Дело №2-934/2025
УИД: 23RS0052-01-2025-001190-35
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
город Тихорецк 07 ноября 2025 года
Тихорецкий городской суд Краснодарского края в составе:
судьи Гончаровой О.Л.,
секретаря судебного заседания Юрченко Ю.И.,
с участием истца ФИО1,
представителя ответчика – администрации Тихорецкого городского поселения Тихорецкого района ФИО3, действующего на основании доверенности № от ДД.ММ.ГГГГ,
третьего лица на стороне ответчика, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, - ФИО8,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к администрации Тихорецкого городского поселения Тихорецкого района о сохранении реконструированного объетк капитального строительства в существующем виде и признании права собственности на квартиру,
установил:
ФИО1 обратилась в суд с иском к администрации Тихорецкого городского поселения Тихорецкого района о сохранении многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>, в существующем виде после произведенной реконструкции, работ по перепланировке и переустройству в <адрес>, входящей в состав многоквартирного дома, и признании права собственности на <адрес>.
Исковые требования мотивированы тем, что ФИО1 на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ является собственником <адрес>, общей площадью 33,2 кв.м., с кадастровым номером №, расположенной по адресу: <адрес>, что подтверждается выпиской из ЕГРН. С целью улучшения жилищных условий ФИО1 осуществила реконструкцию квартиры без разрешительной документации путем сноса пристроек литер «а», «а5», выполнено строительство пристройки литер «а6», включающей кухню №, прихожую №, коридор №, демонтировано газовое оборудование камина в помещении №, в помещении кухни № установлен отопительный котел на газовом топливе, варочная плита. После произведенной реконструкции и переустройства общая площадь квартиры составляет 58,6 кв.м, жилая – 20,4 кв.м. Истец обращалась в администрацию Тихорецкого городского поселения Тихорецкого района о сохранении с последующим вводом в эксплуатацию объекта капитального строительства одноэтажного многоквартирного жилого дома с реконструированной квартирой. Истцу было разъяснено, что в связи с отсутствием собственника на <адрес>, сохранение в административном порядке не возможно. Отделом ГБУ КК «Крайтехинвентаризация - Краевое БТИ» по Тихорецкому району по обращению истца было подготовлено техническое заключение от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому проведено визуальное обследование строительных конструкций, при котором: трещин, прогибов, крена, смещений, горизонтальных перемещений строительных конструкций, отклонений от вертикали, свидетельствующих об ухудшении эксплуатационных свойств, обнаружено не было. На основании произведенного обследования и данного технического заключения сделан вывод о возможности сохранения <адрес> многоквартирного жилого дома в реконструированном виде. Произведенная реконструкция не нарушила несущую способность строительных конструкций многоквартирного жилого дома, техническое состояние конструктивных элементов работоспособное, объект завершен строительными работами, деформации, трещины, повреждения не выявлены. В помещениях завершен ремонт внутренней отделки стен, потолка и пола. Инженерный объект не затрагивает интересы третьих лиц, при условии получения согласия на реконструкцию от всех собственников помещений в многоквартирном доме в соответствии со ст. 40 ЖК РФ. Исследуемый объект обеспечивает безопасную эксплуатацию для жизни и здоровья граждан.
Не имея иной возможности защиты права, истец обратилась в суд, просит сохранить в реконструированном виде многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, <адрес>, и входящую в состав многоквартирного дома <адрес>, общей площадью 58,6 кв.м., с кадастровым номером №, и признать за ней право собственности на указанную квартиру. Указать, что решение является основанием для органа государственной регистрации для постановки на государственный кадастровый учет изменений, произошедших в результате выполненной реконструкции, и регистрации права собственности на квартиру.
Истец ФИО1 в судебном заседании исковые требования поддержала, просила удовлетворить их в полном объеме, сохранить объект в существующем виде, с учетом полученного технического заключения и согласия всех собственников помещений на сохранение объекта в существующем виде.
Представитель ответчика – администрации Тихорецкого городского поселения Тихорецкого района ФИО3 в судебном заседании не возражал против удовлетворения исковых требований.
Привлеченная к участию в деле третье лицо на стороне ответчика, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, - ФИО8 (собственник <адрес>), в судебном заседании выразила согласие на произведенную истцом реконструкцию, пояснив, что этим не нарушаются её права, а также права её несовершеннолетних детей (долевых собственников), интересы которых она представляет как законный представитель, не возражала против удовлетворения исковых требований.
