Дело №2-5679/2025

УИД 12RS0003-02-2025-005508-88

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Йошкар-Ола 11 ноября 2025 года

Йошкар-Олинский городской суд Республики Марий Эл в составе:

председательствующего судьи Шалагиной Е.А.,

при секретаре судебного заседания Идрисовой Т.Ю.,

с участием представителя истца ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Садовое Кольцо Казань» о взыскании денежных средств в счёт уменьшения цены объекта долевого строительства, неустойки,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратилась в суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Садовое кольцо Казань» (далее – ООО СЗ «Садовое кольцо Казань») и просила взыскать с ответчика в свою пользу денежные средства в размере 397 101,76 руб., неустойку за период с 16 сентября 2025 года по 3 октября 2025 года в размере 8100,88 руб.; а также возложить на ответчика обязанность в течение 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу направить в электронной форме в орган регистрации прав заявление о государственной регистрации права собственности истца как участника долевого строительства на объект по адресу: <адрес>.

Исковые требования обоснованы тем, что 1 марта 2023 года между истцом и ответчиком заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома по <адрес>. Объектом строительства является квартира с условным номером <номер>, расположенная в данном доме. Условиями договора предусмотрено, что при уменьшении фактической площади квартиры по итогам строительства более чем на 2%, застройщиком участнику долевого строительства должны быть возвращены денежные средства в размере произведения разницы площадей и стоимости одного кв.м., установленной договором, в порядке и сроки, установленные дополнительным соглашением к договору. По претензии, направленной истцом в адрес ответчика, в срок, установленный Законом о защите прав потребителей, возврат денежных средств не осуществлен. На основании статьи 7 Закона о долевом строительстве истцом также исчислена неустойка, о взыскании которой заявлено. Акт передачи квартиры составлен ответчиком в одностороннем порядке и истцу не передавался, в связи с чем у нее не имеется возможности зарегистрировать свое право собственности.

Ответчиком представлен отзыв на исковое заявление. В отзыве ООО «СЗ «Садовое кольцо Казань», не оспаривая обязательство по выплате ФИО2 денежных средств в связи с уменьшением фактической площади жилого помещения, приводит доводы о наличии вины потребителя в просрочке исполнения указанного обязательства застройщиком. Указывает, что в соответствии условиями договора долевого участия в строительстве выплата денежных средств в связи с уменьшением площади объекта долевого строительства осуществляется в порядке и в сроки, установленные дополнительным соглашением сторон договора. 2 июля 2025 года истцом в адрес застройщика направлено заявление о заключении такого дополнительного соглашения, однако на тот момент объект долевого строительства уже был передан истцу на основании одностороннего передаточного акта от 11 апреля 2025 года. Ответчик полагает, что изменение цены договора после передачи объекта невозможно. Вместе с тем, застройщиком в адрес ФИО2 через управляющую компанию направлен проект дополнительного соглашения, от подписания которого истец уклонилась. При этом от участника поступило заявление с требованием о выплате денежных средств в течение 10 дней с момента получения указанного заявления, а не в течение 35 рабочих дней, как это было указано в дополнительном соглашении. Застройщиком выражено согласие на сокращение срока выплаты под условием подписания истцом дополнительного соглашения и указанием в нем даты его составления 11 августа 2025 года. Таким образом, ответчик полагает, что у него не имелось возможности исполнить обязательство по причине неподписания истцом дополнительного соглашения, в связи с чем, по мнению ответчика, вина в неисполнении обязательства по возврату денежных средств в досудебном порядке лежит на истце. Ответчик полагает также необоснованным требование о взыскании неустойки в период действия моратория, установленного постановлением Правительства Российской Федерации от 18 марта 2024 года №326. По аналогичным основаниям считает необоснованным взыскание штрафа. Относительно требования о возложении обязанности направить документы для осуществления государственной регистрации права собственности истца на квартиру, в отзыве указано, что необходимые документы застройщиком направлены в регистрирующий орган, право собственности ФИО2 зарегистрировано 30 октября 2025 года.

Определением Йошкар-Олинского городского суда Республики Марий Эл от 14 октября 2025 года в порядке подготовки дела к судебному разбирательству к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены Управление Росреестра по Республике Марий Эл и Управление Росреестра по Республике Татарстан.

