Дело №2-414/2025

УИД 03RS0011-01-2025-000197-61

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

30июня 2025 года город Ишимбай

Ишимбайский городской суд Республики Башкортостан в составе председательствующего судьи Шагизигановой Х.Н.,

при секретаре Бадртдиновой Д.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Министерству земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан, Администрации муниципального района Ишимбайский район Республики Башкортостан о признании права собственности на реконструированный объект недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась суд с иском к Министерству земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан, Администрации муниципального района Ишимбайский район Республики Башкортостан, в котором просила признать за ней право собственности на объект недвижимости- здание бывшей бани, назначение - нежилое, литер А, материал стен кирпичные, пристрой литер А1, пристрой литерA2, общей площадью по техническому плану 296,1 кв.м., расположенное по адресу: Республика <адрес>, в реконструированном виде.

В обоснование иска указала, что на основании договора купли-продажи от 02.11.2004г. б/н, зарегистрированного в Ишимбайском отделе ГУ ФРС по РБ, собственником здания нежилой бани, литер А (пом. с 1 по 28), 1970 года постройки, материал стен - кирпичные, общей площадью 192,3 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> являлась ФИО9 31.08.2010 г. ФИО10 администрацией муниципального района Ишимбайский район РБ было выдано разрешение №RU035280002005001-200-20 на реконструкцию здания бани (общей площадью 255,6 кв.м.), сроком действия до 31.12.2010 года. В сентябре 2010 года ФИО11 произвела реконструкцию здания бани, а именно, построила: отапливаемый нежилой пристрой литера А1, материал стен каменные кирпичные, общей площадью 18,2 кв.м., а также отапливаемый нежилой пристрой литера А2, материал стен каменные кирпичные, общей площадью 44,7 кв.м., итого по объекту целом площадь стала составлять 243,2 кв.м.17.09.2010г. Ишимбайским городским филиалом ГУ БТИ РБ ФИО12 выдан технический паспорт на здание бывшей бани №5.На основании постановления главы администрации муниципального района Ишимбайский район РБ от 25.12.2007г. №2962 «Об изъятии и предоставлении участка <данные изъяты> в аренду», со ФИО13 был заключен, сроком на сорок девять лет, с 25 декабря 2007 года по 25 декабря 2056 года, договор аренды земельного участка №1991 от 25.12.2007г., площадью 601 кв.м., кадастровый номер ФИО14, категория земель- земли населенных пунктов, разрешенное использование- для размещения объектов культурно-бытового назначения (бани), расположенного по адресу: РБ, <адрес>. Однако в установленном порядке через Управление Росреестра по РБ вышеуказанное здание бывшей бани в реконструированном виде ФИО15 не зарегистрировала, право собственности не приобрела. Согласно договору купли-продажи от 30.07.2014г б/н собственником нежилого строения-здания бывшей бани №5, общей площадью 192,3 кв.м., литер А (пом. с 1 по 28), инвентарный №5467, стала ФИО16 На оснований постановлений главы администрации муниципального района Ишимбайский район РБ от 25.12.2007 г. №2962 «Об изъятии, предоставлении участка <данные изъяты> в аренду», договора аренды №1991 аренды земельного участка от 25.12.2007 г. земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 601 кв.м. по вышеуказанному адресу был предоставлен ФИО17 в аренду на срок с 25.12.2007 г. до 25.12.2056 г. Согласно договору купли-продажи от 26.11.2024 г. б/н ФИО1 стала собственницей здания бывшей бани, назначение- нежилое, общей площадью 192,3 кв.м., кадастровый номер <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес> На основании договора от 26.11.2024 г. уступки прав и обязанностей арендатора по договору №1991 аренды земельного участка от 25.12.2007г. с полной передачей всех прав и обязанностей по указанному договору, земельный участок в порядке уступки права предоставлен истцу в аренду с 25.12.2007 г. до 25.12.2056 г. Согласно выписке из ЕГРН от 02.12.2024 г. данному земельному участку присвоено новое местоположение: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного и границах участка. Почтовый адрес ориентира: <данные изъяты>, категория земель- земли населенных пунктов, вид разрешенного использования- под объекты культурно-бытового назначения. Согласно ситуационному плану технического паспорта, выданному истцу 13.01.2025 г.. вышеуказанные нежилые пристрои были построены ФИО18 с нарушением границ, т.е. они вышли за пределы земельного участка, предоставленного ей в аренду, при этом ограждение на местности (по дощатому забору площадь составляет примерно 1100 кв.м.) и не совпадает с границей земельного участка по договору аренды- 601 кв.м. В конце декабря 2024 года истец устно обратилась в отдел по Ишимбайскому району и г.Ишимбай Управления по работе с территориальными отделами и взаимодействию с органами мастного самоуправления Министерства земельных и имущественных отношений РБ по вопросу увеличения площади арендуемого ею земельного участка, однако ей было устно отказано и рекомендовано вначале узаконить пристрои.

