Дело №2а-616/2025
УИД-05RS0022-01-2025-000919-75
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
гор. Кизилюрт 09 июня 2025 года
Кизилюртовский городской суд Республики Дагестан в составе: председательствующего – судьи Абдулаева М.М., при секретаре судебного заседания – Идрисовой П.М.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ФИО1 ФИО7 к администрации ГО «город Кизилюрт» о возложении обязанности заключить без проведения торгов договор аренды земельного участка,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 (далее – арендатор) обратился в Кизилюртовский городской суд РД с административным исковым заявлением о возложении на администрацию ГО «<адрес>» обязанность заключить с ЖСК «СТРОЙ-ГОРОД» без проведения торговдоговор аренды земельного участка, площадью 1983 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: РД, <адрес>, МКР №, стр.поз.№, сроком на три года, в течение тридцати дней после вступления решения суда в законную силу.
В обоснование своих требований административный истец указал, чтоДД.ММ.ГГГГ между ЖСК «Строй-город» и Администрацией ГО «<адрес>» был заключен договор аренды земельного участка, общей площадью 1983 кв.м., категория земель-земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства многоквартирного дома, кадастровый №, расположенного по адресу: <адрес>, сроком на пять лет. ДД.ММ.ГГГГ договор аренды земельного участка был зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество. В последующем арендатором были получены технически условия на водоснабжение и водоотведение панируемого многоквартирного дома, а также для присоединения дома к электрическим сетям. Несмотря на заключение договора аренды земельного участка, арендатор был лишен возможности использовать земельный участок по его целевому назначению по причине того, что в пределах указанного земельного участка находятся объекты (бараки) принадлежащие третьим лицам. На момент заключения договора аренды земельного участка, арендатору указанные обстоятельства известны не были, так арендатор исходил из сведений, изложенных в аукционной документации, без предварительного осмотра земельного участка на месте. В последующем, арендатор неоднократно обращался к арендодателю с заявлением о принятии мер по освобождению арендованного земельного участка. В свою очередь, Администрация ГО «<адрес>» обращалась в Кизилюртовский городской суд РД с исками об освобождении земельного участка, однако, решения судов по сей день не исполнены. Как следствие, арендатор земельного участка был лишен возможности пользоваться своими правами, предусмотреннымидоговором аренды земельного участка, т.е., реализовать цели аренды земельного участкав пределах срока действия договора. Письмом администрации ГО «<адрес>» от ДД.ММ.ГГГГ было отказано в продлении договора аренды земельного участка. Отказ был мотивирован тем, что арендатор не является собственником объекта незавершенного строительства. Также письмом администрации ГО «<адрес>» от ДД.ММ.ГГГГ было отказано и в заключении нового договора аренды земельного участка без торгов. Он полагает, что арендатор имеет право на заключение нового договора аренды земельного участка без проведения торгов.
Извещенный надлежащим образом о месте и времени судебного заседания административный истец ФИО1 не явился в суд, представив суду заявление о рассмотрении дела без его участия. Представитель административного ответчика - администрации ГО «<адрес>», надлежаще извещенный о времени и месте рассмотрения дела, что подтверждается разносной книгой местной корреспонденции, не явился на судебное заседание, представив суду заявление о рассмотрении дела без его участия.
Представитель заинтересованного лица – Управления Росреестра по РД, надлежаще извещенный о времени и месте рассмотрения дела, что подтверждается отчетом об отслеживании отправлений с ПИ, не явился на судебное заседание и не представил суду сведения, по которым он не смог явиться в суд.
В соответствии с ч.2 ст.289 КАС РФ судом определено рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, признав их явку необязательной.
Изучив доводы административного искового заявления, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.
В силу части 1 статьи 218 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего (далее - орган, организация, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями), если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.
В соответствии со статьей 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации для признания решений, действий (бездействия) незаконными необходимо наличие совокупности двух условий несоответствие оспариваемого решения, действия (бездействия) нормативным правовым актам и нарушение прав, свобод и законных интересов административного истца.
При отсутствии хотя бы одного из названных условий решения, действия (бездействие) не могут быть признаны незаконными.
Административное судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон (часть 1 статьи 14 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).
В соответствии с пунктом 15 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс, ЗК РФ) арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.
В то же время, при наличии оснований и соблюдении условий, указанных в пунктах 3 и 4 статьи 39.6 Земельного кодекса, арендаторы находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов.
В силу подпункта 1 пункта 3 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в случае, когда земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктом 13, 14 или 20 статьи 39.12 настоящего Кодекса).
Согласно пункта 4 статьи 39.6 ЗК РФ гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 настоящей статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий:
1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка;
2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо;
3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 настоящего Кодекса;
4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 настоящей статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов. (Аналогичная позиция изложена в Обзоре судебной практики ВС РФ N 1 (2018), утвержденной Президиумом Верховного Суда РФ 20.03.2018).
