Мотивированное решение изготовлено 09 августа 2022 года

Подлинник решения находится в материалах гражданского дела № ******

в производстве Октябрьского районного суда <адрес>

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ДД.ММ.ГГГГ Октябрьский районный суд <адрес> в составе председательствующего судьи Бабкиной Н.А.,

при секретаре ФИО3,

с участием старшего помощника прокурора <адрес> ФИО7,

истца ФИО2,

представителя истца и третьих лиц ФИО4,

третьего лица ФИО10,

представителя третьего лица МБУ «Городской комитет по приватизации и высвобождению земельных участков под застройку» ФИО5,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к администрации <адрес> об изъятии жилого помещения,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратилась в суд с иском к администрации <адрес>, в котором просит обязать ответчика изъять для муниципальных нужд путем заключения соглашения о выкупе 1/3 доли в праве собственности на жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, с прекращением её права собственности на указанное жилое помещение, установив размер выкупной стоимости 1 339 150 руб. 24 коп., в течение четырнадцати дней с момента вступления в законную силу судебного решения, включить в выкупную стоимость размер компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного жилого дома по <адрес> в определенный судом размер возмещения.

В обоснование иска указано, что ФИО2 является собственником 1/3 доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение, общей площадью 74,6 кв.м., расположенное по адресу <адрес>, поставленное на государственный кадастровый учет под номером № ****** на основании договора приватизации жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ. Право собственности за истцом зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ, о чем в ЕГРН сделана соответствующая запись. Постановлением администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № ****** многоквартирный жилой дом по адресу <адрес> признан аварийным и подлежащим сносу. Постановлением администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № ****** «Об изъятии для муниципальных нужд жилых помещений и земельного участка по адресу: <адрес>» ответчиком принято решение об изъятии спорного жилого помещения – <адрес> общей площадью 74,6 кв.м. путем выкупа (приложение № ****** к постановлению). В целях осуществления мероприятий по переселению граждан из указанного жилого дома многоквартирный дом по данному адресу включен в перечень домов, подлежащих отселению в рамках реализации Программы. В адрес истца от ответчика поступило предложение о заключении соглашения от ДД.ММ.ГГГГ об изъятии недвижимого имущества для муниципальных нужд, по условиям которого спорное жилое помещение (включая стоимость земельного участка, убытки от изъятия) изымается в собственность ответчика, ответчик выплачивает истцу выкупную стоимость в размере 1 260816, 33 рублей в течение 5 дней с момента регистрации перехода права собственности ответчику. Ответчик также направил истца копию трех листов отчета об оценке жилого помещения, положительное экспертное заключение направлено истцу на трех страницах из возможным 15, неполнота копии отчета и положительного экспертного заключения не позволили истцу дать оценку о достоверности отчета ответчика. В связи с чем истец была вынуждена обратиться в специализированную организацию с целью получения актуальной объективной действительной рыночной стоимости объекта выкупа. Согласно отчету об оценке № ****** рыночный размер выкупной стоимости объекта в целом составляет 4 017 450,71 рублей, стоимость 1/3 доли составляет 1 339 150,24 рублей (4 017 450,71:3 = 1 339 150,24 руб.). Истцом в адрес ответчика направлено подписанное соглашение об изъятии недвижимого имущества с протоколом разногласий и копией отчета об оценке. В адрес истца поступил ответ за № ****** от ДД.ММ.