Истец ФИО1, представитель истца ФИО2, представители ответчиков на судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщили, в связи с чем на основании ст. 167 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Ранее в судебном заседании 24.02.2025 представитель истца ФИО2 поддержал исковые требования, подтвердил изложенные в исковом заявлении обстоятельства, представитель Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан ФИО3 не признала иск, считая, что министерство ненадлежащий ответчик.

Изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

На основании ст. ст. 263, 264 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка. Земельные участки могут предоставляться их собственниками другим лицам на условиях и в порядке, которые предусмотрены гражданским и земельным законодательством. Лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником. Собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

Согласно ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Постройка является созданной на земельном участке, не отведенном для этих целей, если она возведена с нарушением правил целевого использования земли (ст. 7 Земельного Кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ)) либо вопреки правилам градостроительного зонирования, предусматривающего установление территориальных зон и видов разрешенного использования применительно к каждой из них (ст. 35 - 40 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ), ст. 85 ЗК РФ).

В соответствии с положениями п. 1 ст. 130 ГК РФ, частей 6, 7 ст. 1 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон № 218-ФЗ) объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, являются объектами недвижимости, в отношении которых осуществляется государственный кадастровый учет и права на которые подлежат государственной регистрации.

По общему правилу, установленному статьями 51, 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ), для строительства объектов капитального строительства необходимо получение разрешения на строительство, а после завершения строительства - разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Таким образом, объекты капитального строительства создаются с соблюдением последовательного порядка, установленного для создания таких объектов (в том числе разработка проектной документации, получение разрешения на строительство, сдача в эксплуатацию и т.д.).

В соответствии с ч.2 ст. 51 ГрК РФ, строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных частью 17 статьи 51 ГрК РФ. В части 5 ст. 51 перечислены объекты, в случае осуществления строительства, реконструкции которых необходимо получение разрешения на строительство.

Перечень случаев, в которых для осуществления строительства объектов не требуется выдача разрешения на строительство, установлен ч. 17 ст. 51 ГрК РФ. При этом в силу п. 5 ч. 17 ст. 51 ГрК РФ законодательством субъектов Российской Федерации о градостроительной деятельности также могут быть установлены дополнительные случаи, когда получение разрешения на строительство не требуется.

Уполномоченные на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления проводит проверку, направляет застройщику способом, указанным в уведомлении об окончании строительства, уведомление о соответствии построенных или реконструированных объекта строительства требованиям законодательства о градостроительной деятельности либо о несоответствии требованиям законодательства о градостроительной деятельности с указанием всех оснований для направления такого уведомления. (ч. 19 ст. 55).

Согласно п. 26 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 от 29.04.2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при её возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку.

В соответствии с частями 1 и 2 статьи 14 Закона о регистрации недвижимости государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке, судебного акта …

Технический план представляет собой документ, в котором воспроизведены определенные сведения, внесенные в ЕГРН, и указаны сведения о здании, сооружении, помещении, машино-месте, объекте незавершенного строительства или едином недвижимом комплексе, необходимые для государственного кадастрового учета такого объекта недвижимости, а также сведения о части или частях здания, сооружения, помещения, единого недвижимого комплекса либо новые необходимые для внесения в ЕГРН сведения об объектах недвижимости, которым присвоены кадастровые номера (часть 1 статьи 24 Закона о регистрации недвижимости).