В соответствии с п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" предприниматель имеет право на получение земельного участка в аренду (однократно) на три года для завершения строительства объекта без проведения торгов.
Таким образом, возобновление договора аренды происходит не на основании властно-распорядительного действия или акта (решения) публично-правового образования, если оно является арендодателем, а в силу прямого указания закона.
Из материалов дела усматривается, что по результатам проведенного аукциона ДД.ММ.ГГГГ администрация МО «<адрес>» заключила с ЖСК «СТРОЙ-ГОРОД» в лице генерального директора ФИО2 договор аренды № земельного участка, общей площадью 1983 кв.м., категория земель-земли населенных пунктов, с кадастровым номером №разрешенное использование - для строительства многоквартирного дома, расположенного по адресу: <адрес>, сроком на 5 лет.
Согласно выписке из ЕГРН земельный участок, с кадастровым номером №, зарегистрирован ДД.ММ.ГГГГ за ФИО2 на срок аренды.
На земельном участке согласно заключенному договору № от ДД.ММ.ГГГГ между ООО «ДагЭнерЖи» и ФИО2 осуществлено технологическое присоединение к электрическим сетям.
Согласно справке №, выданной генеральным директором ОАО «Водоканалсервис»от ДД.ММ.ГГГГ на имя ФИО2, на земельном участке, расположенном в МКР-3 <адрес>, имеется возможность подключения к централизованным водопроводно-канализационным сетям.
Согласно выписке из ЕГРЮЛ от ДД.ММ.ГГГГ председателем ЖСК «СТРОЙ-ГОРОД» является ФИО1, дата регистрации ДД.ММ.ГГГГ.
Из представленной доверенности, выданной ЖСК «СТРОЙ-ГОРОД» от ДД.ММ.ГГГГ, следует, что председатель ЖСК ФИО1 уполномочивает ФИО2 представлять интересы указанного кооператива в организациях и учреждениях сроком на три года.
ДД.ММ.ГГГГ и 14.05.2025Амиралиев А.Г.дважды обращался в орган местного самоуправления с заявлением о продлении договора аренды.
ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ администрацией ГО «<адрес>» в адрес ФИО2 направлены ответы на заявленияо невозможности заключить на новый срок договора аренды без проведения торгов.
Как усматривается из материалов дела, административным истцом предпринимались меры для продления срока действия договора, однако администрация ГО «<адрес>» оставила без удовлетворения его обращения.
После истечения срока аренды административный истец продолжал и продолжает пользоваться земельным участком, т.е., в соответствии п. 2 ст. 621 ГК РФ договор действует на тех же условиях на неопределенный срок.
Кроме того, административный истец производил и производит до настоящего времени арендную плату за земельный участок, что подтверждается представленными квитанциями.
В силу пункта 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Согласно пункту 2 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения.
Согласно ст.606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно ч.1 ст.615 ГК РФ, арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.
Статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрена обязанность лиц, которым предоставлен земельный участок, своевременно приступать к его использованию в случае, если срок освоения земельного участка предусмотрен договором.
Статьей 39.6 ЗК РФ определены случаи предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду на торгах и без проведения торгов.
В ЗК РФ указано о том, что арендатор земельного участка имеет права на заключение нового договора аренды без проведения торгов при наличии совокупности условий пунктов 3 и 4 статьи 39.6 ЗК РФ.
Согласно п.10 ч.2 ст. 39.6 ЗК РФ, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.
Согласно п.п.2 п.5 ст. 39.6 ЗК РФ, предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранеезаключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах.
Отсутствие в земельном законодательстве нормы закона, где прямо предусмотрена возможность продления договора аренды земельного участка заключенного на торгах, либо заключения нового договора аренды земельного участка без торгов, при отсутствии в его границах объекта незавершенного строительства вызвана тем, что подобные действия приводили бы к изменению существенных условий первичного договора, содержащихся в аукционной документации и как следствие, к возможному нарушению норм о защите конкуренции и предоставлению необоснованных преимуществ арендатору земельного участка. Воля законодателя в данном случае была направлена именно на обеспечения добросовестной конкуренции в случаях приобретения прав на государственное или муниципальное имущество.
Между тем, при рассмотрении настоящего спора следует учесть следующие исключительные обстоятельства.
Целью аренды земельного участка в данном случае было строительство многоквартирного жилого дома.
Судом установлено, что административный истец свои обязательства в части внесения арендных платежей арендатором исполнялись. Арендатором земельного участка, в целях будущего строительства многоквартирного дома, планируемого к размещению на арендованном земельном участке, были получены технические условия от коммунальных служб.