Определением Йошкар-Олинского городского суда Республики Марий Эл от 11 ноября 2025 года принят отказ истца от иска к ООО «СЗ «Садовое кольцо Казань» в части требования о возложении на ответчика обязанности в течение 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу направить в электронной форме в орган регистрации прав заявление о государственной регистрации права собственности истца как участника долевого строительства, производство по делу в указанной части прекращено.

Истец ФИО2 в судебное заседание не явилась, извещена, обеспечила явку представителя по доверенности.

Представитель истца ФИО1 в судебном заседании исковые требования поддержала, просила удовлетворить. Дополнительно пояснила, что ФИО2 неоднократно обращалась к ответчику по вопросу заключения дополнительного соглашения и выплаты денежных средств как устно, так и письменно, однако до настоящего времени денежные средства не возвращены.

Представитель ответчика ООО «СЗ «Садовое кольцо Казань», представители третьих лиц Управления Росреестра по Республике Марий Эл, Управления Росреестра по Республике Татарстан в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом, об отложении рассмотрения дела не просили.

Суд, с учётом мнения участника судебного процесса, полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав представителя истца, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно статье 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон №214-ФЗ) застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям (часть 1).

За нарушение срока устранения недостатков (дефектов) объекта долевого строительства, предусмотренного частью 6 настоящей статьи, за нарушения сроков исполнения требования о соразмерном уменьшении цены договора, требования о возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков (дефектов) застройщик уплачивает участнику долевого строительства за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действовавшей в период соответствующего нарушения, от стоимости расходов, необходимых для устранения недостатков (дефектов), или от суммы, подлежащей возмещению участнику долевого строительства. Если участником долевого строительства является гражданин, приобретающий жилое помещение исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, предусмотренная настоящей частью неустойка (пеня) уплачивается застройщиком в двойном размере, но не более стоимости расходов, необходимых для устранения недостатков (дефектов). Если недостаток (дефект) объекта долевого строительства (жилого помещения) является основанием для признания такого объекта долевого строительства (жилого помещения) непригодным для проживания, размер неустойки (пени), предусмотренной настоящей частью, рассчитывается от цены договора (часть 8).

Из материалов дела следует и не оспаривалось сторонами, что 1 марта 2023 года между ООО СЗ «Садовое кольцо Казань» (застройщик) и ФИО2 (участник долевого строительства) заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома №<номер>.

Согласно указанному договору застройщик принял на себя обязательства построить многоквартирный жилой дом с помещениями общественного назначения и паркингом по <адрес> (Жилищного кодекса Российской Федерации «<адрес>»), а также объект долевого строительства – <адрес>

Цена договора в соответствии его пунктом 5.1 согласована сторонами в размере 18 853 373 руб., исходя из расчета 225 626,77 руб. за 1 кв.м.

В соответствии с пунктом 5.2 договора оплата объекта долевого строительства производится следующим образом:

- 3 770 674,60 руб. за счет собственных средств участника;

- 15 082 698,40 руб. за счет кредитных денежных средств, предоставленных АО «Банк ДОМ.РФ».

Пунктом 5.6 договора от 1 марта 22023 года предусмотрено, что в случае если площадь построенного объекта долевого строительства, согласно обмерам БТИ, окажется меньше площади, установленной настоящим договором, более чем на 2%, застройщик производит возврат денежных средств участнику долевого строительства, в размере, равном произведению стоимости одного квадратного метра объекта долевого строительства, установленного в пункте 5.1 договора, и разницы между площадью объекта долевого строительства, предусмотренной договором, и площадью построенного объекта долевого строительства(согласно обмерам БТИ), в порядке и в сроки, установленные дополнительным соглашением об уточнении цены договора, заключенном сторонами.

Согласно пункту 7.1.10 договора долевого участие в строительстве застройщик обязуется при изменении площади объекта долевого строительства, передаваемого участнику долевого строительства по данным обмеров БТИ более чем на 2% от площади, определенной в пункте 2.1 настоящего договора, после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, в котором находится объект долевого строительства, сообщить о данном изменении участнику долевого строительства, а также по собственной инициативе или по заявлению участника долевого строительства составить и направить на подпись частнику дополнительное соглашение об уточнении цены договора, исходя из стоимости одного квадратного метра объекта долевого строительства, установленного в пункте 5.1 настоящего договора и фактической площади объекта долевого строительства.

В случае уменьшения по результатам проведения обмеров многоквартирного дома органами БТИ размера общей площади объекта долевого строительства боле чем на 2%, определенной в пункте 2.1 договора, после заключения и государственной регистрации соответствующего дополнительного соглашения согласно пунктам 7.1.10 и 7.3.5 договора, застройщик также обязуется возвратить участнику долевого строительства излишне уплаченные им денежные средства в порядке и сроки, предусмотренные пунктом 5.6 договора (пункт 7.1.11 договора).

Согласно пункту 7.3.5 договора в случае изменения площади передаваемого объекта долевого строительства по данным кадастровых обмеров БТИ более чем на 2% от площади, определенной в пункте 2.1 настоящего договора, участник долевого строительства обязуется в течение 7 рабочих дней с даты получения от застройщика подписать дополнительное соглашение об уточнении цены договора и передать застройщику комплект документов, необходимый со стороны участника долевого строительства для государственной регистрации дополнительного соглашения в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан, а также в случае необходимости предоставить платежные реквизиты по запросу застройщика.

В случае неполучения участником долевого строительства дополнительного соглашения по почтовому адресу, указанному в договоре, или уклонения участника долевого строительства от получения дополнительного соглашения, дополнительное соглашение считается полученным участником долевого строительства по истечении 7 календарных дней с даты направления его застройщиком заказным письмом, хотя бы адресат по этому адресу более не находится (не проживает).

В случае уклонения участника долевого строительства от исполнения обязательств, предусмотренных дополнительным соглашением об уточнении цены договора, застройщик вправе не передавать участнику долевого строительства объект долевого строительства по передаточному акту до полного исполнения участником своих финансовых обязательств по договору.

11 апреля 2025 года застройщиком составлен односторонний передаточный акт, в соответствии с которым ФИО2 передана квартира <адрес>, площадью 83,56 кв.м. согласно договору. По уточненным данным обмеров БТИ квартира <номер> общей площадью с учетом лоджий и балконов 81,8 кв.м., без учета лоджий и балконов 80,40 кв.м.

В пункте 3 передаточного акта отражено, что участник долевого строительства оплатил цену договора в размере 18 853 373 руб. в полном объеме.

Сведений об урегулировании вопроса о заключении дополнительного соглашения в связи с уменьшением фактической площади объекта долевого строительства относительно его приведенной площади, в том числе по инициативе застройщика (в соответствии с пунктом 7.1.10 договора от 1 марта 2023 года), до составления передаточного акта, суду не представлено.

2 июля 2025 года ФИО2 обратилась в ООО «СЗ «Садовое кольцо Казань» с заявлением, в котором просила заключить с ней дополнительное соглашение к договору от 1 марта 2023 года №<номер> о порядке и сроках возврата излишне оплаченной суммы. К заявлению приложены банковские реквизиты истца.

Застройщиком подготовлен проект дополнительного соглашения, в котором предусмотрено, что в связи с уменьшением фактической площади объекта долевого строительства более чем на 2% относительно его приведенной площади в договоре долевого участия в строительстве застройщик обязуется произвести возврат денежных средств участнику долевого строительства в размере 397 103,12 руб. в течение 35 рабочих дней с момента подписания соглашения.

Между тем сведения о том, когда составлен и направлен истцу проект соглашения ответчиком не представлены.

В отзыве на иск ООО «СЗ «Садовое кольцо Казань» указывает, что проект соглашение был передан через управляющую компанию, которая пыталась связаться с ФИО2 посредством направления сообщений в мессенджере, о чем представлены скриншоты.

Вместе с тем, суд данные доводы ответчика отклоняет, поскольку представленные скриншоты сообщений не содержат сведений об отправителе, сообщение датировано 29 августа 2025 года, то есть спустя 58 календарных и 42 рабочих дней после получения заявления истца о заключении дополнительного соглашения.

При этом в сообщении указано на необходимость связаться с управляющей компанией по телефону.

Из содержания скриншота усматривается, что в тот же день от получателя сообщения имеется пропущенный аудиозвонок.

В силу пункта 7.3.5 договора долевого участия в строительстве, проект дополнительного соглашения направляется участнику долевого строительства почтовым отправлением по адресу, указанному в договоре.

3 сентября 2025 года ФИО2 направила в ООО «СЗ «Садовое кольцо Казань» заявление с требованием о выплате денежных средств в соответствии с пунктом 5.6 договора от 1 марта 2023 года в размере 397 101,76 руб. в течение 10 календарных дней с момента получения заявления.

Заявление получено застройщиком 5 сентября 2025 года, о чем свидетельствует входящий номер на заявлении и не оспаривалось ответчиком.

В материалы дела с иском представлено заявление ФИО2 от 12 сентября 2025 года, в котором она указывает, что получила проект дополнительного соглашения по почте 5 сентября 2025 года, ознакомилась с ним, однако направила заявление о выплате ей денежных средств в течение 10 календарных дней. По состоянию на 12 сентября 2025 года выплата не произведена, просит ориентироваться на заявление от 5 сентября 2025 года.

Письмом от 19 сентября 2025 года застройщик сообщил истцу о рассмотрении заявления от 5 сентября 2025 года. Заявителю разъяснено, что форма договора долевого участия и дополнительных соглашений к нему одинакова для всех участников долевого строительства, изменение условий в части сокращения срока выплаты с 35 рабочих дней до 10 календарных дней нарушит принцип равенства участников. Однако компанией принято решение о выплате денежных средств в течение 10 календарных дней, то есть до 29 сентября 2025 года, при условии возврата истцом в срок до 25 сентября 2025 года подписанного дополнительного соглашения и проставления в нем даты 11 августа 2025 года.

По состоянию на дату рассмотрения дела сведений о выплате ответчиком истцу денежных средств в связи с уменьшением фактической площади объекта долевого строительства, не имеется.

В соответствии с частью 9 статьи 4 Федерального закона №214-ФЗ к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом. При этом приведенным Федеральным законом устанавливается исчерпывающий перечень применяемых к застройщику мер гражданско-правовой ответственности (в том числе неустоек (штрафов, пеней), процентов), связанных с заключением, исполнением, изменением и (или) прекращением договора.

Согласно статье 22 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 года №2300-1 «О защите прав потребителей» требования потребителя о соразмерном уменьшении покупной цены товара, возмещении расходов на исправление недостатков товара потребителем или третьим лицом, возврате уплаченной за товар денежной суммы, а также требование о возмещении убытков, причиненных потребителю вследствие продажи товара ненадлежащего качества либо предоставления ненадлежащей информации о товаре, подлежат удовлетворению продавцом (изготовителем, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) в течение десяти дней со дня предъявления соответствующего требования.

Учитывая изложенное, суд отклоняет доводы отзыва на исковое заявление о неисполнении застройщиком обязательства по возмещению денежных средств участнику долевого строительства в связи с уклонением самого участника от подписания дополнительного соглашения к договору участия в долевом строительстве, поскольку представленными доказательствами и установленными судом обстоятельства дела факт уклонения ФИО2 от подписания соглашения не подтверждается.

До составления передаточного акта от 11 апреля 2025 года застройщик по собственной инициативе к участнику долевого строительства по вопросу заключения дополнительного соглашения об уточнении цены договора не обращался (суду сведений не представлено).

После получения от участника заявления 2 июля 2025 года проект соглашения подготовлен и направлен ответчиком спустя 58 календарных и 42 рабочих дня. После повторного обращения участника по вопросу заключения дополнительного соглашения с указанием в нем срока выплаты в 10 календарных дней, застройщик с таким условием не согласился, при этом не оспаривая наличия обязательства по возмещению истцу разницы в стоимости квартиры в связи с уменьшением её фактической площади по сравнению с проектной, данное обязательство не исполнил, в том числе и на момент рассмотрения дела в суде.

При этом требования участника долевого строительства как потребителя в установленный законом срок застройщиком не исполнены.

При изложенных обстоятельствах суд полагает требования ФИО2 о взыскании с ООО «СЗ «Садовое кольцо Казань» денежных средств в виде произведения разницы между проектной площадью объекта долевого строительства и его фактической площадью обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Размер такого возмещения в данном случае составляет 397 103,12 руб. (1,76 кв.м. * 225 626,7 руб.).

Истцом заявлено о взыскании с ответчика денежных средств в размере 397 101,76 руб.

В силу части 3 статьи 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд принимает решение по заявленным истцом требованиям.

Таким образом, с ООО «СЗ «Садовое кольцо Казань» в пользу ФИО2 подлежат взысканию денежные средства в размере 397 101,76 руб.