ГГГГ от ответчика, из которого следует, что ответчик отказывается от заключения соглашения с протоколом разногласий, поскольку право собственности на жилое помещение у истца возникло после признания многоквартирного жилого дома аварийным и в данном случае расчет выкупной стоимости производится согласно положений ч. 8.2 ст. 32 Жилищного кодекса РФ. Исходя из позиции ответчика, озвученной при рассмотрении гражданского дела № ****** в Ленинском районном суде <адрес> по иску ФИО11 к ответчику о взыскании выкупной цены за изъятое жилое помещение, выкупная стоимость равна нулю. В своем отказе ответчиком рекомендовано обратиться в МБУ «Городской комитет по приватизации и высвобождению земельных участков под застройку» к лицу, в полномочия которого не входит решение вопроса об изменении стоимости выкупной цены. При этом истцу предоставлено письмо ответчика, направленное в адрес МБУ «Городской Комитет по приватизации и высвобождению земельных участков под застройку» об изменении выкупной цены спорного жилого помещения либо рассмотрении вопроса о расторжении соглашения о выкупе спорного жилого помещения, заключенного с ФИО11 Направив подписанный проект соглашения от ДД.ММ.ГГГГ о выкупе спорного жилого помещения, истец сделал свой выбор в пользу получения выкупной стоимости спорного жилого помещения. Истец вправе получить за свое имущество стоимость, рассчитанную в порядке, установленным законом. Ответчик является стороной договора приватизации спорного жилого помещения, а также управомоченным органом в процедуре признания жилого дома аварийным. Истцу неизвестно, по какой причине ответчик допустил регистрацию права собственности на спорное жилое помещение за истцом после издания Постановления главы <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № ****** о признании многоквартирного жилого дома по <адрес> аварийным и подлежащим сносу и не направил копию указанного Постановления в адрес Росреестра по <адрес>, дабы предоставить Росреестру возможность иметь актуальную информацию относительно основных характеристик объектом недвижимости и в случае противоречия законы отказывать в регистрации прав. Договор приватизации действительный, не оспорен. Истец считает, что со стороны ответчика допущено неоднократное злоупотребление правом (ст. 10 ГК РФ). Выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным частью 7 статьи 32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, стоимость земельного участка, стоимость общего имущества многоквартирного жилого дома, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт. В выкупную стоимость размер компенсации за не произведенный капитальный ремонт ответчиком не включен. Право собственности на спорное жилое помещение у истца возникло до введения в действие части 8.2 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, при этом Федеральный закон от ДД.ММ.ГГГГ N 473-ФЗ не содержит положений о распространении нового правового регулирования (части 8.2 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации) на отношения, возникшие из договоров, заключенных до его вступления в силу, то есть до ДД.ММ.ГГГГ, в связи с чем указанная правовая норма, как не имеющая обратной силы, не может применяться к настоящему жилищному спору. В период приобретения истцом жилого помещения законодательстве отсутствовали положения, предписывающие при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение учитывать дату его приобретения (до либо после признания многоквартирного жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции). Принимая во внимание принцип прямого действия норм жилищного права во времени и отсутствие в указанном выше нормативном акте оговорки о его обратной силе, право на получение ответчиком возмещения за изымаемое имущество должно реализовываться по правилам, установленным частью 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, без учета ограничений, установленных частью 8.2 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, поскольку, действуя добросовестно в условиях правовой определенности, ответчик как собственник жилого помещения вправе был рассчитывать на защиту своих прав с учетом действующего на момент приобретения квартиры законодательства. Таким образом, по мнению истца, позиция ответчика основана на неверном толковании норм права.