Кроме того, арендатором для подготовки к строительству была приобретена часть строительного материала. Арендатором в течение срока договора аренды предпринимались меры, направленные на подготовку к строительству многоквартирного жилого дома, т.е. осуществлялись все возможные действия, хоть и не свидетельствующие о возведении объекта недвижимости, но являющиеся необходимыми для начала строительства объекта. Невозможность завершения строительства в течение срока аренды напрямую связана с действиями арендодателя, а именно тем, что в аренду был предоставлен земельный участок, занятый объектами третьих лиц. Арендатор обращался арендодателю с требованием принять меры по освобождению арендованного земельного участка от объектов, так называемых ГПД, принадлежащих третьим лицам.
Администрация органа местного самоуправления, как собственник земельного участка,хотя и было решение суда об обязании третьих лиц освободить арендованный земельный участок, не предприняла своевременных мер по судебной защите своих прав и освобождению земельного участка, исполнительные листы не были своевременно предъявлены в службу судебных приставов для фактического освобождения участка. Хотя «de jure» арендатор являлся правообладателем земельного участка, «de facto» реализоватьсвои правомочия арендатор был лишен возможности.
Соответственно, арендатор земельного участка не может и не должен нести неблагоприятные последствия в виде невозможности использования земельного участка и достижения цели аренды за обстоятельства, которые не зависели от воли и находятся вне зоны ответственности арендатора, так как в данном случае имеет место не халатность или злоупотребление правом арендатором, а объективные причины.
Из разъяснений, содержащихся в пункте 1 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25, следует, что при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.
В силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.
Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей. Конституция Российской Федерации, провозглашая Российскую Федерацию социальным государством, политика которого направлена на создание условий, обеспечивающих достойную жизнь и свободное развитие каждого человека, предписывает органам государственной власти и органам местного самоуправления поощрять строительство, создавать условия для осуществления права на жилище (часть 2 статьи 40). Жилищный кодекс Российской Федерации возлагает на органы государственной власти и органы местного самоуправления обязанность в пределах их полномочий обеспечивать условия для осуществления гражданами права на жилище, в том числе стимулировать жилищное строительство (пункт 4 статьи 2).
Из принципов приоритета прав и свобод человека и гражданина, недопустимости злоупотребления правами (части 1 и 3 статьи 17 и статья 18 Конституции Российской Федерации) следует, что органам публичной власти, их должностным лицам запрещается обременять физических или юридических лиц обязанностями, отказывать в предоставлении им какого-либо права лишь с целью удовлетворения формальных требований.
Принимая во внимание добросовестность действий арендатора, направленных на достижение цели договора, суд полагает, что требования арендатора являются обоснованными.
Ссылка административного ответчика в уведомлении на положения пункта 15 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации в рассматриваемом случае суд находит не обоснованным
В силу прямого указания закона, удовлетворяя требования административного истца, суд должен указать на способ восстановления нарушенного права, что подразумевает необходимость принятия решения по конкретному вопросу, совершения определенного действия либо на необходимость устранения иным способом допущенных нарушений прав, свобод и законных интересов административного истца.
При разрешении дела суд применяет материальную норму к спорному правоотношению и в решении указывает, какие конкретно действия орган власти должен произвести, с тем чтобы решение суда не вызывало затруднений при исполнении (абзац 2 пункта 11 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19 декабря 2003 г. N23 "О судебном решении").
Выбирая способ восстановления нарушенного права по настоящему административному делу, суд приходит к выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения требования к администрации ГО «<адрес>» и возложении на последнего обязанности по устранению нарушения прав, свобод и законных интересов (препятствий к их осуществлению) административного истца, путем о понуждении к заключению нового договора аренды земельного участкас кадастровым №, расположенного по адресу: <адрес>, на условиях, предусмотренных законом.
Руководствуясь ст.ст.175-180 КАС РФ, суд
РЕШИЛ:
Административный иск ФИО1 ФИО8 к администрации ГО «<адрес>» удовлетворить.
Признать отказ администрации ГО «<адрес>» заключить с ЖСК «СТРОЙ-ГОРОД» без проведения торговдоговор аренды земельного участка, площадью 1983 кв.м. с кадастровым номером №, расположенного по адресу: РД, <адрес>, МКР №, стр.поз.№ – незаконным.
Возложитьна администрацию ГО «<адрес>» обязанность заключить договор аренды земельного участка, площадью 1983 кв.м. с кадастровым номером №, расположенного по адресу: РД, <адрес>, МКР №, стр.поз.№, с ЖСК «СТРОЙ-ГОРОД» без проведения торговсроком три года в течение тридцати дней после вступления решения суда в законную силу.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Дагестан в течение одного месяца со дня принятия в окончательной форме.
Председательствующий: