УИД 36RS0010-01-2024-001608-84
№ 2-7/2025
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
город Борисоглебск 11 марта 2025 года
Борисоглебский городской суд Воронежской области в составе
председательствующего - судьи Тюриной М.Ю.,
при секретаре Щербатых Е.И.,
представителя истца ФИО1,
представителя ответчика ФИО2,
рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по исковому заявлению администрации Борисоглебского городского округа Воронежской области к ФИО3 о признании отдельно стоящего здания самовольной постройкой и сносе самовольной постройки,
установил:
представитель администрации Борисоглебского городского округа обратился в суд с иском, впоследствии его уточнив, в котором указал, что в отдел архитектуры администрации Борисоглебского городского округа Воронежской области от отдела муниципального контроля администрации городского округа поступило уведомление о выявлении самовольной постройки № 4 от 24.06.2024, акт выездного обследования № 7 от 24.06.2024 и документы, подтверждающие наличие признаков самовольной постройки, предусмотренных п. 1 ст. 222 ГК РФ, по факту проведения строительства нежилого здания, расположенного по адресу: <адрес>, без получения необходимого в силу закона разрешения.
Из иска следует, что в ходе проведения выездного обследования установлено, что на земельном участке с кадастровым № по адресу: <адрес>, осуществляется строительство двухэтажного объекта капитального строительства площадью 472,46 кв.м., на месте здания с кадастровым №. Материалы фундамента - фундаментные блоки, стены - газосиликатные блоки, красный кирпич, перегородки - кирпич, крыша - деревянная. Согласно техническому паспорту БТИ от 28.01.2013, материалы фундамента - кирпич, стены - бревна, перегородки деревянные, крыша - железная по тесовой обрешетке.
Согласно выпискам из ЕГРН, собственником земельного участка с кадастровым №, расположенного по адресу: <адрес>, и расположенного на нем здания с кадастровым №, является ФИО3.
Истец ссылается на то, что ранее собственник вышеуказанных объектов недвижимости обращался в администрацию городского округа с информационными письмами от 07.10.2021 и 17.03.2023 о проведении капитального ремонта объекта капитального строительства с кадастровым №.
В соответствии с п. 14.2 ст.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации капитальный ремонт объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - замена и (или) восстановление строительных конструкций объектов капитального строительства или элементов таких конструкций, за исключением несущих строительных конструкций, замена и (или) восстановление систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения объектов капитального строительства или их элементов, а также замена отдельных элементов несущих строительных конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановление указанных элементов.
Истец утверждает в иске, что проведение строительных работ привело к образованию нового объекта, то есть осуществлено строительство объекта капитального строительства, а не проведен капитальный ремонт старого объекта.
Кроме того, в соответствии со сведениями, содержащимися в Едином государственном реестре недвижимости, земельный участок с кадастровым № расположен в границах 22 защитных зон объектов культурного наследия регионального значения.
В целях обеспечения сохранности объектов культурного наследия и композиционно-видовых связей (панорам), в границах защитных зон объектов культурного наследия запрещаются строительство объектов капитального строительства и их реконструкция, связанная с изменениями их параметров (высоты, количества этажей, площади).
За разрешением на реконструкцию (строительство) объекта капитального строительства в установленном порядке собственник здания не обращался.
Таким образом, учитывая факт возведения отдельно стоящего здания площадью 472,46 кв.м. на земельном участке с кадастровым №, расположенного по адресу: <адрес>, без необходимых в силу закона согласований, разрешений, истцом установлено, что спорный объект по указанному адресу площадью 472,46 кв.м. в соответствии с частью 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации обладает признаками самовольной постройки.
На основании вышеизложенного и руководствуясь статьями 222 ГК РФ, 55.32 ГрК РФ, 131-132 ГПК РФ, с учетом уточнения, администрация Борисоглебского городского округа Воронежской области просит:
1. Признать самовольной постройку - отдельно стоящее здание площадью 623,6 кв.м., возведенную на земельном участке с кадастровым №, расположенном по адресу: <адрес>.
2. Обязать ФИО3 снести постройку - отдельно стоящее здание площадью 623,6 кв.м., возведенную на земельном участке с кадастровым №, расположенном по адресу: <адрес>.
В судебном заседании представитель истца – администрации Борисоглебского городского округа Воронежской области ФИО1, действующий на основании доверенности № 10 от 13.01.2025, заявленные исковые требования поддержал в полном объеме с учетом их уточнения. Указал, что в уточненном иске не были изменены основания искового заявления, а была уточнена площадь спорного объекта недвижимости после проведенной по делу судебной строительно-технической экспертизы.
Представитель ответчика ФИО3 - ФИО2, действующий на основании доверенности от 10.06.2021, с исковыми требованиями, в том числе с уточненными, не согласился.
Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явился, о месте и времени слушания дела извещен надлежащим образом, представил письменные возражения на исковое заявление, в которых указал, что договор на проведение капитального ремонта им был заключен с юридическим лицом. В результате капитального ремонта часть несущих конструкций здания отремонтированы путем восстановления и замены с использованием материалов, улучшающих показатели таких конструкций. В связи с этим, по мнению ответчика, утверждение истца о выявлении самовольной постройки является ложным. Ответчик в возражениях также указывает, что он действительно не обращался в органы местного самоуправления за разрешением на строительство. Однако, проведение капитального ремонта и реконструкция здания без изменения его параметров, в том числе в границах защитных зон в целях обеспечения сохранности объектов культурного наследия, разрешены (п. 1 ст. 34.1 Федерального закона 73-Ф3 от 25.06.2002), что подтверждается ответом Управления по охране объектов культурного наследия. На основании изложенного, ФИО3 просит в удовлетворении иска отказать.
Представители Управления «Росреестра» по Воронежской области и Управления по охране объектов культурного наследия Воронежской области, привлеченные судом к участию в деле в качестве третьих лиц, в судебное заседание не явились, о месте и времени слушания дела извещены надлежащим образом, представив в суд заявления о рассмотрении дела в их отсутствие.
От представителя Управления по охране объектов культурного наследия ВО поступил отзыв на исковое заявление, в котором он просит иск удовлетворить, поскольку произведенным мониторингом безопасности установлено, что земельный участок, на котором возведена капитальная постройка, расположен в защитных зонах 23 объектов культурного наследия регионального значения, и которая нарушает требования, установленные пунктом 1 статьи 34.1 Закона № 73-ФЗ.
Выслушав мнения участников процесса и исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
Согласно статье 35 Конституции Российской Федерации, право частной собственности охраняется законом. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда.
Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляются их собственниками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц. Условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального закона (статья 36 Конституции Российской Федерации).
Пунктом 1 статьи 263 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) закреплено право собственника земельного участка возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260 ГК РФ).
Согласно Выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 26.06.2024, право собственности на многоквартирный дом (общежитие) количеством 3 этажей, в том числе подземных 1, год постройки 1917, с кадастровым № площадью 611,4 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, зарегистрировано за ФИО3.
Из материалов дела следует, что указанный жилой дом расположен на земельном участке с кадастровым № площадью 1387 кв.м. по адресу: <адрес>, категории земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: многоквартирные жилые дома до 4-х этажей.
Согласно Выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 13.12.2024, право собственности на указанный земельный участок зарегистрировано за ФИО3
В выписке также содержатся сведения о том, что земельный участок полностью расположен в границах защитной зоны объектов культурного наследия:
- «Пожарная часть», <адрес>;
- «Дом аптекаря», <адрес>;
- «Трактир», <адрес>;
- «Дом жилой с флигелем», <адрес>;
- «Аптека Кочергина», <адрес>;
- «Дом доходный», <адрес>
- «Банк государственный», <адрес>;
- «Воинское присутствие», <адрес>
- «Больница городская», <адрес>;
- «Банк коммерческий (2 здания)», <адрес>;
- «Училище уездное, где учился ФИО4.», <адрес>
- «Дом жилой», <адрес>;
- «Городская усадьба Казаковых», <адрес>
- «Дом жилой», <адрес>
Ограничение использования земельного участка в пределах зон: в целях обеспечения сохранности объектов культурного наследия и композиционно-видовых связей (панорам). Утвержден следующий режим использования земель в границах защитных зон объектов культурного наследия: - запрещаются строительство объектов капитального строительства и их реконструкция, связанная с изменением их параметров (высоты, количества этажей, площади), за исключением строительства и реконструкции линейных объектов, тип: иная зона с особыми условиями использования территории.
Согласно техническому паспорту на здание (строение) 57 по <адрес>, составленному 28.01.2013, его общая площадь составляла 611,4 кв.м., в том числе жилая – 400,9 кв.м., подсобная – 147,4 кв.м.
Как следует из технического описания конструктивных элементов здания, содержащегося в указанном Техническом паспорте, техническое состояние деревянных стен и их наружной отделки, деревянных перегородок, чердачных перекрытий, оконных и дверных проемов оценено – «гниль», железная крыша – «ржавчина, течет».
На момент изготовления технического плана износ здания составил 74%.
По утверждению представителя ответчика, приобретенное ответчиком здание находилось в аварийном состоянии и не было пригодным для жилья, поэтому после приобретения он приступил к капитальному ремонту здания без разрешающих документов.