Третьи лица на стороне ответчика, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, собственники квартир №№, 3 – ФИО6, ФИО7 в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела надлежаще извещены, в поданных в суд заявлениях просили о рассмотрении дела в их отсутствии, не возражали против удовлетворения исковых требований.
Допрошенная в судебном заседании специалист-эксперт отдела ГБУ КК «Крайтехинвентаризация – Краевой БТИ» по Тихорецкому району ФИО4 пояснила суду, что при проведении обследования <адрес> по факту реконструкции, установлено, что была произведена реконструкция объекта, снесены две пристройки - деревянная и небольшая кирпичная, вместо них построена новая кирпичная пристройка, площадью застройки 34,3 кв.м. Эти работы были произведены на основании разрешения на реконструкцию, выданным администрацией Тихорецкого городского поселения от ДД.ММ.ГГГГ, срок действия которого истец в 2019 году, однако в установленный разрешением срок дом не был введен в эксплуатацию. Многоквартирный дом расположен на земельном участке с видом разрешенного использования – для эксплуатации малоэтажного многоквартирного дома, в зоне застройки малоэтажными малоэтажными жилыми домами и домами блокированной застройки (ЖЗ 104). Реконструированный объект отвечает всем правилам градостроительных норм и не нарушает правила землепользования и застройки в <адрес>. Отступы от красной линии, отступы от соседнего участка, застроенная площадь – все соответствует нормам. Данный реконструированный объект попадает в санитарную зону источников водоснабжения и водопровода, эта зона была установлена в 2020 году, реконструкция квартиры произошла в 2009 году, данная квартира обеспечена городской центральной канализацией, поэтому почвенный покров не нарушен. Квартира стоит на кадастровом учете, под кадастровым номером, площадью 33,2м2. В эту площадь не входили демонтированные пристройки, только площадь самой квартиры литер «А». В новой пристройке литер «а6» на основании проектной документации на водоснабжение находятся газовые приборы, газовый котел, варочная плита, все соответствует проектной документации, нарушений нет. После реконструкции площадь исследуемой квартиры составила 58,6 м2. Пристройка построена из кирпича, фундамент бетонный, она соответствует пожарным нормам в части ширины дверных проемов, в части ширины оконных проемов, соответствует системе противопожарной защиты, ограничения распространения пожара и требованиям о перепланированных реконструктивных решениях. Расстояние от смежного участка по <адрес> составляет 10,4 м, что соответствует пожарным нормам, системам защиты ограничения распространения пожара. С учетом всех установленных обстоятельств сохранение реконструированного объекта представляется возможным, так как все строительные конструкции находятся в работоспособном состоянии и не затрагивают интересы третьих лиц, не несут угрозы здоровью граждан.
Выслушав участвующих в деле лиц, исследовав доказательства в материалах дела, суд принимает во внимание следующее.
Согласно пункту 1 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
В силу части 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
В соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации одним из способов защиты прав является признание права.
В судебном заседании установлено, что ФИО1 на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ является собственником <адрес>, общей площадью 33,2 кв.м., кадастровый №, расположенной по адресу: <адрес> <адрес>. Государственная регистрация права собственности произведена ДД.ММ.ГГГГ, запись регистрации №, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости.
Для улучшения жилищных условий в 2009 году истцом было получено в администрации Тихорецкого городского поселения Тихорецкого района разрешение на строительство RU-23533113-117 от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому было разрешено провести реконструкцию объекта капитального строительства – <адрес> малоэтажном многоквартирном жилом доме литер «А» с пристройкой литер «а» к <адрес>, пристройкой литер «а5» к <адрес>, включающей в себя строительство пристройки к <адрес> площадью застройки 31,7 кв.м, снос пристроек литер «а, а5» к <адрес>.
В 2009 году истцом была произведена реконструкция <адрес> путем сноса пристроек литер «а, а5», выполнено строительство пристройки литер «а6», которая включает: кухню №, прихожую №, коридор №, демонтировано газовое оборудование камина в помещении №, в помещении кухни № установлен котел на газовом топливе, варочная плита на газовом топливе в соответствии с проектной документацией «Реконструкция газоснабжения <адрес> жилом <адрес> в <адрес>», НЗ 37.09-ГС, выполненной ООО «Тихорецкий центр энергоснабжения» в 2009 году.