До рассмотрения спора по существу истцом уточнены заявленные исковые требования, в соответствии с которым истец настаивает на удовлетворении иска с учетом выводов о стоимости жилого помещения и размера возмещения по данным заключения судебной экспертизы.

В судебном заседании истец ФИО2, представитель истца и третьих лиц ФИО4 заявленные исковые требования с учетом уточнения поддержали, просят их удовлетворить с определением размера возмещения по заключению судебной экспертизы.

Представитель ответчика администрации <адрес> в судебное заседание не явился, о слушании дела уведомлен надлежащим образом, ходатайств об отложении слушания по делу не заявил. Ранее при участии в судебном заседании в рамках рассмотрения спора по настоящему делу исковые требования не признал. В представленном в материалы дела письменном отзыве указал, что проект соглашения от ДД.ММ.ГГГГ в части установления выкупной цены является незаконным. Основанием для подготовки данного соглашения послужило то обстоятельство, что постановлением администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № ****** многоквартирный дом по спорному адресу признан аварийным и подлежащим сносу. Поскольку собственниками жилых помещений не осуществлен снос либо реконструкция объекта, постановлением администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № ****** было принято решение об изъятии для муниципальных нужд жилых помещений и земельного участка по данному адресу, в том числе принадлежащего истцу жилого помещения. Для выкупа имущества у собственников для государственных или муниципальных нужд оценщиком была проведена оценка подлежащих изъятию жилых помещений. Выкупная цена, указанная в п. 3 оспариваемого соглашения, была определена на основании отчета об оценке. Однако при подготовке соглашения не учтено, что ФИО2 приобрела право собственности на изымаемое жилое помещение на основании договора передачи квартиры в собственность граждан от ДД.ММ.ГГГГ и проведенной государственной регистрации данного договора, согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости ДД.ММ.ГГГГ, то есть после признания многоквартирного дома аварийным. В связи с чем, в данном конкретном случае проект соглашения между администрацией <адрес> и ФИО2 в части установления выкупной цены не соответствует требованиям ч. 8.2 ст. 32 Жилищного кодекса РФ, согласно которой граждане, которые приобрели право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме после признания его в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, за исключением граждан, право собственности у которых в отношении таких жилых помещений возникло в порядке наследования, имеют право на выплату возмещения за изымаемое жилое помещение, рассчитанного в порядке, установленном частью 7 настоящей статьи, размер которого не может превышать стоимость приобретения ими такого жилого помещения. Согласно п. 1 договора передачи квартиры в собственность граждан администрация <адрес> безвозмездно передала в собственность, а гражданин приобрел спорную квартиру. При таких обстоятельствах выплата ФИО2 денежной компенсации за изымаемое жилое помещение в размере 1260816 руб. 33 коп., установленном в отчете об оценке, нарушает охраняемые законом интересы администрации <адрес>, так как приведет к нецелевому расходованию бюджетных средств. Считает, что проект соглашения является недействительным (ничтожным) в части установления возмещения за изымаемый объект недвижимости в указанном выше размере. ФИО2 было направлено уведомление о временном размещении, однако истец ДД.ММ.ГГГГ отказалась от временного жилья в маневренном фонде. Просит в удовлетворении заявленных исковых требований отказать.

Представитель третьего лица МБУ «Городской комитет по приватизации и высвобождению земельных участков под застройку» ФИО5 иск не признала, в обоснование возражений по иску привела доводы, аналогичным заявленным ответчиком возражениям.

Третье лицо ФИО10, являющая законным представителем несовершеннолетней ФИО6 – сособственника спорного жилого помещения, поддержала заявленные исковые требования, в обоснование позиции по иску привела доводы, аналогичные изложенным в исковом заявлении с учетом уточнения заявленных ФИО2 требований.

Старший помощник прокурора <адрес> ФИО7 в заключении указал, что заявленные исковые требования являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

Информация о времени и месте рассмотрения дела размещена на официальном сайте Октябрьского районного суда <адрес> в сети Интернет: https://oktiabrsky-svd.sudrf.ru.

Заслушав участвующих в деле лиц, допрошенного в судебном заседании эксперта, исследовав письменные материалы дела, заключение прокурора, суд пришел к следующему выводу.

Согласно ст. 235 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом. Принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, кроме прочего, производится отчуждение недвижимого имущества в связи с принудительным отчуждением земельного участка для государственных или муниципальных нужд (изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд (ст. 239.2).

В соответствии с ч. 10 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации признание в установленном Правительством РФ порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном ч. ч. 1 - 3, 5 - 9 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с ч. ч. 1, 6, 8, 9 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, жилое помещение может быть изъято у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется Российской ФИО1, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием.

Выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения. Соглашение включает в себя обязательство Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемое жилое помещение.

По соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену.

Если собственник жилого помещения не согласен с решением об изъятии жилого помещения либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене жилого помещения или других условиях его выкупа, орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявшие такое решение, могут предъявить в суд иск о выкупе жилого помещения.

Кроме того, из содержания положений ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации и разъяснений, содержащихся в п. п. 20, 22 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № ****** «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», следует, что у собственника, проживающего в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, жилое помещение может быть либо изъято путем выкупа, либо по соглашению с собственником ему может быть предоставлено другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену при условии соблюдения предварительной процедуры как по направлению органом местного самоуправления собственникам жилых помещений требования о сносе аварийного дома либо его реконструкции, так и последующему принятию органом местного самоуправления решения об изъятии земельного участка, на котором расположен аварийный дом, и каждого жилого помещения, находящегося в таком доме, если собственники жилых помещений в этом доме не выполнили требование о его сносе или реконструкции.

Таким образом, у собственника, проживающего в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, жилое помещение может быть либо изъято путем выкупа, либо по соглашению с собственником ему может быть предоставлено другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену.

В силу ч. 7 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Кроме того, собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности может принадлежать земельный участок, в отношении которого проведен государственный кадастровый учет (ч. 2 ст. 16 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»).