Вместе с тем, из представленных документов следует, что ФИО3 направлялись информационные письма 07.10.2021 и 15.03.2023 в адрес администрации Борисоглебского городского округа Воронежской области о поэтапном осуществлении строительно-монтажных работ по капитальному ремонту – замене и (или) восстановлению строительных конструкций объектов капитального строительства.
В том числе материалы дела содержат ответ управления по охране объектов культурного наследия Воронежской области № 71-11/1343 от 30.03.2023 на обращение ФИО3, перенаправленное администрацией Борисоглебского городского округа Воронежской области. Согласно указанному ответу, ремонт и реконструкция объектов капитального строительства, не связанные с изменением их параметров (высоты, количества этажей, площади), не запрещены.
Приобретенное истцом здание с кадастрового учета не снималось.
По делу была назначена судебная строительно-техническая экспертиза.
Согласно заключению эксперта № 6483/6-2-24 от 07.02.2025, исследуемый объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: <адрес>, относится к условно разрешенному виду использования (малоэтажная многоквартирная жилая застройка, в соответствии с видом разрешенного использования земельного участка), предъявляемому к зданиям, строениям, сооружениям, расположенным в территориальной зоне ОД/1- Общественно деловая зона в соответствии с Правилами землепользования и застройки Борисоглебского городского округа Воронежской области (утв. приказом министерства архитектуры и градостроительства Воронежской области от 13.02.2024 №45-01-04/38).
По этажности (2 этажа) исследуемый объект незавершенного строительства не противоречит Правилам землепользования и застройки Борисоглебского городского округа Воронежской области (утв. приказом министерства архитектуры и градостроительства Воронежской области от 13.02.2024 №45-01-04/38) в соответствии с которыми, предельно допустимая этажность для малоэтажной многоквартирной жилой застройки, расположенной в территориальной зоне ОД/1 - общественно деловая зона, не должна превышать 4 этажей.
Экспертом также отмечено, что по расположению относительно фактической границы со смежным участком, расположенным по правой меже, исследуемый объект незавершенного строительства не противоречит Правилам землепользования и застройки Борисоглебского городского округа Воронежской области (утв. приказом министерства архитектуры и градостроительства Воронежской области от 13.02.2024 №45-01-04/38) и СП 42.13330.2016 "СНиП 2.07.01-89* Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений", так как фактический отступ составляет более 6,0м (9,45м).
По расположению относительно фактической границы со смежным участком, расположенным по левой меже, исследуемый объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: <адрес>, не противоречит СП 42.13330.2016 "СНиП 2.07.01-89* Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений", так как фактический отступ составляет более 3,0 м (3,31м), при этом не соответствует Правилам землепользования и застройки Борисоглебского городского округа Воронежской области (утв. приказом министерства архитектуры и градостроительства Воронежской области от 13.02.2024 №45-01-04/38), в соответствии с которыми минимально допустимый отступ от границы участка для малоэтажной многоквартирной жилой застройки, расположенной в территориальной зоне ОД/1 - общественно деловая зона, должен составлять не менее 6,0 м.
Как следует из заключения эксперта, по расположению относительно жилых строений, расположенных на смежных участках, исследуемый объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: <адрес>, не противоречит требованиям СП 4.13130.2013 Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям, согласно которому минимально допустимый противопожарный отступ между зданиями, строениями, сооружениями I, II, III степенью огнестойкости класса конструктивной пожарной опасности СО должен составлять не менее 6,0 м. Определение степени огнестойкости и класса конструктивной пожарной опасности не входит в компетенцию эксперта специальности 16.1 «Исследование строительных объектов и территорий, функционально связанных с ними, в том числе с целью определения их стоимости».
В ходе проведения осмотра несущих и ограждающих конструкций исследуемого объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: <адрес>, было установлено их соответствие требованиям СП 70.13330.2012 Несущие и ограждающие конструкции. Актуализированная редакция СНиП 3,03.01-87. При строительстве исследуемого навеса были применены традиционные материалы. Применённые в объекте исследования объемно-планировочное решение и узлы сопряжений несущих конструкций являются типовыми. Установлено отсутствие деформаций, перекосов и прогибов, которые могли бы свидетельствовать об исчерпании несущей способности и устойчивости, а также невозможности восприятия нормативных нагрузок конструкциями исследуемого объекта. Несущие и ограждающие конструкции занимают рабочее положение и на момент осмотра находятся в исправном техническом состоянии согласно СП 13-102-2003 «Правила обследования несущих конструкций зданий и сооружений» М. 2004 г.
Таким образом, экспертом установлено, что требования механической безопасности в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2009 года №384-Ф3 «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» соблюдаются, отсутствует возможность внезапного обрушения/разрушения как части, так и всего строения в целом, угроза жизни и здоровью людей в части механической безопасности (в результате возможного внезапного разрушения) отсутствует.