Функциональное назначение помещений <адрес> после произведенной реконструкции и переустройства: №- жилая комната, площадью 20,4 кв.м.; № - коридор, площадью 8,1 кв.м., № - совмещенный санузел, площадью 3,7 кв.м.; № - кухня, площадью 17,3 кв.м.; № -прихожая, площадью 6,2 кв.м.; № - коридор, площадью 2,9 кв.м.
В результате произведенных работ по реконструкции (перепланировке) общая площадь жилого помещения составляет 58,6 кв.м., жилая – 20,4 кв.м.
Истец ФИО1 обращалась в администрацию Тихорецкого городского поселения по вопросу сохранения и ввода в эксплуатацию объекта капитального строительства – одноэтажного многоквартирного жилого дома литер «А», «а6», после реконструкции <адрес>, однако е было разъяснено, что в связи с отсутствием собственника на <адрес>, сохранение в административном порядке невозможно, рекомендовано обратится за сохранением данного объекта в судебном порядке.
В соответствии с частью 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Согласно части 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:
если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;
если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;
если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Положения статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект.
Пленум Верховного Суда Российской Федерации в своем постановлении №10/22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», разъяснил, что отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время судам необходимо устанавливать, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.
Квартира истца расположена в одноэтажном многоквартирном жилом доме, состоящем из четырех квартир.
Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных Жилищным кодексом Российской Федерации и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме (часть 2 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации).
Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции (часть 3 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации).
Согласно части 2 статьи 40 Жилищного кодекса Российской Федерации если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Согласие всех собственников помещений многоквартирного дома требуется на осуществление любой реконструкции, фактически влекущей уменьшение размера общего имущества многоквартирного дома (пункт 11 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №2, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26 апреля 2017 года).
С учетом указанных норм права, по данному делу юридически значимым обстоятельством применительно к изложенным нормам Жилищного кодекса Российской Федерации, Градостроительного кодекса Российской Федерации, а также норм Гражданского кодекса Российской Федерации, является выяснение судом вопроса о квалификации произведенных работ (перепланировка, реконструкция, самовольная постройка), в результате которых изменилась площадь <адрес>, а также изменился размер общего имущества многоквартирного дома.
Разрешая вопрос о возможности сохранения жилого помещения в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, суд принимает во внимание, что в соответствии с частью 4 статьи 29 Жилищного кодекса Российской Федерации на основании решения суда помещение в многоквартирном доме может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.
Исходя из частей 1 - 3 статьи 36, части 2 статьи 40, пункта 1 части 2 статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации, согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме является обязательным условием для проведения реконструкции жилого помещения в многоквартирном доме, влекущей уменьшение размера общего имущества. В его отсутствие нельзя признать такую реконструкцию проведенной в соответствии с требованиями закона. Надлежащим подтверждением наличия согласия всех собственников на реконструкцию жилого помещения в многоквартирном доме является соответствующее решение общего собрания собственников помещений многоквартирного дома.
Судом установлено, что на общем собрании собственниками помещений многоквартирного <адрес> было дано согласие на сохранение реконструкции многоквартирного жилого дома путем строительства пристройки к <адрес>, что подтверждается протоколом общего собрания от ДД.ММ.ГГГГ.
Все собственники помещений в многоквартирном доме привлечены к участию в деле в качестве третьих лиц, возражений по существу заявленных требований от них не поступило, они не возражают против сохранения реконструкции и удовлетворения исковых требований.
Из технического заключения ГБУ КК «Крайтехинвентаризация – Краевое БТИ» отдела по Тихорецкому району от ДД.ММ.ГГГГ следует, что на основании выполненного обследования эксперт считает возможным сохранение и дальнейшую эксплуатацию реконструированного, перепланированного, переустроенного жилого дома литер «А», с пристройкой литер «а6», по адресу: <адрес>, <адрес>. В соответствии с разрешением на строительство №RU 23533113-117, выданным администрацией Тихорецкого городского поселения Тихорецкого района от ДД.ММ.ГГГГ, выдано разрешение на реконструкцию объекта капитального строительства, <адрес>, включающей в себя строительство пристройки к <адрес> площадью застройки 31,7 кв.м, снос пристроек (литер а, а5) к <адрес>, по адресу: <адрес>, <адрес>. Срок действия данного разрешения установлен до ДД.ММ.ГГГГ. В установленный разрешением на строительство срок истцом произведены работы по реконструкции, указанные в разрешении, однако многоквартирный жилой дом не был введен в эксплуатацию.