При этом, согласно ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, к которому относятся, в частности, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Как следует из материалов дела и установлено судом, спорное недвижимое имущество представляет собой <адрес> общей площадью 74,6 кв.м. (кадастровый № ******), расположенную в многоквартирном доме по адресу: <адрес>.

По данным Единого государственного реестра недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, представленным при обращении в суд с настоящим иском, на указанное жилое помещение ДД.ММ.ГГГГ осуществлена регистрация права общей долевой собственности истца ФИО2 (1/3 доля), третьих лиц ФИО11 (1/3 доля), несовершеннолетней ФИО6 (1/3 доля) на основании договора передачи квартиры в собственность граждан в порядке приватизации от ДД.ММ.ГГГГ.

Постановлением администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № ****** многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, признан аварийным и подлежащим сносу.

Постановлением администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № ****** было принято решение «Об изъятии для муниципальных нужд жилых помещений и земельного участка по адресу: <адрес>». Согласно приложению к постановлению, изъятию, в том числе, кроме прочих подлежит <адрес> площадью 74,6 кв. м. в указанном многоквартирном доме, принадлежащая истцу и третьим лицам по настоящему делу.

В адрес истца от ответчика поступило предложение о заключении соглашения об изъятии для муниципальных нужд принадлежащей ей доли в квартире путем выкупа, по условиям которого спорное жилое помещение (включая стоимость земельного участка, убытки от изъятия) изымается в собственность ответчика, ответчик выплачивает истцу выкупную стоимость в размере 1260816 руб. 33 коп. в течение 5 дней с момента регистрации перехода права собственности к ответчику. С проектом соглашения ответчиком истцу направлены и данные отчета по оценке жилого помещения и положительного экспертного заключения. Данные обстоятельства стороной ответчика в ходе судебного разбирательства не оспаривались.

В связи с несогласием истца с предложенным администрацией города размером возмещения, ею самостоятельно были истребованы в специализированной организации сведения об актуальной рыночной стоимости объекта выкупа.

Согласно представленному истцом отчету об оценке № ******, выполненному ДД.ММ.ГГГГ ООО «Урало-Сибирской оценочной компанией», рыночный размер выкупной стоимости объекта в целом составляет 4017450 руб. 71 коп., стоимость 1/3 доли составляет 1339150 руб. 24 коп. (4017450,71 / 3).

Истцом представлены доказательства направления в адрес ответчика подписанного соглашения об изъятии недвижимого имущества с протоколом разногласий и копией отчета об оценке.

В адрес истца поступил ответ за № ******.1-19/2947 от ДД.ММ.ГГГГ от ответчика, из которого следует, что ответчик отказывается от заключения соглашения с протоколом разногласий, поскольку право собственности на жилое помещение у истца возникло с момента регистрации после признания многоквартирного жилого дома аварийным и подлежащим сносу, то в данном случае расчет выкупной стоимости производится согласно положений ч. 8.2 ст. 32 Жилищного кодекса РФ.

В своем отказе ответчиком рекомендовано обратиться в МБУ «Городской комитет по приватизации и высвобождению земельных участков под застройку» к лицу, в полномочия которого не входит решение вопроса об изменении стоимости выкупной цены.

На основании п. 1 ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в частности, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему; из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности; в результате приобретения имущества по основаниям, допускаемым законом.

В силу положений ст. 35, 40 Конституции РФ, ст. ст. 209, 217, 421, 445 ГК РФ, ст. 32 Жилищного Кодекса РФ обязанность по заключению договора (соглашения) о выкупе аварийного жилого помещения возложена на ответчика законом.

Из содержания положений статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации и разъяснений, содержащихся в пунктах 20, 22 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», следует, что у собственника, проживающего в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, жилое помещение может быть либо изъято путем выкупа, либо по соглашению с собственником ему может быть предоставлено другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену при условии соблюдения предварительной процедуры как по направлению органом местного самоуправления собственникам жилых помещений требования о сносе аварийного дома либо его реконструкции, так и последующему принятию органом местного самоуправления решения об изъятии земельного участка, на котором расположен аварийный дом, и каждого жилого помещения, находящегося в таком доме, если собственники жилых помещений в этом доме не выполнили требование о его сносе или реконструкции.

