Решение по делу № 3А-114/2022 от 28.03.2023 - об оспаривании решения и установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Дело № 3а-12/2023 (3а-114/2022)

54OS0000-01-2022-000191-43

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

28 марта 2023 года г. Новосибирск

Новосибирский областной суд в составе:

председательствующего судьи Шумовой Н.А.

при секретаре Коротаевой А.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ООО «Леруа Мерлен Восток» к Государственному бюджетному учреждению Новосибирской области «Новосибирский центр кадастровой оценки и инвентаризации», департаменту имущества и земельных отношений Новосибирской области об оспаривании решения и установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости,

установил:

ООО «Леруа Мерлен Восток» обратилось в Новосибирский областной суд с административным исковым заявлением, в котором просит:

- признать незаконным решение Государственного бюджетного учреждения Новосибирской области «Новосибирский центр кадастровой оценки и инвентаризации» (далее по тексту – ГБУ НСО «ЦКО и БТИ») № ОРС-54/2022/000374 от 12.08.2022 года об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости;

- установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – здания торгового комплекса, назначение: нежилое, этаж: 1-3, общая площадь 17 082,3 кв.м, кадастровый номер (КН) №, расположенного по адресу: Новосибирская область, г. Новосибирск, <адрес>, в размере его рыночной стоимости 430 649 000 рублей по состоянию на 16.05.2022 г.

Заявленные требования мотивированы тем, что административный истец является собственником указанного объекта недвижимости.

Согласно выписке из ЕГРН, кадастровая стоимость указанного объекта установлена в размере 602 440 449,16 руб.

Однако, согласно отчету оценщика ООО «ПЕРСПЕКТИВА» № 22104 от 27.06.2022 г., рыночная стоимость объекта оценки по состоянию на 16.05.2022 г. составляет 430 649 000 руб.

Истец обращался к ответчику с заявлением об установлении кадастровой стоимости спорного объекта капитального строительства, однако, решением № ОРС-54/2022/000374 от 12.08.2022 г. ему в этом было отказано.

С указанным решением истец, как собственник и плательщик налоговых платежей не согласен, отмечает его незаконность и необоснованность.

Представитель административного истца по доверенности ФИО1 в судебное заседание (в том числе с использованием системы видеоконференц-связи) не явился, направил письменное заявление о проведении судебного заседания в его отсутствие (л.д.203).

Представитель административного ответчика - ГБУ НСО «ЦКО и БТИ» ФИО2 в судебном заседании поддержала доводы, изложенные в отзыве (л.д. 78-79), согласилась с заключением судебной экспертизы.

Представитель административного ответчика - департамента имущества и земельных отношений Новосибирской области ФИО3 в судебном заседании поддержала доводы, изложенные в отзыве на административное исковое заявление (л.д. 68-69), отметив, что департамент является ненадлежащим ответчиком в части заявленных требований, поскольку действующим законодательством предусмотрен внесудебный порядок установления кадастровой стоимости, надлежащим ответчиком выступает бюджетное учреждение. Также согласилась с заключением судебной экспертизы.

Представители заинтересованных лиц – Правительства Новосибирской области, мэрии г. Новосибирска в судебное заседание не явились, извещены о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом.

Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

В силу части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Постановлением Правительства Новосибирской области от 30.12.2020 №565-п на территории Новосибирской области установлена дата перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее - Закон о государственной кадастровой оценке) для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости - 1 января 2021 года.

В соответствии со статьей 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных данной статьей) (часть 1).

Бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости: об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной, указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости; об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (часть 11).

Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (часть 15).

Судом установлено, что административный истец является собственником спорного объекта недвижимости – здания торгового комплекса с КН №, назначение: нежилое, этаж: 1-3, общая площадь 17 082,3 кв.м, расположенного по адресу: Новосибирская область, г. Новосибирск, <адрес> (л.д. 11, оборотная сторона).

Согласно выписке из ЕГРН (л.д. 13), кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости по состоянию на 15.11.2016 г. установлена в размере 602 440 449,16 руб., реквизиты акта об утверждении кадастровой стоимости: б/н 30.03.2017.

Истец, будучи не согласным с определенным размером кадастровой стоимости объекта недвижимости, 27.07.2022 г. обратился к ответчику ГБУ НСО «ЦКО и БТИ» с заявлением об установлении кадастровой стоимости здания с КН № в размере его рыночной стоимости – 430 649 000 руб. по состоянию на 16.05.2022 г., приложив в обоснование Отчет № 22104 от 27.06.2022 г. об оценке объекта оценки, выполненный ООО «ПЕРСПЕКТИВА» (л.д. 82, 82 оборотная сторона). Решением ГБУ НСО «ЦКО и БТИ» № ОРС-54/2022/000374 от 12.08.2022 г., оспариваемым истцом, ему в этом было отказано (л.д. 14-15).

Истец просил признать указанное решение незаконным и установить кадастровую стоимость объекта недвижимости равной его рыночной стоимости, согласно представленному им отчету. После проведения по делу экспертизы истец в своем заявлении на л.д. 203 указал, что считает возможным установить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере, определенном судебным экспертом, в сумме 448 554 000 руб. по состоянию на 16.05.2022 г.

Оценивая решение ГБУ НСО «ЦКО и БТИ», суд не находит оснований для его отмены по следующим основаниям.

Решением ГБУ НСО «ЦКО и БТИ» от 12.08.2022 г. отказано в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с нарушением оценщиком при составлении отчета № 22104 от 27.06.2022 г. требований статьи 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», пунктов 5, 11, 12 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 299 (далее по тексту ФСО №3), пунктов 20, 23в) Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 № 611 (далее по тексту ФСО №7).

