Дело № 2-948/2022 ДД.ММ.ГГГГ

№

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Смольнинский районный суд города Санкт-Петербурга в составе:

председательствующего судьи Яковлевой М.О.

с участием адвоката Бородатого А.С.

при секретаре Калининой Е.О.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи доли квартиры,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО1 обратился в суд с иском к ответчикам ФИО2 и ФИО3, уточнив исковые требования в порядке ст. 39 ГПК РФ, просит перевести на него права и обязанности покупателя по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между продавцом ФИО2 и покупателем ФИО3 в отношении <данные изъяты> долей квартиры, расположенной по адресу: <адрес> с поступлением в пользование покупателя жилой комнаты № общей площадью <данные изъяты> кв.м, удостоверенному ФИО4, исполняющей обязанности ФИО5, нотариуса нотариального округа Санкт-Петербург (зарегистрировано в реестре: №).

В обоснование иска истец указал, что ему принадлежит <данные изъяты> доли в праве общей долевой собственности - трехкомнатной квартиры общей площадью <данные изъяты> кв. м, расположенной в многоквартирном доме по адресу: <адрес>. Доля в размере <данные изъяты> доли в праве общей долевой собственности на вышеуказанную квартиру до недавнего времени принадлежала ФИО2

ДД.ММ.ГГГГ истец узнал со страниц Интернета, а ДД.ММ.ГГГГ муж ФИО3 по имени П. подтвердил, что ФИО2 заключил ДД.ММ.ГГГГ договор купли-продажи № своей доли в общей долевой собственности на принадлежащую совместно квартиру, с его женой, ФИО3, не известив истца в письменной форме о намерении продать свою долю постороннему лицу. Тем самым ответчик нарушил принадлежащее истцу преимущественное право покупки, закрепленное ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации. Свою долю ответчик продал за 2500000 рублей.

Истец указывает, что за указанную цену готов приобрести указанную долю в общей долевой собственности на квартиру и располагает достаточными средствами.

ФИО2 не было направлено истцу извещение в письменной форме о намерении продать свою долю в квартире постороннему лицу с указанием в извещении других, помимо цены, условий, на которых ФИО2 эту долю продает.

В заявлении ФИО2 от ДД.ММ.ГГГГ не указаны срок заключения договора купли-продажи <данные изъяты> долей в праве собственности на квартиру, сроки и порядок оплаты по такому договору.

В вышеуказанном заявлении от ДД.ММ.ГГГГ сообщается о предстоящей продаже ФИО2 его доли в праве собственности на квартиру за 2500000 рублей, однако не сообщается о том значимом обстоятельстве, что такая продажа (заключение договора купли-продажи, оплата и передача имущества) состоится только через 5,5 лет.

Значимые для сторон договора купли-продажи условия об утрате ФИО6 права пользования отчуждаемым недвижимым имуществом и об обеспечении продавцом подачи документов на снятие ФИО7 с регистрационного учета в заявлении ФИО2 от ДД.ММ.ГГГГ не изложены.

Таким образом, требования нормы абзаца 1 п.2 ст.250 ГК РФ о необходимости указания в письменного извещении других, помимо цены, условий, на которых продавец доли ее продает не соблюдены.

Согласно заключениям специалиста от ДД.ММ.ГГГГ № и от ДД.ММ.ГГГГ № (ООО «Межрегиональный центр экспертиз «Северо-Запад») об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости - <данные изъяты> долей жилой квартиры (жилой комнаты площадью <данные изъяты> кв.м), расположенной по адресу: <адрес>, рыночная стоимость данного объекта на дату оценки ДД.ММ.ГГГГ (дата заявления ФИО2 о предстоящей продаже его <данные изъяты> долей в праве собственности на квартиру) составляет 1 809 000 рублей, т.е. гораздо ниже (почти на 28 %) суммы, указанной в заявлении ФИО2 от ДД.ММ.ГГГГ, - рыночная стоимость данного объекта на дату оценки ДД.ММ.ГГГГ (дата подписания договора купли-продажи между ответчиками) составляет 2 720 000 рублей, т.е. почти на 8,8% выше суммы, указанной в заявлении ФИО2 от ДД.ММ.ГГГГ.

