/25 от 16.05.2025, экперти пришел к выводу, что определить какая фактическая общая площадь объекта долевого строительства - квартиры №245, расположенной по адресу: адрес. на дату подписания акта приема-передачи объекта долевого строительства от 16.01.2024, подписанного между ФИО1. ФИО2 и ООО Специализированный застройщик «Текта-Академическая» не представляется возможным.
Экспертом установлено, что согласно условиям договора участия в долевом строительстве № ЕТ/ДДУи1-1-245 от 24.09.2021 г. квартира №245, расположенной по адресу: адрес, не имеет чистовой отделки. В техническом описании многоквартирного дома от 27.11.2023 г. и техническом паспорте помещения от 15.02.24 г. отражена планировка квартиры 245 в исходном состоянии на момент передачи объекта долевого строительства, согласно акту приема-передачи объекта долевого строительства от 16.01.2024. Также установлено, что фактически в квартире №245, выполнены чистовые отделочные ремонтные работы, с перепланировкой квартиры. При проведении планировки были частично демонтированы перегородки, возведены новые, а также произведено объединение и разделение ранее существующих помещений, что также отражено на плане проекта перепланировки данной квартиры, представленной в материалах дела. На момент проведения исследования квартира №245, расположенная по адресу: адрес, видоизменена (проведены работы по перепланировке и отделочные работы) и не соответствует состоянию на дату подписания акта приема-передачи объекта долевого строительства от 16.01.2024. Вследствие чего, определить какая фактическая общая площадь объекта долевого строительства на дату подписания акта приема-передачи объекта долевого строительства от 16.01.2024 не представляется возможным.
У суда не имеется оснований не доверять экспертному заключению, составленному ООО «ЦСТиЭ», поскольку оно обосновано, мотивировано, эксперты предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Суд принимает в качестве доказательства указанное экспертное заключение, так как эксперты исчерпывающе ответили на поставленные вопросы, обладают специальными познаниями в исследуемых областях знаний, что подтверждено документально, оснований сомневаться в компетентности экспертов у суда не имеется, при определении размера ко взысканию стоимости восстановительного ремонта квартиры истца, суд принимает заключение судебной экспертизы.
При этом, представленное стороной ответчика заключение специалиста ООО «ФАВ Экперти» от 15.01.2024, не может быть принято в качестве допустимого доказательства, поскольку в заключении не указаны фактические размеры объекта исследования, с указание размеров стен, выступов, проемов, котонных проемов, и площади объекта по отдельным помещениям, а указано только общая площадь объекта, которая составила 71.1 кв.м, указывают на его необоснованность по причине отсутствия сделанных экспертом выводов о наличии разницы в площади объекта исследования на основании нормативных документов, не подлежащих обязательному применению, отсутствия протоколов измерения, количества замеров и площади измеряемых участков, специалистами не соблюдена технологическая последовательность измерений, экспертиза проведена без учета проектной документации, и ранее сделанных измерений БТИ.
При этом, суд учитывает, что в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в отношении объекта недвижимости – кадастровым номером №77:06:0004003:4115, расположенной по адресу: адрес, имеет площадь объекта 71,4 кв.м, и каких либо изменений в реест по площади объекта не внесено.
В силу части 1 статьи 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается, как на основания своих требований и возражений.
В соответствии со статьей 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.
Разрешая спор, проанализировав и оценив собранные по делу доказательства в их совокупности и каждое в отдельности, учитывая установленные в судебном заседании юридически значимые для дела обстоятельства, суд исходя из того, что ответчик надлежащим образом не исполнил свои обязательства по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома, суд пришел к выводу об удовлетворении требований истца и о взыскании в ответчика суммы задолженности в размере сумма
Суд учитывает, что измерения объекта производства без отделки помещения кадастровым инженером, и после чего выполнены работы грунтовка и шпаклевка поверхности стен и откосов, и только потом объект передается ответчикам, следовательно после измерения объекта и в дальнейшем выполнения работ по грунтовка и шпаклевка поверхности стен и откосов, изменили площадь объекта в сторону уменьшения, однако, за исходное измерение общей площади объекта берутся измерения площади объекта кадастровым инженером до выполнения застройщиком все подготовительных работ по грунтовке и шпаклевке поверхности стен и откосов.
Согласно ч. 1 ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.
В соответствии со ст. 98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца подлежит взысканию уплаченная истцом государственная пошлина в размере сумма, почтовые расходы в размере сумма, что документальной подтверждено.
На основании изложенного, руководствуясь, ст. 194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования удовлетворить.
Взыскать солидарно с ФИО1 (паспортные данные), ФИО2 (паспортные данные) в пользу ООО «Сандио» (ИНН <***>) сумму доплаты за увеличение площади квартиры в размере сумма, расходы по оплаты госпошлины в размере сумма, почтовые расходы в размере сумма
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский городской суд через Зюзинский районный суд адрес в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Решение изготовлено в окончательной форме 08 августа 2025 года.
Председательствующий В.В. Капусто