Истцом также заявлено требование о взыскании неустойки, рассчитанной на основании статьи 7 Федерального закона №214-ФЗ за период с 16 сентября 2025 года по 3 октября 2025 года в размере 8100,88 руб.

Суд не находит оснований для удовлетворения данного требования в связи со следующим.

Как указано выше, в силу части 8 статьи 7 Федерального закона №214-ФЗ за нарушение срока устранения недостатков (дефектов) объекта долевого строительства, предусмотренного частью 6 настоящей статьи, за нарушения сроков исполнения требования о соразмерном уменьшении цены договора, требования о возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков (дефектов) застройщик уплачивает участнику долевого строительства за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действовавшей в период соответствующего нарушения, от стоимости расходов, необходимых для устранения недостатков (дефектов), или от суммы, подлежащей возмещению участнику долевого строительства. Если участником долевого строительства является гражданин, приобретающий жилое помещение исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, предусмотренная настоящей частью неустойка (пеня) уплачивается застройщиком в двойном размере, но не более стоимости расходов, необходимых для устранения недостатков (дефектов). Если недостаток (дефект) объекта долевого строительства (жилого помещения) является основанием для признания такого объекта долевого строительства (жилого помещения) непригодным для проживания, размер неустойки (пени), предусмотренной настоящей частью, рассчитывается от цены договора.

Согласно части 1 статьи 10 Федерального закона №214-ФЗ при удовлетворении судом требований гражданина - участника долевого строительства, заключившего договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, суд в дополнение к присужденной в пользу гражданина - участника долевого строительства сумме взыскивает с застройщика в пользу гражданина - участника долевого строительства штраф в размере пяти процентов от присужденной судом суммы, если данные требования не были удовлетворены застройщиком в добровольном порядке.

Как следует из правовой позиции, приведенной в пункте 3 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации, №3 (2021), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 10 ноября 2021 г., передача застройщиком участнику долевого строительства квартиры меньшей площади, чем это предусмотрено договором, свидетельствует о нарушении условия о предмете договора и является правовым основанием для соразмерного уменьшения цены договора. В случае, если условиями договора не согласован размер определенных отступлений передаваемого объекта долевого строительства от проектной площади как в части ее уменьшения, так и в части ее превышения, участник долевого строительства не может быть лишен права требовать соразмерного уменьшения цены договора в случае уменьшения площади переданного помещения.

Между тем, изменение размера площади объекта долевого строительства с учетом предусмотренной сторонами в договоре участия в долевом строительстве возможности такого изменения, не может быть отнесено к отступлениям от условий договора или иным недостаткам объекта долевого строительства по смыслу части 2 статьи 7 Закона об участии в долевом строительстве, а следовательно, нарушение установленного срока выплаты стоимости разницы площадей не может служить основанием для взыскания с ответчика неустойки.

Кроме того, в настоящее время действует постановление Правительства Российской Федерации от 18 марта 2024 года №326, в соответствии с абзацем четвертым пункта 1 которого неустойка (штраф, пени), подлежащая с учетом части 8 статьи 7 и части 3 статьи 10 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» уплате гражданину - участнику долевого строительства за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, заключенным исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, не начисляется за период с 1 января 2025 года до 31 декабря 2025 года включительно.

Заявленный в иске период неустойки полностью попадает в период действия моратория, установленного указанным постановлением Правительства Российской Федерации, в связи с чем также не имеется оснований для взыскания в пользу истца неустойки и штрафа.

В соответствии со статьёй 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации с ответчика в доход местного бюджета подлежит взысканию государственная пошлина, от уплаты которой освобожден истец, в размере 12 428 рублей.

Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

исковое заявление ФИО2 удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Садовое кольцо Казань» (ИНН <***>) в пользу ФИО2 (СНИЛС <номер>) денежные средства в размере 397 101,76 руб.

В удовлетворении требования о взыскании неустойки за период с 16 сентября 2025 года по 3 октября 2025 года в размере 8100,88 руб. отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Садовое кольцо Казань» (ИНН <***>) в доход бюджета городского округа «Город Йошкар-Ола» государственную пошлину в размере 12 428 руб.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Марий Эл через Йошкар-Олинский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Е.А. Шалагина

Мотивированное решение составлено 21 ноября 2025 года.