Данные о рыночной стоимости проданного ФИО2 объекта недвижимости подтверждают, что условия, при которых истцу направлялось заявление ФИО2 от ДД.ММ.ГГГГ, и условия, при которых ДД.ММ.ГГГГ (более чем через 5,5 лет) был подписан договор купли-продажи между ответчиками, существенно изменились: если в ДД.ММ.ГГГГ заявленная ФИО8 сумма продажи его доли в квартире была гораздо выше ее рыночной стоимости, то в <данные изъяты> эта сумма была уже немногим ниже рыночной стоимости данной доли, что позволяло бы принять истцу разумное решение о реализации его права преимущественной покупки.

В договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ между ответчиками отсутствуют сведения о свидетельстве от ДД.ММ.ГГГГ, о заявлении ФИО2 от ДД.ММ.ГГГГ и, тем более, о содержании данного заявления.

Истец считает, что исходя из принципа разумности, недопустимости недобросовестного поведения ФИО2 как участника гражданских правоотношений (п.2 ст.6, п.5 ст.10 ГК РФ), а также и из содержания п.№ вышеуказанных Методических рекомендаций ФИО4, исполняющая обязанности ФИО5, нотариуса нотариального округа Санкт- Петербург, ДД.ММ.ГГГГ не должна была удостоверять договор купли-продажи между ответчиками, ей следовало отложить совершение данного нотариального действия и направить истцу соответствующий запрос.

Истец ФИО1 и его представитель адвокат Бородатый А.С., действующий на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ и ордера, в судебное заседание явились, исковые требования поддержали.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен, ходатайств об отложении слушания дела не заявлял. Сведения о времени и месте слушания дела направлены ответчику по известному месту жительства, однако, судебные извещения по месту регистрации он не получил, уклонившись от явки в учреждение почтовой связи для получения судебного извещения.

С учетом положений ст. 165.1 ГК РФ и п.п. 67-68 Постановления Пленума Верховного суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» суд полагает, что ответчик, уклонившись от получения судебного извещения несет риск неполучения поступившей ему корреспонденции, а соответственно, судебное извещение считается доставленным, а ответчик извещенным надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства и неявившимся в суд по неуважительной причине.

Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явилась, о времени и месте судебного заседания извещена, доверила представление своих интересов ФИО9

Представитель ответчика ФИО3 - ФИО9, действующая на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, в судебное заседание явилась, исковые требования не признала по основаниям, изложенным в письменных возражениях.

Третье лицо нотариус ФИО4, исполняющая обязанности нотариуса нотариального округа Санкт-Петербурга ФИО5, в судебное заседание не явилась, о времени и месте судебного заседания извещена, просила о рассмотрении дела в ее отсутствие.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Санкт-Петербургу в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен посредством размещения соответствующей информации на официальном сайте суда в сети «Интернет» в порядке ч. 2.1 ст. 113 ГПК РФ.

Представители третьих лиц ПАО «Росбанк», ООО «Сосьете Женераль Страхование» в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены, ходатайств об отложении слушания дела не заявляли.

В соответствии со ст. 167 ГПК РФ суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся ответчика ФИО2 и третьих лиц.

Суд, выслушав явившихся участников судебного разбирательства, исследовав материалы дела, полагает исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Судом установлено, что ФИО1 является собственником <данные изъяты> долей в праве общей долевой собственности на жилое помещение по адресу: <адрес>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ

Ответчик ФИО2 являлся собственником <данные изъяты> долей в вышеуказанной квартире на основании договора передачи доли коммунальной квартиры в собственность граждан № от ДД.ММ.ГГГГ, право собственности зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 (продавцом) и ФИО3 (покупателем) в нотариальной форме был заключен договор купли-продажи <данные изъяты> долей в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>; <данные изъяты> долей в праве общей долевой собственности на квартиру соответствует изолированной комнате № площадью <данные изъяты> кв.м. в указанной квартире.

Согласно п. № договора купли-продажи он заключен с соблюдением ст. 42 Жилищного кодекса РФ и ст. 250 Гражданского кодекса о преимущественном праве покупки.