Судом установлено: на основании договора купли-продажи от 02.11.2004г. б/н, зарегистрированного в Ишимбайском отделе ГУ ФРС по РБ, собственником здания нежилой бани, литер А (пом. с 1 по 28), 1970 года постройки, материал стен - кирпичные, общей площадью 192,3 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> являлась ФИО19

31.08.2010г. ФИО20 администрацией муниципального района Ишимбайский район РБ выдано разрешение №RU035280002005001-200-20 на реконструкцию здания бани, расположенной по вышеуказанному адресу, сроком действия до 31.12.2010 года.

Как указано в исковом заявлении, в сентябре 2010 года ФИО21 произвела реконструкцию здания бани, а именно, построила: отапливаемый нежилой пристрой литера А1, материал стен каменные кирпичные, общей площадью 18,2 кв.м., а также отапливаемый нежилой пристрой литера А2, материал стен каменные кирпичные, общей площадью 44,7 кв.м., итого по объекту целом площадь стала составлять 243,2 кв.м.

17.09.2010г. Ишимбайским городским филиалом ГУ БТИ РБ ФИО22 выдан технический паспорт на здание бывшей бани №5.

На основании постановления главы администрации муниципального района Ишимбайский район РБ от 25.12.2007г. №2962 «Об изъятии и предоставлении участка 02:58:040203:0027 в аренду» со ФИО23 был заключен договор аренды земельного участка №1991 от 25.12.2007г. сроком на сорок девять лет, с 25 декабря 2007 года по 25 декабря 2056 года, в отношении земельного участка площадью 601 кв.м., кадастровый номер <данные изъяты>, категория земель- земли населенных пунктов, разрешенное использование- для размещения объектов культурно-бытового назначения (бани), расположенного по адресу: <адрес> Однако в установленном порядке через Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РБ вышеуказанное здание бывшей бани в реконструированном виде ФИО24 не зарегистрировала.

Далее на основании договора купли-продажи от 30.07.2014г. б/н собственником нежилого строения-здания бывшей бани №5, общей площадью 192,3 кв.м., литер А (пом. с 1 по 28), инвентарный №5467, стала ФИО25 Ей на основании постановлений главы администрации муниципального района Ишимбайский район РБ от 25.12.2007г. №2962 «Об изъятии, предоставлении участка <данные изъяты> в аренду», договора аренды №1991 земельного участка от 25.12.2007г. земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> площадью 601 кв.м., был предоставлен ФИО26 в аренду на срок с 25.12.2007г. до 25.12.2056г.

Далее по договору купли-продажи от 26.11.2024г. б/н право собственности на здание бывшей бани, назначение - нежилое, общей площадью 192,3 кв.м., кадастровый номер <данные изъяты>, расположенное по адресу: <адрес>, приобрела ФИО1

На основании договора от 26.11.2024г. уступки прав и обязанностей арендатора по договору №1991 аренды земельного участка от 25.12.2007 г. с полной передачей всех прав и обязанностей по указанному договору, земельный участок в порядке уступки права предоставлен истцу в аренду с 25.12.2007г. до 25.12.2056г.

Как следует из выписки из ЕГРН от 02.12.2024 г., земельному участку присвоено новое местоположение: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного и границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, общая площадь 601 кв.м., кадастровый номер <данные изъяты> категория земель- земли населенных пунктов, вид разрешенного использования- под объекты культурно-бытового назначения.

При реконструкции здания целевое назначение, вид разрешенного использования земельного участка соблюдены.

Однако согласно ситуационному плану технического паспорта, выданному истцу 13.01.2025г., вышеуказанные нежилые пристрои были построены ФИО27 с нарушением границ - они вышли за пределы земельного участка, предоставленного ей в аренду, при этом ограждение на местности (по дощатому забору площадь составляет примерно 1100 кв.м.) не совпадает с границей земельного участка по договору аренды- 601 кв.м.

Как указано в исковом заявлении, в конце декабря 2024 года истец ФИО1 устно обратилась в отдел по Ишимбайскому району и г. Ишимбай Управления по работе с территориальными отделами и взаимодействию с органами мастного самоуправления министерства земельных и имущественных отношений РБ, по вопросу увеличения площади арендуемого ею земельного участка, однако ей было устно отказано и рекомендовано вначале узаконить пристрои.