Федеральный закон от ДД.ММ.ГГГГ N 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» в целях создания безопасных и благоприятных условий проживания граждан, повышения качества реформирования жилищно-коммунального хозяйства, формирования эффективных механизмов управления жилищным фондом, внедрения ресурсосберегающих технологий устанавливает правовые и организационные основы предоставления финансовой поддержки субъектам Российской Федерации и муниципальным образованиям на проведение капитального ремонта многоквартирных домов, переселение граждан из аварийного жилищного фонда, модернизацию систем коммунальной инфраструктуры путем создания некоммерческой организации, осуществляющей функции по предоставлению такой финансовой поддержки, определяет компетенцию, порядок создания некоммерческой организации и ее деятельности, регулирует отношения между указанной некоммерческой организацией, органами государственной власти субъектов Российской Федерации и органами местного самоуправления (статья 1).

В п. 3 ст. 2 этого же Закона определено, что под переселением граждан из аварийного жилищного фонда понимается принятие решений и проведение мероприятий в соответствии со ст. ст. 32, 86, частями 2 и 3 ст. 88 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Согласно правовой позиции, изложенной в разделе втором Обзора судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации ДД.ММ.ГГГГ, в случае если жилой дом, признанный аварийным и подлежащим сносу, включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, то собственник жилого помещения в таком доме в силу п. 3 ст. 2, ст. 16 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» имеет право на предоставление другого жилого помещения в собственность либо его выкуп.

При этом собственник жилого помещения имеет право выбора любого из названных способов обеспечения его жилищных прав.

Направив подписанный проект соглашения от ДД.ММ.ГГГГ о выкупе спорного жилого помещения, истец сделал свой выбор в пользу получения выкупной стоимости спорного жилого помещения.

Конституционный суд РФ неоднократно отмечал, что положения Жилищного кодекса РФ, конкретизирующие положения статей 35 (часть 3) и 40 (часть 1) Конституции Российской Федерации о недопустимости произвольного лишения жилища и принудительного отчуждения имущества для государственных нужд без предварительного и равноценного возмещения, закрепляют порядок определения размера возмещения, предусматривающий включение в него как рыночной стоимости жилого помещения и доли в праве общей собственности на общее имущество, в том числе доли на земельный участок, так и всех убытков, причиненных собственнику жилого помещения его изъятием, и не могут расцениваться как нарушающие конституционные права заявителей в указанном ими аспекте.

При этом изъятие для государственных и муниципальных нужд земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, возлагает на соответствующее публично-правовое образование, в пользу которого происходит такое изъятие, обязанность обеспечить все необходимые гарантии для наиболее полной защиты прежде всего жилищных прав граждан. Также - в силу статей 7, 40 и 72 (пункты "б", "в", "ж" части 1) Конституции Российской Федерации - на федеральном и региональном законодательных уровнях могут быть установлены дополнительные гарантии при изъятии земельных участков у определенных категорий граждан, нуждающихся в особых мерах социальной защиты, включая семьи, имеющие в своем составе несовершеннолетних детей. С учетом конституционного принципа разделения властей разрешение указанных вопросов не входит в компетенцию Конституционного Суда Российской Федерации, как она установлена статьей 125 Конституции Российской Федерации и статьей 3 Федерального конституционного закона "О Конституционном Суде Российской Федерации".

С учетом вышеизложенного и при комплексном толковании положений ст. 16, 17 Закона «О приватизации жилищного фонда в РФ», ст. 279 Гражданского кодекса РФ, у истца отсутствует право получить имущество ответчика безвозмездно.

То есть истец вправе получить за свое имущество стоимость, рассчитанную в порядке, установленным законом.

Более того, согласно ст. 4 Закона Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» не подлежат приватизации жилые помещения, находящиеся в аварийном состоянии, в общежитиях, в домах закрытых военных городков, а также служебные жилые помещения, за исключением жилищного фонда совхозов и других сельскохозяйственных предприятий, к ним приравненных, и находящийся в сельской местности жилищный фонд стационарных учреждений социальной защиты населения.

Ответчик является стороной договора приватизации спорного жилого помещения, а также управомоченным органом в процедуре признания жилого дома аварийным. Вместе с тем, как справедливо отмечено представителем истца, администрацией <адрес> была допущена ситуация, при которой осуществлена регистрация права собственности на спорное жилое помещение за истцом после издания постановления главы <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № ****** о признании многоквартирного жилого дома по <адрес> аварийным и подлежащим сносу. Договор приватизации ответчиком не оспорен.