В соответствии с п. № указанного договора купли-продажи доли квартиры стороны оценивают в 2 500 000 руб. Сумма 631 000 рублей оплачена покупателем продавцу за счет собственных средств не позднее 10 банковских дней после государственной регистрации перехода права собственности по настоящему договору. Окончательный расчет производится за счет кредитных средств путем уплаты покупателем продавцу суммы 1 869 000 рублей не позднее после государственной регистрации перехода права собственности по настоящему договору.

В соответствии с Федеральным законом РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» с момента государственной регистрации ипотеки в ЕГРН недвижимое имущество считается находящимся в залоге у кредитора/залогодержателя в обеспечение исполнения обязательств покупателя по кредитному договору.

В соответствии с п. № договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ продавец в присутствии нотариуса дает заверение покупателю, что недвижимое имущество свободно от прав третьих лиц, в том числе и не зарегистрированных в установленном законом порядке, за исключением прав, указанных в настоящем пункте договора. На момент заключения настоящего договора в недвижимом имуществе зарегистрирована и фактически проживает ФИО6. Продавец обязуется обеспечить подачу документов на снятие с регистрационного учета ФИО6 в течение 5 дней с момента государственной регистрации перехода права собственности по настоящему договору. Продавец и ФИО6 утрачивают право пользования недвижимым имуществом с момента государственной регистрации перехода права собственности по настоящему договору. Лиц, сохраняющих право пользования недвижимым имуществом после ее приобретения покупателем, не имеется.

Переход права собственности ФИО3 на спорный объект недвижимости зарегистрирован ДД.ММ.ГГГГ, в тот же день зарегистрировано ипотека в пользу ПАО «РОСБАНК».

Как следует из материалов дела, в целях соблюдения условий, предусмотренных ст. 250 ГК РФ, ДД.ММ.ГГГГ к нотариусу нотариального округа Санкт-Петербург ФИО10 обратился ФИО2 за составлением нотариального заявления о намерении продать свою долю в квартире.

Как следует из свидетельства от ДД.ММ.ГГГГ, выданного ФИО11, временно исполняющей обязанности нотариуса нотариального округа Санкт-Петербург ФИО10, на основании статьи 86 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате было удостоверено, что ФИО12, временно исполняющей обязанности нотариуса нотариального округа Санкт-Петербург ФИО10, ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 по адресу: <адрес>, почтовым отправлением направлено заявление ФИО2 о предстоящей продаже принадлежащих ему <данные изъяты> (двадцати сорок шестых) долей в праве собственности на квартиру по адресу: <адрес>, по его просьбе. Получение указанного документа адресатом не подтверждено. Почтовое отправление поступило ДД.ММ.ГГГГ в Отделение почтовой связи № Санкт-Петербурга для вручения ФИО1 и возвращено отправителю ДД.ММ.ГГГГ (решение о возврате принято ДД.ММ.ГГГГ) в связи с истечением срока хранения и неявки адресата за получением почтового отправления. Данные обстоятельства подтверждаются представленными нотариусом копиями уведомления о продаже, почтовой квитанции и почтового конверта.

Согласно уведомлению нотариуса о продаже, направленного истцу, ФИО2 извещал его о предстоящей продаже принадлежащих ему долей квартиры за 2 500 000 рублей.

Согласно ст. 244 ГК РФ имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности.

В силу ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных ст. 250 ГК РФ.

Исходя из положений ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.

В соответствии с п. п. №, № Методических рекомендаций по проверке нотариусом соблюдения преимущественного права покупки участника долевой собственности при удостоверении договоров по продаже доли в праве общей собственности на недвижимое имущество постороннему лицу, утверденных решением Правления Федеральной нотариальной палаты (протокол от 28 марта 2016 года № 03/16), продавец вправе направить извещение участникам долевой собственности о намерении продать свою долю как через нотариуса (ст. 86 Основ законодательства РФ о нотариате), так и посредством почтового отправления.

При этом в извещении должны быть указаны объект продажи и цена продажи. С учетом сложившейся практики оборота недвижимости, в извещении должны быть указаны и другие значимые для сторон условия, например: порядок расчетов; сохранение установленного законом права залога при рассрочке платежа или нет; наличие лиц, сохраняющих право пользования в жилых помещениях; сроки передачи имущества и т.д.