Основным правовым последствием самовольного строительства является то, что лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности.

Между тем, в силу ч. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

1) если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

2) если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;

3) если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Как следует из материалов дела, самовольная постройка была произведена прежним собственником нежилого помещения – здания бывшей бани на принадлежащем ему на праве аренды земельном участке, вид разрешенного использования которого позволял построить (реконструировать) нежилые пристрои.

Согласно градостроительному заключению №4 от 06.02.2025 МБУ «Главное управление архитектуры МР Ишимбайский район РБ» нежилое здание (здание бывшей бани), площадью после реконструкции 296,1 кв.м., с кадастровым номером <данные изъяты> расположенное на земельном участке с кадастровым номером <данные изъяты> с видом разрешенного использования «под объекты культурно-бытового назначения» по адресу: <адрес>, реконструировано без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений, соответственно, является самовольной постройкой, согласно ст. 222 Гражданского кодекса РФ.

Заявителем предъявлено техническое обследование объекта с выводами:

1. Нежилое здание реконструировано с нарушением Нормативов градостроительного проектирования муниципального района Ишимбайский район Республики Башкортостан, утвержденных решением Совета муниципального района Ишимбайский район РБ от 24.07.2015 г. №34/596. Объект обследования выходит за границы земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> ориентировочно на 5,01 м с северо-западной стороны (площадь 29,3 кв.м.), с северо-восточной стороны ориентировочно на 0,89 м (площадь 0,66 кв.м.) на земли, на которые государственная собственность не разграничена.

2. Охранные зоны инженерных соблюдены.

3. На момент обследования несущие конструкции находятся в ограниченно-работоспособном техническом состоянии.

4. Техническое состояние конструкций и объемно-планировочные решения на момент осмотра обеспечивают безопасную для жизни людей эксплуатацию здания.

5. Сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц ине создает угрозу жизни и здоровью граждан.

6. Объект обследования пригоден для осуществления санитарно-бытовых нужд.

Рекомендовано: заменить существующий оконный блок на противопожарное окно 1 типа (Е 60) и дверной блок на противопожарную дверь 1 типа (El 60) в стене, обращенной к бане на соседнем участке с кадастровым номером <данные изъяты>;мониторить техническое состояние фундаментов объекта, и право собственности на самовольно реконструированное нежилое здание установить в судебном порядке.

Определением суда от 24.02.2025 судом была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой на основании распоряжения Правительства Российской Федерации от 31.10.2023 поручено государственному экспертному учреждению.

Согласно заключению строительно-технической экспертизы №271/2025 от 07.05.2025, проведенной ГБУ РБ «ГКО и ТИ», объект исследования, расположенный по адресу: <адрес>, отдельно стоящее одноэтажное нежилое здание (здание бывшей бани),

- в части противопожарных норм и требований: соответствует противопожарным нормам и требованиям при условии замены оконного и дверного проема на противопожарные проемы (типа Е60, Е1 60) в стене, обращенной к бане на соседском участке с кадастровым номером <данные изъяты> (в связи с несоблюдением требуемых минимальных противопожарных расстояний между зданиями) и соблюдений правил противопожарной эксплуатаций;

- в части строительно-технических норм и требований: объект капитального строительства - соответствует действующим строительно-техническим нормам и правилам. Рекомендации: с целью увеличения продолжительности эксплуатации объекта исследования и защиты от атмосферной влаги, целесообразно выполнить бетонную отмостку по периметру здания и выполнить организованный водосток по скатам кровли;

- в части санитарно-эпидемиологических норм и требований: соответствует действующим санитарно-эпидемиологическим нормам и требованиям;

- в части градостроительных регламентов: объект капитального строительства - отдельно стоящее одноэтажное нежилое здание (здание бывшей бани), расположенное по адресу: <...>, расположенное на земельном участке с кадастровым <данные изъяты> не соответствует градостроительным нормам и правилам. Объект исследования выходит за границы арендованного земельного участка. Необходимо уточнить границы земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>