По санитарным нормам исследуемый объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: <адрес>, соответствует требованиям Постановления главного государственного врача Российской Федерации от 28 января 2021 года №3 «Об утверждении санитарных правил и норм СанПин 2.1.3684-21 «Санитарно эпидемиологические требования к содержанию территорий городских и сельских поселений, к водным объектам» питьевой воде и питьевому водоснабжению, атмосферному воздуху, почвам, жилым помещениям, эксплуатации производственных, общественных помещений, организации и проведению санитарно- противоэпидемических (профилактических) мероприятий» т.к. данный объект не ухудшает инсоляцию и освещенность строений, расположенных на смежных земельных участках.
Инсоляция участков ИЖС (индивидуальное жилищное строительство) требованиями действующей нормативной документации не регламентируется. Исходя из изложенного, исследуемый объект незавершенного строительства не противоречит требованиям Постановления главного государственного врача Российской Федерации от 28 января 2021 года №3 «Об утверждении санитарных правил и норм СанПин 2,1.3684-21 «Санитарно эпидемиологические требования к содержанию территорий городских и сельских поселений» к водным объектам» питьевой воде и питьевому водоснабжению» атмосферному воздуху, почвам, жилым помещениям» эксплуатации производственных, общественных помещений, организации и проведению санитарно-противоэпидемических (профилактических) мероприятий» в части ухудшения инсоляции смежных земельных участков, ввиду отсутствия таковых (требований).
В части расположения спорного здания относительно охранных зон экспертом в заключении указано следующее.
Согласно представленной в материалах гражданского дела выписке из ЕГРН на земельный участок с № в границах которого расположен исследуемый объект незавершенного строительства с №т.1 л.д. 35-47), а также согласно письма управления по охране объектов культурного наследия Воронежской области (т. 1 л.д. 73-74) установлено, что исследуемый земельный участок расположен в границах охранных зон объектов культурного наследия, таких как: «Воинское присутствие», «Больница городская», «Дом торговый Тимофеева», «Дом жилой с воротами», «Трактир», «Дом жилой», «Банк государственный», «Доходный дом», «Дом жилой с флигелем», «Дом аптекаря», «Банк коммерческий», «Пожарная часть», в границах которых, в целях обеспечения сохранности объектов культурного наследия и композиционно-видовых связей (панорам) запрещается строительство объектов капитального строительства и их реконструкция, связанная с изменением их параметров (высоты, количества этажей, площади), за исключением строительства и реконструкции линейных объектов.
В представленных на исследование эксперта материалах гражданского дела отсутствует проектная, а также разрешительная документация на строительство, либо реконструкцию исследуемого объекта незавершенного строительства, что не соответствует требованиям, предъявляемым к зданиям, строениям, сооружениям, расположенным в границах охранных зон объектов культурного наследия.
Экспертом, с учетом ответа на первый вопрос исследовательской части, в ходе проведения исследования было установлено, что исследуемый объект незавершенного строительства, соответствует Правилам землепользования и застройки Борисоглебского городского округа Воронежской области (утв. приказом министерства архитектуры и градостроительства Воронежской области от 13.02.2024 №45-01-04/38) в части условно разрешенного вида использования (малоэтажная многоквартирная жилая застройка, в соответствии с видом разрешенного использования земельного участка), предъявляемому к зданиям, строениям, сооружениям, расположенным в территориальной зоне ОД/1- Общественно деловая зона, соответствует Правилам землепользования и застройки Борисоглебского городского округа Воронежской области (утв. приказом министерства архитектуры и градостроительства Воронежской области от 13.02.2024 №45- 01-04/38) в части предельно допустимой этажности, соответствует Правилам землепользования и застройки Борисоглебского городского округа Воронежской области (утв. приказом министерства архитектуры и градостроительства Воронежской области от 13.02.2024 №45-01-04/38) и СП 42.13330.2016 "СНиП 2.07.01-89* Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений" в части расположения относительно фактической границы со смежным участком, расположенным по правой меже, соответствует СП 42.13330.2016 "СНиП 2.07.01-89* Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений" в части расположения относительно фактической границы со смежным участком, расположенным по левой меже, соответствует требованиям СП 4.13130.2013 Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям в части минимально допустимого противопожарного отступа относительно жилых строений, расположенных на смежных участках, соответствует требованиям механической безопасности в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2009 года №384- ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» и не несет угрозу жизни и здоровью людей в части механической безопасности (отсутствует возможность внезапного обрушения/разрушения как части, так и всего строения в целом), соответствует требованиям Постановления главного государственного врача Российской Федерации от 28 января 2021 года №3 «Об утверждении санитарных правил и норм СанПин 2.1.3684-21 «Санитарно эпидемиологические требования к содержанию территорий городских и сельских поселений, к водным объектам, питьевой воде и питьевому водоснабжению, атмосферному воздуху, почвам, жилым помещениям, эксплуатации производственных, общественных помещений, организации и проведению санитарно-противоэпидемических (профилактических) мероприятий» т.к. данный объект не ухудшает инсоляцию и освещенность строений, расположенных на смежных земельных участках не противоречит требованиям Постановления главного государственного врача Российской Федерации от 28 января 2021 года №3 «Об утверждении санитарных правил и норм СанПин 2.1.3684-21 «Санитарно-эпидемиологические требования к содержанию территорий городских и сельских поселений» к водным объектам» питьевой воде и питьевому водоснабжению» атмосферному воздуху» почвам» жилым помещениям» эксплуатации производственных, общественных помещений» организации и проведению санитарно-противоэпидемических (профилактических) мероприятий» в части ухудшения инсоляции смежных земельных участков, ввиду отсутствия таковых (требований).
Вместе с тем, с учетом ответа на первый вопрос исследовательской части, в ходе проведения исследования экспертом было установлено, что исследуемый объект незавершенного строительства не соответствует Правилам землепользования и застройки Борисоглебского городского округа Воронежской области (утв. приказом министерства архитектуры и градостроительства Воронежской области от 13.02,2024 №45-01-04/38) в части расположения относительно фактической границы со смежным участком, расположенным по левой меже (отступ составляет менее 6,0 м), а также не соответствует требованиям, предъявляемым к зданиям, строениям, сооружениям, расположенным в границах охранных зон объектов культурного наследия, так как отсутствует проектная и разрешительная документация на строительство, либо реконструкцию исследуемого объекта незавершенного строительства.
Нарушение требований Правил землепользования и застройки Борисоглебского городского округа Воронежской области (утв. приказом министерства архитектуры и градостроительства Воронежской области от 13.02.2024 №45-01-04/38) в части расположения относительно фактической границы со смежным участком, расположенным по левой меже (отступ составляет менее 6,0 м) является неустранимым (устранение возможно путем переноса (демонтаж с последующим монтажом строения на расстоянии не менее 6,0 м от фактической границы со смежным участком, расположенным по левой меже).
Нарушение требований, предъявляемых к зданиям, строениям, сооружениям, расположенным в границах охранных зон объектов культурного наследия, является неустранимым, так как по состоянию на момент проведения осмотра исследуемый объект незавершенного строительства возведен в полном объеме (выполнены работы по устройству фундамента, возведению стен, перегородок, плит перекрытия, крыши, кровли и т.д.), частично выполнены работы по наружной облицовке фасада сайдингом, не выполнены только отделочные работы и работы по устройству инженерных коммуникаций.
С учетом ответа на первый вопрос исследовательской части, в ходе проведения исследования экспертом было установлено соответствие исследуемого объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: <адрес>, требованиям механической безопасности в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2009 года №384-Ф3 «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», следовательно, данный объект не несет угрозу жизни и здоровью людей в части механической безопасности (отсутствует возможность внезапного обрушения и разрушения как части здания, так и всего строения в целом).
Также было установлено, что исследуемый объект возведен с отступом от фактической границы со смежными земельными участками, что исключает возможность затрагивания конструктивных элементов строений, расположенных на смежных земельных участках.
Установить, повлияло ли возведение исследуемого объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: <адрес>, на прочностные характеристики строений, расположенных на смежных участках, не представляется возможным, ввиду отсутствия у эксперта сведений о техническом состоянии строений, расположенных на смежных участках, до проведения работ по возведению исследуемого объекта.
В заключении эксперт также указывает, что установить год постройки исследуемого объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: <адрес>, не представляется возможным, ввиду отсутствия утвержденной методики определения давности проведения строительных (в т.ч. строительно-монтажных) работ.
При этом, следует отметить, что фактическое конструктивное исполнение исследуемого объекта незавершенного строительства не соответствует конструктивному исполнению, отраженному в представленном в материалах гражданского дела техническом паспорте БТИ по состоянию на 28.01.2013г. (т.1 л.д. 22-28). Исходя из вышеизложенного следует, что исследуемый объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: <адрес>, построен позднее 28.01.2013г.
Физический износ каждого отдельного конструктивного элемента исследуемого объекта незавершенного строительства определялся в соответствии с "ВСН 53-86(р). Правила оценки физического износа жилых зданий" (утв. Приказом Госгражданстроя от 24.12.1986 № 446).
Величина физического износа определялась путем обследования технического (эксплуатационного) состояния объекта в целом и его важнейших конструктивных элементов, а также методом анализа физического состояния (по приведенной выше таблице зависимости некоторых технических характеристик строений от величины их физического износа.
Исходя из результатов проведенного исследования, экспертом было установлено, что по состоянию на момент проведения осмотра общий физический износ исследуемого объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу; <адрес>, составляет 6%.
По результатам проведенного визуально-инструментального осмотра было установлено, что общая площадь надземных помещений исследуемого объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: <адрес>, составляет 623,6 кв.м. Доступ на чердачное пространство в ходе проведения осмотра обеспечен не был.
По результатам проведенных замеров было установлено, что высота первого этажа (расстояние от поверхности пола до низа перекрытия второго этажа (до потолка) составляет 3,05 м, высота второго этажа 3,25 м.
Таким образом, объем исследуемого объекта незавершенного строительства, по результатам проведенных замеров, определяемый как произведение площади застройки (предел ограничивающих конструкций, стен) на высоту (без учета чердачного пространства, ввиду отсутствия доступа) составляет 2336,2 куб.м.
С учетом ответа на первый вопрос исследовательской части, в ходе проведения исследования было установлено, что по своему конструктивному исполнению исследуемый объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: <адрес>, имеет следующее исполнение:
- фундамент - ленточный из блоков ФБС (фундамент блочный стеновой);
- наружные стены - газосиликатные блоки, красный силикатный кирпич;
- перегородки - газосиликатные блоки, красный силикатный кирпич;
- перекрытие - железобетонные плиты перекрытия;
- кровля - скатная, металлическая черепица по деревянным стропилам и обрешетке;
Выполнена частичная наружная облицовка стен сайдингом, отделочные работы (штукатурка, шпатлевка стен, стяжка пола и пр.) по состоянию на момент проведения осмотра не выполнены, инженерные коммуникации отсутствуют.
Согласно пункту 14 статьи 1 ГрК РФ, реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.
В соответствии с пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 названной статьи (абзац 2 пункта 2 статьи 222 Кодекса). Снос строений, сооружений при самовольном занятии земельного участка осуществляется виновными в таких правонарушениях лицами.
Согласно пункту 3 статьи 222 ГК РФ, право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:
если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;
если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;
если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
В соответствии с правовой позицией, изложенной в абзаце 2 пункта 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" ответчиком по иску о сносе самовольной постройки является лицо, осуществившее самовольное строительство. В случае нахождения самовольной постройки во владении лица, не осуществлявшего самовольного строительства, ответчиком по иску о сносе самовольной постройки является лицо, которое стало бы собственником, если бы постройка не являлась самовольной.
В предмет доказывания по искам о сносе самовольного строения входит установление наличия (отсутствия) признаков самовольного строительства, указанных в статье 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Как неоднократно указывал Конституционный Суд Российской Федерации в своих решениях, закрепленные в статье 35 Конституции Российской Федерации гарантии права собственности предоставляются лишь в отношении того имущества, которое принадлежит соответствующему субъекту на законных основаниях, самовольное же строительство представляет собой правонарушение, а обязанность по сносу самовольной постройки - санкцию за такое правонарушение, как это предусмотрено статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, закрепляющей признаки самовольной постройки, т.е. постройки, совершенной с нарушением установленных законодательных норм, и последствия такой постройки, с целью защиты прав граждан и обеспечения баланса публичных и частных интересов, реализации требований статей 17 (часть 3) и 55 (часть 3) Конституции Российской Федерации.
Поскольку снос объекта самовольного строительства является крайней мерой гражданско-правовой ответственности, а устранение последствий нарушений должно быть соразмерно самому нарушению, не создавать дисбаланса между публичным и частным интересом, приводящего к нарушению устойчивости хозяйственного оборота и причинению несоразмерных убытков, то отсутствие разрешения на строительство, как единственное основание для сноса спорной постройки, не может бесспорно свидетельствовать о невозможности сохранения самовольной постройки при установленных по делу обстоятельствах.
Само по себе отсутствие разрешения на строительство не может служить основанием для удовлетворения иска, поскольку возможность сноса самовольной постройки гражданское законодательство связывает не с формальным соблюдением требований о получении разрешения на ее строительство, а с установлением обстоятельств, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки ввиду ее несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц.
Кроме того, относительно расстояния от спорного строения до фактической границы смежного земельного участка, расположенного по левой меже, где отступ составляет менее 6,0 м, суд приходит к следующему.
В пункте 3 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12 декабря 2023 года N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" разъяснено, что до 1 марта 2031 года возведение (создание) таких объектов на земельных участках, предназначенных для ведения гражданами садоводства, для индивидуального жилищного строительства или для ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством своей деятельности, без соблюдения порядка, предусмотренного статьей 51.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, и регистрация на них права собственности на основании только технического плана, подготовленного на основании декларации, составленной и заверенной правообладателем земельного участка, и правоустанавливающего документа на земельный участок являются законными действиями застройщика.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 29 данного постановления, по общему правилу, наличие допущенного при возведении (создании) постройки нарушения градостроительных и строительных норм и правил является основанием для признания постройки самовольной.