Согласно ст. 2 ГК РФ участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

В связи с этим, при передаче извещения продавца нотариусом в порядке, предусмотренном ст. 86 Основ законодательства РФ о нотариате, нотариус не проверяет достоверность предоставленных заявителем сведений о сособственнике и адресе, по которому должно быть направлено извещение.

По смыслу п. 1 ст. 165.1 ГК РФ юридически значимое сообщение, адресованное гражданину, должно быть направлено по адресу его регистрации по месту жительства или пребывания либо по адресу, который гражданин указал сам (например, в тексте договора), либо его представителю (п. 1 ст. 165.1 ГК РФ).

Из разъяснений, данных в п. 63 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 года № 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой ГК РФ", следует, что гражданин несет риск последствий неполучения юридически значимых сообщений, доставленных по адресам, перечисленным в абз. 1 и 2 настоящего пункта, а также риск отсутствия по указанным адресам своего представителя. Гражданин, сообщивший кредиторам, а также другим лицам сведения об ином месте своего жительства, несет риск вызванных этим последствий (п. 1 ст. 20 ГК РФ). Сообщения, доставленные по названным адресам, считаются полученными, даже если соответствующее лицо фактически не проживает (не находится) по указанному адресу.

В соответствии с п. № Методических рекомендаций по проверке нотариусом соблюдения преимущественного права покупки участника долевой собственности при удостоверении договоров по продаже доли в праве общей собственности на недвижимое имущество постороннему лицу, утвержденных решением Правления Федеральной нотариальной палаты (протокол от 28 марта 2016 года № 03/16), если лицу, направляющему сообщение, известен только адрес фактического места жительства гражданина, сообщение может быть направлено по такому адресу.

В соответствии с п. № Методических рекомендаций если корреспонденция была возвращена нотариусу в связи с истечением срока хранения в отделении связи, то извещение считается доставленным со дня поступления в отделение связи по месту жительства адресата, определяемого по календарному штемпелю на конверте.

Кроме того, надлежит учесть, что в силу п. № Методических рекомендаций бесспорным подтверждением направления извещения участников общей долевой собственности на недвижимое имущество о намерении одного из участников продать свою долю постороннему лицу могут быть свидетельство нотариуса о передаче или о направлении извещения сособственнику.

Такое свидетельство в материалы дела представлено.

Вышеуказанные положения закона и методических рекомендаций соблюдены ответчиком и нотариусом.

В обоснование своего иска истец ссылался на то обстоятельство, что в направленном ему извещении о предстоящей продаже спорного объекта недвижимости, не были указаны такие условия сделки, как срок заключения договора купли-продажи, сроки и порядок оплаты по такому договору, условия об утрате ФИО6 права пользования отчуждаемым недвижимым имуществом и об обеспечении продавцом подачи документов на снятие ФИО7 с регистрационного учета.

В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В то же время существенными условиями договора купли-продажи является предмет договора и его цена (п. 3 ст. 455, п. 1 ст. 500 ГК РФ).

Направленное в адрес истца извещение о продаже долей содержало существенные условия договора купли-продажи, являющиеся достаточными для принятия решения о заключении договора и оценке своих финансовых возможностей.

Истец вопреки ст. 56 ГПК РФ не доказал, что у него на момент направления соответствующего извещения имелись в наличии денежные средства для выкупа доли, а также истец не доказал допустимыми, относимыми и достаточными доказательствами недобросовестность ответчика при соблюдении им требования ст. 250 ГК РФ.

Истцом в силу ожидаемого и обычного поведения в целях защиты своего права покупки доли должны были быть произведены действия, направленные на приобретение доли. Таких приготовлений к покупке истец в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ не совершил.

Впервые истец внес денежные средства в размере 2 519 300 рублей на депозитный счет Управления Судебного департамента в г. Санкт-Петербурге только ДД.ММ.ГГГГ (<данные изъяты>), доказательств наличия у него достаточных денежных средств в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ не представил.

При таких обстоятельствах суд не усматривает оснований для удовлетворения заявленного иска.

На основании ст.ст. 194-199 ГПК РФ суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении иска ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи доли квартиры отказать.

Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд путем подачи апелляционной жалобы в Смольнинский районный суд города Санкт-Петербурга в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья М.О. Яковлева