Эксперт отмечают, что в ходе натурного осмотра настоящего заключения не выявлены какие-либо дефекты, негативно характеризующие техническое состояние здания. Несущие и ограждающие конструкции объекта исследования находятся в работоспособном состоянии. Поскольку в исследовательской части по первому вопросу в части противопожарные нормы и требования не соблюдены требуемые минимальные противопожарные расстояния между зданиями, необходима замена оконных и дверных проемов на противопожарные (типаE60, E1 60) в стене, обращенной к бане на соседском участке, расположенной на земельном участке <данные изъяты> То есть, необходимо констатировать, что при условии замены оконного и дверного проема на противопожарные (типа Е60, E1 60) в стене, обращенной к бане на соседском участке с кадастровым номером <данные изъяты> и соблюдений правил противопожарной эксплуатации, объект исследования - здание бывшей бани, расположенный по адресу: <адрес>, не создает угрозу жизни здоровью граждан, следовательно, вероятность возникновения угрозы жизни и здоровью граждан при правильном эксплуатации объекта исследования отсутствует.

Заключение эксперта, являясь в силу ст. 55 ГПК РФ доказательством по делу, соответствует требованиям закона, в том числе Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации». Экспертиза проведена по поручению суда, экспертом государственной экспертной организации, имеющим соответствующее образование, стаж работы по специальности и соответствующую подготовку для осуществления экспертной деятельности, эксперт предупрежден об уголовной ответственности, предусмотренной ст. 307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения, в связи с чем, не имеется оснований сомневаться в компетенции эксперта, проводившего экспертизу. Выводы эксперта являются полными, мотивированными, не содержат противоречий.

Таким образом, существенных нарушений строительных норм при строительстве нежилого помещения не установлено; строительство спорного объекта недвижимости осуществлено на земельном участке, принадлежащем истцу на праве аренды; на день обращения в суд постройка соответствует установленным строительно-техническим, санитарно-эпидемиологическим нормам и требованиям; его сохранение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан. Истцом приняты меры к легализации самовольной постройки, которые не привели к положительному результату. При изложенных обстоятельствах суд приходит к выводу об удовлетворении искового требования о признании за истцом право собственности на реконструированный объект недвижимости здание бывшей бани, но с возложением обязанности устранить выявленные при судебной экспертизе недостатки, уточнения границы земельного участка, т.к. ответчик со встречным исковым заявлением о сносе самовольной постройки, об освобождении земельного участка не обратились.

Ввиду необходимости решения вопроса об уточнении границы земельного участка довод представителя Минземимущества Республики Башкортостан о том, что министерство является ненадлежащим ответчиком, является несостоятельным.

Исходя из вышеприведенного заключения строительно-технической экспертизы, суд считает необходимым возложить на истца обязанность в течение года с момента вступления решения суда в законную силу выполнить бетонную отмостку по периметру здания и выполнить организованный водосток по скатам кровли, а также заменить оконный и дверной проемы на противопожарные (типа Е60, E1 60) в стене, обращенной к бане на соседском участке с кадастровым номером <данные изъяты> уточнить границы земельного участка в установленном законом порядке. Указанный срок суд считает достаточным для устранения нарушений.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить.

Признать за ФИО1(<данные изъяты>) право собственности на объект недвижимости- здание бывшей бани, назначение - нежилое, литер А, материал стен кирпичные, пристрой литер А1, пристрой литер A2, общей площадью по техническому плану 296,1 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, в реконструированном виде.

Обязать ФИО1 в течение года с момента вступления решения суда в законную силу выполнить бетонную отмостку по периметру здания, выполнить организованный водосток по скатам кровли, а также заменить оконный и дверной проемы на противопожарные (типа Е60, E1 60) в стене, обращенной к бане на соседском участке с кадастровым номером <данные изъяты>, уточнить границы земельного участка в установленном законом порядке.

Решение может быть обжаловано в Верховный суд Республики Башкортостан путем подачи апелляционной жалобы через Ишимбайский городской суд Республики Башкортостан в течение месяца со дня вынесения решения – 14.07.2025 года.

Судья Шагизиганова Х.Н.