До настоящего времени выкупная цена не перечислена ответчику, что сторонами не оспаривается.

Ответчиком, в отсутствие встречных требований, тем не менее, в приведенных по иску возражениях указано на недействительность (ничтожность) соглашения в части определения выкупной цены. Суд находит указанные возражения ответчика несостоятельными по следующим основаниям.

Обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд урегулировано вышеприведенными положениями ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ N 473-ФЗ "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и Федеральный закон "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" в части переселения граждан из аварийного жилищного фонда" статья 32 Жилищного кодекса Российской Федерации дополнена частью 8.2, согласно которой граждане, которые приобрели право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме после признания его в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, за исключением граждан, право собственности у которых в отношении таких жилых помещений возникло в порядке наследования, имеют право на выплату возмещения за изымаемое жилое помещение, рассчитанного в порядке, установленном частью 7 названной статьи, размер которого не может превышать стоимость приобретения ими такого жилого помещения, при этом положения частей 8 и 8.1 данной статьи в отношении таких граждан не применяются.

Приведенная правовая норма вступила в силу со дня официального опубликования указанного федерального закона, то есть с ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с ч. 1 ст. 6 Жилищного кодекса Российской Федерации акты жилищного законодательства не имеют обратной силы и применяются к жилищным отношениям, возникшим после введения его в действие.

Согласно правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 5 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», ч. 1 ст. 6 Жилищного кодекса Российской Федерации закрепляет общеправовой принцип действия законодательства во времени: акт жилищного законодательства не имеет обратной силы и применяется к жилищным отношениям, возникшим после введения его в действие.

Как неоднократно указывал Конституционный Суд Российской Федерации, преобразование отношений в той или иной сфере жизнедеятельности не может осуществляться вопреки нашедшему отражение в статье 4 Гражданского кодекса Российской Федерации общему (основному) принципу действия закона во времени, который имеет целью обеспечение правовой определенности и стабильности законодательного регулирования в России как правовом государстве (статья 1, часть 1, Конституции Российской Федерации) и означает, что действие закона распространяется на отношения, права и обязанности, возникшие после введения его в действие, и только законодатель вправе распространить новые нормы на факты и порожденные ими правовые последствия, возникшие до введения соответствующих норм в действие, то есть придать закону обратную силу (ретроактивность), либо, напротив, допустить в определенных случаях возможность применения утративших силу норм (ультраактивность).

При этом осуществляемое законодателем правовое регулирование - в силу конституционных принципов правового государства, верховенства закона и юридического равенства - должно отвечать требованиям определенности, ясности и непротиворечивости, а механизм его действия должен быть понятен субъектам соответствующих правоотношений из содержания конкретного нормативного положения или системы находящихся в очевидной взаимосвязи нормативных положений, поскольку конституционное равноправие может быть обеспечено лишь при условии единообразного понимания и толкования правовой нормы всеми правоприменителями (постановления Конституционного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 11-П, от ДД.ММ.ГГГГ N 15-П, от ДД.ММ.ГГГГ N 29-П, от ДД.ММ.ГГГГ N 12-П и др.).

Таким образом, общим принципом действия норм жилищного права во времени законодателем определен принцип прямого действия во времени. Реализация данного принципа действия нормативного акта во времени, в том числе предполагает, что все случаи ретроактивности (обратной силы) и ультраактивности (переживания) должны быть прямо перечислены в тексте нормативного акта, содержащего нормы жилищного права.

Как усматривается из материалов дела, право собственности на спорное жилое помещение у истца возникло до введения в действие ч. 8.2 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, при этом Федеральный закон от ДД.ММ.ГГГГ N 473-ФЗ не содержит положений о распространении нового правового регулирования (ч. 8.2 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации) на отношения, возникшие из договоров, заключенных до его вступления в силу, то есть до ДД.ММ.ГГГГ, в связи с чем указанная правовая норма, как не имеющая обратной силы, не может применяться к настоящему жилищному спору.

Вопреки приведенным ответчиком доводам, им не было учтено, что в действующем в период приобретения истцом жилого помещения законодательстве отсутствовали положения, предписывающие при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение учитывать дату его приобретения (до либо после признания многоквартирного жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции).