В целях оценки правомерности выводов, изложенных в решении ГБУ НСО «ЦКО и БТИ», относительно выявленных нарушений в отчете оценщика, судом определением от 20.12.2022 г. (л.д. 96-98) была назначена судебная экспертиза на предмет определения соответствия отчета требованиям законодательства об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и определения рыночной стоимости объекта недвижимости. Проведение судебной экспертизы поручено экспертам ФБУ Сибирский региональный центр судебной экспертизы Минюста России.

Согласно заключению эксперта № 303/9-4 от 06.02.2023 г. (л.д. 164), отчет об оценке, представленный административным истцом, не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки; рыночная стоимость земельного участка с КН № по состоянию 16.05.2022 г. составляет 448 554 000 руб.

Экспертом установлено несоответствие отчета требованиям ФСО №3, ФСО №7, Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», а именно:

Стр. 25-26 - выборка аналогов для расчетов приведена для несопоставимого объекту оценки сегмента рынка, следовательно, все дальнейшие расчеты недостоверны.

Стр. 66-69 – приведены не все скриншоты аналогов, имеющиеся скрины плохо читаемы.

В ходе проведенного исследования экспертами сделан вывод, что Отчет об оценке ООО «ПЕРСПЕКТИВА» № 22104 от 27.06.2022 года не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности - ст. 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки, а именно пунктам 5, 8, 11 ФСО №3, пунктам 10, 11, 11в, 11д, 15, 22б, 22в, 23в ФСО №7.

Суд принимает указанное экспертное заключение надлежащим доказательством по делу, поскольку эксперты были предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, что подтверждается подписками (л.д. 104, 105). Экспертиза проведена с соблюдением установленного процессуального порядка, лицами, имеющими высшее образование, обладающими специальными познаниями для разрешения поставленных перед ними вопросов, длительный стаж экспертной деятельности (эксперт Д.Е.М.. – с 2008 г., Е.Т.С.. – с 2010 г.).

Заключение эксперта полностью соответствует положениям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральным стандартам оценки. Заключение является мотивированным и объективным, содержит подробное описание проведенного исследования. Выводы экспертов полностью подтверждаются собранной информацией и приведенными расчетами, не допускают их неоднозначного толкования и неясностей. Экспертами даны ответы на все поставленные вопросы.

Выводы, изложенные в отчете, представленном административным истцом, относительно рыночной стоимости объекта недвижимости, не согласуются с выводами судебной экспертизы, которая признана судом достоверным доказательством по делу. Выводы судебной экспертизы согласуются с выводами оспариваемого решения.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что заключение судебной экспертизы является достоверным и допустимым доказательством по делу, установившим рыночную стоимость спорного объекта недвижимости, и нарушения, допущенные в отчете, представленном истцом, которые повлияли на определение стоимости объекта недвижимости.

Доказательств того, что рыночная стоимость здания с КН № является иной, чем отражено в судебном экспертном заключении, суду не представлено. Кроме того, представитель административного истца согласился с выводами судебной экспертизы, о чем указал в представленном письменном заявлении (л.д. 203).

На основании изложенного суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требования истца о признании оспариваемого решения ГБУ НСО «ЦКО и БТИ» незаконным, поскольку судебным экспертом было установлено несоответствие представленного административным истцом отчета об оценке требованиям законодательства Российской Федерации, в связи с чем у ответчика имелись основания для отказа в удовлетворении заявления административного истца об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной на основании представленного им отчета. Оспариваемое решение было принято уполномоченным учреждением, с соблюдением установленного порядка его принятия.

Поскольку заключением судебной экспертизы, признанной судом достоверным доказательством, установлен иной, меньший размер рыночной стоимости (448 554 000 руб.), чем размер кадастровой стоимости – 602 440 449,16 руб., суд полагает необходимым установить кадастровую стоимость спорного объекта недвижимости равной его рыночной стоимости, определенной судебной экспертизой.

Согласно Обзору судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2021) (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30 июня 2021 года) рыночная стоимость, устанавливаемая по правилам ст. 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, определяется на дату, которая указана в отчете об оценке. Этой датой является дата, указанная сторонами договора на проведение рыночной оценки объекта недвижимости (ст. 10 и 11 Федерального закона № 135-ФЗ). При оспаривании в суде решения бюджетного учреждения и установлении рыночной стоимости такая стоимость должна определяться на дату, указанную в отчете.

Как усматривается из представленного административным истцом отчета об оценке от 27.06.2022 г. (л.д. 16-54), рыночная стоимость спорного объекта недвижимости определена по состоянию на 16.05.2022 г., в связи с чем кадастровая стоимость объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости устанавливается судом по состоянию на 16.05.2022 г.

Суд также приходит к выводу, что истец вправе обратиться в суд с настоящим иском по следующим основаниям.

Согласно разъяснениям Верховного Суда РФ в п.6 Постановления Пленума ВС РФ от 30.06.2015 №28, с заявлением, административным исковым заявлением (далее - заявление) о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 Налогового кодекса Российской Федерации).

Принимая во внимание, что ООО «Леруа Мерлен Восток» является собственником здания с КН №, то результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и законные интересы административного истца как налогоплательщика.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление ООО «Леруа Мерлен Восток» удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость здания торгового комплекса с кадастровым номером №, назначение: нежилое, этаж: 1-3, общая площадь 17 082,3 кв.м., расположенного по адресу: Новосибирская область, г. Новосибирск, <адрес>, в размере его рыночной стоимости 448 554 000 рублей по состоянию на 16.05.2022 г.

В удовлетворении остальной части требований отказать.

Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня принятия решения суда в окончательной форме, в Судебную коллегию по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции, путем подачи апелляционной жалобы через Новосибирский областной суд.

Судья Н.А. Шумова

Решение изготовлено в окончательной форме 31 марта 2023 г.