При обследовании <адрес> выявлена реконструкция многоквартирного жилого дома, которая произошла за счет сноса пристройки литер «а»; сноса пристройки литер «а5»; строительства кирпичной пристройки литер «а6», 2009 года постройки площадью застройки 34,3 кв.м. Квартира № в составе многоквартирного жилого дома соответствует описываемым в табл. 1,2 требованиям действующих нормативных документов: СП 54.13330.2022 «Здания жилые многоквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-01-2003»; ПП РФ от 28.01.2006г. № «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом»; СП 4.13130.2013 «Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям»; СП 1.13130.2020 «Системы противопожарной защиты. Эвакуационные пути и выходы»; СанПиН ДД.ММ.ГГГГ-21 «Санитарно-эпидемиологические требования к содержанию территорий городских и сельских поселений, к водным объектам, питьевой воде и питьевому водоснабжению, атмосферному воздуху, почвам, жилым помещениям, эксплуатации производственных, общественных помещений, организации и проведению санитарно-противоэпидемических (профилактических) мероприятий»; Правил землепользования и застройки Тихорецкого городского поселения Тихорецкого района, за исключением: высота от пола до потолка помещения кухни № составляет 2,45 м, что меньше нормативной высоте 2,50 м. Произведенная реконструкция многоквартирного жилого дома соответствует предельным параметрам разрешенного строительства, установленным правилами землепользования и застройки Тихорецкого городского поселения Тихорецкого района. Противопожарное расстояние от возведенной пристройки литер «а6» до ближайшего одноэтажного нежилого здания на соседнем земельном участке по <адрес>, составляет 10,4 м, что соответствует требованиям п.4.3, СП 4.13130.2013 «Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям».
Произведенная реконструкция не нарушила несущую способность строительных конструкций многоквартирного жилого дома, техническое состояние конструктивных элементов работоспособное, объект завершен строительными работами, деформации, трещины, повреждения не выявлены. В помещениях завершен ремонт внутренней отделки стен, потолка и пола. Инженерные коммуникации находятся в рабочем состоянии. Исследуемый объект не затрагивает интересы третьих лиц, при условии получения согласия на реконструкцию от всех собственников помещений в многоквартирном доме в соответствии со статьей 40 Жилищного кодекса Российской Федерации. Исследуемый объект обеспечивает безопасную эксплуатацию для жизни и здоровья граждан.
Таким образом, имеется техническое заключение компетентного органа о возможности сохранения и дальнейшей безопасной эксплуатации объекта, достоверность которого у суда сомнения не вызывает. Данное заключение в соответствии со статьей 67 Гражданского процессуального кодекса является относимым, допустимым и достоверным доказательством.
Установив, что реконструкция объекта произведена без нарушений градостроительных и строительных норм и правил, не нарушает прав и охраняемых законом интересов других лиц, не создано угрозы для жизни и здоровью граждан, обеспечивается безопасная эксплуатация объекта, на сохранение реконструкции получено согласие всех собственников помещений многоквартирного дома. Таким образом, материалами дела подтверждены все условия, с которыми закон связывает возможность признания права собственности на самовольную постройку, в связи с чем, исковые требования ФИО1 суд находит подлежащими удовлетворению.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,
решил:
Исковые требования ФИО1 удовлетворить.
Сохранить объект капитального строительства – одноэтажный многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, <адрес>, и входящую в состав многоквартирного дома <адрес>, с кадастровым номером №, общей площадью 58,6 кв.м., в существующем виде после произведенной реконструкции для дальнейшей эксплуатации.
Признать за ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженкой <адрес>, право собственности на <адрес>, с кадастровым номером №, общей площадью 58,6 кв.м., расположенную по адресу<адрес>, <адрес>.
Решение суда является основанием для внесения органом государственной регистрации недвижимости изменений в данные кадастрового учета в отношении объекта – многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>, <адрес>, и входящей в его состав <адрес>, и регистрационных действий.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке путем подачи апелляционной жалобы в Краснодарский краевой суд через Тихорецкий городской суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Судья Тихорецкого
городского суда: Гончарова О.Л.
Мотивированное решение изготовлено 17 ноября 2025 года.
Судья Тихорецкого
городского суда: Гончарова О.Л.