Принимая во внимание принцип прямого действия норм жилищного права во времени и отсутствие в указанном выше нормативном акте оговорки о его обратной силе, право на получение ответчиком возмещения за изымаемое имущество должно реализовываться по правилам, установленным ч. 7 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, без учета ограничений, установленных ч. 8.2 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, поскольку, действуя добросовестно в условиях правовой определенности, истец как собственник жилого помещения вправе была рассчитывать на защиту своих прав с учетом действующего на момент приобретения квартиры законодательства (указанная позиция нашла свое подтверждение в определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ по делу N 50-КГ21-5-К8).

Помимо этого, суд также отмечает, что по смыслу положений ч. 8.2 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, исходя из ее буквального толкования, следует, что размер возмещения не может превышать стоимость приобретения гражданами жилого помещения после признания его аварийным и подлежащим сносу. Применительно к возникшему спору таких обстоятельств не установлено. Как указано выше, ФИО2 стала собственником спорного жилого помещения в порядке бесплатной приватизации, то есть в результате безвозмездной сделки. Доводы же ответчика об отсутствии у истца права на получение в данном случае выкупной цены в связи с приобретением изымаемой недвижимости по безвозмездной сделке основаны на ошибочном толковании норм права.

Данные выводы объективно согласуются и с выводами суда, приведенными в принятых судебных актах по спору, между администрацией <адрес> и третьим лицом по настоящему делу ФИО11, вступивших в законную силу, копии которых представлены в материалы настоящего дела.

Таким образом, выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным ч. 7 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, стоимость земельного участка, стоимость общего имущества многоквартирного жилого дома, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

Статьей 16 Закона Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» предусмотрено сохранение за бывшим наймодателем обязанности производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.

К видам работ по капитальному ремонту многоквартирных домов в соответствии с ч. 3 ст. 15 Федерального закона «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» относятся в том числе ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения, ремонт или замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, при необходимости ремонт лифтовых шахт, ремонт крыш, подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирных домах.

Невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, может служить основанием для предъявления собственником жилого помещения, приобретшим право собственности в порядке приватизации либо по иному основанию, требований о включении компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения на основании части 7 статьи 32 ЖК РФ. В выкупную стоимость размер компенсации за не произведенный капитальный ремонт ответчиком не включен.

Согласно заключению эксперта ФИО8 № ****** от ДД.ММ.ГГГГ, выполненному в рамках судебной экспертизы при производстве по настоящему делу, рыночная стоимость 1/3 доли в праве общедолевой собственности на спорное жилое помещение, с учетом стоимости доли собственника в праве собственности на общее имущество жилого дома, в том числе земельного участка, составляет 1205705 рублей, исходя из стоимости всего объекта в размере 3617115 рублей, размер убытков, причиненных собственнику жилого помещения его изъятием, составляет 90549 рублей (в 1/3 доли) исходя из размера 271648 рублей (по всему объекту), компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного <адрес> (в 1/3 доли), 682450 рублей (по всему объекту). С учетом приведенного выше, размер подлежащего выплате истцу возмещения за 1/3 долю в праве собственности на спорное жилое помещение определен в сумме 1523738 рублей.

С учетом установленных в рамках судебной экспертизы данных истцом уточнены исковые требования в части размера возмещения, в соответствии с которыми ФИО2 просит установить размер выкупной стоимости в соответствии с заключением судебной экспертизы

Представителем третьего лица МБУ «Городской комитет по приватизации и высвобождению земельных участков под застройку» ФИО5 в судебном заседании приведены возражения относительно выводов эксперта, в которых указала, что рыночная стоимость квартиры определена оценщиком в рамках сравнительного подхода, при этом не представлена полная информация относительно объектов-аналогов. При расчете капитального ремонта экспертом отдельно не произведена корректировка на проведенный или не требуемый капитальный ремонт в объектах-аналогах, при определении рыночной стоимости доли земельного участка, кроме вышеизложенного, неправильно определен сегмент рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект, что привело к недостоверному определению итоговой величины стоимости. Включение в размер возмещения компенсации за непроизведенный ремонт является необоснованным