Определяя последствия такого нарушения, суду следует оценить его существенность. В частности, возведение объекта с нарушением нормативно установленного предельного количества этажей или предельной высоты (например, возведение объекта индивидуального жилищного строительства, превышающего по числу этажей допустимые параметры, установленные пунктом 39 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации), с нарушением строительных норм и правил, повлиявшим или способным повлиять на безопасность объекта и его конструкций, является существенным.
С учетом конкретных обстоятельств дела допущенное при реконструкции спорной постройки незначительное нарушение градостроительных и строительных норм и правил (например, в части минимальных отступов от границ земельных участков или максимального процента застройки в границах земельного участка), не создающее угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушающее права и интересы третьих лиц, может быть признано судом несущественным и не препятствующим возможности сохранения постройки.
Как установлено в судебном заседании, земельный участок с кадастровым № площадью 1387 кв.м. по адресу: <адрес>, расположен в границах защитной зоны, а именно по левой меже находится объект культурного наследия «Дом жилой», по адресу: <адрес>.
Защитная зона указанного объекта культурного наследия установлена на основании решения Управления по охране объектов культурного наследия Воронежской области № 71-01-07/92 от 22.02.2024.
Согласно пункту 10 статьи 2 Градостроительного кодекса Российской Федерации, градостроительная деятельность должна осуществляться с соблюдением требований сохранения объектов культурного наследия и особо охраняемых природных территорий.
Отношения в области сохранения, использования, популяризации и государственной охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации регулируются Федеральным законом от 25 июня 2002 года N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации".
Положениями данного Закона устанавливаются правовой статус и режим объектов культурного наследия, а также определенные ограничения к деятельности и использованию как объектов культурного наследия, так и иных объектов в пределах территории объектов культурного наследия.
Категория защитных зон была введена Федеральным законом от 05 апреля 2016 года N 95-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" и статью 15 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости", вступившим в силу 03 октября 2016 года.
Пунктами 1, 6 статьи 34.1 Закона N 73-ФЗ предусмотрено, что до дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений об установленных в соответствии со статьей 34 данного Федерального закона зонах охраны объекта культурного наследия устанавливаются защитные зоны объектов культурного наследия - территории, которые прилегают к включенным в реестр памятникам и ансамблям (за исключением указанных в пункте 2 данной статьи объектов культурного наследия) и в границах которых в целях обеспечения сохранности объектов культурного наследия и композиционно-видовых связей (панорам) запрещаются строительство объектов капитального строительства и их реконструкция, связанная с изменением их параметров (высоты, количества этажей, площади), за исключением строительства и реконструкции линейных объектов.
Таким образом, защитная зона является временной и устанавливается для объектов культурного наследия, не обеспеченных персональными либо объединенными зонами охраны. Защитная зона объекта культурного наследия прекращает существование со дня внесения в ЕГРН сведений о зонах охраны такого объекта культурного наследия, установленных в соответствии со статьей 34 Закона об объектах культурного наследия. Защитная зона объекта культурного наследия также прекращает существование в случае исключения объекта культурного наследия из единого государственного реестра объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов РФ. При этом принятие решения о прекращении существования такой зоны не требуется (пункт 6 статьи 34.1 Закона об объектах культурного наследия).
Защитными зонами объектов культурного наследия являются территории, которые прилегают к включенным в Реестр памятникам и ансамблям и в границах которых в целях обеспечения сохранности объектов культурного наследия и композиционно-видовых связей (панорам) запрещаются строительство объектов капитального строительства и их реконструкция, связанная с изменением их параметров (высоты, количества этажей, площади), за исключением строительства и реконструкции линейных объектов (пункт 1 статьи 34.1 Закона об объектах культурного наследия от 25 июня 2002 года N 73-ФЗ).
Границы защитной зоны объекта культурного наследия устанавливаются для памятника, расположенного в границах населенного пункта, на расстоянии 100 метров от внешних границ территории памятника, для памятника, расположенного вне границ населенного пункта, на расстоянии 200 метров от внешних границ территории памятника (пункт 3 статья 34.1 Федерального закона от 25 июня 2002 года № 73-ФЗ.
Исходя из смысла приведенных норм права, обозначенная законодателем защитная зона, призвана сохранить объекты культурного наследия, исключить негативное влияние на них.
В случае отсутствия утвержденных границ территории объекта культурного наследия, расположенного в границах населенного пункта, границы защитной зоны такого объекта устанавливаются на расстоянии 200 метров от линии внешней стены памятника либо от линии общего контура ансамбля, образуемого соединением внешних точек наиболее удаленных элементов ансамбля, включая парковую территорию. В случае отсутствия утвержденных границ территории объекта культурного наследия, расположенного вне границ населенного пункта, границы защитной зоны такого объекта устанавливаются на расстоянии 300 метров от линии внешней стены памятника либо от линии общего контура ансамбля, образуемого соединением внешних точек наиболее удаленных элементов ансамбля, включая парковую территорию (ч.4).
Региональный орган охраны объектов культурного наследия вправе принять решение, предусматривающее установление границ защитной зоны объекта культурного наследия на расстоянии, отличном от расстояний, предусмотренных пунктами 3 и 4 настоящей статьи, на основании заключения историко-культурной экспертизы с учетом историко-градостроительного и ландшафтного окружения такого объекта культурного наследия в порядке, установленном Правительством Российской Федерации (ч.5).
В соответствии со статьей 56.4 названного Федерального Закона предметом охраны достопримечательного места являются его градостроительные, геологические, ландшафтные, объемно-пространственные, планировочные, архитектурно-стилистические характеристики, ценные элементы застройки и благоустройства, совместные творения человека и природы, объекты, представляющие интерес с точки зрения архитектуры, истории, археологии, этнологии и экологии, функциональное назначение и мемориальное значение указанного достопримечательного места (ч.1).
В целях обеспечения сохранности предмета охраны достопримечательного места в границах территории достопримечательного места органом охраны объектов культурного наследия, указанным в пункте 3 статьи 5.1 настоящего Федерального закона, в соответствии с категорией историко-культурного значения данного объекта культурного наследия устанавливаются требования к осуществлению деятельности в границах территории достопримечательного места, ограничения использования лесов и требования к градостроительному регламенту в границах территории достопримечательного места, включая требования к видам разрешенного использования земельных участков, к хозяйственной деятельности на земельных участках в границах территории достопримечательного места (ч.2).
Требования к осуществлению деятельности в границах территории достопримечательного места и требования к градостроительному регламенту в границах территории достопримечательного места учитываются в документах территориального планирования, градостроительных регламентах, устанавливаемых правилами землепользования и застройки муниципальных образований (ч.3).
Само по себе отсутствие согласования уполномоченного органа государственной власти в области охраны объектов культурного наследия и соответствующего разрешения не является безусловным основанием по смыслу статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации к отказу в признании права собственности на спорную постройку.
Как следует из представленной по запросу суда копии инвентарного дела на домовладение № по <адрес> городского профессионально-технического училища № 27, содержащего технический паспорт, составленный 19 мая 1994 года, объем основной и отдельных частей строения и пристроек указан: лит.А – 2833 куб.м., лит.а – 168 куб.м., лит. а1 – 15 куб.м., лит. а3 – 61 куб.м., подвал – 184 куб.м., пристройка крыльца – 15 куб.м.
Согласно заключению эксперта, объем исследуемого объекта, определяемый как произведение площади застройки (предел ограничивающих конструкций, стен) на высоту (без учета чердачного пространства) составляет 2336,2 куб.м.
Таким образом, учитывая отсутствие данных в технических документах о чердачном пространстве, как до реконструкции, так и после нее, объем строения после реконструкции уменьшился, а увеличение его площади произошло за счет толщины стен и перегородок.
Земельный участок, на котором расположено спорное здание, принадлежит истцу на праве собственности и имеет вид разрешенного использования: многоквартирные жилые дома до 4-х этажей. Градостроительным и иным нормам и правилам возведенная постройка соответствует, за исключением несоблюдения расположения относительно объекта недвижимости по <адрес>.
Учитывая изложенные обстоятельства, принимая во внимание, что реконструкция здания произведена в соответствии со строительными и иными правилами и нормами, истец предпринимал надлежащие меры к легализации данной реконструкции, отсутствует негативное влияние на объект культурного наследия, находящийся в непосредственной близости с спорным зданием, не нарушается и панорама памятников, а расположение спорного объекта после проведенной реконструкции не может влиять на визуальное и ценностное восприятие объектов культурного наследия, поскольку этажность, высота и объем здания не увеличились, имеется исторически сложившееся землепользование, сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан, суд полагает необходимым в удовлетворении исковых требований отказать.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
решил:
в удовлетворении исковых требований администрации Борисоглебского городского округа Воронежской области к ФИО3 о признании отдельно стоящего здания самовольной постройкой и сносе самовольной постройки – отказать.
Решение может быть обжаловано в Воронежский облсуд в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.
Председательствующий М.Ю. Тюрина
Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.