Допрошенный в судебном заседании эксперт ФИО8 пояснил, что рыночная стоимость объектов недвижимости в разных ценовых поясах различается, в ходе исследования им было произведено деление на ценовые пояса в рассматриваемом населенном пункте (<адрес>), во внимание приняты объекты оценки, расположенные в соответствующем ценовом поясе. При этом деление на ценовые пояса является условным. Все данные приведены в представленных в заключении таблицах, соответствующее обоснование приведено. Должным образом был осуществлен сбор информации по объектам-аналогам и их отбор. В ходе анализа предложений объектов, аналогичных оцениваемому, было выявлено 10 аналогов. Из этого списка были исключены объекты, имеющие отличные от объекта оценки по площадям и классности отделки. При отборе объектов-аналогов жилых помещений учитывалось физическое и техническое состояние зданий, в которых они расположены. В качестве аналогов подбирались квартиры, требующие ремонта, аналогично объекту оценки. Состояние зданий учитывалось поправкой «на материал стен», поскольку многоквартирные дома, сделанные из дерева, как правило, имеют худшее техническое состояние конструктивных элементов. При сборе информации по объектам-аналогам производилась сверка с интернет - ресурсом «Реформа ЖКХ» https://dom.mingkh.ru/. Данные сведения использованы в качестве информационных данных. Исходя из предмета исследования, не требовалось применения коэффициента, учитывающего аварийное состояние дома. В соответствии с используемой при исследовании методикой им, как экспертом, было принято решение не включать коэффициент на состояние дома, а отдельно рассчитать стоимость производимого капитального ремонта, что в полной мере согласуется с применяемой справочной информацией, используемыми корректирующими коэффициентами и характеристикой рынка недвижимости на основе рыночной информации и коллективных экспертных оценок. Учитывая цель данной оценки, в качестве компенсации должна быть предоставлена сумма, которой бы хватило на покупку не нового, но еще не аварийного жилья. Эксперт считает обоснованным применение расчета без понижающего коэффициента, так как в случае его применения сумма компенсации будет достаточна для приобретения такого же аварийного жилья, что противоречит самой цели переселения из ветхого жилья. При подборе домов, в которых расположены объекты-аналоги, проверялась информация о домах, в том числе причинах сноса, с использованием информации интернет – ресурса «Реформа ЖКХ» https://dom.mingkh.ru/.

Учитывая те обстоятельства, что ранее полученные сторонами сведения об оценке спорного объекта недвижимости и определения размера возмещения, не являются актуальными на дату разрешения спора по существу, кроме того, ответчик оспаривает ранее представленные им сведения о размере возмещения, включенные в условия соглашения, иных данных о размере возмещения не представлено, суд принимает во внимание заключение, представленное экспертом ФИО8 в рамках проведенной судебной экспертизы. Выводы эксперта по существу поставленных вопросов изложены в полном объеме, мотивированы, полученные в рамках проведенной судебной экспертизы данные являются актуальными на дату рассмотрения спора. С учетом показаний эксперта, данных им в ходе судебного разбирательства, оснований сомневаться в полученном заключении у суда не имеется, возражения третьего лица носят формальный характер, заявлены без учета специальных знаний и навыков, которыми обладает эксперт.

С учетом вышеприведенных нормативных положений, суд принимает во внимание, что предоставление гражданам в связи со сносом дома предусмотренных законом выплат носит компенсационный характер и гарантирует им условия проживания, которые не должны быть ухудшены по сравнению с прежними условиями.

Как установлено судом, при осуществлении процедуры изъятия жилого помещения для муниципальных нужд, между сторонами возник спор относительно условий в части определения размера возмещения.

На основании вышеизложенного, суд пришел к выводу о необходимости удовлетворения заявленных ФИО2 исковых требований, с учетом размера возмещения по результатам судебной экспертизы в размере 1 523 738 рублей, что в полной мере соответствует существу спора и обеспечивает соблюдение баланса интересов обеих сторон. В соответствии с положениями ст. 206 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судом устанавливается заявленный в иске срок исполнения возложенной на ответчика обязанности, возражений относительно которого не заявлено.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Иск удовлетворить.

Обязать администрацию <адрес>, действующую в интересах муниципального образования «<адрес>» осуществить изъятие у ФИО2 жилого помещения для муниципальных нужд путем заключения соглашения о выкупе 1/3 доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, с прекращением права собственности ФИО2 на указанное жилое помещение, установив размер выкупной стоимости в размере 1523738 рублей, в течение четырнадцати дней с момента вступления настоящего решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Свердловский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи жалобы через Октябрьский районный суд <адрес>.

Судья Н.А. Бабкина